【正文】 修計劃管理、房屋安全與質(zhì)量管理、房屋維修施工管理、房屋維修技術(shù)管理和房屋維修的費(fèi)用管理等。 中修要求修復(fù)后房屋的完好率達(dá)到70％以上；178。l 房屋的綜合維修從維修規(guī)模上看，可以作為大修項目的范疇，但其對參加的房屋無完損程度的限制，即綜合維修可以對各種完損情況的成片房屋同時進(jìn)行。l 屬于這類房屋的情況一般為：（1）對檢測評定為危險房屋實行的全面重建；（2）對房屋功能喪失，無利用價值，且不能維修恢復(fù)房屋的拆除重建；（3）對地處易滑山坡無安全性房屋的拆除、重建；（4）無維修價值簡易房屋的拆除、重建；（5）其他情況。同樣，房屋的大、中維修的區(qū)分也是相對的，實際房屋大修過程中包括了中、小修理工作，甚至可以是它們的組合或規(guī)模擴(kuò)大。3．房屋大修l 房屋大修是指需牽動或拆換部分主體構(gòu)件，但不需要全部拆除的維修工作。房屋的中修主要適用于一般損壞房屋，中修的一次費(fèi)用一般占該房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價的25％以下。l 建筑物的小修項目。l 房屋修繕可以按照修繕規(guī)?；蛭飿I(yè)完損情況的不同分為小修、中修、大修、翻修及綜合維修。 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)組織專門人員值班，全天24小時負(fù)責(zé)接待業(yè)主、租戶或用戶的報修電話、信函或來訪；178。（3）建立管理人員的日常巡查制度。3．保養(yǎng)工作應(yīng)注意的事項（1）定期進(jìn)行房屋的完損程度的測定。178。l 主要包括：一般門窗的損壞；水落管、雨水管、污水管等管道阻塞；屋面滲漏水；小塊樓板損壞；5平方米以內(nèi)的平頂和內(nèi)墻粉刷脫落；2平方米以內(nèi)的小塊落地起殼龜裂；水斗、面盆、浴缸滲漏水，衛(wèi)生設(shè)備零件損壞；其他一般小修項目。l 主要包括：房屋結(jié)構(gòu)性損壞易產(chǎn)生危險的；因供電線路故障產(chǎn)生的停電及漏電；因水箱、水泵、水表或水管故障所產(chǎn)生的停水及水龍頭嚴(yán)重漏水；樓地板、扶梯踏步斷裂及陽臺、曬臺、扶梯等各扶手、欄桿松動及損壞；樓梯發(fā)生故障；污水管嚴(yán)重阻塞冒溢；其他有危險的急修項目。l 一般情況下，民用房屋保養(yǎng)中的急修項目應(yīng)在1天內(nèi)修理；一般小修項目應(yīng)在報修后3天內(nèi)修理；需安排計劃修理的項目也應(yīng)在1周內(nèi)進(jìn)行查勘，確定修理時間。（2）房屋的零星小修。l 房屋日常養(yǎng)護(hù)工作可以有不同的養(yǎng)護(hù)周期，178。l 包括房屋的日常養(yǎng)護(hù)和零星小修兩方面的內(nèi)容。 房屋保養(yǎng)工作一般具有經(jīng)常性，且較零碎，工程量較小，而修復(fù)工作則大多具有周期性，有規(guī)律且工程量較大。第二節(jié) 房屋維修及維修管理內(nèi)容一、房屋維修的內(nèi)容l 房屋維修的內(nèi)容包括房屋維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容及房屋修繕的內(nèi)容。l 對新建房屋，主要搞好日常的保養(yǎng)工作。（3）經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實用原則。（2）預(yù)防為主，管修結(jié)合原則。（4）增加城市的社會價值。l 例如，房屋維修一般都必須經(jīng)過房屋現(xiàn)狀調(diào)查、維修方案的制定、房屋維修的組織和實施以及檢查驗收等程序，從人員組織、技術(shù)要求、材料和設(shè)備的調(diào)配、資金的調(diào)用、場地的規(guī)劃、用戶關(guān)系的處理、時間進(jìn)度的安排等眾多方面事先就做好詳細(xì)計劃，才能保證房屋維修工作的正常開展。（2）房屋維修管理的技術(shù)性。l 包括房屋的安全與質(zhì)量管理、房屋維修的技術(shù)管理、房屋維修的施工管理和房屋維修行政管理。由于房屋的有形磨損和無形磨損無處、無時不在， （4）分散性。）　　　　　　　　　　　　?。ㄋ模┓课菥S修的特點房屋維修具有以下特點：（1）技術(shù)性。 計劃性較強(qiáng)；物業(yè)管理者有充裕的時間，根據(jù)房屋完損情況、修繕規(guī)模與要求，組織相應(yīng)的人力與物力資源178。178。 工作的組織困難較大。178。l 這兩者在內(nèi)容上缺一不可，在時間上也交叉或同時進(jìn)行。 房屋的修繕主要用來補(bǔ)償房屋所受的磨損，彌補(bǔ)并修復(fù)房屋各主要組成部分的破損，延長房屋的物理與經(jīng)濟(jì)壽命。178。解：根據(jù)題意有，原始價值Ｋ0＝1000萬元，大修理費(fèi)用Ｒ＝300萬元，重置價值Ｋ’＝700萬元，則有：?、佟》课萦行文p的程度：　　　　　　?。摇?300　　　α有 ＝——＝——100％＝43％　　　　　　?。恕?700?、凇》课莸臒o形磨損程度：　　　　　　?。? －Ｋ’ 1000700 　　α無 ＝＝——————100％ Ｋ0 1000＝30％ 　　　　　　　　　　 ?、邸》课莸木C合磨損程度：　　　α綜 ＝１－（１－α有）（１－α無）　　　　　＝１－（１－43％）（１－30％）　　　　　?。?0％?、堋》课莠F(xiàn)時的凈價值：　　　Ｋ凈 ＝Ｋ0 ?（１－α綜 ）　　　　?。?000(1－60％)　　　　　　　　＝400（萬元）　 （三）房屋維修的分類房屋維修根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)有不同的分類。（3） 綜合磨損。 　178。由于這種磨損會影響房屋的使用功能，所以它會涉及房屋的保養(yǎng)與維修問題，主要是房屋改造的問題。 第一種無形磨損是由于房屋建造技術(shù)的改進(jìn)，勞動生產(chǎn)率的提高，建造同樣房屋所需的社會必要勞動消耗減少，使其再生產(chǎn)價值相應(yīng)降低而使原有房屋的價值貶值。這種磨損是看不到的，是無形的。即用修復(fù)房屋全部主要組成部分的磨損所需總費(fèi)用與房屋重置價值的比例來度量。l 事實上，房屋的有形磨損通常是以上兩種磨損綜合作用的結(jié)果，l 房屋有形磨損程度可以用以下兩種方法進(jìn)行度量。 l 一般情況下，房屋有形磨損產(chǎn)生的原因有兩個：178。l 有形磨損也稱為物理磨損，是指房屋在使用或閑置過程中所受到的實體上或物質(zhì)上的磨損。 建成淘汰報廢經(jīng)濟(jì)壽命（物理磨損）物理壽命（綜合磨損） 房屋的物理壽命和經(jīng)濟(jì)壽命l 通常，物業(yè)業(yè)主關(guān)心房屋的經(jīng)濟(jì)壽命超過關(guān)心其物理壽命。 房屋的經(jīng)濟(jì)壽命是指房屋在經(jīng)濟(jì)功能上的壽命，是指由于物理因素、經(jīng)濟(jì)因素及功能因素的作用，使房屋在經(jīng)濟(jì)、功能上失去其使用價值而被淘汰的時限。不管房屋是否使用，它始終受到自然因素及社會經(jīng)濟(jì)因素的作用。 使物業(yè)得到良好的保值和增值效果；178。 狹義的房屋維修僅指對房屋的維護(hù)和修繕；178。178。 使物業(yè)獲取最大的期望收益；178。l 由于房屋的不可移動性，使其始終處于千變?nèi)f化的自然狀態(tài)及社會經(jīng)濟(jì)狀態(tài)之中。 房屋的物理壽命是指由于受到各種實體因素的作用，而使房屋磨損破壞直至不能使用而報廢的時限；178。通常經(jīng)濟(jì)壽命均小于等于使用壽命。（1） 有形磨損。它是限制房屋物理壽命的根本原因，也是限制房屋經(jīng)濟(jì)壽命的主要原因之一。 第二種有形磨損，是指房屋在閑置狀態(tài)下受到自然力的侵蝕作用所產(chǎn)生的磨損，包括風(fēng)、雨、酸濕氣體及氧化作用，也包括非正常的自然災(zāi)害(洪水、地震、滑坡、龍卷風(fēng)、冰雹等)以及生物因素(如白蟻、霉菌等)的影響。②用房屋維修費(fèi)用的大小來度量。主要是指由于時代與技術(shù)的發(fā)展，而使房屋經(jīng)濟(jì)價值下降或貶值的磨損。l 房屋無形磨損產(chǎn)生的原因有3個：178。 第二種無形磨損是由于房屋功能與設(shè)施設(shè)備在技術(shù)上的進(jìn)步，使原有房屋的功能及技術(shù)不能適應(yīng)社會及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，使其逐漸被性能更先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)效益更好的房屋所淘汰。l 無形磨損程度的衡量可以通過房屋在新的狀態(tài)下原始價值與重置價值的差額同其原始價值的比例來表示。 值得注意的是房屋的原始價值與重置價值均不包括其相應(yīng)的土地部分價值。案例：例如：某房屋的原始價值為1000萬元，由于磨損需要大修，其所需的大修理費(fèi)用為300萬元，若該房屋當(dāng)前的重置價值為700萬元，求：　①　該房屋的有形磨損程度；?、凇≡摲课莸臒o形磨損程度；?、邸≡摲课莸木C合磨損程度；?、堋≡摲课莠F(xiàn)時的凈價值。l 延緩或補(bǔ)償房屋的磨損，延長房屋的物理與經(jīng)濟(jì)壽命，其有效的途徑不外乎有兩條，即對房屋的維護(hù)管理和修繕管理。178。l 改良性修繕包括房屋功能和裝修的改善、設(shè)備與設(shè)施的更新改造等。l 緊急性修繕是指對突然發(fā)生的故障進(jìn)行的搶修。 搶修工作的時間要求緊、費(fèi)用較大178。l 房屋的計劃性修繕是指物業(yè)管理者為避免房屋使用功能的嚴(yán)重破壞，在使用一定年限后，組織必要的人力與物力，集中一段時間對房屋實施有計劃的修復(fù)或改良工作。 修繕工作有一定規(guī)律的周期性；178。（這5類修繕的含義，將在下面的章節(jié)中作介紹。房屋維修是在原有房屋基礎(chǔ)上進(jìn)行的，并且一般情況是在使用不停頓的情況下進(jìn)行的， （3）普遍性。房屋維修往往是由房屋的住用者提出要求，并且維修的結(jié)果直接由住用者承受，是與住用者的切身利益密切相關(guān)的二、房屋維修管理概念及特點（一）房屋維