【正文】 2022 年 7 月 9 日營銷部第 1 頁 共 36 頁 本 報(bào)告的編寫的目的是從區(qū)域市場角度來分析綜合性商業(yè)和專業(yè)市場的現(xiàn)狀及未來趨勢，從而 為 解決目前項(xiàng)目 業(yè)態(tài)定位中的一些待定問題 提供一些依據(jù) 。 一、宏觀分析 （一）、 現(xiàn)狀 — 大勢所趨 漲幅穩(wěn)步回落。根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示，繼多個月份出現(xiàn)漲幅回落之后，今年 5 月份，全國 70 個大中城市新房和二手房價格的環(huán)比漲幅又分別回落 0． 6 和 1． 5 個百分點(diǎn)。 銷售面積下滑。來自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的最新數(shù)據(jù)表明，今年 1 月至 5 月， 40 個重點(diǎn)城市新建商品房、二手房累計(jì)成交面積同比分別下降 24． 9％、20． 9％，集中在上 海、北京、深圳、廣州等東部主要城市和中西部中心城市。 促銷手段花樣翻新。打折銷售，送家電、送轎車 ? ，但高房價松動現(xiàn)象日益顯現(xiàn)。 土地拍賣頻現(xiàn) “ 流產(chǎn) ” 。受信貸緊縮政策的影響，自去年底開始，土地交易市場開始遭遇寒潮，不少開發(fā)商開始正視大量拿地的風(fēng)險，出現(xiàn)了數(shù)十宗土地流拍現(xiàn)象 ； 說明：現(xiàn)狀對于 06 年 07 年拿地的大部分開發(fā)商都將面臨著相當(dāng)大的資金壓力和銷售阻力。 （ 二）、市場 前瞻 — 主流求穩(wěn) 政府主導(dǎo)的 新聞導(dǎo)向 ， 政府多次發(fā)話，要穩(wěn)定房價； 控制新開工項(xiàng)目！為房市供過于求的現(xiàn)狀，地方政府開始嚴(yán)制新開工 項(xiàng)目，縮減供給。早日實(shí)現(xiàn)供需平衡 ； 硬挺地價，緊縮土地供應(yīng)，封殺房價下行空間 ； 2022 年 7 月 9 日營銷部第 2 頁 共 36 頁 加快舊城改造，加大拆遷力度，通過拆遷釋放剛性需求 ； 各種建材等都大浮上漲，成本居高不下； 說明：從這幾個方面可以看到，政策層面和現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求等因素將讓地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展，走可持續(xù)性的發(fā)展。 二、區(qū)域 分析 （一）、中國 東方絲綢市場 在盛澤這個區(qū)域市場搞房產(chǎn)開發(fā)，必須首先了解絲綢市場，目前盛澤的決大部分人口日常經(jīng)營活動均以絲綢紡織有關(guān)，因此，這個市場的狀況將決定著盛澤的經(jīng)濟(jì)運(yùn)營態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢直接又決定了產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展和衍生出來的地產(chǎn)發(fā)展。 中國東方絲綢市場位于盛澤鎮(zhèn)東南面的姚家壩橋西，市場仿 照明 清市集布局，回環(huán)相銜的道路兩側(cè)， 1,200 間店鋪鱗次櫛比，柜臺和貨架上擺放的絲綢多不勝數(shù)，令人目不暇接。吳江人植桑、養(yǎng)蠶、繅絲、織綢可以追溯到西元前，歷史上與杭州、蘇州、湖州并稱為中國四大綢都。該市場建場近 17 年來累計(jì)銷售突破 1,000 億元人民幣（港幣 930 億元 )大關(guān)，成為內(nèi)地 絲綢化纖薄型織物的集散地和價格形成中心，先后榮獲「全國百強(qiáng)市場」、「全國十大批發(fā)市場」和「江蘇省購物放心市場」等稱號。目前入場經(jīng)營者超過 7,000 人，場內(nèi)設(shè)絲綢、化纖 面料 和原料等九個交易商區(qū)和三個分場，常年供應(yīng)絲綢仿真絲面料、全棉、真絲、麻、化纖面料等和化纖原料兩千多個花色品種，高、中、低檔俱全。新穎別致的面料、有著朦朧詩一樣美學(xué)效果的薄型織物、樸實(shí)無華而又經(jīng)得起 磨洗的中厚面料等等，在這里均有出售，南來北往的顧客大都能找到合心意的貨品 。 政府提出：盛澤將打造成中國第一布市，目前整個盛澤的基礎(chǔ)設(shè)施工作也部分已經(jīng)開工建設(shè)； 說明 :中國東方絲綢市場作為全國性的四大綢都之一 ,產(chǎn)業(yè)性基地特征明顯 ,東方絲綢市場經(jīng)過這么多年的發(fā)展 ,已經(jīng)輻射全國 (全球 ),具備了一定的影響2022 年 7 月 9 日營銷部第 3 頁 共 36 頁 度 ,絲綢作為盛澤的絕對主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì) ,在盛澤發(fā)展的各個方面都起到?jīng)Q定性的作用 .因此 ,行業(yè)的發(fā)展將在某種程度上決定了盛澤的發(fā)展 。 （二）、行業(yè)發(fā)展對地產(chǎn)的影響 去年到現(xiàn)在，國家對房地產(chǎn)的調(diào)控一直沒放松， 07 年 6 次調(diào) 息，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，收緊銀根，對第二套及以上住宅的貸款條件限制，導(dǎo)致全國的一線及二線便上的城市都處于一個觀望期，持續(xù)走高的 CPI 也在一定程度上影響了老百姓的購買能力。紡織及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)是盛澤的支柱產(chǎn)業(yè)，是盛澤 GDP的主要來源，前些年的紡織的大好形式也是帶動盛澤房地產(chǎn)崛起的一個重要因素：人民的腰包鼓起來了，生活水平高了，必要消費(fèi)檔次也會隨之提高，那就要求更現(xiàn)代化的社區(qū)衍生，更高檔次的生活配套和娛樂休閑消費(fèi)產(chǎn)所的橫空出世。再加上政府的一些政策，新政府的的西移，市政配套的加速完善，也必然帶動地產(chǎn)的發(fā)展。 07 年下 半年，作為紡織原料市場的盛澤的競爭越來越激烈，一方面是更多的商戶涌入這一 傳統(tǒng) 行業(yè)；另一方面就是人民幣對美元的外匯升值，長期以來的出口順差也就無從體現(xiàn)了。而 CPI 的持續(xù)高升，原料的成本和設(shè)備成本及運(yùn)營及保養(yǎng)的成本都在無形中提高，有的還 需 要提高人力資源的成本。這些都導(dǎo)致了整個紡織市場的不景氣。 中國紡織工業(yè)協(xié)會日前剛剛發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2022 年 111 月， 盛澤 全行業(yè)有規(guī)模以上企業(yè) 43309 戶。其中，占 %的企業(yè)利潤總額占全行業(yè)的 %，平均銷售利潤率達(dá)到 %；占企業(yè)總數(shù) %的企 業(yè)的利潤總額占全行業(yè)的 %，平均利潤率達(dá)到 %，比全行業(yè)平均利潤率高 %，比自身去年同期銷售利潤率增加 個百分點(diǎn)；其余約占全行業(yè) 2/3 的企業(yè)，創(chuàng)造的利潤不足全行業(yè)的 10%。專家表示，這一僅為 %的平均銷售利潤率，是紡織行業(yè) “ 黃金八年 ” 以來的最低點(diǎn)。 從協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)分析，占全行業(yè) 2/3 甚至更多的企業(yè)，無論從從業(yè)比重還是資本比重 (占全行業(yè) 60%)，或消耗資源的比重 (占全行業(yè) 60%)都是可觀的多數(shù)，但在宏觀調(diào)控、自身瓶頸等諸多因素限制下，利潤已成為這些紡企心中難言的傷痛。 2022 下半 年，我國紡織業(yè)發(fā)展外部環(huán)境更為艱難 ，紡織2022 年 7 月 9 日營銷部第 4 頁 共 36 頁 行業(yè)低毛利、競爭激烈的格局短期內(nèi)不會改變。 這些對盛澤的 總體發(fā)展 有 相當(dāng)大 的影響的：行業(yè)的不景氣， 也就表示著專業(yè)市場地產(chǎn)的風(fēng)險比較高；消費(fèi)能力的降低也必然影響消費(fèi)型 商業(yè)的營業(yè)額； 而購買能力直接 下降 必然也 會 阻礙地產(chǎn)的投資 。 因此，盛澤受到了地產(chǎn)政策、紡織行業(yè)發(fā)展趨勢雙重的壓力，盛澤地產(chǎn)的發(fā)展之路注定將更加不平坦。 （ 三 ）、 區(qū)域地產(chǎn)市場 表一： 2022 年盛澤個案銷售狀況 2022 年 個案 產(chǎn)品類型 建筑面積(萬平方 ) 銷售率 推出均價 核心賣點(diǎn) 皇家領(lǐng)譽(yù) 住 宅 85% 4500 項(xiàng)目內(nèi)外配套齊全；湖景住宅；超寬樓間距；金牌物業(yè)；高檔低密度小區(qū) 別墅 100% 暫無相對可靠數(shù)據(jù) (6000) 財(cái)富中心 住宅 100% 4350 盛澤未來的行政居住中心；商業(yè)配套齊全；層層空中花園；是集居住、商務(wù)、消費(fèi)為一體的2022 年 7 月 9 日營銷部第 5 頁 共 36 頁 大型綜合社區(qū) 國際紡織城 住宅 ＋ （ 的） 90% 4100 新城核心；智能社區(qū)；園林式健身社區(qū)；入戶花園多陽臺設(shè)計(jì)，運(yùn)河景觀 錦繡天地 住宅 100% 3700 周邊配套成熟；單價低，老鎮(zhèn)中心稀有 住宅區(qū) 商鋪 100% 6500 湖東會館 別墅 70% 4800 交通便利；價格實(shí)惠；高綠化；底密度； 35000平米的天然氧吧 東盛步行街 酒店式公寓 100% 7000 地段佳，交通好；配套全；檔次高；保姆式貼心物業(yè) 商鋪 70% 1F:30000 左右 2F:12022 左右 3F:7000 左右 盛澤歷史上第一條商業(yè)步行街，升值潛力大；功能齊全，消費(fèi)環(huán)境好；返租形式讓投資零風(fēng)險 0% 4F 不賣 金百盛家紡城 酒店式公寓 98% 6500 精裝、品牌材料和家電；商住兩相宜；同層排水，環(huán)?？茖W(xué) 2022 年 7 月 9 日營銷部第 6 頁 共 36 頁 商鋪 99% :18000 3F:6500 4F:5500 盛澤鎮(zhèn)核心地段、配套齊全；商業(yè)氛圍濃厚；價格較低；新老城過渡區(qū)，商家必爭之地 衡悅廣場 商鋪 4 100% 10000(1到 3層） 老鎮(zhèn)商業(yè)核心；人氣旺盛；大潤發(fā)入住 東方絲綢中心廣場 酒店式公寓 95% 6000 商住兩相宜；精裝純現(xiàn)房發(fā)售；有電梯的多層 鏡湖公園 住宅 100% 3800 盛澤鎮(zhèn)稀有空氣清新處；全明戶型、動靜分區(qū) 商鋪 98% 7000（ 1 到 2 層） 2022 年 7 月 9 日營銷部第 7 頁 共 36 頁 表二： 2022 年盛澤個案銷售預(yù)測情況 2022 年 項(xiàng)目名稱 類型 預(yù)計(jì)推盤量 （萬平方米） 預(yù)計(jì)均價 （元 /平米） 價格趨勢分析 皇家領(lǐng)譽(yù) 住宅 12＋ 4500 由于 08 年乃至 09 年房產(chǎn)市場的推盤量較大，在國家越來越嚴(yán)的宏觀調(diào)控下，以大面積房型為主的住房項(xiàng)目，估計(jì)銷售阻力較大 財(cái)富中心 住宅 4300 商鋪 12 20220(一層 ) 國際紡織城 住宅 6+ 4100 商鋪 20220（ 1 層） 酒店式 6000 2022 年