【正文】 帶來通風(fēng)、采光及安全上的問題；②因涂料和防水工程施工導(dǎo)致露臺、曬臺不能使用的時間和事先聯(lián)系方式；③外墻用高壓水槍清洗時，門窗關(guān)閉以防漏水的安排；④維修工程期間，車輛停放的安排及注意事項等。（二）施工中的工作施工中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)做好以下工作：（1）施工技術(shù)管理：①提出工程應(yīng)達到的質(zhì)量標準以及保證質(zhì)量、安全的技術(shù)措施；②拆建工程和減輕對毗鄰房屋影響的安全技術(shù)措施；③冬、雨季及夜間施工的技術(shù)措施；④針對質(zhì)量通病采取的預(yù)防技術(shù)措施；⑤舊料利用的技術(shù)措施等。（2）過程檢查和技術(shù)復(fù)核。物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)場管理人員要隨時對工程的質(zhì)量和進度進行檢查和復(fù)核，特別是對關(guān)鍵部位的質(zhì)量檢查和復(fù)核工作。（3）施工材料的檢查驗收。施工材料的好壞，對施工質(zhì)量的影響極大。因此通常物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)場管理人員比照設(shè)計和工程合同的要求，對進入工地時或使用時的各種材料的品種、規(guī)格、質(zhì)量進行嚴格把關(guān)。有的要與工地辦公室封樣的樣品進行比對或抽樣送檢，以判斷產(chǎn)品的真?zhèn)巍＃ㄈ?施工后的工作施工后的工作就是進行維修工程的竣工驗收。辦理竣工驗收手續(xù)，必須要求工程符合房屋交驗條件和質(zhì)量檢驗標準：（1）房屋交驗條件。房屋交驗條件為：①按維修設(shè)計方案完成所有的維修工程內(nèi)容；②水、電、路通和供熱通風(fēng)等恢復(fù)正常；③竣工圖等技術(shù)資料齊全；（2）質(zhì)量檢驗標準。根據(jù)國家關(guān)于房屋維修工程的質(zhì)量評定標準，對工程質(zhì)量分為“優(yōu)良”和“合格”兩種。由物業(yè)管理企業(yè)、監(jiān)理公司及施工單位等，采用多種檢測手段和科學(xué)方法對工程質(zhì)量進行嚴格的核驗。三、整理階段的工作內(nèi)容在房屋通過竣工驗收后，施工單位與物業(yè)管理企業(yè)辦理維修房屋的交接手續(xù)。其間，雙方共同查驗以下資料：（1）工程質(zhì)量保證書；（2）房屋維修工程合同；（3）施工計劃書等工程量文件；（4）房屋劣化調(diào)查報告；（5）工程記錄以及監(jiān)理報告書。第四節(jié) 房屋維修標準和考核指標一、房屋維修標準房屋的修繕標準按主體工程，木門窗及裝修工程，樓地面工程，屋面工程，抹灰工程，油漆粉刷工程，水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程，金屬構(gòu)件及其它等9個分項工程進行確定。（1）主體工程。主要指屋架、梁、柱、墻、屋面、基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)件的維修。當主體結(jié)構(gòu)損壞嚴重時，不論修繕哪一類房屋，均應(yīng)要求牢固、安全、不留隱患。（2）木門窗及裝修工程。木門窗應(yīng)開關(guān)靈活，不松動，不透風(fēng)；木裝修應(yīng)牢固、平整、美觀、接縫嚴密。一等房屋的木裝修應(yīng)盡量做到原樣修復(fù)。（3）樓地面工程。樓地面工程的維修應(yīng)牢固、安全、平整、不起沙、拼縫嚴密不閃動，不空鼓開裂，地坪無倒泛水現(xiàn)象。如廚房、衛(wèi)生間長期處于潮濕環(huán)境，可增設(shè)防潮層；木基層或夾砂樓面損壞嚴重時，應(yīng)改做鋼筋混凝土樓面。（4）屋面工程。必須確保安全、不滲漏、排水暢通。（5）抹灰工程。應(yīng)接縫平整，不開裂，不起殼，不起泡，不松動，不剝落。（6）油漆粉刷工程。要求不起殼、不剝落、色澤均勻，盡可能保持與原色一致。對木構(gòu)件和各類鐵構(gòu)件應(yīng)進行周期性油漆保養(yǎng)。各種油漆和內(nèi)、外墻涂料，以及地面涂料，均屬保養(yǎng)性質(zhì)，應(yīng)制訂養(yǎng)護周期，達到延長房屋使用年限的目的。（7）水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程。房屋附屬設(shè)備均應(yīng)保持完好，保證運行安全，正常使用。電氣線路、電梯、安全保險裝置及鍋爐等應(yīng)定期檢查，嚴格按照有關(guān)安全規(guī)程定期保養(yǎng)。對房屋內(nèi)總電氣線路破損老化嚴重、絕緣性能降低的，應(yīng)及時更換線路。當線路發(fā)生漏電現(xiàn)象時，應(yīng)及時查清漏電部位及原因，進行修復(fù)或更換線路。對供水、供暖管線應(yīng)做保溫處理，并定期進行檢查維修。水箱應(yīng)定期清洗。（8）金屬構(gòu)件工程。應(yīng)保持牢固、安全，不銹蝕，損壞嚴重的應(yīng)更換，無保留價值的應(yīng)拆除。（9）其他工程。對所管轄區(qū)域的院墻、院墻大門、院落內(nèi)道路、溝渠下水道、窨井損壞或堵塞的，應(yīng)修復(fù)或疏通。庭院綠化，不應(yīng)降低綠化標準，并注意對庭院樹木進行檢查、剪修，防止大風(fēng)暴雨時對房屋造成破壞。二、房屋維修的考核指標根據(jù)建設(shè)部（88）建房字第328號文《房地產(chǎn)經(jīng)營、維修管理行業(yè)經(jīng)濟技術(shù)指標》規(guī)定，考核指標、計算公式及說明如下。（一）主要經(jīng)濟技術(shù)指標（1）房屋完好率：50%~60%；（2）年房屋完好增長率：2%~5%；年房屋完好下降率：不超過2%；（3）房屋維修工程量：100150平方米/；（4）維修人員勞動生產(chǎn)率：5000元/；（5）大、中修工程質(zhì)量合格品率：100%，其中優(yōu)良品率30~50%；（6）維修工程成本降低率：5~8%；（7）安全生產(chǎn)，杜絕重大傷亡事故,年職工負傷事故頻率：小于3‰；（8）小修養(yǎng)護及時率：99%；（9）房屋租金收繳率：98~99%；（10）租金用于房屋維修率：不低于60~70%；（11）流動資金占用率：小于30%；（12）機械設(shè)備完好率：85%。（二）指標計算公式（按百分比計）（1）房屋完好率＝完好、基本完好房屋建筑面積/直管房屋總建筑面積；（2）年房屋完好增長率＝新增完好、基本完好房屋建筑面積/直管房屋總建筑面積；年房屋完好下降率=原完好、基本完好房屋下降為損壞房屋的建筑面積/直管房屋總建筑面積；（3）房屋維修工程量＝年大、中、綜合維修建筑面積/年全部維修人員平均人數(shù)（平方米/人．年）（4）維修人員勞動生產(chǎn)率＝年大、中、小、綜合維修工作量（元）/年全部維修人員及參加本企業(yè)生產(chǎn)的非本企業(yè)人員的平均人數(shù)（元/人．年）（5）大、中修工程質(zhì)量合格品率＝報告期評為合格品的單位工程建筑面積之和/報告期驗收鑒定的單位工程建筑面積之和；大、中修工程質(zhì)量優(yōu)良品率＝報告期評為優(yōu)良品的單位工程建筑面積之和/報告期驗收鑒定的單位工程建筑面積之和；（6）維修工程成本降低率＝維修工程成本降低額/維修工程預(yù)算成本額；（7）年職工負傷事故頻率計算公式有兩種：①年職工負傷事故頻率＝全年發(fā)生的負傷事故人次/全年全部職工平均人數(shù)；②年職工負傷事故頻率＝報告期發(fā)生的負傷事故人次/報告期全部職工平均人數(shù)；（8）小修養(yǎng)護及時率＝月（季）度全部管區(qū)實際小修養(yǎng)護戶次數(shù)/月（季）的全部管區(qū)實際檢修、報修戶次數(shù)；(9)房屋租金收繳率＝當年實收租金額/當年應(yīng)收租金額；(10) 租金用于房屋維修率＝用于房屋維修資金額/年實收租金額；(11)流動資金占用率＝流動資金年平均余額/年完成維修工作量；(12) 機械設(shè)備完好率＝報告期制度臺日數(shù)內(nèi)完好臺數(shù)/報告期制度臺日數(shù)。（三）指標計算公式說明　?。?）房屋完好率是指房屋主體結(jié)構(gòu)完好，設(shè)備完整，上、下水道暢通，房內(nèi)地面平整，能保證?。ㄓ茫舭踩驼Ｊ褂玫耐旰梅课莺突就旰梅课莸臄?shù)量（建筑面積）之和與直管房屋總量（建筑面積）之比。（2）年房屋完好增長率是指房屋經(jīng)過大、中修或翻修竣工驗收后，新增加的完好房屋和基本完好房屋數(shù)量（建筑面積）之和與直管房屋總量（建筑面積）之比。新增加的完好房和基本完好房不包括當年接管的新房。年房屋完好降低率是指原完好和基本完好房屋，由于多種因素經(jīng)房屋普查確定已達不到完好或基本完好房屋的標準的房屋數(shù)量（建筑面積）與直管房屋總量（建筑面積）之比。（3）房屋維修工程量是指全年完成綜合維修和大、中修工程數(shù)量（建筑面積）之和與年全部維修人員平均人數(shù)之比。房屋的翻修工程不計入房屋維修工程量內(nèi)。（4）維修人員勞動生產(chǎn)率是指全年完成的綜合維修，大、中、小修養(yǎng)護工作量之和與年全部維修人員平均人數(shù)和年參加本企業(yè)生產(chǎn)的非本企業(yè)人員平均人數(shù)之和之比。（5）大、中修工程質(zhì)量合格率是指大、中修工程質(zhì)量經(jīng)評定達到合格品標準的單位工程數(shù)量（建筑面積）之和與報告期驗收鑒定的單位工程數(shù)量（建筑面積）之和之比。大、中修工程質(zhì)量優(yōu)良率是指大、中修工程質(zhì)量經(jīng)評定達到優(yōu)良品標準的單位工程數(shù)量（建筑面積）之和與報告期驗收鑒定的單位工程數(shù)量（建筑面積）之和之比。（6）維修工程成本降低率是指維修工程成本降低額與維修工程預(yù)算成本額之比。（7）年職工負傷事故頻率是指本單位全部職工在全年（報告期）生產(chǎn)和工作崗位上發(fā)生的負傷事故人次數(shù)與本單位全年（報告期）全部職工平均人數(shù)之和之比。（8）小修養(yǎng)護及時率是指月（季）度全部管區(qū)內(nèi)實際小修養(yǎng)護的戶次數(shù)與月（季）度全部管區(qū)內(nèi)實際檢修、報修戶次數(shù)之比。（9）房屋租金收繳率是指當年實收租金額與當年應(yīng)收租金基數(shù)額之比。當年實收租金額不包括當年收繳的歷年陳欠租金。應(yīng)收租金基數(shù)額應(yīng)與管理房屋的范圍相一致。（10） 租金用于房屋維修率是指用于房屋維修的資金額與當年實收租金額之比。（11） 流動資金占用率是指流動資金年平均余額與年完成維修工作量之比。（12）機械設(shè)備完好率是指報告期制度臺日數(shù)內(nèi)完好臺日數(shù)與報告期制度臺日數(shù)之比。機械設(shè)備含施工機械、運輸車輛、加工設(shè)備等。報告期制度臺日數(shù)內(nèi)完好臺日數(shù)是指本期內(nèi)處于完好的機械臺日數(shù)，不論機械是否參加使用都應(yīng)計算。完好臺日數(shù)包括修理不滿一日的機械，不包括在修一日以上、待修和送修在途的機械設(shè)備。已列檢修但實際仍在使用的機械設(shè)備，也作為完好臺日數(shù)計算。