【導(dǎo)讀】六、剩余房源整體價(jià)格總策略·····························10. 《時(shí)代尊城剩余房源價(jià)格調(diào)整說(shuō)明一》··············33. 剩余房源中，疊拼產(chǎn)品占比最大，其剩余套數(shù)占總套數(shù)約90%，面積約占93%。由上圖可示，1、2、7、8號(hào)樓均有剩余房源分布，剩余房源分布較為分散，除個(gè)別房源外，絕大部分房源外部視野被2號(hào)樓遮擋，且該樓棟的1. 躍2戶(hù)型采光受2號(hào)樓的阻擋，有一定得影響；

　　

【正文】 建議調(diào)低本樓宇現(xiàn)執(zhí)行的價(jià)格體系； 調(diào)整描述： 考慮 2 號(hào)樓 4 單元共 2 戶(hù)，且屬于 2 號(hào)樓與 1 號(hào)樓連接位置，其外部直視處于河流轉(zhuǎn)角處，直面清水河公園，景觀較該棟其他房源更好；且 241擁有 200 ㎡的私家花園，舒適度最高，因此在同種房型條件下， 2 號(hào)樓 4 單元房源外部條件最好，因此 241 在剩余房源中，除樣板房外，其總價(jià)最高。 2 號(hào)樓剩余房源總價(jià)，經(jīng)調(diào)整后，全在 420 以上，總產(chǎn)值 2360 多萬(wàn)，相對(duì)于近 2690 萬(wàn)原產(chǎn)值，下降了約 320 萬(wàn)。 3) 1 號(hào)樓剩余房源調(diào)價(jià)說(shuō)明 樓號(hào) 房號(hào) 調(diào)整后單價(jià) （元 /平米） 原單價(jià) （元 /平米） 戶(hù)型面積 （平米） 調(diào)整后總價(jià)（元） 原總價(jià)（元） 1 111 12806 3615750 113 4300000 114 3449441 122 15037 4390000 124 16962 4110000 131 14421 4210000 132 11674 3403115 133 13689 3316807 143 15642 3790000 144 12042 2917704 37502817 1 號(hào)樓余 10 套房源未售。除 5 單元已銷(xiāo)售完畢，其余 4 個(gè)單元均有余房。綜合 1 號(hào)樓的樓宇位置、外部環(huán)境、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等多方面因素，考慮將其剩余房源劃為 2 個(gè)部分分別定價(jià)，修改原價(jià)單體系中統(tǒng)一定價(jià)的方式。 1 號(hào)樓 1 單元，其與 2 號(hào)樓 4 單元相連，且外部景觀受公路、高壓線(xiàn)等不利因素 相對(duì)偏小 ， 優(yōu)勢(shì)較該棟其他單元明顯，但其外部環(huán)境、安靜度等方面弱于 2 號(hào)樓，在考慮其定價(jià)時(shí)，視其為 2 號(hào)樓價(jià)格的延伸，屬于 2 號(hào)樓與1 號(hào) 24 單元剩余房源價(jià)格的過(guò)渡。因此， 1 號(hào)樓 1 單元單價(jià)較原單價(jià)，整體略有提升，縮小 3 者之間的價(jià)差。總價(jià)，集中 300310 萬(wàn)。 1 號(hào)樓 24 單元的剩余房源，現(xiàn)每戶(hù)單價(jià)，由南向北、由上而下依次降低，總價(jià)自 259 萬(wàn) 280 萬(wàn)不等。 29 調(diào)整后 1 號(hào)樓剩余房源總產(chǎn)值約 2930 萬(wàn)，較相對(duì)于近 3750 萬(wàn)原產(chǎn)值，下降了約 820 萬(wàn)。 4) 8 號(hào)樓剩余房源調(diào)價(jià)說(shuō)明 樓號(hào) 房號(hào) 調(diào)整后單價(jià) （元 /平米） 原單價(jià) （元 /平米） 戶(hù)型面積 （平米） 調(diào)整后總價(jià)（元） 原總價(jià)（元） 7 711 15203 3360000 712 14743 3320200 713 8941 1494189 714 10351 1999942 721 9523 2150746 722 14343 3230000 723 8520 1436585 724 9968 1925969 725 10278 1985287 731 13722 3090000 732 8656 1926969 733 8536 1432221 761 10905 2462861 29814769 8 822 15054 3390000 842 14299 2980000 861 13233 3220200 9590000 8 號(hào)樓共計(jì)余 16 套房源未售，其中 7 號(hào)樓 13 套，平層 3 套，疊拼 10套； 8 號(hào)樓疊拼 3 套?？紤] 8 號(hào)樓外部等各要素差別不大，大幅縮小二者在原單價(jià)的價(jià)差。 7 號(hào)樓：鑒于 7 號(hào)樓是 06 年所推出的樓宇，目前仍執(zhí)行當(dāng)時(shí)的價(jià)格體系，現(xiàn)成都房地產(chǎn)市 場(chǎng)價(jià)格比當(dāng)時(shí)更高， 7 號(hào)樓 剩余房源 價(jià)格與其余三棟樓宇相比，明顯偏低，同時(shí)剩余房源之間的價(jià)差也較大，考慮 8 號(hào)樓與 7 號(hào)樓位置、景觀、朝向、戶(hù)型等要素較為一致，整體提高 7 號(hào)樓疊拼產(chǎn)品的價(jià)格，縮小2 棟樓疊拼產(chǎn)品的價(jià)差，同時(shí)縮小 7 號(hào)樓剩余疊拼產(chǎn)品的內(nèi)部的價(jià)差，即將7 號(hào)樓剩余疊拼產(chǎn)品中被 2 號(hào)樓遮擋部分單價(jià)定于 1 萬(wàn)元 /㎡ —— 萬(wàn)元 /㎡，總價(jià)在 250 萬(wàn)元以下，其中 1 躍 2 的戶(hù)型總價(jià)保持在 250 萬(wàn)元左右； 針對(duì) 7 號(hào)樓剩余的 3 套平層 剩余房源 ，通過(guò)對(duì)二手房市場(chǎng)調(diào)查，該戶(hù)型的二手房總價(jià)從 130 萬(wàn)到 170 萬(wàn)不等，單價(jià) 7784—— 10120 元 /㎡不等，考慮剩余房源套數(shù)較少、景觀、采光較佳，且具備一定得客戶(hù)積累量 ， 考慮將 30 其單價(jià) 8500 元 /㎡ 略漲 ，提升至 86008900 元 /㎡，總價(jià)控制在 150 萬(wàn) 以下 ，總價(jià)增幅在 2 萬(wàn)； 對(duì)于 761 的考慮，該房源是 7 號(hào)樓 剩余房源 中，唯一未受 2 號(hào)樓遮擋的房源，且地處坡地上部，外部景觀不亞于 2 號(hào)樓的 1 躍 2 戶(hù)型，因此將其單獨(dú)計(jì)價(jià)，單價(jià) 13168 元 /㎡，總價(jià)約為 297 萬(wàn)。 8 號(hào)樓剩余房源量最少，僅三套，但均是 1 躍 2 戶(hù)型，戶(hù)型較 7 號(hào)樓 1躍 2 戶(hù)型無(wú)明顯差異，因此其單價(jià)不應(yīng)高于 7 號(hào)樓，單價(jià)、總價(jià)也應(yīng)在 7 號(hào)樓 1躍 2戶(hù) 型總價(jià)區(qū)間范圍內(nèi)，考慮其 3套房源外部環(huán)境有一定差異性， 861外臨小區(qū)內(nèi)部水景、 842 無(wú)法看到外部或小區(qū)內(nèi)部水景、 822 可部分看到外部河流景觀，因此其價(jià)格由高到低應(yīng)為 861＞ 822＞ 842，三者單價(jià)控制在 萬(wàn)元 /㎡，總價(jià)控制在 260 萬(wàn)左右。 調(diào)整后 7 號(hào)樓剩余房源總產(chǎn)值約 2864 萬(wàn)，較相對(duì)于近 2981 萬(wàn)原產(chǎn)值，下調(diào) 約 120 萬(wàn)，調(diào)整后 8 號(hào)樓剩余房源總產(chǎn)值約 780 萬(wàn)，較相對(duì)于近 950 萬(wàn)原產(chǎn)值，下 調(diào) 約 170 萬(wàn)。 四、 剩余房源調(diào)整價(jià)格匯總 1) 不包含車(chē)位的價(jià)格 樓號(hào) 房號(hào) 調(diào)整后單價(jià) （ 元 /平米） 原單價(jià) （元 /平米） 戶(hù)型面積 （平米） 調(diào)整后總價(jià)（元） 原總價(jià)（元） 2 212 22567 6390000 214 21347 5060000 221 18435 5220200 241 20204 5680000 242 21588 4640000 1 111 12806 3615750 113 4300000 114 3449441 122 15037 4390000 124 16962 4110000 131 14421 4210000 132 11674 3403115 133 13689 3316807 143 15642 3790000 144 12042 2917704 7 711 15203 3360000 712 14743 3320200 31 713 8941 1494189 714 10351 1999942 721 9523 2150746 722 14343 3230000 723 8520 1436585 724 9968 1925969 725 10278 1985287 731 13722 3090000 732 8656 1926969 733 8536 1432221 761 10905 2462861 8 822 15054 3390000 842 14299 2980000 861 13233 3220200 合計(jì) / / / 103897586 在綜合考慮 五期剩余房源面臨的外部情況與自生情況，發(fā)現(xiàn)目前本項(xiàng)目的整體核心優(yōu)勢(shì)是：地段 —— 成都城市別墅的稀缺性；但也面臨較多的不利因素：產(chǎn)品相對(duì)落后、長(zhǎng)時(shí)間停售、外部環(huán)境變動(dòng)較大、市場(chǎng)現(xiàn)大面積產(chǎn)品滯銷(xiāo)、二手房市場(chǎng)較以前明顯回落等； 因此，針對(duì)本次剩余 房源銷(xiāo)售，大幅降低部分房源價(jià)格，縮小房源間價(jià)差，考慮 7 號(hào)樓所余房源最多，結(jié)合外部環(huán)境與市場(chǎng)變化，拉低其原價(jià)格， 1 號(hào)樓基本集中在 260310 萬(wàn)， 7 號(hào)樓（除平層外）集中在 220250 萬(wàn)，該總價(jià)段符合目前市場(chǎng)需求，能保證該兩棟樓的有效消化， 2 號(hào)樓的剩余房源，所擁有的資源在剩余房源中最好，將其定位現(xiàn)項(xiàng)目剩余房源的價(jià)格上限，即基本在 420 萬(wàn)以上， 8 號(hào)樓剩余房源最少，其全為 1 躍 2，定價(jià)參考 7 號(hào)樓相應(yīng)戶(hù)型。調(diào)整后 項(xiàng)目總產(chǎn)值 元 ， 原 103897586 元，共計(jì)調(diào)低 約 1500 萬(wàn) 元 ，整體產(chǎn)值一定的下調(diào) ，保證剩余房源在較短時(shí)間的快速消化，較快的回收資金。 2) 包含車(chē)位的價(jià)格 樓號(hào) 房號(hào) 調(diào)整后單價(jià) （元 /平米） 原單價(jià) （元 /平米） 戶(hù)型面積 （平米） 調(diào)整后總價(jià)（元） 原總價(jià)（元） 2 212 22567 6390000 214 21347 5060000 221 18435 5220200 241 20204 5680000 242 21588 4640000 1 111 12806 3615750 113 4300000 32 114 3449441 122 15037 4390000 124 16962 4110000 131 14421 4210000 132 11674 3403115 133 13689 3316807 143 15642 3790000 144 12042 2917704 7 711 15203 3360000 712 14743 3320200 713 8941 1494189 714 10351 1999942 721 9523 2150746 722 14343 3230000 723 8520 1436585 724 9968 1925969 725 10278 1985287 731 13722 3090000 732 8656 1926969 733 8536 1432221 761 10905 2462861 8 822 15054 3390000 842 14299 2980000 861 13233 3220200 合計(jì) / / / 103897586 包含車(chē)位后，項(xiàng)目總產(chǎn)值減少約 1300 萬(wàn)。 如：客戶(hù) 購(gòu)買(mǎi)是一次性付清，可在此價(jià)格上優(yōu)惠 2%。 33 附件：《 時(shí)代尊城 剩余房源價(jià)格調(diào)整說(shuō)明二》 本次價(jià)單的說(shuō)明將包括：以“市場(chǎng)比較法”對(duì)本案現(xiàn)階段市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行判定，針對(duì)當(dāng)前成都別墅市場(chǎng)的現(xiàn)狀，制訂本案 剩余房源 銷(xiāo)售的價(jià)格。 五、 市場(chǎng)比較法判定本案價(jià)格 首先以“分級(jí)加權(quán)”的市場(chǎng)比較法對(duì)本案價(jià)格進(jìn)行驗(yàn)證。 項(xiàng)目 所在區(qū)位 產(chǎn)品 面積 花園面積 均價(jià)（萬(wàn)） 總價(jià)（萬(wàn)） 戶(hù)數(shù) 銷(xiāo)售情況 備注 春天大道 郊縣、溫江、光華大道 聯(lián)排 320360 60280 270430 110 售罄 帶 1 個(gè)車(chē)位 雙拼 546 300 650800 12 余 2 套 帶 2 個(gè)車(chē)位 疊拼 245306 3040 140220 24 余 4 套 帶 1 個(gè)車(chē)位 金河谷 郊縣、溫江、光華大道 聯(lián)排 310420 48130 380560 30 余 7 套 帶 1 個(gè)車(chē)位 雙拼 360510 120150 6001200 12 余 3 套 帶 2 個(gè)車(chē)位 疊拼 123250 5070 105180 120 余 10 套 帶 1 個(gè)車(chē)位 麗都花園城 市區(qū)、三環(huán)、武侯立交 疊拼 200280 50270 200478 92 套 售罄 送 2 個(gè)車(chē)位/地暖 /中央空調(diào) 龍灣半島 市區(qū)、二環(huán)、外雙楠 雙拼 369695 50100 9001800 40 帶 2 個(gè)車(chē)位 疊拼 213360 3070 285435 160 售罄 浣花里 100號(hào) 二環(huán)、浣花溪 疊拼 330430 460700 44 余約 10戶(hù) 以項(xiàng)目同檔次的置信麗都花園城、中海龍灣半島兩項(xiàng)目的疊拼別墅，以及仁和春天大道、金河谷兩項(xiàng)目的聯(lián)排別墅做參考依據(jù)；通過(guò) 權(quán)重計(jì)算得出本案疊拼產(chǎn)品在當(dāng)前市場(chǎng)比較下，目前項(xiàng)目理論均價(jià)為 元 /平米 ，且所有項(xiàng)目均以套總價(jià)作為銷(xiāo)售計(jì)價(jià)方式； 通過(guò)市場(chǎng)比較法判定，本案剩余房源的現(xiàn)整體均價(jià)高于當(dāng)前市場(chǎng)的理論均價(jià)，客戶(hù)對(duì)現(xiàn)價(jià)格體系具有較大的抗性。 鑒于市區(qū)三環(huán)內(nèi)，新房市場(chǎng)中，除浣花里 100 還余少量疊拼產(chǎn)品可售外，已無(wú)任何疊拼產(chǎn)品可售， 在售別墅產(chǎn)品均集中在三環(huán)外的郊縣，三環(huán)路內(nèi)已無(wú)其他別墅或類(lèi)別墅項(xiàng)目可售，本案地處城西三環(huán)內(nèi)，緊鄰 3 座市政公園