【正文】 可能由于“說不清楚”而被“合理地懷疑”為有意提供不實的評估報告。而有效防范此風險的方法是提高估價業(yè)務委托合同的質(zhì)量，明確約定雙方的責任和義務。估價業(yè)務委托合同是進行估價的依據(jù)之一，它明確了委托方和估價方的權(quán)利和義務以及相應承擔的責任，必須由委托方承擔的責任和義務務必在委托合同中寫明。 46 土地估價中常見風險及防范措施 ? 保證估價結(jié)果的合理性 ? 委托方拿到估價報告后，首先關(guān)心的是估價結(jié)果，因為估價結(jié)果對當事人的經(jīng)濟活動有決定性的影響。如果估價結(jié)果合理，估價師也就不會有任何承擔法律責任的可能，執(zhí)業(yè)風險也無從談起。因此，提高估價結(jié)果的合理性是防范執(zhí)業(yè)風險的核心措施。 ? 如何保證估價結(jié)果的合理性？方法有很多，如規(guī)范操作、機構(gòu)內(nèi)部三級審核、案例和參數(shù)選取準確等。最根本的一點，就是正確把握市場，以市場信息為依據(jù)進行評估。在市場經(jīng)濟條件下，絕大多數(shù)的評估都要給出市場價格。估價報告所用的案例必須是來自市場的真實案例，不能憑空捏造；各項參數(shù)的確定要依據(jù)市場行情，盡量避免主觀決定；估價結(jié)果要貼近市場行情，不能偏差太大。要做到這點，就需要估價師平時下功夫去收集、整理市場信息，并將其應用于評估實踐中。從某種意義上說，每一份評估報告的真正審核者不是單位的總估價師、總經(jīng)理，而是市場。評估結(jié)果必須經(jīng)得起市場的檢驗，這是防范風險的實質(zhì)性措施。 47 土地估價中常見風險及防范措施 ? 合理使用估價報告的“假設與限制條件” ? 在實踐中，估價報告中的“假設與限制條件”對某些難以確定的事項作了必要的假設，同時限制了估價結(jié)果應用的條件，確實起到了保護估價師的作用。但是，必須注意的是，“假設與限制條件”不能濫用，必須以合法、合規(guī)為前提。估價師必須杜絕濫用假設與限制條件。 ? 謹慎執(zhí)業(yè)并盡披露義務 ? 在目前政策變化較大的現(xiàn)實下，為使評估師能夠做到謹慎執(zhí)業(yè)，評估協(xié)會和有條件的評估公司應建立信息網(wǎng)，盡力收集迅速變化而又大量的不動產(chǎn)交易信息和規(guī)范性文件，從而使評估師在執(zhí)業(yè)中能夠掌握這些信息和文件，避免為客戶提供不準確的專業(yè)意見。對于難以把握的某些領(lǐng)域，評估師有責任向客戶披露其不確定性或所面臨不同后果的可能性。在復雜的業(yè)務中，對不確定的問題和不可知的事實情況，出具有條件和有保留的評估咨詢意見也是國際慣例中通行的做法，值得我國評估師借鑒。 48 土地估價中常見風險及防范措施 ? 1加強同行間的溝通與合作 ? 不同的估價師所具備的估價專長不一樣，估價機構(gòu)也是如此。通過同行的相互合作，可以取長補短、相互借鑒、互通信息，對一些難度較大或比較新型的評估業(yè)務可以共同探討研究，在做出高質(zhì)量的評估報告的同時，也分擔了風險。 ? 對土地估價存在的風險，應該持正確的態(tài)度，既不懼怕風險，又不輕視風險。既不能“因噎廢食”，因為有風險就不去估價、不敢估價，又不能對風險視而不見，想怎么估價就怎么估價。作為一名合格的土地估價人員，提高防范風險意識，居安思危，未雨綢繆，樹立“以質(zhì)量求生存、以質(zhì)量求發(fā)展”的競爭觀念。 49 常用評估目的下評估中需要注意的事項 ? 土地估價的業(yè)務范圍： ? ； ? ； ? 、征收、征購或拆遷補償評估； ? ； ? ； ? ； ? ； ? ； ? （如土地評估入賬計提減值準備等）； ? ； ? ； ? ； ? ； ? ； ? ； ? 。 50 常用評估目的下評估中需要注意的事項 ? ? 一、出讓土地使用權(quán)價格評估中的注意事項 ? （一）估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點 ? （二）不同出讓方式可側(cè)重采用不同的評估方法 ? （三）土地使用權(quán)出讓拍賣價格與其他強制性拍賣的區(qū)別 ? 土地出讓拍賣底價評估則可以完全采用公開市場價值標準。 51 常用評估目的下評估中需要注意的事項 ? 二、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價格評估 ? （一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓評估調(diào)查的重點之一是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法和有效。 ? （二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓評估調(diào)查的重點之二是原土地出讓合同及其附屬記載的權(quán)利和義務，尤其要注意帶限制性、制約性的內(nèi)容。 ? （三）要充分了解土地的建設規(guī)劃和設計的要點。 ? （四）注意土地的剩余有效使用年限。 52 常用評估目的下評估中需要注意的事項 ? 三、土地使用權(quán)抵押評估 ? 土地抵押估價是對將要充當?shù)盅何锏耐恋氐膬r值進行估算和評定。 所謂抵押估價，實質(zhì)是確定估價對象的擔保能力，而估價對象的擔保能力是由它的價值實現(xiàn)能力所決定的，所以也可以說抵押估價的主要任務就是確定估價對象在特定情況和特定時間內(nèi)的的價值實現(xiàn)能力。 ? 作為抵押權(quán)人，在抵押物所擔保的債務不能按期償還時．通?？梢杂袃深惙绞绞沟盅何锏膬r值實現(xiàn)。一類是將抵押物轉(zhuǎn)讓給他入，獲得價款。轉(zhuǎn)讓的方式又可以是整體轉(zhuǎn)讓或是以清算方式，后者即僅以土地作價加上地上附著物的殘值。另一類是抵押權(quán)人的自用，以獲取收益或利益。抵押估價就是圍繞諸如此類的種種可能性來展開估價分析、測算過程的。 ? 抵押估價的實質(zhì)是確定估價對象是在特定情況和特定時間內(nèi)的價值實現(xiàn)能力。但是，這種特定情況和特定時間內(nèi)的價值實現(xiàn)能力卻很難由估價師來把握，作為土地估價師，能夠做的只是對估價對象在估價時點下的價值實現(xiàn)能力進行估算。當然，在進行土地抵押估價時，估價師會遵循保守原則。 因此可以說，土地抵押估價的行為客體是：土地估價師在保守原則下估算出的土地的市價。 53 常用評估目的下評估中需要注意的事項 ? 三、土地使用權(quán)抵押評估 ? 抵押估價的原則 ? 由于抵押估價的特殊性，因此在進行抵押估價時除了要遵循房地產(chǎn)估價的一般共同的原則之外，尚需特別強調(diào)幾條原則；合法原則、保守原則、公平原則和估價時點原則。 一、合法原則 合法原則首先體現(xiàn)在抵押物的合法性上，必須對具有合法產(chǎn)權(quán)、處于合法利用狀態(tài)的土地方可以進行估價。這就要求估價師熟悉 《 擔保法 》 、 《 抵押管理辦法 》 、 《 土地管理法 》 、《 土地管理實施條例 》 及部門規(guī)章中關(guān)于抵押客體的規(guī)定。 ? 二、保守原則 估價人員在進行抵押估價時必須考慮到以下因素： （ 1）抵押物價值實現(xiàn)的可能性 抵押物價值實現(xiàn)的最快速的途徑是將其轉(zhuǎn)讓而變現(xiàn)，為了快速變現(xiàn)，往往沒有足夠的時間去尋求最好的價值實現(xiàn)方式和愿出最高價的買家，也沒有足夠時間和買家討價還價，因此變現(xiàn)的價格通常也就低于同樣的土地在正常交易時能夠獲得的價格，或者說通常沒有可能完全地實現(xiàn)其價值。 ? （ 2）價值實現(xiàn)的不確定性 由于是抵押期滿才會出現(xiàn)以抵押物償債的情況，所以在估價時（通常在抵押之前）所估的實際上應該是抵押期滿后的價值實現(xiàn)能力，是未來的情況，未來的情況總是不確定的。為了安全起見，在抵押估價時，一般都會對那些會使抵押物土地未來價值變低的可能性加以考慮，而對那些會使抵押物土地未來價值變高的可能性則不予考慮。 54 常用評估目的下評估中需要注意的事項 ? 三、土地使用權(quán)抵押評估 ? 如何體現(xiàn)保守原則， 具體在進行抵押估價時應注意以下問題： （１）要確認最可能的價值實現(xiàn)方式 例如抵押物土地是一塊鰻魚池用地，在進行估價時，養(yǎng)殖鰻魚在當?shù)厥且环N獲益很高的項目，可以認為用于鰻魚養(yǎng)殖是這一抵押物的最佳利用方式。但這是不是在抵押期滿時這一抵押物最可能的價值實現(xiàn)方式，就要作具體分析了。如果預計認為到抵押期滿時養(yǎng)殖鰻魚仍是一項高收益的項目而且有很多人都愿意從事，那么到時將抵押物轉(zhuǎn)讓的話就會有很多人愿意接手。先不論可實現(xiàn)多大的價值，僅就價值實現(xiàn)的方式而言，保持現(xiàn)用途是最有可能的。 而如果假設養(yǎng)殖鰻魚雖然能獲取高收益，但同時風險也很高的話，可能不會有那么多的人愿意養(yǎng)殖鰻魚，那么將來是否維持抵押物的現(xiàn)用途就很難說了，這樣就要另行確定其用途了。 另行確定用途時，如果抵押物的現(xiàn)有附著物可以為新用途所用，那么估價時所考慮的就是抵押物整體對于新用途的價值，如果不能為新用途所用，就只有拆除現(xiàn)有附著物。只考慮其殘值變現(xiàn)及土地對于新用途而言的價值。 （ 2）要確定會使抵押物價值降低的各種可能性 例如抵押物的土地如果是劃撥取得的，那么就要考慮補交土地出讓金使得抵押物房地產(chǎn)對于抵押權(quán)人的實際價值降低。 又如抵押物如果是轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)，就要相應地繳納稅費，這也會使其對于抵押權(quán)人的價值降低。 有的地方為了支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，近幾年來以各種優(yōu)惠形式大幅度降低有關(guān)稅費計收標準．但并不能保證這樣的優(yōu)惠在抵押到期時仍能保持，因此就應該按正常的稅費標準估價。 55 常用評估目的下評估中需要注意的事項 ? 三、土地使用權(quán)抵押評估 ? （３）選擇適當?shù)墓纼r方法 保守原則還體現(xiàn)在正確選擇估價方法上。 例如對一宗土地進行抵押估價，可以采用成本法，也可采用市場比較法。 按一般人理解，成本法估價得出的結(jié)果會比較低，因此比較符合保守原則，但有時并非如此。 成本法估價的結(jié)果（即積算價格）反映了現(xiàn)時重新獲得與估價對象相同的土地所需的社會平均費用，但由于抵押物價值實現(xiàn)方式的特殊性，成本與它對于抵押權(quán)人的價值是沒有什么關(guān)系的，所以成本法估價結(jié)論也應根據(jù)情況進行調(diào)整。 只有在抵押物土地的狀況、效用正好適用于其未來最可能用途時，重新獲得這樣的土地所需的成本才是必須的，這時的積算價格才可以作抵押估價的結(jié)論，而當?shù)盅何锏男в谩俺觥逼湮磥碜羁赡苡猛舅璧男в脮r，為這部分超出的效用所多支付的成本就是一種浪費，這樣包含有“浪費成本”的積算價格就會偏高，在確定實際的抵押價格時就要對其進行修正。 56 常用評估目的下評估中需要注意的事項 ? 三、土地使用權(quán)抵押評估 ? 正確理解保守原則 抵押估價應該遵循保守原則，幾乎都有共識。但究竟如何理解和遵循保守原則，看法就不一致了，有人認為土地抵押估價時的估價額應該在正常市價的基礎(chǔ)上打一個折扣．例如 7折。我的看法是，土地抵押估價應該也是估算其市價，只不過這個市價是在保守的估價原則前提下估出來的。至于銀行在發(fā)放貸款時，要對估價額打個折扣，是銀行考慮貸款風險后作出的決定，這個決定應該由銀行來作，土地估價師不應越俎代庖。 也就是說，要正確理解保守原則，保守原則并非要求有意壓低估價額。 三、公平原則 公平原則是土地估價的一條最一般性的原則．土地估價必須站在公正的立場上，兼顧各方的利益、在抵押估價時強調(diào)公平原則，主要是為了避免因為片面地強調(diào)保守原則而忽視了抵押人一方的利益。因為在抵押估價中大家已經(jīng)形成了保守原則的共識，因此容易不知不覺地產(chǎn)生偏頗，為了強調(diào)保守原則而一味壓低評估價格，從而損害了抵押人一方的利益。 而且實際上，一味壓低評估價格同時也有可能損害抵押權(quán)人的利益。因為低估抵押物價格的結(jié)果必然是會壓低抵押權(quán)人的貸款額，這同樣會使抵押人（貸款人）喪失商業(yè)機會，從而使其利益受到損害。 57 常用評估目的下評估中需要注意的事項 ? 三、土地使用權(quán)抵押評估 ? 四、估價時點原則 估價時點原則也是土地估價的一般性原則，而在抵押估價時，估價時點原則也有其特殊的意義。 首先，抵押估價實質(zhì)上是幫助抵押權(quán)人確定抵押物在其所擔保的債務到期日的快速變現(xiàn)價值，但前面已經(jīng)說過，作為土地估價師，做到這一點是有困難的，因此只能在保守原則下估算出估價對象在估價時點時的市價，但這個估價時點也應該是十分明確的，這才有助于抵押權(quán)人在發(fā)放貸款和將來一旦需將抵押物變現(xiàn)時準確地判定其價值。 其次，根據(jù) 《 抵押管理辦法 》 第 9條的規(guī)定，一宗土地可能會設定兩個以上抵押權(quán)，這兩個以上的抵押權(quán)可能不是在同一時間設定的．因此要分別進行估價，其估價時點自然不同，也需要明確說明。 第三、根據(jù) 《 抵押管理辦法 》 第 34條的規(guī)定．以預售商品房或者在建工程抵押，抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記、重新登記時應該重新估價。其估價時點與當初抵押時也不相同。 58 常用評估目的下評估中需要注意的事項 ? 三、土地使用權(quán)抵押評估 ? 總結(jié)： ? （一）在對抵押土地使用權(quán)評估時，應注意評估價格僅作為抵押人和抵押權(quán)人的參考，具體貸款數(shù)量應由抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商后確定。一般情況下，不直接以評估價作為貸款額度。 ? （二）抵押國有劃撥土地，應根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，評估價格應扣除應交納的土地出讓金后，方可作為考量抵押貸款的依據(jù)。具體扣除出讓金的數(shù)額應以當?shù)卣木唧w規(guī)定為準，并在估價報告中予以說明。 ? （三）根據(jù)有關(guān)規(guī)定，當房屋抵押時，其所占用的土地也一并抵押；同樣，當土地抵押時，地上房屋也需一并抵押，并應同時辦理抵押登記手續(xù)。 ? （四）抵押價值應當是未來貸款到期償還時的變現(xiàn)價值，必須在估價報告中揭示貸款存續(xù)期間地產(chǎn)市場變化對抵押物價值的影響。 ? （五）評估中應當遵循保守性原則。例如，在住宅區(qū)附近建設工廠或不利于居住的其他設施時，會降低抵押土地的預期價值。 59 常用評估目的下評估中需要注意的事項 ? 三、土地使用權(quán)抵押評估 ? 抵押土地報告中