【正文】 此后每年至少要召開一次產(chǎn)權人大會。以便討論或決定任何影響或關于該土地及 /或該大廈的事項，或為全體產(chǎn)權人的利益就該土地及該大廈的保養(yǎng)及管理向物業(yè)管理企業(yè)提供意見。下列規(guī)定適用于任何產(chǎn)權人大會 。 27 每次召開會議須提前至少七日發(fā)出書面通知，列明開會時間、地點及討論事項。 會議的法定人數(shù)為占該大廈業(yè)權份數(shù)不少于百分之五十的產(chǎn)權親自或派代表出席。出席者達法定人數(shù)，會議方可進行。 每年第一次會議中的物業(yè)管理委員會主席，可自動當選為此次產(chǎn)權人大會的主席。 主席須將出席者及會議決會議記錄存檔。 如投票票數(shù)相等，主席可投第二票或決定性的一票。 產(chǎn)權人可親自或派代表投票。 委派代表的文件須于開會前三天交予物業(yè)管理委員會。 于正式召開的會議上由親自或派代表出席及投票的產(chǎn)權人數(shù)票通過的 任何有關該土地及該大廈的事項的決議案對全體產(chǎn)權人均具有約束力，但下邊情況除外： （ 1） 開會通知未指出擬就該事項提出決議案的； （ 2） 產(chǎn)權人未能根據(jù)本公約規(guī)定，而通過的任何議案。 產(chǎn)權人大會的職責： （ 1）選舉、罷免物業(yè)管理委員會委員； （ 2）制定、修改物業(yè)管理委員會章程管理公約； （ 3）審議、批準物業(yè)管理企業(yè)的年度預算； （ 3） 決定該大廈物業(yè)管理的其它重大事項。 二、物業(yè)管理委員會 物業(yè)管理委員會經(jīng)由各產(chǎn)權人于產(chǎn)權人大會選舉產(chǎn)生委員數(shù) 28 目 17 名，任期三年，期滿時需召開大會重選委員，如選舉大會出席人數(shù)所占之業(yè)權份額不足百 分之四十，則舊有一屆物業(yè)管理委員會可連任一屆。 物業(yè)管理委員會之成員有下述情況，將不行擔任物業(yè)管理委員委員，已擔任的須停任，并由下屆產(chǎn)權人大會通過： （ 1）患身體或精神上的痼疾，致使不能處理日常事務； （ 2）無故缺席會議連續(xù)三次以上； （ 3）有違法犯罪行為的； （ 4）有其他不適宜擔任物業(yè)管理委員會委員的原因。 物業(yè)管理委員會之法定開會人數(shù)須超過總成員人數(shù) 1/2。 物業(yè)管理委員會至少每三個月須召開一次會議，物業(yè)管理委員會主席認為必要或經(jīng)半數(shù)以上物業(yè)管理委員會委員的提議可合法召開特別會議。以 便討論或決定任何影響或關于該土地及大廈的事項，或為全體產(chǎn)權人的利益就該土地及該大廈的保養(yǎng)及管理向物業(yè)管理企業(yè)提供意見和建議。 每次召開會議須發(fā)出至少七日的書面通知給各成員，并列明開會時間、地點及討論事項。任何決議事項著事詢并未詳列在開會通知內，將會無效。 所有問題之決定，均按少數(shù)服從多數(shù)的原則。 物業(yè)管理委員會應包括以下之職位： （ 1）主席 （ 2）副主席 29 （ 3）秘書 （ 4） 任何經(jīng)產(chǎn)權人大會所制定的職位。 物業(yè)管理委員會須保存所有會議記錄并包括下述事項： （ 1）所有成員職位的 委派、辭退或改變； （ 2）所有物業(yè)管理委員會議決事項； （ 3）曾出席會議之成員。 此等會議記錄須存于一固定地方并可供其他產(chǎn)權人查閱。 物業(yè)管理委員會的職責 （ 1）每年至少召集和主持一次產(chǎn)權人大會，根據(jù)百分之十以上的產(chǎn)權人要求可召開特別會議； （ 2）采用公開招標或其他方式，聘請物業(yè)管理企業(yè)對該大廈進行管理，并與其簽定物業(yè)管理合同； （ 3）審議批準物業(yè)管理企業(yè)的年度管理計劃、年度費用概預算及決算報告； （ 4）審議批準物業(yè)管理的收費標準和物業(yè)管理企業(yè)的服務標準； （ 5）審議批準物業(yè)管理企業(yè)制定的物業(yè)管理規(guī)章制度； （ 6）檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行； （ 7）對任何破壞、損害本物業(yè)產(chǎn)權人利益的行為有制止和要求賠償?shù)臋嗬? （ 8）對個別產(chǎn)權人、使用人違反管理公約或損害其他產(chǎn)權人、使用人合法利益的行為，可代表全體產(chǎn)權人提起訴訟； （ 9）執(zhí)行產(chǎn)權人大會通過的各項決議； 30 （ 10）貫徹執(zhí)行并督促產(chǎn)權人遵守物業(yè)管理及其他有關法律、法規(guī)、政策的規(guī)定，對住戶開展多種形式的宣傳教育； （ 11）配合物業(yè)管理公司工作，及時反映產(chǎn)權人、使 用人對物業(yè)管理的意見和建議； （ 12）物業(yè)管理委員會作出的決定，不得違反法律、法規(guī)、政策及本公約的規(guī)定，不得違反產(chǎn)權人大會的決定，不得損害產(chǎn)權人公共利益。 （ 13）第（ 2）、（ 3）、（ 4）、（ 5）項，須經(jīng)產(chǎn)權人大通過方可執(zhí)行。 第八章消防、安全保衛(wèi) 一、消防系統(tǒng)由該大廈物業(yè)管企業(yè)集中管理、未經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)書面同意，產(chǎn)權人不得移動、搬遷、關閉、更換、取消、拆除任何消防器材和設施，更不許破壞消防設施或人為造成消防報警系統(tǒng)錯誤操作，否則按公安消防條例進行處理。 二、非火災事故時，不得從消防給水設備中取 水，非火災報警或救火聯(lián)系，不得使用消防專用電話及火災報警系統(tǒng)。 三、各產(chǎn)權人或租戶須自備簡易滅火器材置于室內。不準在電梯內、停車場以及有關規(guī)定的公共場所內吸煙，不準燃放煙火及鞭炮；嚴禁隨意亂扔煙蒂，嚴禁在該大廈內放置超重物品、超量易燃物品阻塞防火通道。 四、產(chǎn)權人或用戶應保證大廈整體結構完好無損，不得損害、改動該大廈內的安全設施。該大廈每層公用部位及消防水龍頭處禁止停放各種車輛及堆放其他物品。 31 五、該大廈設有集中空調和通風排煙系統(tǒng)的部分，其運行、調節(jié)、維護均由該大廈物業(yè)管理企業(yè)負責進行，以免發(fā)生意外。 六、 該大廈專業(yè)保安管理由物業(yè)管理企業(yè)負責，為保障該大廈的安全和方便產(chǎn)權人，該大廈由物業(yè)管理企業(yè)實行有效的出入管理制度。 第九章該大廈部分或全部受損 不能正常使用時的規(guī)定 一、該大廈任何部分如因火災、臺風、地震或其它原因而損毀至無法該土地出讓合同訂明的用途使用，而重新修復受損部分在建筑上或法律上均可行時，在保險金不敷使用的情況下，物業(yè)管理企業(yè)可采取一切必要的行動，包括以受損部分的產(chǎn)權人（以下簡稱“受影響產(chǎn)權人”）的費用修復該受損部分，惟該修復費用預算須得到開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理委員會的批準，所有受影響產(chǎn)權 人應在物業(yè)管理企業(yè)書同通知后的十五天內將應付的修復款項交付物業(yè)管理企業(yè)。 二、 該大廈任何部分如因前條所述原因而毀損至無法按土地出讓合同訂明的用途使用，而重新修復受損部分又因建筑上或法律上之原因而成為不可能時，物業(yè)管理企業(yè)應在損害發(fā)生之日起壹個月內召集一次受影響產(chǎn)權人會議，就受損部分共同討論應變措施。為此目的，物業(yè)管理企業(yè)可以在會議通知中提出處理建議。 如果在上述規(guī)定的受影響產(chǎn)權人會議上通過任何應變措施議案時，物業(yè)管理企業(yè)應準備一份旨在使該措施付諸實行的正式計劃，并 32 在第一次會議后一個月內 召開受影響產(chǎn)權人第二次會議時對該計劃進行討論。 如果在受影響產(chǎn)權人第二次會議中上述之計劃獲得通過（無論有否修改），物業(yè)管理企業(yè)應通知所有受影響產(chǎn)權人。如在受影響產(chǎn)權人中有超過百分之五十的業(yè)權份額者向物業(yè)管理企業(yè)書面表示贊同該計劃，則所有受影響產(chǎn)權人均有責任參加該計劃并在所有方面給予合作。 如果自損害發(fā)生之日起一年內受影響產(chǎn)權人之過半數(shù)未能對上述之計劃作出書面同意，同時又未能過其他可行的議案時，物業(yè)管理企業(yè)有權要求受影響產(chǎn)權人及其抵押權人（如有）以公開拍賣等方式轉讓所有該大廈受損毀的單元， 拍賣所得在先扣除應付之管理費及其它款項后，將按照個別產(chǎn)權人特有的業(yè)權份額歸還該受影響產(chǎn)權人或其抵押權人（如有）。 第十章其它事項 一、本公約所規(guī)定之任何發(fā)給該大廈各產(chǎn)權人的通知，如送至有關產(chǎn)權人的單元，以該產(chǎn)權人或其委托簽收為準；如通過郵局以掛號信投送的，則以郵局掛號收據(jù)為準； 33 34