【正文】 性組織營(yíng)銷推廣活動(dòng)，統(tǒng)一進(jìn)行促銷，展示，公益活動(dòng)等，吸引人流，建立形象。 滿足投資，滿足客戶 1） 滿足 投資者的投資需求： 作為大型的商業(yè)項(xiàng)目，面對(duì)的不僅僅是經(jīng)營(yíng)商戶，還會(huì)有相當(dāng)比例的投資者。因此，在規(guī)劃、商鋪布局、商鋪劃分等方面要適合不同層次的投資者。 2） 滿足經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)需求： 進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商家不僅需要優(yōu)秀的消費(fèi)環(huán)境、規(guī)范的經(jīng)營(yíng)管理、先進(jìn)的運(yùn)營(yíng)理念、強(qiáng)勢(shì)的品牌和推廣支持，還需要盡可能低的租金，因此， 租與售之間必然存在著不可調(diào)和的矛盾，在滿足時(shí)代財(cái)富城明確要求的資金回籠計(jì)劃的基礎(chǔ)上，再充分考慮經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)，盡可能保證多方利益的協(xié)調(diào)。 3） 滿足 商業(yè) 消費(fèi)者的消費(fèi)需求： 一個(gè)賣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)成功取決與 消費(fèi)者對(duì)賣場(chǎng)的整體認(rèn)可，因此，項(xiàng)目要以滿足目標(biāo)消費(fèi)者需求為核心，從業(yè)態(tài)、購(gòu)物便利度、消費(fèi)舒適度、獨(dú)特體驗(yàn)等方面滿足客戶、吸引客戶。 4） 滿足住戶提高生活品質(zhì)的需求： 時(shí)代財(cái)富城 的地段以及配套決定了其住宅產(chǎn)品消費(fèi)者 是以改善生活、提高生活品質(zhì)為購(gòu)買目的的，因此，住宅產(chǎn)品要能迎合住戶的需求，滿足住戶過(guò)上高品質(zhì)生活 、提高身份地位 的愿望。 線上與線下推廣相結(jié)合 線上推廣： 40 線上推廣以品牌形象為主，通過(guò) 項(xiàng)目理念推廣、品牌構(gòu)建、整體形象推廣、公益與責(zé)任報(bào)道等建立項(xiàng)目的整體市場(chǎng)認(rèn)知，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的市場(chǎng)占位； 線 上推廣方式： 線上推廣主要以大眾媒體為主，如主流報(bào)紙、城市主要交通動(dòng)線的戶外廣告為主，以互聯(lián)網(wǎng)廣告、其它小眾廣告媒體等為輔； 線下推廣： 實(shí)際產(chǎn)品利益溝通、項(xiàng)目親和力傳遞、與投資者經(jīng)營(yíng)者以及消費(fèi)者互動(dòng) ； 線下推廣方式： 產(chǎn)品推介會(huì)、入戶行銷、渠道推廣、組建客戶會(huì) 、派發(fā)傳單 等。 二、 商業(yè)部份運(yùn)作策略 招商先行，先租金后售價(jià) 商鋪投資者最直接的投資信心來(lái)源于所投資的商鋪日后 能租個(gè)好價(jià)錢，有了租金保障，投資客戶自然對(duì)物業(yè)的價(jià)值（價(jià)格）有信心。 因此，先招商的策略通過(guò)明明白白的市場(chǎng)租金來(lái)支撐項(xiàng)目的售價(jià)，比不遺 余力的做宣傳、打廣告更有效。 【 先招后售的具體策略 】 策略一 ：招商先行策略 項(xiàng)目啟動(dòng)前期，需要對(duì)核心主力店進(jìn)行招商，建議設(shè)立專門的招商團(tuán)隊(duì)，以優(yōu)惠的條件吸納品牌商家進(jìn)駐，以帶動(dòng)其它小型商家的進(jìn)駐。 策略 二 ：“連租約銷售”策略 “連租約銷售”的買家一般都是投資者，因?yàn)橛辛爽F(xiàn)成的租金回報(bào)，投資者很容易接受，有租約的商鋪成交率極高，同時(shí)市場(chǎng)承受面寬廣，即可將項(xiàng)目銷售推向高潮。 41 倡導(dǎo)消費(fèi)文化，平衡多種業(yè)態(tài) 人們的消費(fèi)觀念在不斷的發(fā)生變化，單純的購(gòu)物行為逐步向集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、觀光、旅游等多功能為一體 的一站式消費(fèi)模式轉(zhuǎn)變，同時(shí)對(duì)購(gòu)物環(huán)境、消費(fèi)體驗(yàn)與消費(fèi)服務(wù)、 消費(fèi)心理感受等越來(lái)越注重，因此，倡導(dǎo)一種領(lǐng)先的、被目標(biāo)消費(fèi)人群接受并追捧的消費(fèi)文化是商業(yè)市場(chǎng)占位的重要手段。 要做到消費(fèi)文化的領(lǐng)導(dǎo)者，必須要平衡多種業(yè)態(tài)，合理的設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)分布與分配，使商業(yè)經(jīng)營(yíng)和商業(yè)定位相匹配，成就時(shí)代財(cái)富城整體商業(yè)個(gè)性。 磁性主力店優(yōu)先，打造形象工程 有良好市場(chǎng)口碑、有強(qiáng)勁品牌號(hào)召力、有大量忠實(shí)客戶（尤其是會(huì)員客戶）的主力商家一般都有極強(qiáng)的自主經(jīng)營(yíng)能力，通過(guò)自己在消費(fèi)者中深入人心的市場(chǎng)品牌來(lái)吸引人氣和人流，對(duì)所進(jìn)駐的商業(yè)物業(yè)提供 的商業(yè)推廣和扶持依賴度小。 大型商業(yè)綜合體尤其是新開的大型購(gòu)物中心， 經(jīng)營(yíng)獲得成功必須要快速變“ 生 場(chǎng)”為“熟場(chǎng)”，主力商家對(duì)市場(chǎng)的磁性吸聚作用以及品牌影響力不僅能帶來(lái)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)所繼續(xù)的人氣，還能利用主力商家進(jìn)駐塑造市場(chǎng)形象，對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有著至關(guān)重要的作用。 確保投資信心，強(qiáng)化品牌口碑 通過(guò)租金水平、招商成果、運(yùn)營(yíng)能力、永續(xù)經(jīng)營(yíng)方案等措施，使投資者對(duì)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生樂(lè)觀的預(yù)期，從而增強(qiáng)其投資信心。同時(shí)通過(guò)服務(wù)、招商、經(jīng)營(yíng)等強(qiáng)化品牌 ，形成正面的市場(chǎng)口碑。 三、 住宅部份運(yùn)作策略 定位品質(zhì)住宅，細(xì) 節(jié)亟待落實(shí) 1）品質(zhì)住宅掃描 城市中心區(qū) 位置 42 時(shí)代財(cái)富城所處位置為青山區(qū) 城區(qū)中心、包頭市 城市核心地段， 匯聚城市精華，便利通達(dá)掌控四方； 繁華商業(yè) 核心 地 項(xiàng)目處在娜琳商圈的“圓心”位置，是青山區(qū)商業(yè)發(fā)展源頭，占據(jù)著撬動(dòng)財(cái)富的最佳位置； 無(wú) 憂 生活配套 項(xiàng)目所處位置為傳統(tǒng)城區(qū)中心地， 具有無(wú)憂生活配套， 周邊行政辦公、科技教育、金融服務(wù)、 醫(yī)療 機(jī)構(gòu)、超市、購(gòu)物等 配套齊全 ； 城市 地標(biāo) 形象 項(xiàng)目超過(guò) 100米的建筑高度在包頭市當(dāng)屬唯一， 城市地標(biāo)同樣是項(xiàng)目住戶的身份標(biāo)桿。 2） 品質(zhì) 細(xì)節(jié) 亟待落實(shí) 與品質(zhì)住宅想匹配、與形象定位相 吻合，時(shí)代財(cái)富城需要盡早落實(shí)品質(zhì)細(xì)節(jié)， 建立產(chǎn)品的高端形象。 一手抓硬件，一手抓軟件 好的住在產(chǎn)品，不光有好的硬件設(shè)施，還要有優(yōu)秀的軟件配合。 時(shí)代財(cái)富城在用優(yōu)質(zhì)建筑材料和設(shè)備打造品質(zhì)住宅的同時(shí)，要注重配置與品質(zhì)住宅相匹配的 物業(yè)管理、人性化服務(wù)、功能完善的會(huì)所等。 示例一：智能電梯系統(tǒng) 在具備品牌電梯設(shè)備的前提下，增加智能化控制，如設(shè)計(jì)身份識(shí)別讀卡器、指紋識(shí)別系統(tǒng)、限制到達(dá)系統(tǒng)（即給予住戶到達(dá)自己所在樓層以及經(jīng)過(guò)其它住戶授權(quán)的訪問(wèn)樓層權(quán)利，其它樓層則無(wú)權(quán)到達(dá)），即體現(xiàn)住戶的個(gè)性化權(quán)益，又增加了 安全按保障。 43 示例二：遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng) 減少入戶抄表對(duì)住戶生活的影響，建立遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)，將客戶的水表、電表、氣表等都實(shí)行中央控制集中讀表。 強(qiáng)化展示，提前蓄客 住宅消費(fèi)愈發(fā)理性的市場(chǎng)環(huán)境下， “看的清楚、買 的實(shí)惠” 成為眾多消費(fèi)者的購(gòu)房基本準(zhǔn)則，時(shí)代財(cái)富城商住結(jié)合尤其是項(xiàng)目具有大量酒店式公寓等形態(tài)產(chǎn)品的特性決定了住宅銷售可以借力商業(yè)銷售進(jìn)行超前推廣和蓄客， 在銷售住宅的同時(shí)了解商鋪投資客（商鋪?zhàn)赓U客）對(duì)住宅的投資 (居住 )意向 ；通過(guò)渠道營(yíng)銷、關(guān)系營(yíng)銷等在商鋪銷售時(shí)同步推廣住宅 。 同時(shí)，住宅產(chǎn)品可以在商鋪銷 售（租賃）期就進(jìn)行模型展示、現(xiàn)場(chǎng)示范環(huán)境展示，用真實(shí)的品質(zhì)打動(dòng)消費(fèi)者。 【項(xiàng)目展示示例】 ? 營(yíng)銷中心展示： 營(yíng)銷中心理念展示 營(yíng)銷中心實(shí)物陳列 ? 材料展示 44 清水房實(shí)物展示（建材） 清水房展板說(shuō)明（建材） 陶粒粉煤灰節(jié)能墻體砌塊。 屋面 25～ 30mm 厚擠塑板保溫層 屋面瓦系統(tǒng) ? 設(shè)備展示 45 電子信報(bào)箱 可視系統(tǒng)原理 聯(lián)網(wǎng)型樓宇對(duì)講系統(tǒng) 指紋智能密碼鎖 入戶防火防盜門 ? 實(shí)景展示 （ 樣板房展示及景觀示范 ） 樣板間展示 1 樣板間展示 2 樣板間展示 3 環(huán)境 示范 1 環(huán)境 示范 2 環(huán)境 示范 3 分類包裝，形象推陳出新 項(xiàng)目住宅產(chǎn)品 體 量大、形態(tài)多樣、市場(chǎng)定位存在 較大 差異性，因此，可以根據(jù)不同的產(chǎn)品類別和不同的目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行差異化營(yíng)銷，在形象包裝和推廣上推陳出新，不斷的給予市場(chǎng)新的刺激。 如 3 號(hào)樓 以酒店式公寓為主，可用 SOHO、 LOFT 等概念包裝，定位投資型物業(yè)； 7號(hào)樓以傳統(tǒng)住家為主，采用諸如都市新豪宅等定位。 46 四 、渠道營(yíng)銷與圈層營(yíng)銷 在大眾媒體效果越來(lái)越弱化的市場(chǎng)環(huán)境里，房地產(chǎn)營(yíng)銷光靠大眾媒體的吆喝顯然 獲取客戶的效率非常低下 ， 開發(fā)新的更有效的營(yíng)銷推廣渠道是必然的，渠道營(yíng)銷和圈層營(yíng)銷是目前最有效的兩種方式。 渠道營(yíng)銷 梳理公關(guān)資源，使項(xiàng)目推廣定向開進(jìn)到政府部門、事業(yè)單位、企業(yè)、銀行 和通訊等行業(yè)的 VIP客戶會(huì) ，以公益、座談 、聯(lián)合舉辦活動(dòng) 等形式進(jìn)行項(xiàng)目推介 。 圈層營(yíng)銷 通 過(guò)穩(wěn)定的組織關(guān)系來(lái)組織具有相同社會(huì)地位、經(jīng)濟(jì)能力等背景的人士參加各種聯(lián)誼、鑒賞、商務(wù)交流、參觀考察等活動(dòng)，融入項(xiàng)目宣傳因素提供活動(dòng)平臺(tái)、提供 圈層交流服務(wù)、提供項(xiàng)目獨(dú)有的利益享受，使目標(biāo)客戶群對(duì)項(xiàng)目了解并篩 選客戶的購(gòu)買意向，有效的 撲 捉到目標(biāo)客戶群體。 圈層營(yíng)銷工具：時(shí)代財(cái)富城財(cái)富會(huì) 在現(xiàn)有財(cái)富會(huì) VIP會(huì)員的基礎(chǔ)上 增設(shè)普通會(huì)員， 完善財(cái)富會(huì)組織架構(gòu)、會(huì)員章程、會(huì)員權(quán)益、會(huì)員服務(wù)項(xiàng)目、會(huì)員入退會(huì)流程等，將財(cái)富會(huì)打造成一個(gè)由社會(huì)中上層人士 （項(xiàng)目目標(biāo)客戶） 組成的， 與項(xiàng)目緊密聯(lián)系的 集商務(wù)交流、尊享服務(wù)、增值服務(wù)、 宣傳 推廣、財(cái)富成商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)優(yōu)惠、時(shí)代財(cái)富城商業(yè)廣場(chǎng)特定消費(fèi)優(yōu)惠權(quán)益等多種權(quán)益于一身的會(huì)員組織。 【 時(shí)代財(cái)富城財(cái)富會(huì)組織特征 】 ? 以免費(fèi)入會(huì)為吸引 面向大眾的時(shí)代財(cái)富城財(cái)富會(huì)以 免費(fèi)入會(huì)獲得會(huì)員專享權(quán)益為吸引力，吸引消費(fèi)者入會(huì)，普通會(huì)員作為日后商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的會(huì)員制客戶，給予會(huì)員購(gòu)物優(yōu)惠，可作為一種輔助的商業(yè)宣傳推廣方式；優(yōu)質(zhì)客戶可以通過(guò)財(cái)富會(huì)的各種宣傳或活47 動(dòng)轉(zhuǎn)化成購(gòu)房客戶。 ? 以專享體驗(yàn)為動(dòng)力 財(cái)富會(huì)會(huì)員都可以 根據(jù)會(huì)員等級(jí)相對(duì)應(yīng)的 享受到時(shí)代財(cái)富城的各種 會(huì)員專享服務(wù)和體驗(yàn)，賦予會(huì)員一種獨(dú)享的社會(huì)身份，增強(qiáng)財(cái)富會(huì)的社 會(huì)影響力。 ? 以“志同道合”為凝聚力 時(shí)代財(cái)富城 財(cái)富會(huì)的 VIP會(huì)員都是關(guān)心投資、關(guān)心事業(yè)成長(zhǎng)、關(guān)注商務(wù)交流 與資訊的生意人、政府官員、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)以及行業(yè)領(lǐng)袖，通過(guò)提供財(cái)富會(huì)高端平臺(tái)， 以 “志同道合”的凝聚 力 發(fā)展 VIP會(huì)員 。 【 時(shí)代財(cái)富城財(cái)富會(huì)營(yíng)銷目標(biāo) 】 ? 網(wǎng)羅本地優(yōu)質(zhì)潛在客戶 通過(guò) 財(cái)富會(huì) VIP 會(huì)員的吸納 以及 VIP會(huì)員的關(guān)系營(yíng)銷 ， 將包頭市優(yōu)質(zhì) 客戶資源掌握在手， 建立高端客戶營(yíng)銷陣地。 ? 擴(kuò)大市場(chǎng)影響力 通過(guò)財(cái)富會(huì)高端 VIP會(huì)員的口碑宣傳，自上而下建立項(xiàng)目的市場(chǎng)影響力和美譽(yù)度，使項(xiàng)目在包頭成為一個(gè)被關(guān)注度最高的現(xiàn)象 級(jí)房地產(chǎn)項(xiàng)目。 ? 為商業(yè)運(yùn)營(yíng)積累客戶 大量發(fā)展 普通 會(huì)員， 為時(shí)代財(cái)富城商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)聚集人氣， 爭(zhēng)取 第一批商場(chǎng)會(huì)員消費(fèi)者 。 48 商業(yè) 定位篇 ? 商業(yè)定位 ? 業(yè)態(tài)定位 ? 主力店定位 ? 價(jià)格定位 49 一 、 商業(yè)定位 定位基礎(chǔ) 1） 包頭市總體 經(jīng)濟(jì)狀況 分析 ? 領(lǐng)跑 內(nèi)蒙經(jīng)濟(jì) 發(fā)展 。 包頭市作為內(nèi)蒙的經(jīng)濟(jì)中心，國(guó)民生產(chǎn)總值繼 2022 年跨越 1000億元大關(guān) 后繼續(xù)領(lǐng)跑全 自治區(qū) ， 07年達(dá)到 1280億元 的規(guī)模，人均生產(chǎn)總值 達(dá)到 6500 美元以上 ，全年完成財(cái)政收入 160 億元。 07 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 達(dá)到 420億 元，是 2022年的 ，保持著快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭 。 ? 投資與貿(mào)易發(fā)展迅速。 2022年 包頭 市引進(jìn)國(guó)內(nèi)（區(qū)外）資金和直接利用外資實(shí)際到位額分別達(dá)到 248 億元和 6 億美元，直接利用外資連續(xù) 11 年位居全區(qū)第一。對(duì)外貿(mào)易快速增長(zhǎng)， 2022 年全市外貿(mào)進(jìn)出口總額 達(dá)到 16 億美元，其中出口額 突破 10 億美元 。滿都拉口岸和國(guó)際集裝箱中轉(zhuǎn)站建成運(yùn)營(yíng)，口岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，提高了我市的對(duì)外開放水平。 ? 居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。 人民生活水平大幅提升 ， 2022年全市城鄉(xiāng)居民人均收入分別達(dá)到 17500 元和 6000元以上，比 2022 年純?cè)?10500元和 3200元左右 。 【總結(jié)】 城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提高帶來(lái)的是城市各方面的發(fā)展 尤其是居民收入的提高和投資的興起，這 為商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 2） 青山區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展分析 ? 幅員廣闊，人口眾多。 青山區(qū)位于包頭市中部，現(xiàn)有面積５４平方公里，人口３４ .５３萬(wàn)，由２５個(gè)民族構(gòu)成。 區(qū)內(nèi)設(shè)有８?jìng)€(gè)街道辦事處，１２６個(gè)居民委員會(huì)， 工業(yè)發(fā)達(dá)、科學(xué)技術(shù)先進(jìn)、文化教育興旺、服務(wù)設(shè)施齊全。 ? 產(chǎn)業(yè)中心，經(jīng)濟(jì)核心。 青山區(qū)是以機(jī)械、汽車、電力、建材、紡織、建筑、安裝為主體的現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)駐有中央、內(nèi)蒙古、包頭大中型企業(yè) ２１４家，包括內(nèi)蒙古第一機(jī)械制造廠、內(nèi)蒙古第二機(jī)械制造總廠、北方重型汽車有限公司、核工業(yè)部二Ｏ二廠（光華化學(xué)工業(yè)公司）、蒙電華能熱電股份有限公司（包頭第二熱電廠）、包頭供電局、“九九”集團(tuán)、蘇蒙特亞麻紡織有限公司、內(nèi)蒙古電建第一、第三工程公司等骨干企業(yè)。 50 ? 商業(yè)繁榮，配套齊全。 青山區(qū)市場(chǎng)繁榮，商業(yè)、服務(wù)業(yè)比較發(fā)達(dá)，各類商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)１７００多個(gè)，賓館、飯店、招待所 、娛樂(lè)城布局完善 。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)了全區(qū)精神文明建設(shè)，科研、教育、文化、體育、衛(wèi)生事業(yè)得到較大發(fā)展。全區(qū)現(xiàn)有科研所１１個(gè)，各類科技人員１ .２萬(wàn)人。有文化 宮、影劇院１３座，圖書館２０座，體育場(chǎng)地１７１個(gè)。 【總結(jié)】 青山區(qū)的人口基數(shù)和產(chǎn)業(yè)基地與經(jīng)濟(jì)核心的地位特征 為 項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)成功提供了保障 。 3） 項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè) 及配套 分析 ? 項(xiàng)目周邊配套分析 以本項(xiàng)目為核心，周圍一公里范圍內(nèi)具備完善的綜合配套。 配套類別 配套明細(xì) 數(shù)量 銀行金融 商行、建行、工行、農(nóng)行 4 商業(yè) 王府井、步行街、娜琳、凱萊、紅房子、北京華聯(lián)、向陽(yáng) 廣場(chǎng)、幸福商場(chǎng)、光彩街 9 酒店 力德、梨