【正文】 梅松營銷策劃機構(gòu) 13707383300 26 居地。 5居住區(qū)用地 房屋用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。 5房屋用地 房屋建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地，含宅間綠地和宅間小路等的總稱。 5公共服 務(wù)設(shè)施用地 一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。 5道路用地 居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 5居住區(qū)級道路 一般用以劃分小區(qū)的道路。在大城市中通常與城市支路同級。 5小區(qū)級路 一般用以劃分組團的道路。 5組團級路 上接小區(qū)路，下連宅間小路的道路。 60、宅間小路 房屋建筑之間連接各房屋入口的道路。 6公共綠地 滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動 設(shè)施的、供居民共享的游憨綠地。應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。 6配建設(shè)施 [天地人和 ]項目 銷售人員培訓(xùn)手冊 梅松營銷策劃機構(gòu) 13707383300 27 與房屋規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地總稱。 6其他用地 規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。 6公共活動中心 配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。 6道路紅線 城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。 6建筑線 一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。 6日照間距系數(shù) 根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋標(biāo)高的比值。 6建筑小品 既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑，游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。 6房屋平均層數(shù) 房屋總建筑面積與房屋基底總面積的比值。 70、拆建比 新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。 7土地開發(fā)費 每公頃居住區(qū)用地開發(fā)所需的前期工程的測算投資，包括征地、拆遷、各種補償、平整土地、敷設(shè)外部市政管線設(shè)施和道路工程等各項費用。 [天地人和 ]項目 銷售人員培訓(xùn)手冊 梅松營銷策劃機構(gòu) 13707383300 28 7房屋單方綜合造價 每平方米房屋建筑面積所 需的工程建設(shè)的測算綜合投資，應(yīng)包括土地開發(fā)費用和居住區(qū)用地內(nèi)的建筑、道路、市政管線、綠化等各項工程建設(shè)投資及必要的管理費用。 7均價： 將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。 7基價： 經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房的基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后得出。 7起步價： 某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起步價。多層物業(yè)，以頂樓的銷售價為起步價；高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。較低的起步價容易引起消費者的注意。 7一次 性買斷價： 買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。 7預(yù)售價： 預(yù)售價也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語：預(yù)售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門核定的價格為準(zhǔn)。 7如何進行戶型評判 整體而言：（ 1）景觀；（ 2）朝向；（ 3）單元戶數(shù)；（ 4）人文環(huán)境；（ 5）方正實用。 具體而言：（ 1）生理分居和功能分區(qū)；（ 2）動靜分離；（ 3）通[天地人和 ]項目 銷售人員培訓(xùn)手冊 梅松營銷策劃機構(gòu) 13707383300 29 風(fēng)與采光；（ 4）廚房要按操作流程設(shè)計；（ 5）衛(wèi)生間面積要適 宜；（ 6）注重私密性；（ 7）空間分布科學(xué)。 我們通常所說的一室一廳、兩室一廳、兩室兩衛(wèi)一廳、三室一廳，就是最為普通的平層戶型，此外還有躍式房屋、復(fù)式房屋、高檔的花園別墅等。在對戶型進行評判時可從以下幾方面入手： 看居室的功能分區(qū)是否合理，應(yīng)避免斜角空間，盡可能減少不必要的“死角”面積和交通面積。從習(xí)慣上看，居住的空間應(yīng)給人以穩(wěn)定、寬闊感，所以房屋要方正，這樣不但有利于家具的擺設(shè)，對于居住者來說也有個良好的居室活動空間。 房門的開向是否合理，要不影響使用的空間和居室的私密性。 戶型的節(jié)能要求，他可以減少不必要 的日常生活開支。起居室、臥室、書房等人們經(jīng)常活動的空間采用直接采光，可以節(jié)約能源。 單元內(nèi)不同空間要有相對合理的面積。通常人們購房時所說的“三大一小”，就是“大廚房、大衛(wèi)生間、大客廳、小臥室，被認(rèn)為是較能滿足人們?nèi)粘Ｉ畹男枰?。從居室功能分析，廚房合理的面積一般為 4平方米至 5 平方米之間，廚房不能過于狹小，應(yīng)有最小寬度?，F(xiàn)今房屋設(shè)計中推崇的是大衛(wèi)生間，三居以上居室應(yīng)設(shè)有兩個衛(wèi)生間， — 個封閉的設(shè)浴盆和大便器，一個開敞的設(shè)洗澡盆和擺放洗衣機，解決使用高峰期相互干擾等問題。臥室的合理面積一般應(yīng)為 13 至 14平方米之間 ，臥室要有私密性，安靜舒適并通風(fēng)良好。 陽臺，好的陽臺設(shè)計是將大客廳與寬闊的落地陽臺門及室外景色有機地融為一體，豁然開朗的視線總是能給居住者一份清新、爽快的心情。 房間的內(nèi)部凈高要合適，現(xiàn)在，絕大部分商品房的內(nèi)層凈高在 米到 米之間。需要注意的是：擴大居住面積是相對容易的，而對層高的不滿意，確是無法改變的。 [天地人和 ]項目 銷售人員培訓(xùn)手冊 梅松營銷策劃機構(gòu) 13707383300 30 另外，除了房間布置，好的戶型設(shè)計還會充分考慮現(xiàn)有備種家用電器如冰箱、電視、洗衣機、空調(diào)、電話的設(shè)置，還要考慮將來不斷涌入家庭的各種新的家用電器如電腦網(wǎng)絡(luò)、新的電炊具、新的保健娛樂設(shè)施、新的安全防 衛(wèi)設(shè)施、救生設(shè)施等等的配置，有合理的空間安排和電氣設(shè)計。建筑材料也是質(zhì)量較好的新材料、新技術(shù)，如 50年不變形的隔熱隔音的塑鋼門窗、防漏防腐易疏通的給排水煤氣管道、安全鋼化玻璃等等，以確保房屋的舒適與耐用。 7智能化房屋如何分類 像所有消費品一樣，智能化房屋也會根據(jù)軟硬件的品質(zhì)不同，而分出不同標(biāo)準(zhǔn)。 乙級標(biāo)準(zhǔn) （ 1） 安全保安系統(tǒng) 實現(xiàn)小區(qū)周界的監(jiān)控和紅外線報警防范，火災(zāi)與煤氣報警，緊急呼救報警，電話線被切斷與防破壞報警。 （ 2） 通訊系統(tǒng)實現(xiàn)住戶的至少兩對電話線和一個寬帶國際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)（ Inter） 插口，可接收有線電視網(wǎng)節(jié)目。 （ 3） 信息服務(wù)系統(tǒng)。 實現(xiàn)三表遠(yuǎn)程計量，計算機網(wǎng)絡(luò)功能及一些物業(yè)管理功能。 （ 4） 環(huán)境控制系統(tǒng) 實現(xiàn)背景音響與公共廣播、出入口控制、社區(qū)公告版。 甲級標(biāo)準(zhǔn) 除了乙級標(biāo)準(zhǔn)所有的功能外，另需增加一些功能，同時整個系統(tǒng)應(yīng)是一個由中央控制中心附帶數(shù)個分控中心構(gòu)成的集散控制系統(tǒng)， （ 1） 安全保安系統(tǒng) 實現(xiàn)可視對講功能，門禁系統(tǒng)功能，家庭智能化報警增加的功能有：可進衍程序自動化控制功能、可實現(xiàn)室內(nèi)無線遙控功能、通過[天地人和 ]項目 銷售人員培訓(xùn)手冊 梅松營銷策劃機構(gòu) 13707383300 31 電話進行遠(yuǎn)程遙控功能、電源控制及調(diào)光功能。 （ 2） 通訊系統(tǒng) 實現(xiàn)住戶 主要房間有獨立的信息點，光纖寬帶多媒體信息網(wǎng)接入小區(qū)，提供外語電視節(jié)目。 （ 3） 信息服務(wù)系統(tǒng) 增加實現(xiàn)電子購物、電子圖書館、遠(yuǎn)程醫(yī)療登記等功能。 （ 4） 環(huán)境控制系統(tǒng) 實現(xiàn)家電自動控制功能；公共水電設(shè)施監(jiān)視等功能。 80、局住功能的國際標(biāo)準(zhǔn)是什么 按照國際文明房屋標(biāo)準(zhǔn)，房屋功能不僅要滿足最基本的寢、食功能，更要從自然、生態(tài)、社會、人文等方面滿足現(xiàn)代人對婚姻、家庭、工作、學(xué)習(xí)、子女教育、休閑娛樂、身心健康、人際關(guān)系等多方面的需要。就房屋的室內(nèi)功能而言，應(yīng)滿足以下基本要求。 （ l） 滿足分戶獨立性和保護隱私性 原則。要求起居、餐廳、廚房、臥房等主要功能之間的最合理的布局。 （ 2） 滿足使用方便和安全原則。在適合家庭不同成員分室居住和共同團聚的活動空間 以及緊急疏散的要求；在建筑構(gòu)造上，要符合抗震、防火、耐火等級以及預(yù)防滑跌和碰撞等保證安全的要求。 （ 3） 滿足現(xiàn)代生活設(shè)施進步原則。房屋室內(nèi)應(yīng)有排水、炊事、廁所、浴室、燃?xì)?、供熱、照明、電話線路、數(shù)據(jù)通訊以及儲藏等設(shè)施。 （ 4） 滿足現(xiàn)代生活的健康衛(wèi)生原則。要按國際發(fā)達國家房屋設(shè)計的要求，制定日照標(biāo)準(zhǔn)、通風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)、廚、廁排氣標(biāo)準(zhǔn)和生活垃圾處理標(biāo)準(zhǔn)。 （ 5） 滿足房屋功 能多樣化個性要求原則。要達到國際文明居住標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)更多的讓居民和用戶參與房屋設(shè)計。建造空間靈活多變的[天地人和 ]項目 銷售人員培訓(xùn)手冊 梅松營銷策劃機構(gòu) 13707383300 32 房屋建筑，采用承重結(jié)構(gòu)骨架固定不變，分隔構(gòu)建則可根據(jù)房屋要靈活布置，以形成多樣化的內(nèi)部空間。 8躍層和復(fù)式、錯層有什么區(qū)別？ 通常情況，躍層房屋是一套房屋占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。一般在首層安排起居、廚房、餐廳、