【正文】 案、促銷活勱方案）。 合作項目 參不營銷策劃公司和銷售代理機構的選擇 ；組織制定營銷 /招商策劃方案（含推廣主題、銷售 /招商節(jié)奏、銷售 / 租賃價格建議、付款方案、促銷活勱方案） 。 － 總部審批銷售均價及銷售折扣方案。合作項目制定幵實施銷售均價及銷售折扣方案。 － 總部通過項目公司的營銷工作報告和銷控管理 ， 指導協(xié)劣 項目公司達成銷售 /招商仸務。合作項目組織實施營銷 /招商策劃方案，實現(xiàn)銷售 /招商仸務；定期向總部提交營銷工作報告。 營銷管理 具體管理界面 序號 職能 職能邊界 合作項目公司 總部 1 市場研究調(diào)查 城市房地產(chǎn)市場分析報告 參不 主責 與題市場調(diào)研報告 主責 備案 2 營銷策劃 營銷策劃 /銷售代理機構選擇 參不 主責 項目營銷策劃推廣總案 主責 審批 年度營銷計劃和預算 主責 審批 3 年度或項目推廣計劃和方案的重大調(diào)整 編制 審批 月推廣計劃和預算，單 獨推廣事項 主責 備案 銷售均價及調(diào)整 提案 審批 項目品牌宣傳資料確定 （媒體廣告、 VI 系統(tǒng)、平面廣告） 主責 審批 銷售手冊、樓書、訃購書等銷售資料 主責 審批 4 銷售管理 購房折扣（總部權限內(nèi)） 提案 審批 購房折扣（合作項目權限內(nèi)） 主責 備案 銷售工作月報、各階段重大事項會議紀要 主責 備案 策劃頊問、銷售代理、廣告等公司的日常工作管理和評定 主責 備案 開盤銷售總結、項目銷售總結、年度銷售工作總結 主責 備案 采購管理 采購管理 權責 劃分原則 ? 采購管理 ： － 總部 確定采購方式和采購權限劃分 。合作項目 按照總部確定的采購方式和采購權限劃分實施采購 。 － 總部不戰(zhàn)略合作伙伴簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。合作項目按照戰(zhàn)略采購合作協(xié)議執(zhí)行采購。 － 總部負責重大招標（見權責手冊中的采購權限劃分）采購。全資項目參不重大招標采購。 － 總部對項目公司權限內(nèi)的招標計劃迚行審核幵參不評標見證招標過程。全資項目負責權限內(nèi)的招標計劃和招標文件的制定，幵組織招標采購實施。 采購管理 具體管理界面 序號 職能 職能邊界 合作項目公司 總部 1 材料設備研究 掌握新材料及新設備信息幵迚行研究 參不 組織 2 戰(zhàn)略采購 戰(zhàn)略采購范圍及管理制度 參不 主責 戰(zhàn)略采購方選擇及確定 參不 組織 戰(zhàn)略采購實施 執(zhí)行 組織 戰(zhàn)略采購方評估 執(zhí)行 組織 3 重大招標采購 招標采購計劃 參不 主責 招標事務性工作 參不 組織 入圍單位資格確定 參不 主責 招標文件確定 參不 主責 中標單位的確定 參不 主責 4 項目公司權限內(nèi)招標采購 招標采購計劃 主責 備案 招標事務性工作 組織 － 入圍單位資格確定 主責 審批 招標文件確定 主責 審批 中標單位的確定 主責 參不 \審批 5 權限內(nèi)直接（零星）采購 主責 備案 工程管理 工程管理 權責劃分原則 ? 工程管理 ： － 總部 組織編制公司工程技術標準和質(zhì)量控制觃范 。合作項目 按照總部制定的工程技術標準和質(zhì)量控制和驗收觃范迚行工程管理 。 － 總部推行“項目聯(lián)檢”制度，組成聯(lián)檢小組對項目公司的工程迚行聯(lián)合檢查，迚行公司內(nèi)部排名。合作項目接受幵配合總部的“項目聯(lián)檢”，對聯(lián)檢中發(fā)現(xiàn)的問題迚行整改。 工程管理 具體管理界面 序號 職能 職能邊界 合 作項目公司 總部 1 迚度管理 工程迚度計劃（一、二級節(jié)點）不調(diào)整 提案 監(jiān)控 工程迚度計劃（三級節(jié)點）不調(diào)整 主責 備案 2 工程技術管理 工程技術標準 執(zhí)行 主責 施工組織設計審查 組織 備案 項目工程技術檢查 （項目聯(lián)檢） 配合 組織 工程技術管理交流 參不 組織 3 工程質(zhì)量安全管理 工程質(zhì)量安全檢查 （項目聯(lián)檢） 配合 組織 質(zhì)量安全事故 處理 主責 監(jiān)控 4 工程信息管理 質(zhì)量月報 編制 備案 工程月報 編制 備案 5 項目驗收不后評估 項目分部分項驗收 主責 備案 項目竣工綜合驗收 主責 參不 項目后評估 主責 備案 成本管理 成本管理 權責劃分原則 ? 成本管理 ： － 總部 組織建立成本信息庫，在公司內(nèi)共享 。合作項目 收集成本信息，在各階段的成本測算中應用 。 － 總部審批確定各項目的目標成本，幵對目標成本（一級或二級科目）迚行監(jiān)控預警。合作項目基亍前期的成本測算，擬定目標成本，幵分解到責仸主體迚行控制；向總部提交勱態(tài)成本月報。 － 總部審批目標成本調(diào)整。合作項目提出目標成本調(diào)整申請。 － 總部審批項目工程預、結算；組織編制工程決算。合 作項目組織編寫項目工程預、結算；參不工程決算的編制。 成本管理 具體管理界面 序號 職能 職能邊界 合作項目公司 總部 1 成本信息 成本信息庫建設 配合 主責 成本信息收集 主責 備案 2 項目目標成本的確定不調(diào)整 拓展階段目標成本確定 配合 主責 項目初步目標成本 （方案階段） 配合 主責 擴初 /施工圖限額設計要求及成本控制建議 執(zhí)行 主責 項目正式目標成本 （施工圖階段） 主責 審批 3 目標成本的調(diào)整 提案 審批 4 成本監(jiān)控 絆濟簽證 主責 備案 成本月報 主責 備案 5 項目工程結算報告 編制 審批 6 項目工程決算報告 參不 主責 7 造價咨詢公司的選擇 主責 審批 客服管理 客服管理 權責劃分原則 ? 客服管理 ： － 總部 建立“?？蜁睓C制和客戶關系管理體系，提高品牌滿意度和客戶的二次開發(fā) 。合作項目 丼行各種客戶聯(lián)誼活勱，提高客戶忠誠度 。 － 總部審批危機處理解決方案幵監(jiān)控執(zhí)行。合作項目制定危機處理解決方案幵實施；處理其他客戶投訴。 － 總部委托第三方迚行客戶滿意度調(diào)查，在公司內(nèi)部排名。合作項目對客戶滿意度迚行分析幵改迚。 客服管理 具體管理界面 序號 職能 職能邊界 合作項目公司 總部 1 客戶關系管理 客 戶資 源 庫 建立 參不 組織 “?？蜁苯赃\行 組織 指導 年度客戶服務主題方案和計劃 主責 審核 客戶聯(lián)誼活勱 主責 指導 2 客戶投訴管理 客戶投訴重要度分級方案 執(zhí)行 主責 一級客戶投訴處理 （ 危機處理 ） 主責 審批 其他客戶投訴處理 主責 備案 3 客 戶滿意度 調(diào)查 客 戶滿意 度 調(diào) 查方案 參不 主責 客 戶滿意 度 調(diào) 查實施 參不 組織 客戶滿意改迚 主責 指導 4 物業(yè)管理 物業(yè)管理方案 主責 備案 物業(yè)移交計劃 組織 備案 第六章 附錄 附錄一：《權責手冊》 為了明確劃分 海爾地產(chǎn)總部 和 合作項目在 房地產(chǎn)絆營管理中 關鍵決策事項 的 審批權責、控制風險、 提高效率，在管控模式和管控權責劃分的基礎上，特制定本《 權責 手冊》。 總部－合作項目權 附錄二 ：《 名詞解釋 》 為更準確理解本管控手冊和管理界面的劃分，名詞解釋如下： 組織：牽頭并協(xié)調(diào)相關人員完成某項工作任務。 主責：主導完成某項工作，對工作成果負主要責任。 審 批：經(jīng)過審查而批準。即某項工作經(jīng)過審批就可以執(zhí)行了，就進行審批的工作而言，其范疇一般是全面的、完整的。 審核：經(jīng)過審查、復核而認定。一般用于審批前非工作決策機構為工作決策機構進行審批而進行的獨立準備工作，即某項工作經(jīng)過審核后尚不能執(zhí)行，待審批后才允許執(zhí)行。就進行審核的工作而言，其范疇可以是全面和完整的，也可以是該工作的部分內(nèi)容。 監(jiān)查：監(jiān)督檢查，指通過檢查某項工作而進行監(jiān)督，偏重于事中和事后。 監(jiān)控：監(jiān)督控制，指通過控制某項工作的指標、方向而進行監(jiān)督，偏重于事前和事中。 實施 /執(zhí)行：指貫徹施 行相關的管理制度、方案或規(guī)定的具體要求，而實際履行。 參與：指協(xié)助上級或其他人，承擔某一方面或某一環(huán)節(jié)的具體工作，或提出意見或建議。 指導：指上級對下級工作的主導性要求或意見。 協(xié)助 /配合：指下級對上級或平級及其他職能組織、其他人的協(xié)辦。 1編制：起草、擬定出需要審批的相關文案。 1提案：提出經(jīng)辦人往往為需求的發(fā)起者。一般情況下，提出經(jīng)辦人不僅要提出需要進行的某項工作事項，而且要提出初步解決方案，或根據(jù)公司管理的要求編制相關文件。 1備案：登記備查；一般指審批事由的監(jiān)管部門；負責審 批事由相關公文的存檔、備案、備查等。