【正文】 可能由于“說不清楚”而被“合理地懷疑”為有意提供不實(shí)的評(píng)估報(bào)告。而有效防范此風(fēng)險(xiǎn)的方法是提高估價(jià)業(yè)務(wù)委托合同的質(zhì)量，明確約定雙方的責(zé)任和義務(wù)。估價(jià)業(yè)務(wù)委托合同是進(jìn)行估價(jià)的依據(jù)之一，它明確了委托方和估價(jià)方的權(quán)利和義務(wù)以及相應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，必須由委托方承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)務(wù)必在委托合同中寫明。 46 土地估價(jià)中常見風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 ? 保證估價(jià)結(jié)果的合理性 ? 委托方拿到估價(jià)報(bào)告后，首先關(guān)心的是估價(jià)結(jié)果，因?yàn)楣纼r(jià)結(jié)果對(duì)當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有決定性的影響。如果估價(jià)結(jié)果合理，估價(jià)師也就不會(huì)有任何承擔(dān)法律責(zé)任的可能，執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也無(wú)從談起。因此，提高估價(jià)結(jié)果的合理性是防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的核心措施。 ? 如何保證估價(jià)結(jié)果的合理性？方法有很多，如規(guī)范操作、機(jī)構(gòu)內(nèi)部三級(jí)審核、案例和參數(shù)選取準(zhǔn)確等。最根本的一點(diǎn)，就是正確把握市場(chǎng)，以市場(chǎng)信息為依據(jù)進(jìn)行評(píng)估。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，絕大多數(shù)的評(píng)估都要給出市場(chǎng)價(jià)格。估價(jià)報(bào)告所用的案例必須是來(lái)自市場(chǎng)的真實(shí)案例，不能憑空捏造；各項(xiàng)參數(shù)的確定要依據(jù)市場(chǎng)行情，盡量避免主觀決定；估價(jià)結(jié)果要貼近市場(chǎng)行情，不能偏差太大。要做到這點(diǎn)，就需要估價(jià)師平時(shí)下功夫去收集、整理市場(chǎng)信息，并將其應(yīng)用于評(píng)估實(shí)踐中。從某種意義上說，每一份評(píng)估報(bào)告的真正審核者不是單位的總估價(jià)師、總經(jīng)理，而是市場(chǎng)。評(píng)估結(jié)果必須經(jīng)得起市場(chǎng)的檢驗(yàn)，這是防范風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)質(zhì)性措施。 47 土地估價(jià)中常見風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 ? 合理使用估價(jià)報(bào)告的“假設(shè)與限制條件” ? 在實(shí)踐中，估價(jià)報(bào)告中的“假設(shè)與限制條件”對(duì)某些難以確定的事項(xiàng)作了必要的假設(shè)，同時(shí)限制了估價(jià)結(jié)果應(yīng)用的條件，確實(shí)起到了保護(hù)估價(jià)師的作用。但是，必須注意的是，“假設(shè)與限制條件”不能濫用，必須以合法、合規(guī)為前提。估價(jià)師必須杜絕濫用假設(shè)與限制條件。 ? 謹(jǐn)慎執(zhí)業(yè)并盡披露義務(wù) ? 在目前政策變化較大的現(xiàn)實(shí)下，為使評(píng)估師能夠做到謹(jǐn)慎執(zhí)業(yè)，評(píng)估協(xié)會(huì)和有條件的評(píng)估公司應(yīng)建立信息網(wǎng)，盡力收集迅速變化而又大量的不動(dòng)產(chǎn)交易信息和規(guī)范性文件，從而使評(píng)估師在執(zhí)業(yè)中能夠掌握這些信息和文件，避免為客戶提供不準(zhǔn)確的專業(yè)意見。對(duì)于難以把握的某些領(lǐng)域，評(píng)估師有責(zé)任向客戶披露其不確定性或所面臨不同后果的可能性。在復(fù)雜的業(yè)務(wù)中，對(duì)不確定的問題和不可知的事實(shí)情況，出具有條件和有保留的評(píng)估咨詢意見也是國(guó)際慣例中通行的做法，值得我國(guó)評(píng)估師借鑒。 48 土地估價(jià)中常見風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 ? 1加強(qiáng)同行間的溝通與合作 ? 不同的估價(jià)師所具備的估價(jià)專長(zhǎng)不一樣，估價(jià)機(jī)構(gòu)也是如此。通過同行的相互合作，可以取長(zhǎng)補(bǔ)短、相互借鑒、互通信息，對(duì)一些難度較大或比較新型的評(píng)估業(yè)務(wù)可以共同探討研究，在做出高質(zhì)量的評(píng)估報(bào)告的同時(shí)，也分擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)。 ? 對(duì)土地估價(jià)存在的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該持正確的態(tài)度，既不懼怕風(fēng)險(xiǎn)，又不輕視風(fēng)險(xiǎn)。既不能“因噎廢食”，因?yàn)橛酗L(fēng)險(xiǎn)就不去估價(jià)、不敢估價(jià)，又不能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)視而不見，想怎么估價(jià)就怎么估價(jià)。作為一名合格的土地估價(jià)人員，提高防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，居安思危，未雨綢繆，樹立“以質(zhì)量求生存、以質(zhì)量求發(fā)展”的競(jìng)爭(zhēng)觀念。 49 常用評(píng)估目的下評(píng)估中需要注意的事項(xiàng) ? 土地估價(jià)的業(yè)務(wù)范圍： ? ； ? ； ? 、征收、征購(gòu)或拆遷補(bǔ)償評(píng)估； ? ； ? ； ? ； ? ； ? ； ? （如土地評(píng)估入賬計(jì)提減值準(zhǔn)備等）； ? ； ? ； ? ； ? ； ? ； ? ； ? 。 50 常用評(píng)估目的下評(píng)估中需要注意的事項(xiàng) ? ? 一、出讓土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估中的注意事項(xiàng) ? （一）估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn) ? （二）不同出讓方式可側(cè)重采用不同的評(píng)估方法 ? （三）土地使用權(quán)出讓拍賣價(jià)格與其他強(qiáng)制性拍賣的區(qū)別 ? 土地出讓拍賣底價(jià)評(píng)估則可以完全采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。 51 常用評(píng)估目的下評(píng)估中需要注意的事項(xiàng) ? 二、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估 ? （一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓評(píng)估調(diào)查的重點(diǎn)之一是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法和有效。 ? （二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓評(píng)估調(diào)查的重點(diǎn)之二是原土地出讓合同及其附屬記載的權(quán)利和義務(wù)，尤其要注意帶限制性、制約性的內(nèi)容。 ? （三）要充分了解土地的建設(shè)規(guī)劃和設(shè)計(jì)的要點(diǎn)。 ? （四）注意土地的剩余有效使用年限。 52 常用評(píng)估目的下評(píng)估中需要注意的事項(xiàng) ? 三、土地使用權(quán)抵押評(píng)估 ? 土地抵押估價(jià)是對(duì)將要充當(dāng)?shù)盅何锏耐恋氐膬r(jià)值進(jìn)行估算和評(píng)定。 所謂抵押估價(jià)，實(shí)質(zhì)是確定估價(jià)對(duì)象的擔(dān)保能力，而估價(jià)對(duì)象的擔(dān)保能力是由它的價(jià)值實(shí)現(xiàn)能力所決定的，所以也可以說抵押估價(jià)的主要任務(wù)就是確定估價(jià)對(duì)象在特定情況和特定時(shí)間內(nèi)的的價(jià)值實(shí)現(xiàn)能力。 ? 作為抵押權(quán)人，在抵押物所擔(dān)保的債務(wù)不能按期償還時(shí)．通常可以有兩類方式使抵押物的價(jià)值實(shí)現(xiàn)。一類是將抵押物轉(zhuǎn)讓給他入，獲得價(jià)款。轉(zhuǎn)讓的方式又可以是整體轉(zhuǎn)讓或是以清算方式，后者即僅以土地作價(jià)加上地上附著物的殘值。另一類是抵押權(quán)人的自用，以獲取收益或利益。抵押估價(jià)就是圍繞諸如此類的種種可能性來(lái)展開估價(jià)分析、測(cè)算過程的。 ? 抵押估價(jià)的實(shí)質(zhì)是確定估價(jià)對(duì)象是在特定情況和特定時(shí)間內(nèi)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)能力。但是，這種特定情況和特定時(shí)間內(nèi)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)能力卻很難由估價(jià)師來(lái)把握，作為土地估價(jià)師，能夠做的只是對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的價(jià)值實(shí)現(xiàn)能力進(jìn)行估算。當(dāng)然，在進(jìn)行土地抵押估價(jià)時(shí)，估價(jià)師會(huì)遵循保守原則。 因此可以說，土地抵押估價(jià)的行為客體是：土地估價(jià)師在保守原則下估算出的土地的市價(jià)。 53 常用評(píng)估目的下評(píng)估中需要注意的事項(xiàng) ? 三、土地使用權(quán)抵押評(píng)估 ? 抵押估價(jià)的原則 ? 由于抵押估價(jià)的特殊性，因此在進(jìn)行抵押估價(jià)時(shí)除了要遵循房地產(chǎn)估價(jià)的一般共同的原則之外，尚需特別強(qiáng)調(diào)幾條原則；合法原則、保守原則、公平原則和估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。 一、合法原則 合法原則首先體現(xiàn)在抵押物的合法性上，必須對(duì)具有合法產(chǎn)權(quán)、處于合法利用狀態(tài)的土地方可以進(jìn)行估價(jià)。這就要求估價(jià)師熟悉 《 擔(dān)保法 》 、 《 抵押管理辦法 》 、 《 土地管理法 》 、《 土地管理實(shí)施條例 》 及部門規(guī)章中關(guān)于抵押客體的規(guī)定。 ? 二、保守原則 估價(jià)人員在進(jìn)行抵押估價(jià)時(shí)必須考慮到以下因素： （ 1）抵押物價(jià)值實(shí)現(xiàn)的可能性 抵押物價(jià)值實(shí)現(xiàn)的最快速的途徑是將其轉(zhuǎn)讓而變現(xiàn)，為了快速變現(xiàn)，往往沒有足夠的時(shí)間去尋求最好的價(jià)值實(shí)現(xiàn)方式和愿出最高價(jià)的買家，也沒有足夠時(shí)間和買家討價(jià)還價(jià)，因此變現(xiàn)的價(jià)格通常也就低于同樣的土地在正常交易時(shí)能夠獲得的價(jià)格，或者說通常沒有可能完全地實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。 ? （ 2）價(jià)值實(shí)現(xiàn)的不確定性 由于是抵押期滿才會(huì)出現(xiàn)以抵押物償債的情況，所以在估價(jià)時(shí)（通常在抵押之前）所估的實(shí)際上應(yīng)該是抵押期滿后的價(jià)值實(shí)現(xiàn)能力，是未來(lái)的情況，未來(lái)的情況總是不確定的。為了安全起見，在抵押估價(jià)時(shí)，一般都會(huì)對(duì)那些會(huì)使抵押物土地未來(lái)價(jià)值變低的可能性加以考慮，而對(duì)那些會(huì)使抵押物土地未來(lái)價(jià)值變高的可能性則不予考慮。 54 常用評(píng)估目的下評(píng)估中需要注意的事項(xiàng) ? 三、土地使用權(quán)抵押評(píng)估 ? 如何體現(xiàn)保守原則， 具體在進(jìn)行抵押估價(jià)時(shí)應(yīng)注意以下問題： （１）要確認(rèn)最可能的價(jià)值實(shí)現(xiàn)方式 例如抵押物土地是一塊鰻魚池用地，在進(jìn)行估價(jià)時(shí)，養(yǎng)殖鰻魚在當(dāng)?shù)厥且环N獲益很高的項(xiàng)目，可以認(rèn)為用于鰻魚養(yǎng)殖是這一抵押物的最佳利用方式。但這是不是在抵押期滿時(shí)這一抵押物最可能的價(jià)值實(shí)現(xiàn)方式，就要作具體分析了。如果預(yù)計(jì)認(rèn)為到抵押期滿時(shí)養(yǎng)殖鰻魚仍是一項(xiàng)高收益的項(xiàng)目而且有很多人都愿意從事，那么到時(shí)將抵押物轉(zhuǎn)讓的話就會(huì)有很多人愿意接手。先不論可實(shí)現(xiàn)多大的價(jià)值，僅就價(jià)值實(shí)現(xiàn)的方式而言，保持現(xiàn)用途是最有可能的。 而如果假設(shè)養(yǎng)殖鰻魚雖然能獲取高收益，但同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也很高的話，可能不會(huì)有那么多的人愿意養(yǎng)殖鰻魚，那么將來(lái)是否維持抵押物的現(xiàn)用途就很難說了，這樣就要另行確定其用途了。 另行確定用途時(shí)，如果抵押物的現(xiàn)有附著物可以為新用途所用，那么估價(jià)時(shí)所考慮的就是抵押物整體對(duì)于新用途的價(jià)值，如果不能為新用途所用，就只有拆除現(xiàn)有附著物。只考慮其殘值變現(xiàn)及土地對(duì)于新用途而言的價(jià)值。 （ 2）要確定會(huì)使抵押物價(jià)值降低的各種可能性 例如抵押物的土地如果是劃撥取得的，那么就要考慮補(bǔ)交土地出讓金使得抵押物房地產(chǎn)對(duì)于抵押權(quán)人的實(shí)際價(jià)值降低。 又如抵押物如果是轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)，就要相應(yīng)地繳納稅費(fèi)，這也會(huì)使其對(duì)于抵押權(quán)人的價(jià)值降低。 有的地方為了支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，近幾年來(lái)以各種優(yōu)惠形式大幅度降低有關(guān)稅費(fèi)計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)．但并不能保證這樣的優(yōu)惠在抵押到期時(shí)仍能保持，因此就應(yīng)該按正常的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估價(jià)。 55 常用評(píng)估目的下評(píng)估中需要注意的事項(xiàng) ? 三、土地使用權(quán)抵押評(píng)估 ? （３）選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法 保守原則還體現(xiàn)在正確選擇估價(jià)方法上。 例如對(duì)一宗土地進(jìn)行抵押估價(jià)，可以采用成本法，也可采用市場(chǎng)比較法。 按一般人理解，成本法估價(jià)得出的結(jié)果會(huì)比較低，因此比較符合保守原則，但有時(shí)并非如此。 成本法估價(jià)的結(jié)果（即積算價(jià)格）反映了現(xiàn)時(shí)重新獲得與估價(jià)對(duì)象相同的土地所需的社會(huì)平均費(fèi)用，但由于抵押物價(jià)值實(shí)現(xiàn)方式的特殊性，成本與它對(duì)于抵押權(quán)人的價(jià)值是沒有什么關(guān)系的，所以成本法估價(jià)結(jié)論也應(yīng)根據(jù)情況進(jìn)行調(diào)整。 只有在抵押物土地的狀況、效用正好適用于其未來(lái)最可能用途時(shí)，重新獲得這樣的土地所需的成本才是必須的，這時(shí)的積算價(jià)格才可以作抵押估價(jià)的結(jié)論，而當(dāng)?shù)盅何锏男в谩俺觥逼湮磥?lái)最可能用途所需的效用時(shí)，為這部分超出的效用所多支付的成本就是一種浪費(fèi)，這樣包含有“浪費(fèi)成本”的積算價(jià)格就會(huì)偏高，在確定實(shí)際的抵押價(jià)格時(shí)就要對(duì)其進(jìn)行修正。 56 常用評(píng)估目的下評(píng)估中需要注意的事項(xiàng) ? 三、土地使用權(quán)抵押評(píng)估 ? 正確理解保守原則 抵押估價(jià)應(yīng)該遵循保守原則，幾乎都有共識(shí)。但究竟如何理解和遵循保守原則，看法就不一致了，有人認(rèn)為土地抵押估價(jià)時(shí)的估價(jià)額應(yīng)該在正常市價(jià)的基礎(chǔ)上打一個(gè)折扣．例如 7折。我的看法是，土地抵押估價(jià)應(yīng)該也是估算其市價(jià)，只不過這個(gè)市價(jià)是在保守的估價(jià)原則前提下估出來(lái)的。至于銀行在發(fā)放貸款時(shí)，要對(duì)估價(jià)額打個(gè)折扣，是銀行考慮貸款風(fēng)險(xiǎn)后作出的決定，這個(gè)決定應(yīng)該由銀行來(lái)作，土地估價(jià)師不應(yīng)越俎代庖。 也就是說，要正確理解保守原則，保守原則并非要求有意壓低估價(jià)額。 三、公平原則 公平原則是土地估價(jià)的一條最一般性的原則．土地估價(jià)必須站在公正的立場(chǎng)上，兼顧各方的利益、在抵押估價(jià)時(shí)強(qiáng)調(diào)公平原則，主要是為了避免因?yàn)槠娴貜?qiáng)調(diào)保守原則而忽視了抵押人一方的利益。因?yàn)樵诘盅汗纼r(jià)中大家已經(jīng)形成了保守原則的共識(shí)，因此容易不知不覺地產(chǎn)生偏頗，為了強(qiáng)調(diào)保守原則而一味壓低評(píng)估價(jià)格，從而損害了抵押人一方的利益。 而且實(shí)際上，一味壓低評(píng)估價(jià)格同時(shí)也有可能損害抵押權(quán)人的利益。因?yàn)榈凸赖盅何飪r(jià)格的結(jié)果必然是會(huì)壓低抵押權(quán)人的貸款額，這同樣會(huì)使抵押人（貸款人）喪失商業(yè)機(jī)會(huì)，從而使其利益受到損害。 57 常用評(píng)估目的下評(píng)估中需要注意的事項(xiàng) ? 三、土地使用權(quán)抵押評(píng)估 ? 四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則也是土地估價(jià)的一般性原則，而在抵押估價(jià)時(shí)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則也有其特殊的意義。 首先，抵押估價(jià)實(shí)質(zhì)上是幫助抵押權(quán)人確定抵押物在其所擔(dān)保的債務(wù)到期日的快速變現(xiàn)價(jià)值，但前面已經(jīng)說過，作為土地估價(jià)師，做到這一點(diǎn)是有困難的，因此只能在保守原則下估算出估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市價(jià)，但這個(gè)估價(jià)時(shí)點(diǎn)也應(yīng)該是十分明確的，這才有助于抵押權(quán)人在發(fā)放貸款和將來(lái)一旦需將抵押物變現(xiàn)時(shí)準(zhǔn)確地判定其價(jià)值。 其次，根據(jù) 《 抵押管理辦法 》 第 9條的規(guī)定，一宗土地可能會(huì)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)，這兩個(gè)以上的抵押權(quán)可能不是在同一時(shí)間設(shè)定的．因此要分別進(jìn)行估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)自然不同，也需要明確說明。 第三、根據(jù) 《 抵押管理辦法 》 第 34條的規(guī)定．以預(yù)售商品房或者在建工程抵押，抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記、重新登記時(shí)應(yīng)該重新估價(jià)。其估價(jià)時(shí)點(diǎn)與當(dāng)初抵押時(shí)也不相同。 58 常用評(píng)估目的下評(píng)估中需要注意的事項(xiàng) ? 三、土地使用權(quán)抵押評(píng)估 ? 總結(jié)： ? （一）在對(duì)抵押土地使用權(quán)評(píng)估時(shí)，應(yīng)注意評(píng)估價(jià)格僅作為抵押人和抵押權(quán)人的參考，具體貸款數(shù)量應(yīng)由抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商后確定。一般情況下，不直接以評(píng)估價(jià)作為貸款額度。 ? （二）抵押國(guó)有劃撥土地，應(yīng)根據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，評(píng)估價(jià)格應(yīng)扣除應(yīng)交納的土地出讓金后，方可作為考量抵押貸款的依據(jù)。具體扣除出讓金的數(shù)額應(yīng)以當(dāng)?shù)卣木唧w規(guī)定為準(zhǔn)，并在估價(jià)報(bào)告中予以說明。 ? （三）根據(jù)有關(guān)規(guī)定，當(dāng)房屋抵押時(shí)，其所占用的土地也一并抵押；同樣，當(dāng)土地抵押時(shí)，地上房屋也需一并抵押，并應(yīng)同時(shí)辦理抵押登記手續(xù)。 ? （四）抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)是未來(lái)貸款到期償還時(shí)的變現(xiàn)價(jià)值，必須在估價(jià)報(bào)告中揭示貸款存續(xù)期間地產(chǎn)市場(chǎng)變化對(duì)抵押物價(jià)值的影響。 ? （五）評(píng)估中應(yīng)當(dāng)遵循保守性原則。例如，在住宅區(qū)附近建設(shè)工廠或不利于居住的其他設(shè)施時(shí)，會(huì)降低抵押土地的預(yù)期價(jià)值。 59 常用評(píng)估目的下評(píng)估中需要注意的事項(xiàng) ? 三、土地使用權(quán)抵押評(píng)估 ? 抵押土地報(bào)告中