某集團公司內(nèi)部培訓(xùn)萬科順馳等戰(zhàn)略地圖及平-資料下載頁
2025-01-12 23:59本頁面
【正文】 330 450 三林 570 750 云湖 420 570 武漢小城A 330 390 萬科： 拿地到開盤：多層項目 9個月（約 270天）；高層項目 12個月（約 360天）； 萬科、順馳、金地項目開發(fā)節(jié)點對比 35 項目開發(fā)關(guān)鍵控制點 項目關(guān)注的 14個關(guān)鍵節(jié)點： （ 1）取得國土使用權(quán)證 （ 2）交地（ 3）完成方案設(shè)計（ 4）完成初步設(shè)計（ 5）完成施工圖設(shè)計（ 6）取得施工許可證（ 7）項目開工 （ 8）售樓處、樣板區(qū)開放（ 9）取得預(yù)售許可證 （ 10）開盤 （ 11）景觀施工進場 （ 12）竣工備案（ 13）交房 （ 14）交房完成率 95％ 不影響上述 14個關(guān)鍵節(jié)點，各職能部門可自行調(diào)整計劃，只需將結(jié)果抄送公司；影響上述 14個節(jié)點中（ 1）、（ 7）、（ 10）、（ 12）、（ 13）節(jié)點，各職能部門必要上報公司，公司嚴(yán)格考核項目關(guān)鍵節(jié)點的按時達(dá)成率。 鄭州項目開發(fā)關(guān)鍵控制點 36 房地產(chǎn)項目開發(fā)周期基準(zhǔn)的內(nèi)容 關(guān)鍵線路示意圖 房地產(chǎn)項目總體開發(fā)周期基準(zhǔn) 設(shè)計周期基準(zhǔn) 總包招標(biāo)周期基準(zhǔn) 典型物業(yè)施工周期基準(zhǔn) 根據(jù)金地集團典型的中型項目初步測算，在地價占銷售收入3045%時，銷售回款提前一個月，項目的 IRR水平將提高%— 1%左右。 設(shè) 計總 包 招 標(biāo) 施 工概 念 設(shè) 計 實 施 方 案 施 工 圖工 程 量清 單 編 制總 包 招 標(biāo) 施 工 準(zhǔn) 備地 下 室施 工主 體 結(jié) 構(gòu)施 工屋 面 及 二 次結(jié) 構(gòu) 施 工外 裝 拆 架 室 外 工 程 竣 工 驗 收投 資 決 策 評 審 會 通 過（ 拿 地 時 間 ）一 期 開 盤一 期 竣 工 備 案項 目 初 判37 房地產(chǎn)項目總體開發(fā)周期基準(zhǔn) 北京預(yù)售條件是取得四證并由銀行出具工程投資達(dá)到總投資的 25%，方能取得 《 預(yù)售許可證 》 并開盤，對工程形象沒有嚴(yán)格要求；按工程投資進度，我們假設(shè)投資完成 25％時，多層、別墅封頂，小高層、高層主體完成 50％； 其他城市對 “ 取得預(yù)售許可證應(yīng)具備的條件 ” 有所不同時，應(yīng)按當(dāng)?shù)卣笾匦掠嬎阕钤玳_盤時間。如：天津預(yù)售條件是取得 開工證 ,施工形象完成正負(fù)零。因此其開盤時間相應(yīng)確定，但需保證開發(fā)進度滿足基準(zhǔn)。 地產(chǎn)項目開發(fā)基準(zhǔn)周期計算起始時點：投資決策評審會議通過時點。子公司應(yīng)提交集團投資決策小組的文件成果要求詳見集團各專業(yè)成果標(biāo)準(zhǔn)。 深圳、上海、武漢開盤節(jié)點的確定考慮了 “ 取得預(yù)售許可證應(yīng)具備的條件（多層封頂，小高層、高層主體形象進度2/3） ” ，樣板房裝修及銷售示范區(qū)環(huán)境施工應(yīng)滿足這一節(jié)點要求。 38 房地產(chǎn)項目設(shè)計周期基準(zhǔn) 房地產(chǎn)項目總包招標(biāo)周期基準(zhǔn) 39 典型物業(yè)施工周期基準(zhǔn) 施工關(guān)鍵線路 合理的成本、工程質(zhì)量達(dá)行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀水平前提下控制施工周期 40 順馳平衡計分卡的四個方面與五條主線 財務(wù)方面 客戶方面 流程方面 學(xué)習(xí)和成長方面 長期增長的戰(zhàn)略措施 創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境 強大的支持保障措施 操作卓越提高利潤率水平 增加客戶價值鍛造公司品牌 41 ? 制定明晰的戰(zhàn)略 ? 把戰(zhàn)略翻譯成考核指標(biāo)體系 ? 把公司的所有部分整合于戰(zhàn)略創(chuàng)造合力 ? 使戰(zhàn)略成為每一個人每一天的工作 ? 使戰(zhàn)略成為一個持續(xù)的過程 ? 領(lǐng)導(dǎo)團隊推動和主導(dǎo)變革 順馳公司及項目平衡計分卡 運營部 11月份部門核指標(biāo)體系（含權(quán)重系數(shù)） 順馳平衡計分卡的六個關(guān)鍵 42 平衡計分卡原理應(yīng)用 翠屏山公司項目管理表格 尚書房項目 09年工作計劃 9＃、 10＃地進度、付款（按周分解） 10＃地主體工程進度（截止 12月 15） 河南順馳項目開發(fā)時間節(jié)點橫道圖 能夠時刻反映項目的經(jīng)營指標(biāo)（銷售額、回款、銷售價格和面積；各種費用支出，如工程款、營銷費用、管理費用等；項目動態(tài)成本變化情況） 能夠反映出公司各部門在該項目上的協(xié)調(diào)配合情況 能夠反映出項目的質(zhì)量、進度等狀態(tài) 建議公司梳理建立：房地產(chǎn)項目總體開發(fā)周期基準(zhǔn)、設(shè)計周期基準(zhǔn)、總包招標(biāo)周期基準(zhǔn)、典型物業(yè)施工周期基準(zhǔn)。 43 管理的變革必須充分考慮到變革的阻力 44 謝謝！ Qamp。A
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