【正文】 +3F： 150 44 美發(fā) 60 1F+4F： 111 2022 年 7 月 9 日營銷部第 30 頁 共 36 頁 服裝 25 166 絲綢 38 131 2 舜新路以南 品牌男裝 25 333 珠寶 22 378 品牌西服 50 222 童裝 15 222 女裝 30 194 品牌西服 1F+2F： 300 105 西服 30 194 西服 40 250 3 舜新路南街 女鞋 38 131 女裝 80 114 小飾品 25 216 4 舜湖路西街 童裝 25 233 家電 18 277 內衣 25 200 空鋪 60 125 2022 年 7 月 9 日營銷部第 31 頁 共 36 頁 5 舜湖路東街 面包店 15 388 服裝 25 454 雜貨 22 454 （ 2）、 業(yè)態(tài)、面積比例圖， 舜新路( 太古廣場至目瀾路路段) 業(yè)態(tài)比例服裝美容美發(fā)鞋店雜貨店彩擴店小超市咖吧、酒吧其他舜新路（東方中路至東方廣場路段）業(yè)態(tài)比例服裝絲綢、真絲美容美發(fā)雜貨店其他舜新路（東方廣場至太古廣場路段）業(yè)態(tài)比例餐飲服裝藥店咖吧小飾品店超市網吧迪廳文具店其他2022 年 7 月 9 日營銷部第 32 頁 共 36 頁 從舜新路三個路 段的業(yè)態(tài)比例表可以看出，該道路上的商業(yè)的業(yè)態(tài)基本上是以服裝為主，其次為餐飲和美容美發(fā)。且舜新路上的服裝店多為品牌店，如艾格、佐丹奴、班尼路、 SK 等 相對于舜新路來看，舜湖路上雖然也是已服裝為主要業(yè)態(tài)，但都是些雜牌的服裝店，經營檔次較低。 以上兩條商業(yè)街已形成一個商業(yè)圈 —— 東方廣場，擁有較多的品牌店，在整個盛澤鎮(zhèn)擁有較高的知名度，其租金水平較高。且在消費者心目中已確立了其商業(yè)地位及長久形成的消費習性，且有百貨業(yè)入駐在商業(yè)街上 。 舜湖中路路段業(yè)態(tài)比例服裝小飾品雜貨店五金店皮鞋包箱店其他舜湖西路路段業(yè)態(tài)比例紡織印染公司美容保健餐飲咖吧雜貨店銀行信用社其他舜湖東路路段業(yè)態(tài)比例服裝小飾品雜貨店皮包店餐飲其他2022 年 7 月 9 日營銷部第 33 頁 共 36 頁 （ 3）、 商場百貨類 人民商場 ? 從業(yè)態(tài)來看，人民商場是開業(yè) 較早的商業(yè)，與周邊商業(yè)網點設施有一定的差異性； ? 商場有業(yè)態(tài)混雜的現象； ? 從商場內部環(huán)境來看，購物環(huán)境局促，空間狹隘，在消費者心目中易留下負面影響； ? 從商場的出租率來看， 基本 達到 100%。 中天百貨 ? 擁有良好的購物環(huán)境及空間，且地段的優(yōu)越性，會逐步替代人民商場的商業(yè)地位； ? 美中不足的是：其一商場各樓層業(yè)態(tài)劃分明顯，聯動性較差；其中，商業(yè)營業(yè)面積較小，還屬于小型商場的范疇，其三，業(yè)種較為單一，致使消費者購物的目的性較強，在無形中會流失客源； ? 商場出租率： 100%。 盛澤廣場 已經停業(yè) 總體評價： 以上兩個商場各 有其特色，從出租率來看，零售商對商場的認可度較高，且新型商場容易被市場所接受，且同樣擁有較好的知名度。但對本項目而言，由于本項目位置較遠，地段認可度有待提高，故項目區(qū)域不宜采用商場形態(tài) 。 2022 年 7 月 9 日營銷部第 34 頁 共 36 頁 （ 4）、 結論分析 縱觀盛澤當地 綜合性 商業(yè)發(fā)展現狀 第一：商業(yè)形態(tài)開始多元化，高檔商業(yè)形態(tài)、規(guī)模商業(yè)已具雛形。 第二：在 絲綢市場為主的專業(yè)型市場 發(fā)展之外，綜合商業(yè) 經過長期發(fā)展，目前表現相對成熟 。 第三： 綜合商業(yè) 目前仍以門面形式為主 部分是空中步行街格局 ，新增個案產品趨同。 第四：隨著盛澤鎮(zhèn)區(qū)西拓，市場路西線新建住宅、商業(yè) 項目逐步推出，中國東方絲綢市場影響力也隨之沿市場路向西拓展。 第五：目前剛投入使用的幾個商業(yè)中心，基本未達到預期目標，招租和經營狀況都比較一般，成市預計要經過幾年以后，這造成投資者散失對該類產品的投資意向。 說明： 市場現有在招商項目較多，老城區(qū)的衡悅廣場、城市廣場、金銀島；位于東方絲綢市場內的盛澤廣場和東盛步行街；及新城區(qū)的東方商業(yè)廣場等。衡悅廣場 萬平方米大潤發(fā)已經成功入駐，內部 KFC、中國移動，以及一些服飾、名品等也已入駐營業(yè)，對整個盛澤現有商業(yè)及超市布局還是有了一定的影響，將帶領原來的老城區(qū)商業(yè)帶 走上更高一個臺階。另外城市廣場，其位置優(yōu)越于本項目所處的新城區(qū)的位置，老城區(qū)商業(yè)帶的鼎盛人氣及現有市場消費習慣必將吸引大量的商家，他們的招商對本項目有絕對不可忽視的影響。東盛步行街的銷售去年就接近尾聲，不過招商工作進行的不是很順利，出租率 40%，盛世豪門夜總會 9000 平方米 ， 餐飲有肯德基、意大利皮薩、外婆家等；服飾類有托里杰尼、寶姿、泰格， ITAT 零售百貨 3000 平方米已經入駐，半月前國際大廈也喬遷東盛步行街。還 計劃超市一家，面積約 12022 平方米，租金報價 元 /平方米 /天。 但是現在仍然有很多門面閑置， 人氣也不是很旺。 綜述：綜合商業(yè)消費熱點成熟，新建商業(yè)生存空間不大，熱點區(qū)域商業(yè)供應逐步放大，招商難度日益增加。 2022 年 7 月 9 日營銷部第 35 頁 共 36 頁 五五 、 結結 論論 我們通過對大宏觀趨勢、政策主導方向，中國東方絲綢市場未來發(fā)展?jié)摿?，盛澤地產 07 年 08 年的市場消化和供給，專業(yè)市場銷售價格租賃情況，綜合性商業(yè)目前的租賃和經營狀況等等綜合分析后認為： 基礎條件：本項目規(guī)劃報批和相關手續(xù)全部完成，一期施工圖已經完成，部分已經竣工；二期施工圖基本完成； 在大環(huán)境都不是很有利的前提下，對比專業(yè)市場和綜合商業(yè)的具體情況，個人提出本 項目仍以絲綢市場為主要 訴求方向！ 絲綢紡織在可預見的將來永遠是盛澤不變的主題！ 盛澤產業(yè)基地地位不變，絲綢市場總有燦爛明天！畢竟盛澤的發(fā)展本身就是依托其產 業(yè)基地為根本的，任何脫離此基礎的規(guī)劃，都將面臨相當大的未來風險。 通過分析，我們發(fā)現盛澤的綜合性商業(yè)永遠是跟隨著專業(yè)市場的，在專業(yè)市場發(fā)展的大好環(huán)境下， 經營環(huán)節(jié)的各類群體收入就會增加，日常性的娛樂休閑餐飲消費場所和檔次才會增加，才會帶動綜合性商業(yè)的發(fā)展，而目前盛澤作為鎮(zhèn)級的商業(yè)中心就是上述分析的“東方商業(yè)廣場商圈”該部分的租金、租賃情況等等通過上表已經清楚的反映出來。 其實從“東 盛步行街”、“東方商業(yè)廣場”等等個案我們很明確的看出，盛澤的人口，消費力等等因素不具備支撐多個商業(yè)圈。目前能經營良好的綜合性商業(yè)物業(yè)，無一不是圍繞著“東方廣場商圈”周邊進行。 盛澤廣場、東方商業(yè)廣場等目前均未形成新的商業(yè)熱點，目前的租賃情況也不是很好。因此，在本地塊搞綜合性商業(yè)，對于區(qū)域環(huán)境要求來講也是不能滿足的，周邊現在環(huán)境較差，市場環(huán)繞，因此搞專業(yè)市場能發(fā)揮其地理位置優(yōu)勢，如果搞綜合性商業(yè)則不能揚長避短了。 反觀專業(yè)市場，盛澤作為 產業(yè)基地 ，接近 全球化貿易，經營的 彈性 余地比較大， 在政策引導或扶持下 還是 會 有很多“新企業(yè)” 、 “新人”加入！ 產業(yè)優(yōu)勢：根據盛澤鎮(zhèn)城市發(fā)展規(guī)劃，被定位于一個花園式、生態(tài)型，可持續(xù)發(fā)展的現代化城市，其中絲綢、印染紡織將成為其支柱產業(yè)，政府也提出了要把盛澤打造成中國第一布市的發(fā)展目標?？v觀目前盛澤地區(qū)，商業(yè)發(fā)展相對低檔化和專業(yè)化，其中專業(yè)市場以門面形式為主，分布相對零散，缺少高檔次的規(guī)模專業(yè)市場；而目前，從專業(yè)市場發(fā)展方向來看，板塊化、集中化趨勢明顯； 周邊已有專業(yè)市場商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢：項目鄰近東方絲綢市場建成區(qū)域，該區(qū)域集中大量人流、商流、物流，一旦導引入項目所在區(qū)域，將使項目所在地2022 年 7 月 9 日營銷部第 36 頁 共 36 頁 地段 快速增值，且當地商業(yè)地產中專業(yè)市場占較大比例，市場認可度較高； 因此建議認為： 本項目“ 配套商業(yè) ” 部分，個人認為可以主打 規(guī)劃 在 18裙房、 14樓西側沿停車場的部分。 如此劃分的目的是什么： （ 1）、不改變項目的主體，絲綢為主，商業(yè)配套為輔，商業(yè)配套是整個商業(yè)項目的功能完善和提升； （ 2）、配套商業(yè)的經營時間和專業(yè)市場經營時間的區(qū)分，保證停車場地的充分利用，優(yōu)勢最大化； （ 3）、配套商業(yè)和專業(yè)市場分區(qū)明顯，確保經營秩序； （ 4）、配套商業(yè)的設置可以有效的為今后三期的調整留有足夠的余地； （ 5）、對于一期 5下面 組建招商部門：完成招商運營，把與公司關系較好的銀行、工商、稅收等全部引入項目 ； （ 6）、在后期推 廣上： 國際絲綢廣場是一個新一代市場的標桿和提升，具備市場本身齊全的配套功能，商務配套、休閑娛樂配套。 從項目形象 ， 產品風格，產品特性，功能組合，開發(fā)理念等協調一致，完善包裝。 建筑規(guī)劃形態(tài)、業(yè)態(tài)定位完成后，營銷部完成推廣報告！