【正文】 59 常用評估目的下評估中需要注意的事項 ? 三、土地使用權(quán)抵押評估 ? 抵押土地報告中 《 。 ? （五）評估中應(yīng)當(dāng)遵循保守性原則。 ? （三）根據(jù)有關(guān)規(guī)定，當(dāng)房屋抵押時，其所占用的土地也一并抵押；同樣，當(dāng)土地抵押時，地上房屋也需一并抵押，并應(yīng)同時辦理抵押登記手續(xù)。 ? （二）抵押國有劃撥土地，應(yīng)根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，評估價格應(yīng)扣除應(yīng)交納的土地出讓金后，方可作為考量抵押貸款的依據(jù)。 58 常用評估目的下評估中需要注意的事項 ? 三、土地使用權(quán)抵押評估 ? 總結(jié)： ? （一）在對抵押土地使用權(quán)評估時，應(yīng)注意評估價格僅作為抵押人和抵押權(quán)人的參考，具體貸款數(shù)量應(yīng)由抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商后確定。 第三、根據(jù) 《 抵押管理辦法 》 第 34條的規(guī)定．以預(yù)售商品房或者在建工程抵押，抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記、重新登記時應(yīng)該重新估價。 首先，抵押估價實質(zhì)上是幫助抵押權(quán)人確定抵押物在其所擔(dān)保的債務(wù)到期日的快速變現(xiàn)價值，但前面已經(jīng)說過，作為土地估價師，做到這一點是有困難的，因此只能在保守原則下估算出估價對象在估價時點時的市價，但這個估價時點也應(yīng)該是十分明確的，這才有助于抵押權(quán)人在發(fā)放貸款和將來一旦需將抵押物變現(xiàn)時準(zhǔn)確地判定其價值。因為低估抵押物價格的結(jié)果必然是會壓低抵押權(quán)人的貸款額，這同樣會使抵押人（貸款人）喪失商業(yè)機(jī)會，從而使其利益受到損害。因為在抵押估價中大家已經(jīng)形成了保守原則的共識，因此容易不知不覺地產(chǎn)生偏頗，為了強(qiáng)調(diào)保守原則而一味壓低評估價格，從而損害了抵押人一方的利益。 也就是說，要正確理解保守原則，保守原則并非要求有意壓低估價額。我的看法是，土地抵押估價應(yīng)該也是估算其市價，只不過這個市價是在保守的估價原則前提下估出來的。 56 常用評估目的下評估中需要注意的事項 ? 三、土地使用權(quán)抵押評估 ? 正確理解保守原則 抵押估價應(yīng)該遵循保守原則，幾乎都有共識。 成本法估價的結(jié)果（即積算價格）反映了現(xiàn)時重新獲得與估價對象相同的土地所需的社會平均費用，但由于抵押物價值實現(xiàn)方式的特殊性，成本與它對于抵押權(quán)人的價值是沒有什么關(guān)系的，所以成本法估價結(jié)論也應(yīng)根據(jù)情況進(jìn)行調(diào)整。 例如對一宗土地進(jìn)行抵押估價，可以采用成本法，也可采用市場比較法。 有的地方為了支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，近幾年來以各種優(yōu)惠形式大幅度降低有關(guān)稅費計收標(biāo)準(zhǔn)．但并不能保證這樣的優(yōu)惠在抵押到期時仍能保持，因此就應(yīng)該按正常的稅費標(biāo)準(zhǔn)估價。 （ 2）要確定會使抵押物價值降低的各種可能性 例如抵押物的土地如果是劃撥取得的，那么就要考慮補(bǔ)交土地出讓金使得抵押物房地產(chǎn)對于抵押權(quán)人的實際價值降低。 另行確定用途時，如果抵押物的現(xiàn)有附著物可以為新用途所用，那么估價時所考慮的就是抵押物整體對于新用途的價值，如果不能為新用途所用，就只有拆除現(xiàn)有附著物。先不論可實現(xiàn)多大的價值，僅就價值實現(xiàn)的方式而言，保持現(xiàn)用途是最有可能的。但這是不是在抵押期滿時這一抵押物最可能的價值實現(xiàn)方式，就要作具體分析了。為了安全起見，在抵押估價時，一般都會對那些會使抵押物土地未來價值變低的可能性加以考慮，而對那些會使抵押物土地未來價值變高的可能性則不予考慮。 ? 二、保守原則 估價人員在進(jìn)行抵押估價時必須考慮到以下因素： （ 1）抵押物價值實現(xiàn)的可能性 抵押物價值實現(xiàn)的最快速的途徑是將其轉(zhuǎn)讓而變現(xiàn)，為了快速變現(xiàn)，往往沒有足夠的時間去尋求最好的價值實現(xiàn)方式和愿出最高價的買家，也沒有足夠時間和買家討價還價，因此變現(xiàn)的價格通常也就低于同樣的土地在正常交易時能夠獲得的價格，或者說通常沒有可能完全地實現(xiàn)其價值。 一、合法原則 合法原則首先體現(xiàn)在抵押物的合法性上，必須對具有合法產(chǎn)權(quán)、處于合法利用狀態(tài)的土地方可以進(jìn)行估價。 因此可以說，土地抵押估價的行為客體是：土地估價師在保守原則下估算出的土地的市價。但是，這種特定情況和特定時間內(nèi)的價值實現(xiàn)能力卻很難由估價師來把握，作為土地估價師，能夠做的只是對估價對象在估價時點下的價值實現(xiàn)能力進(jìn)行估算。抵押估價就是圍繞諸如此類的種種可能性來展開估價分析、測算過程的。轉(zhuǎn)讓的方式又可以是整體轉(zhuǎn)讓或是以清算方式，后者即僅以土地作價加上地上附著物的殘值。 ? 作為抵押權(quán)人，在抵押物所擔(dān)保的債務(wù)不能按期償還時．通常可以有兩類方式使抵押物的價值實現(xiàn)。 52 常用評估目的下評估中需要注意的事項 ? 三、土地使用權(quán)抵押評估 ? 土地抵押估價是對將要充當(dāng)?shù)盅何锏耐恋氐膬r值進(jìn)行估算和評定。 ? （三）要充分了解土地的建設(shè)規(guī)劃和設(shè)計的要點。 51 常用評估目的下評估中需要注意的事項 ? 二、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價格評估 ? （一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓評估調(diào)查的重點之一是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法和有效。 49 常用評估目的下評估中需要注意的事項 ? 土地估價的業(yè)務(wù)范圍： ? ； ? ； ? 、征收、征購或拆遷補(bǔ)償評估； ? ； ? ； ? ； ? ； ? ； ? （如土地評估入賬計提減值準(zhǔn)備等）； ? ； ? ； ? ； ? ； ? ； ? ； ? 。既不能“因噎廢食”，因為有風(fēng)險就不去估價、不敢估價，又不能對風(fēng)險視而不見，想怎么估價就怎么估價。通過同行的相互合作，可以取長補(bǔ)短、相互借鑒、互通信息，對一些難度較大或比較新型的評估業(yè)務(wù)可以共同探討研究，在做出高質(zhì)量的評估報告的同時，也分擔(dān)了風(fēng)險。在復(fù)雜的業(yè)務(wù)中，對不確定的問題和不可知的事實情況，出具有條件和有保留的評估咨詢意見也是國際慣例中通行的做法，值得我國評估師借鑒。 ? 謹(jǐn)慎執(zhí)業(yè)并盡披露義務(wù) ? 在目前政策變化較大的現(xiàn)實下，為使評估師能夠做到謹(jǐn)慎執(zhí)業(yè)，評估協(xié)會和有條件的評估公司應(yīng)建立信息網(wǎng)，盡力收集迅速變化而又大量的不動產(chǎn)交易信息和規(guī)范性文件，從而使評估師在執(zhí)業(yè)中能夠掌握這些信息和文件，避免為客戶提供不準(zhǔn)確的專業(yè)意見。但是，必須注意的是，“假設(shè)與限制條件”不能濫用，必須以合法、合規(guī)為前提。評估結(jié)果必須經(jīng)得起市場的檢驗，這是防范風(fēng)險的實質(zhì)性措施。要做到這點，就需要估價師平時下功夫去收集、整理市場信息，并將其應(yīng)用于評估實踐中。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，絕大多數(shù)的評估都要給出市場價格。 ? 如何保證估價結(jié)果的合理性？方法有很多，如規(guī)范操作、機(jī)構(gòu)內(nèi)部三級審核、案例和參數(shù)選取準(zhǔn)確等。如果估價結(jié)果合理，估價師也就不會有任何承擔(dān)法律責(zé)任的可能，執(zhí)業(yè)風(fēng)險也無從談起。估價業(yè)務(wù)委托合同是進(jìn)行估價的依據(jù)之一，它明確了委托方和估價方的權(quán)利和義務(wù)以及相應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，必須由委托方承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)務(wù)必在委托合同中寫明。如果在委托合同中不加以約定或約定不明確的話，那么在發(fā)生評估報告的實際用途與報告內(nèi)規(guī)定用途不符時，估價師極有可能由于“說不清楚”而被“合理地懷疑”為有意提供不實的評估報告。比如， “估價目的應(yīng)由委托方提出”，這點必須在委托合同中寫明，并由委托方認(rèn)可。這里面有個度，還是請大家自己把握。同時，也給自己埋下了一棵“定時炸彈”，說不定什么時候就會被追究責(zé)任。 ? 嚴(yán)格遵守職業(yè)道德，加強(qiáng)自律 ? “公平、公正、公開”是房地產(chǎn)估價師基本的職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)，絕大多數(shù)估價師是能夠遵守的。通過學(xué)習(xí)法律知識，了解所承擔(dān)的法律責(zé)任及違法后果的嚴(yán)重性，就可以在心目中樹立起一道是非界線。許多估價師埋頭鉆研業(yè)務(wù)知識，對估價規(guī)范、估價技術(shù)、估價參數(shù)耳熟能詳，但對法律知識卻知之甚少，導(dǎo)致難以把握對與錯、是與非、合法與違法以及罪與非罪的界限。 44 土地估價中常見風(fēng)險及防范措施 ? 執(zhí)業(yè)風(fēng)險的防范措施 ? 加強(qiáng)法制學(xué)習(xí)，提高法律意識 ? 從本質(zhì)上說，估價師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險就是承擔(dān)法律責(zé)任。為保證評估行業(yè)的整體素資，對申請從事評估業(yè)務(wù)的，嚴(yán)格審查其執(zhí)業(yè)能力，達(dá)不到要求的一律不準(zhǔn)從事評估業(yè)務(wù)；對已從業(yè)人員，通過年檢或其他形式，若達(dá)不到要求或嚴(yán)重違背職業(yè)道德及相關(guān)法律法規(guī)，視其情節(jié)，予以經(jīng)濟(jì)重罰，甚至逐出評估行業(yè)，永遠(yuǎn)不能從事評估業(yè)。防范風(fēng)險基金制度的建立不僅有利于合理防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險，而且可以加快評估公司上規(guī)模、上水平進(jìn)程，積極應(yīng)對加入 WTO后評估市場開放的挑戰(zhàn)，提高公信力，擴(kuò)大行業(yè)的社會影響。在抵押評估為借貸雙方提供中介服務(wù)，評估價格的高低直接影響到雙方的利益。第三，一定要建立估價復(fù)審制度，復(fù)審制度不僅可以及時糾正報告質(zhì)量上存在的問題，而且可以提升估價師的專業(yè)水準(zhǔn)，從而有效地降低評估風(fēng)險；另一方面評估業(yè)的行業(yè)主管部門必須加強(qiáng)對行業(yè)的統(tǒng)一管理和監(jiān)督職能，對評估機(jī)構(gòu)和人員作定期和不定期的檢查，對發(fā)現(xiàn)的違法違紀(jì)行為要堅決查處，促進(jìn)評估工作水平的提高。同時要初步評價評估風(fēng)險，確定選派合適的、能勝任的專業(yè)人員，這是提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量的關(guān)鍵。一方面評估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立、健全完善的內(nèi)部質(zhì)量控制體系。政府的相關(guān)部門及協(xié)會應(yīng)在其中發(fā)揮重要的作用，一方面應(yīng)制定符合規(guī)則的評估業(yè)相關(guān)的法規(guī)、評估標(biāo)準(zhǔn)，對行業(yè)實行監(jiān)督管理、懲處違法違規(guī)行為，同時應(yīng)破除行業(yè)、地域壁壘，打破評估領(lǐng)域的壟斷，創(chuàng)造公平透明的市場競爭環(huán)境；另一方面，應(yīng)加強(qiáng)服務(wù)功能，整合評估業(yè)信息資源，真正實現(xiàn)信息資源共享，創(chuàng)造和維護(hù)公開、公平的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境。這與估價師評估所獲得的報酬相比，很不對稱。所以說估價師是執(zhí)業(yè)風(fēng)險的最終承擔(dān)者。 ? 責(zé)任最終由個人承擔(dān) ? 從上面的風(fēng)險類型分析可以看出，無論是民事上、行政上甚至刑事上，最終的責(zé)任總是由估價師個人承擔(dān)。但是，如果借款人確實按借款合同還貸，履約情況正常，銀行也不會追究責(zé)任，風(fēng)險也不會發(fā)生，并不是每項有問題的評估都會發(fā)生風(fēng)險。 41 土地估價中常見風(fēng)險及防范措施 ? （三）土地估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險的特征 ? 通過上述幾種風(fēng)險類型的分析，可以歸納出土地估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險具有如下特征： ? 在一定時期內(nèi)具有或然性 ? 這種風(fēng)險只有在當(dāng)事人確實受到了經(jīng)濟(jì)損失，并且這種損失是由估價報告的誤導(dǎo)造成的時候才產(chǎn)生。 評估師工作態(tài)度的風(fēng)險 謹(jǐn)慎勤勉的工作態(tài)度是評估師執(zhí)業(yè)的基本準(zhǔn)則。在實際操作中，一方面一些評估機(jī)構(gòu)和個人為某種利益或其他原因提供虛假報告，導(dǎo)致評估結(jié)果失真，對相關(guān)利益主體產(chǎn)生影響；另一方面，一些評估機(jī)構(gòu)為取得評估業(yè)務(wù)，采用不正當(dāng)?shù)母偁幨侄?，競相壓價，形成惡性競爭，損害行業(yè)健康、良性地發(fā)展。由于評估人員執(zhí)業(yè)水平的高低，對評估方法、評估原則、評估參數(shù)及評估對象及相關(guān)因素選擇及評估信息資料真實性的甄別、價格含義的把握等都將影響評估結(jié)果的科學(xué)性和可接受性，評估人員執(zhí)業(yè)能力和經(jīng)驗不足都將增加執(zhí)業(yè)能力風(fēng)險。 評估師執(zhí)業(yè)能力的風(fēng)險 土地估價在我國是一新興、而又對專業(yè)技術(shù)要求較高的行業(yè)。諸如公司的公章被隨意使用；公司無統(tǒng)一的評估報告書格式；公司沒有定期的案例討論以使評估師能夠分享項目經(jīng)驗和技巧等。具體主要表現(xiàn)在以下方面： 評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部缺乏業(yè)務(wù)管理的風(fēng)險 從評估公司角度而言，評估師執(zhí)業(yè)的風(fēng)險應(yīng)主要通過評估公司的管理加以控制。 39 土地估價中常見風(fēng)險及防范措施 （二）、內(nèi)部風(fēng)險 經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展為評估師提供了前所未有過的廣闊市場，但同時，各種各樣的經(jīng)濟(jì)活動也對評估師提出了更專業(yè)、更綜合的要求。雖然我國市場經(jīng)濟(jì)已有較大發(fā)展，但是一些法規(guī)制度還亟待完善，不誠信現(xiàn)象仍時有發(fā)生，在這種背景下，部分利欲熏心的人為達(dá)到其不可告人的目的，不惜向評估師提供虛假情況，甚至采用欺騙和違法的手段。而有的委托估價方可能出于節(jié)省評估經(jīng)費等原因，盲目地套用與其不相符用途的報告，報告提供的結(jié)果就可能造成決策者的判斷失誤。因為估價目的不同，估價的依據(jù)，估價應(yīng)考慮的因素，以及采用的價值標(biāo)準(zhǔn)、估價方法就有可能不同。 （ 2）、評估報告的估價目的和估價用途不符的風(fēng)險。 估價理論未形成嚴(yán)密的體系，未被社會廣泛理解所造成的風(fēng)險。 由于歷史原因，評估機(jī)構(gòu)運行機(jī)制不一致，地方保護(hù)主義和部門保護(hù)主義存在。由于委估土地產(chǎn)權(quán)不明晰，產(chǎn)權(quán)證明文件不完整、不合法或已過期、或未記錄他項權(quán)利登記（如委托土地已被質(zhì)押、抵押、擔(dān)保等事實），致使估價值失實，這些都是由于產(chǎn)權(quán)權(quán)屬方面的缺陷對土地價值產(chǎn)生影響的風(fēng)險。那么對地方政策掌握程度有限，就會產(chǎn)生嚴(yán)重高估或低估了土地價值的風(fēng)險。國內(nèi)各地都有各自的地方行政規(guī)章制度，如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、城鎮(zhèn)分等定級等，在當(dāng)?shù)囟及l(fā)揮著很大的作用。此外還有一個政策對土地產(chǎn)價格影響滯后的問題，需要估價人員依靠自身的判斷能力去掌握政策的影響時間和程度，否則必然會使估價結(jié)果失去現(xiàn)實性。 （ 1）、盡管可以對政府的法律、經(jīng)濟(jì)政策的變化進(jìn)行預(yù)測，但風(fēng)險依然存在。由于影響土地價格的因素較多，如政府產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)政策等，評估人員對這些因素對土地價格的影響方向、幅度預(yù)測，在實際把握中難以做到完全準(zhǔn)確，評估價格與理論價格之間存在一定的差異是不可避免的，這就決定了評估工作的風(fēng)險性，即外部風(fēng)險。土地理論價格是長期均衡價格，它客觀地存在著，并發(fā)揮著作用。 36 土地估價中常見風(fēng)險及防范措施 正確分析原因 , 土地估價中的風(fēng)險大致分兩大類：一類為外部風(fēng)險，即土地估價師自身以外的原因，是由于土地估價與其市場價值緊密相連的特性形成的風(fēng)險，其二為內(nèi)部風(fēng)險，風(fēng)險