【正文】 要有明顯標(biāo)志，整體素質(zhì)高，遵守職業(yè)道德，語言規(guī)范文明。 主要負責(zé)人和業(yè)務(wù)骨干經(jīng)過房地產(chǎn)管理及物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)。 房屋圖紙檔案、資料齊全管理完善。 大廈外觀完好整潔，裝修裝修房屋的不危及房屋結(jié)構(gòu)與他人安全。 34 房屋完好率達 98%以上，房屋零修及時率達 98%以上，零修合格率達 100%，并建立回訪制度和回訪記錄。 設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，建立設(shè) 備臺帳，項目齊全、目錄清晰、管理完善，可隨時查閱。 制定設(shè)備安全運行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查測試及監(jiān)督、維修保養(yǎng)、運行記錄管理制度和操作規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行。 設(shè)備良好、運行正常，一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故。 設(shè)備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生。 配備所需各種專業(yè)人員、維修和操作人員持證上崗。 1保證 24 小時正常運行，出現(xiàn)故障、立即排除。 1消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無損，可隨時起用，無火災(zāi)及其它安全隱患。 1電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備，轎廂、井道保持清潔。 1電梯出現(xiàn)運行故障后，維修人員能在規(guī)定時間內(nèi)到達現(xiàn)場維修。 1設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏。 1所有排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，樓內(nèi)、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。 1遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，無大面 35 積跑水、長時間停水事故。 1中央空調(diào)系統(tǒng)運行正常，無超標(biāo)噪音和嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象，出現(xiàn)故障后，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)到達現(xiàn)場維修并做好記錄。 1中央空調(diào)、公共照明、通訊郵政設(shè)施齊全，工作正常。 道路暢通平坦，有交通標(biāo)志。 2環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊備，設(shè)有垃圾箱、 垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)備。 2綠化管理及養(yǎng)護措施落實，無破壞、踐踏、隨意占用現(xiàn)象。 2施行 24 小時保安制度，保安人員有明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，無因管理責(zé)任引發(fā)的重大刑事案件和交通事故。 第七章 房屋使用、管理、維修的具體規(guī)定 一、 產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，按照有利于物業(yè)外貌外觀保持、使用安全等原則，妥善處理供水、排污、通行、通風(fēng)、停車、采光、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系。 二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為： 未經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)和物業(yè)管理委員會、相鄰產(chǎn)權(quán)人同意，擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、外貌和用途； 擅自占有或損壞物業(yè)公共樓梯、扶欄、走道、地下室、平臺、屋面等共用部位，擅自移動共用設(shè)備； 36 在天井、庭院、平臺、屋頂、綠地、道路或其他共用部位、場地搭建建筑物、構(gòu)筑物、擺放雜物； 在車庫設(shè)置障礙，阻塞交通； 損壞、拆除或再造供電、供水、供氣、供暖、排水、排污、消防、通訊、寬帶網(wǎng)絡(luò)、電視接收器等公用設(shè)施； 侵占或損壞道路、綠地、花卉樹木、藝術(shù)景觀和文娛、體育及休閑設(shè)施； 隨意傾倒或拋棄垃圾、雜物； 堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒 害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲； 私設(shè)攤點； 在建筑物或構(gòu)筑物上私開門窗或外觀的亂懸掛、亂涂寫、亂刻畫；從平臺、窗戶向外拋棄雜務(wù)，因上述行為引起的對公用物品、公用設(shè)施、他人財務(wù)的損害或人身傷害，后果由實施上述行為的產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)使用人負責(zé)； 1在廣場內(nèi)的公共區(qū)域吸煙，彈煙灰、扔煙頭； 1利用本物業(yè)從事危害公共利益的活動； 1法律、法規(guī)規(guī)章禁止的其他行為。 三、 產(chǎn)權(quán)人或使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先將裝飾裝修方案報物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)可，并與其簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝修的禁 止行為和注意事項告知產(chǎn)權(quán)人或使用人。裝飾裝修房屋，不得影響共用部位、共 37 用設(shè)備設(shè)施的正常使用和維修養(yǎng)護以及相鄰產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，因裝飾裝修導(dǎo)致共用部位、共用設(shè)備設(shè)施以及其他產(chǎn)權(quán)人利益受損，當(dāng)事的產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)及賠償責(zé)任。 四、 房屋應(yīng)當(dāng)按設(shè)計用途使用。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)征得相鄰產(chǎn)權(quán)人以及物業(yè)管理委員會的書面同意，并報政府有關(guān)主管部門的批準(zhǔn)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變使用性質(zhì)。 五、 因房屋維修或公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理委員會及物 業(yè)管理委員會授權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，應(yīng)作相應(yīng)賠償。 六、 利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營設(shè)施的，物業(yè)管理委員會的書面同意后，方可向有關(guān)部門辦理報批手續(xù)。產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將公約作為物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的必要附件。當(dāng)事人應(yīng)將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或出租情況書面告知物業(yè)管理企業(yè)。 七、 房屋及其配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護，出現(xiàn)危害物業(yè)安全、影響外觀或妨礙公共利益的情況時，物業(yè)管理委員會、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)督促責(zé)任人維修養(yǎng)護。 八、 物業(yè)管理企業(yè)實施對物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施進行維修 養(yǎng)護時，有關(guān)產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。產(chǎn)權(quán)人、 38 使用人妨礙或阻擾維修造成物業(yè)損壞或他人財產(chǎn)損失，應(yīng)當(dāng)負責(zé)修復(fù)或者給予賠償。 九、 物業(yè)管理企業(yè)進入產(chǎn)權(quán)人或使用人的單元商鋪進行維修工作，應(yīng)事先通知產(chǎn)權(quán)人或使用人并取得其同意。緊急情況下無法通知產(chǎn)權(quán)人或使用人的，物業(yè)管理企業(yè)可在無直接利益關(guān)系的第三方機構(gòu)的監(jiān)督下，進入商鋪內(nèi)部，但事先應(yīng)及時通知產(chǎn)權(quán)人或使用人。 十、 如房屋因火災(zāi)、臺風(fēng)、地震、地陷或其它原因而破壞，以致物業(yè)大部分不能使用或主要功能陷入癱瘓，則物業(yè)管理委員會應(yīng)該召開特別產(chǎn)權(quán)人代表大會，決定房屋是否修復(fù)或 重建以及修復(fù)或重建費用的籌集辦法；如產(chǎn)權(quán)人代表大會決定放棄修復(fù)或重建，則物業(yè)管理委員會應(yīng)拍賣所剩余房產(chǎn)，并將拍賣所得與房屋公共維修基金及產(chǎn)權(quán)人其他共有財產(chǎn)按建筑面積比例返還給各產(chǎn)權(quán)人。 第八章 物業(yè)管理服務(wù)費與公共維修基金 一、物業(yè)管理服務(wù)費用 開發(fā)企業(yè)出售房屋時，須向購房人明示物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，為 60 元 /建筑平米月。 物業(yè)管理費所含項目：夏季空調(diào)制冷費、冬季采暖費、保安、清潔費用、綠化環(huán)保費用、小修費用，員工工資及福利費用、稅金、法律費用、審計費用、固定資產(chǎn)折舊費用、辦公費用、物業(yè)管理企業(yè)管理酬金 、保險費用、能源費用等代收代 39 繳費用： 自來水費：政府定價 電 費：政府定價 燃 氣 費：政府定價 物業(yè)管理服務(wù)費的交納辦法：按季交納物業(yè)管理費。 在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，自房屋交付使用之日起，開發(fā)企業(yè)未曾售出的房屋和產(chǎn)權(quán)人空置房屋均應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)管理費并應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的公攤費用。 政府有新的規(guī)定時，收費應(yīng)依據(jù)新的政策進行調(diào)整。 二、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金 公用部位公用設(shè)施設(shè)備維修基金籌集、使用和管理按政府有關(guān)文件執(zhí)行。 第九章 違約責(zé)任 一、 產(chǎn)權(quán)人、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行本公約產(chǎn)生的糾紛和爭議，可通過協(xié)商和調(diào)解的方式解決，也可以申請促裁或向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。 二、 產(chǎn)權(quán)人、使用人違反公約和物業(yè)使用管理維修規(guī)定的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。以違反公約的，物業(yè)管理委員會、相關(guān)產(chǎn)權(quán)人及使用人、物業(yè)管理企業(yè)可依照公約向物業(yè)管理行政主管部門投訴，也可直接向人民法院提起民事訴訟。產(chǎn)權(quán)人、使用人未按照公約、物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費用的，物業(yè)管理企業(yè)可按每日加收應(yīng)交納費用的 40 3‰ 的滯納金。對于不交納物業(yè)管理費的產(chǎn)權(quán)人，物業(yè)管理委員會、物業(yè)管理企業(yè)可向房地產(chǎn)行政主管部門申請禁止該產(chǎn)權(quán)人所欠費物業(yè)的轉(zhuǎn)讓、 出租和抵押，也可向人民法院申請追繳或強制執(zhí)行。 三、 產(chǎn)權(quán)人代表大會、物業(yè)管理委員會作出的決定違反本公約或公共利益的，產(chǎn)權(quán)人、物業(yè)管理企業(yè)可以向政府物業(yè)管理行政主管部門申請撤銷產(chǎn)權(quán)人代表大會、物業(yè)管理委員會的決定。 四、 開發(fā)企業(yè)在簽訂售房合同或售房時不出示公約的，購房人有權(quán)解除售房合同，并向開發(fā)企業(yè)提出違約賠償。 五、 開發(fā)企業(yè)未履行工程質(zhì)量保修責(zé)任的，產(chǎn)權(quán)人可要求其賠償損失。 六、 物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理合同規(guī)定或公約的，產(chǎn)權(quán)人及物業(yè)管理委員會可依照合同或公約追究其民事責(zé)任。 第十章 附 則 一、公約的效力 公約的效力及于企業(yè)、產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)管理企業(yè)。 二、適用法律 適用中華人民共和國法律、法規(guī)、政府規(guī)章有關(guān)政策以及北京市法規(guī)、政府規(guī)章有關(guān)政策。 公約不得與前述法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)政策相抵觸，如有抵觸，該條款無效，但不影響其他條款的有效性。 41 三、公約的解釋與修改 物業(yè)管理委員會擁有對公約的解釋權(quán)，但在物業(yè)管理委員會成立之前，由開發(fā)企業(yè)解釋。物業(yè)管理委員會成立前，不得對已核準(zhǔn)的公約進行修改；物業(yè)管理委員會成立后，可由物業(yè)管理委員會根據(jù)產(chǎn)權(quán)人代表大會決議對公約進行修改。 四、 本公約自北京市國土資源和房屋管理局核準(zhǔn)并 經(jīng)當(dāng)事人簽署遵守公約承諾書之日起生效。 五、 本公約自北京市國土資源和房屋管理局報審一式五份，經(jīng)批準(zhǔn)后，市國土資源和房屋管理局備案兩份， X 區(qū)小區(qū)辦備案一份，開發(fā)企業(yè)留存一份，物業(yè)管理企業(yè)留存一份。