【正文】 個攤位、近 40000 平方米的經(jīng)營面積，年交易額將達到 3 億元人民幣。 價格 很多市場位于繁華鬧市區(qū)，這里寸土寸金，商鋪價格自然不菲。但是商鋪價格絕不可以“貨比三家”。若在非商業(yè)區(qū)買一個鋪位，價格可能只有繁華鬧市區(qū)的一半，但因為保證不了人流量，顧客稀少，很可 能買了商鋪后干賠不賺，最后轉(zhuǎn)手都無人敢要。婁底商貿(mào)城即有老街商街的歷史沉淀，吸具了大量的人氣，又處于老街的黃金地段，絕版的位置，物超所值。 回報 投資商鋪者主要分為自用和真正意義上的投資者。對前者來說，以銀行按揭形式購買一個鋪位，與鋪租位不同的只是多付一個首期款，而日后商鋪歸為己有，使經(jīng)營成本大為降低，與同行競爭力增強。對后者來說，投資風(fēng)險前三年由發(fā)展商承擔(dān)，收益與銀行儲蓄利率相比相差無多，但一兩年后租金大漲卻是儲蓄無法比擬的。 婁底商貿(mào)城， 8 萬平方米的大手筆，書寫婁底商業(yè)史 上最恢宏的一筆。 42 婁底商貿(mào)城：總面積 8 萬平方米，總用地面積 4 萬平方米，房屋占地面積 16000 平方米，商業(yè)門面建筑面積 萬平方米，住宅建筑面積 萬平方米； 一層：水果、茶葉、茶具、糖酒副食、干貨、調(diào)料等 二層：家用小電器、小百貨、精品、配套設(shè)施 三層：針織、服裝、文體、音像用品 四層：展會功能突現(xiàn)， 招商對象： 招商優(yōu)惠政策： 婁底商貿(mào)城，湘中地區(qū)的終極置業(yè)寶地 —— 零售業(yè)集中在市中心，批發(fā)業(yè)遠離市區(qū)，現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展規(guī)律?？梢灶A(yù)見，婁底商貿(mào)城在遵循這一規(guī)律的基礎(chǔ)上將會前途似錦，是經(jīng)營 戶和投資商的絕佳選擇。 交通： 婁漣公路、潭邵高速公路全面竣工通車； 洛湛鐵路益婁段全線主體完工，已進入鋪軌階段； 潭邵高速雙峰連接線、新化資江二橋的開工； 城區(qū) 8 條道路配套工程已全面竣工，新星路全線開通， 市政府搬造工程進展順利，新辦公大樓已經(jīng)正式動工 湘中大道路基基本完成， 婁底高貿(mào)城發(fā)展全攻略，財富新戰(zhàn)術(shù)； 市場發(fā)展前景：成為湘中最大的商貿(mào)綜合市場； 市場定位： （ 1）交易主體：婁底各大糖酒副食品牌總代理商，或二級、三級經(jīng)銷商，輻身范圍波及婁底全市，及周邊城鎮(zhèn)； 43 （ 2）市場功能： 交易功 能： 這是商貿(mào)城的基礎(chǔ)功能 展會功能： 四樓若具備婁底市獨一無二的展會功能，將大大提升整個項目的形象及知名度，每年若干次的展會經(jīng)濟將為開發(fā)商及經(jīng)營戶帶來巨大的經(jīng)濟利益。 貿(mào)易推廣功能： 這里將成為各種物資的婁底集散地，面向全婁底市及湖南中、西部城市。 貨運功能： 大型的貨物輸出輸入功率，提高貨運效率，降低貨運成本； 金融服務(wù)： 市場為各種主體提供了貨款、結(jié)算、存款等金融服務(wù)； 餐館、休閑功能： 市場內(nèi)提供了各種日常生活所需的餐飲服務(wù)、休閑服務(wù)、郵電服務(wù)、電訊服務(wù)等配套服務(wù)； （ 3）項目優(yōu)勢： 政策優(yōu)勢： 婁底市政府的大 力支持； 地理優(yōu)勢： 婁底市建設(shè)整體投資加大，湘中樞紐地位日益顯現(xiàn)； 開發(fā)優(yōu)勢： 粵湘集團有限公司具有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗； 區(qū)域優(yōu)勢： 老街區(qū)域是傳統(tǒng)的商業(yè)核心，歷史沉淀充分，市場潛力無限； 環(huán)境優(yōu)勢： 漣濱西街的道路改造完成，沿江風(fēng)光帶的興建將大大提升老街商業(yè)形象； 設(shè)計優(yōu)勢： 改變傳統(tǒng)的老街商業(yè)形象，特別針對內(nèi)部流通環(huán)節(jié)做了改善； 交通優(yōu)勢： 火車站近在咫尺，汽車交通的便利； 配套優(yōu)勢： 功能的多樣化，物流、配送、倉儲、餐飲的配套都領(lǐng)先于婁底其他市場 ； 44 三、廣告風(fēng)格 結(jié)合本項目的基礎(chǔ)形象設(shè)計風(fēng)格，以及目標受眾的自身特點和欣賞習(xí)慣，力求與項目定位相對應(yīng)，形成整體性、連貫性的廣告效果。在廣告風(fēng)格上，走出原有商業(yè)樓盤設(shè)計模式，以一種直接的、全新的，時代感鮮明的廣告設(shè)計語言，打動目標受眾。結(jié)合本項目自身特點和目標受眾的消費習(xí)慣，要求廣告風(fēng)格：熱鬧、富貴，有品質(zhì)感，要求以一些較富貴的色調(diào)為主，突然濃郁的財氣、節(jié)日的福氣。這樣的顏色搭配在一起更顯成熟，穩(wěn)重，強調(diào)了本項目的財富氣息，又有內(nèi)涵的品質(zhì)，同時利用少量跳躍性亮色進行點綴，以突 顯時代感。 四、階段安排 廣告宣傳推廣應(yīng)配合項目整體銷售策略計劃進行分階段會排，宣傳手段力求與眾不同，實行多品種、強勢的廣告投放方式，但不做惡性炒做。不同的銷售階段采用不同的推廣形式，制定不同的廣告目標。 具體宣傳推廣程式，分為四個階段： 形象引入 強化刺激 持續(xù)延展 再度強化 形象引入期： 此階段主要是項目的市場認知階段，主要通過地盤包裝、條幅懸掛，吸引受眾認知。 45 相應(yīng)銷售階段：內(nèi)部認購期 強 化刺激期 宣傳造市階段，通過新聞軟文對片區(qū)進行炒作，結(jié)合硬性平面廣告，集中火力，密集性投放，全面闡述賣點，力求產(chǎn)生轟動效應(yīng)，強近市場關(guān)注。 相應(yīng)銷售階段：公開發(fā)售期 持續(xù)延展期： 鞏固前階段的宣傳造市，保持市場暴光率，廣告投放減縮，代之以各類促銷活動，維持樓盤形象。 相應(yīng)銷售階段：持續(xù)期 再度強化期： 此階段達到了銷售的高峰狀態(tài)，再一次進行宣傳造市，刺激市場關(guān)注，將銷售比率和價格推向高潮，手段以促銷活動為主，輔以少量新聞軟言語的形式強化片區(qū)優(yōu)勢和前景，以相應(yīng)優(yōu)惠措施，增強猶豫 客戶落定決心，使銷售平穩(wěn)過渡到尾盤。 相應(yīng)銷售階段：尾盤期 五、媒體組合策略 本項目宣傳推廣以多種媒體組合形式全方位、立體化廣泛推廣； 采用在形象導(dǎo)入期大量使用條幅，燈桿旗、廣告牌等宣傳形式大幅度新聞熱炒使市場認知項目：在強化刺激期和再度強化期高廣告密集性投入，熱炒項目，提高、強化、擴大市場認知；在鞏固消化期減少廣告投入，增加活動推廣，借前期造市余波保持市場認知的策略，有機的，合理的，有效的使用宣傳推廣費用。 靜態(tài)宣傳方式 工地現(xiàn)場形象包裝 46 通過對項目現(xiàn)場（包括銷售 中心、各種通道等）及附近區(qū)域的全方位包裝，吸引區(qū)域內(nèi)目標客戶； 項目的點睛之筆 —— 燈塔，也是靜態(tài)宣傳的主要手段。通過對燈塔的包裝處理，如頂部安裝激光射燈，塔身做部分燈光效果包裝等手段，使燈塔在夜晚依然保持其方向性的標志性。在感性上更可賦予其深刻的文化內(nèi)涵，如某種情感的象征，生活方向的明燈等，使燈塔不僅單純?yōu)轫椖康臉酥拘越ㄖ?，更能成為老街甚至底星區(qū)的標志，進一步提升項目品質(zhì)。 大型區(qū)域廣告牌 大型廣告牌主要以形象宣傳為主，通過對發(fā)展商公司本身的品牌宣傳及項目宣傳，樹立公司品牌，同時為項目后期 銷售做鋪墊。 專業(yè)雜志 考慮到項目的目標客戶中，有一定數(shù)量的國家公務(wù)員或白領(lǐng)、知識份子階層，屬于有文化有層次的技術(shù)人士，因此可以利用全省性的媒體做銷售廣告；或制作一些單張樓書到市中心、市政府或高尚的住宅區(qū)附近發(fā)放。 專業(yè)網(wǎng)站 制作項目網(wǎng)站，上網(wǎng)發(fā)布，全面介紹項目的情況； 網(wǎng)絡(luò)被現(xiàn)代人作為第四媒體，可考慮制作專業(yè)網(wǎng)站或主頁面，或在專業(yè)的房地產(chǎn)、電子等網(wǎng)站鏈接或流動廣告，增加專業(yè)人士點擊率。 動態(tài)宣傳方式 報紙 利用以《三湘都市報》為主，《婁底商訊》 為輔的報紙媒體，發(fā)布新聞炒作和平面廣告，展開銷售攻勢；也可考慮在部分特殊時期在《長沙晚報》、及《瀟湘晨報》上刊登一段時間廣告，重訴求對象是長沙及 47 其他周邊城市的投資客或在外地經(jīng)營的婁底經(jīng)營戶，借以推廣本項目，擴大目標客戶群體，吸引更多的客戶； 版面：跨版、整版、 1/2 版、 1/3 版和 1/4 版版面設(shè)計。具體版面位置與發(fā)展商及廣告公司共同商議確定。建議考慮：第一版、國內(nèi)新聞、國際新聞的封面封底、每日證券封面封底、（體育新聞）封面封底；房地產(chǎn)專欄的任一版； 促銷活動 在強化刺激期和持續(xù)延展內(nèi)適當舉行 一定規(guī)模的促銷活動，活動主題可貼近項目定位，如以“”為主題的討論活動，宣傳本項目的增值前景，項目的前期預(yù)測，即可提高發(fā)展商的項目在社會上的知名度與品牌，又可鞏固消化期保持市場暴光率，促進銷售。 六、費用預(yù)估 項目推廣資金的安排，我們考慮以下幾個前提： —— 創(chuàng)造品牌樓盤，并通過樓盤樹立海匯公司企業(yè)品牌 —— 盡可能節(jié)約資金 —— 預(yù)計銷售期為八個月； 基礎(chǔ)形象設(shè)計 整體設(shè)計費用： *萬元 現(xiàn)場包裝（不含大型廣告牌及示范單位費用）： *萬元 營銷中心： 設(shè)計費用 *萬元，裝修 費用 *萬元，家私家電 *萬元。共 *萬元； 樣板房：三套樣板房，設(shè)計費用 *萬元，裝修費用 *萬元，家私這家電 *萬元。共 115 萬元； 營銷中心形象包裝（展板、軟包裝）；制作 *萬元； 48 模型：制作費用 *萬元； 室內(nèi)、室外導(dǎo)示系統(tǒng)： *萬元； 大型廣告牌：制作發(fā)布費用 *萬元； 燈桿旗：共計 400 面，制作發(fā)布共計 *萬元； 條幅、氣球：制作、發(fā)布共 *萬元； 圍墻：設(shè)計、制作共計 10 萬元； 車站亭廣告：科技園站臺、期限一年，共計 *萬元； 銷售物料： *萬元 樓書：印刷費用 *萬元 折頁：印刷費用 *萬元 其他類銷售物料：包括宣傳單張、銷售用紙介品、 VCD 光碟等共計 *萬元； 媒體發(fā)布 *萬元 報紙廣告費用：設(shè)計發(fā)布 *萬元 促銷禮品費用： *萬元 促銷禮品費用： *萬元 不 可預(yù)見費： *萬元 綜上：整體費用總計 *萬元。 49 本項目銷售前期報紙廣告安排計劃 11 月 8 日起 《婁底商訊》頭版 前期造勢開始； 11 月 28 日：《三湘都市報》頭版 1/4 版彩色廣告一款（ 24， 500 元） 11 月 29 日：《三湘都市報》新聞版 1/4 彩色廣告一款（ 24， 500 元） 11 月 30 日：《三湘都市報》新聞版 1/4 彩色廣告一款（ 24， 500 元） 12 月 1 日：《三湘都市報》新聞版 1/4 彩色廣告一款（ 24， 500 元） 12 月 2 日：《三湘都市報》新聞版 1/4 彩色廣告一款（ 24， 500 元） 12 月 3 日：《三湘 都市報》新聞版 1/4 彩色廣告一款（ 24， 500 元） 12 月 4 日：《三湘都市報》頭版半版彩色廣告一款（ 49， 000 元） 《瀟湘晨報》頭版 1/4 彩色廣告一款（ 68， 000） 12 月 5 日：《三湘都市報》頭版半版彩色廣告一款（ 98， 000 元） 《瀟湘晨報》頭版 1/4 彩色廣告一款（ 68， 000） 12 月 6 日：《三湘都市報》頭版半版整版彩色廣告一款（ 98， 000 元） 《瀟湘晨報》頭版 1/4 彩色廣告一款（ 68， 000） 12 月 7 日：《三湘都市報》經(jīng)濟?？ǚ康禺a(chǎn)專刊）半版彩色廣告一 款（ 46，500 元） 12 月 8 日：《三湘都市報》經(jīng)濟?？ǚ康禺a(chǎn)?？┌氚娌噬珡V告一款（ 46，500 元） 12 月 9 日：《三湘都市報》經(jīng)濟?？ǚ康禺a(chǎn)?？┌氚娌噬珡V告一款（ 46，500 元） 12 月 10 日：《三湘都市報》經(jīng)濟?？ǚ康禺a(chǎn)專刊）半版彩色廣告一款（ 46，500 元） 12 月 11 日： 《三湘都市報》經(jīng)濟?？ǚ康禺a(chǎn)?？┌氚娌噬珡V告一款（ 46，500 元） 12 月 12 日：《三湘都市報》經(jīng)濟專刊（房地產(chǎn)?？┌氚娌噬珡V告一款（ 46，500 元） 50