【正文】 類型 具體內(nèi)容 完成時(shí)間 責(zé)任人 廣告方案確定及廣告發(fā)布 案名確定 已完成 嘉盛 /天舜 /中原 廣告語確定 12月上旬 嘉盛 /天舜 /中原 廣告推廣方案確定 12月上旬 嘉盛 /天舜 /中原 項(xiàng)目 LOGO設(shè)計(jì)確定 12月上旬 嘉盛 /天舜 項(xiàng)目 VI延展設(shè)計(jì)確定 12月上旬 嘉盛 /天舜 戶外廣告設(shè)計(jì) /發(fā)布 12月上旬 嘉盛 /天舜 /中原 三維片制作 /分眾發(fā)布 1月 1日前 嘉盛 /三維公司 /中原 報(bào)紙廣告設(shè)計(jì) /制作 按階段安排進(jìn)行 嘉盛 /天舜 /中原 短信 12月 5月 嘉盛 /天舜 宣傳資料制作 手提袋設(shè)計(jì) /制作 12月中旬 嘉盛 /天舜 海報(bào)設(shè)計(jì) /制作 12月中旬 嘉盛 /天舜 紙杯設(shè)計(jì) /制作 12月中旬 嘉盛 /天舜 戶型圖設(shè)計(jì) /制作 12月中旬 嘉盛 /天舜 樓書設(shè)計(jì) /制作 12月 1月底 嘉盛 /天舜 沙盤戶型模型制作 12月底 嘉盛 /中原 116 類型 具體內(nèi)容 完成時(shí)間 責(zé)任人 銷售人員及道具準(zhǔn)備 銷售人員培訓(xùn) 12月上旬 嘉盛 銷售管理制度制定 12月上旬 中原 來電來訪登記本 12月上旬 中原 筆、計(jì)算器等 12月上旬 中原 電話安裝到位 12月上旬 嘉盛 銷售許可證 2月 嘉盛 置業(yè)計(jì)劃書 12月中旬 嘉盛 /中原 營銷方案 確定 營銷策劃報(bào)告確定 12月上旬 嘉盛 /中原 認(rèn)籌方案確定 12月 31日前 嘉盛 /中原 開盤方案確定 3月初 嘉盛 /中原 營銷活動(dòng) 高峰論壇 12月 25日 嘉盛 /中原 /天舜 嘉盛合作銀行大客戶拓展 12月份 嘉盛 /中原 與品牌企業(yè)洽淡合作事宜 12月底 嘉盛 /中原 產(chǎn)品說明會(huì) 3月中旬 嘉盛 /中原 開盤活動(dòng) 3月下旬 嘉盛 /中原 /天舜 117 類型 具體內(nèi)容 完成時(shí)間 責(zé)任人 備注 中原拓客 五一商圈 12月中旬 中原 中原外場 負(fù)責(zé)拓客 東塘商圈 12月下旬 中原 伍家?guī)X商圈 12月上旬 中原 榮灣鎮(zhèn)商圈 12月中旬 中原 118 目標(biāo)及問題 界定 市場情報(bào) 本體分析 客戶判定 構(gòu)建營銷 戰(zhàn)略體系 營銷戰(zhàn)術(shù)剖析 營銷節(jié)點(diǎn)劃分 階段性目標(biāo)分解 開盤前準(zhǔn)備工作 項(xiàng)目定位 研判 119 項(xiàng)目宣傳資料準(zhǔn)備 物料名稱 數(shù)量 完成時(shí)間 備注 沙盤 1個(gè) 12月底 根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場售樓處面積進(jìn)行確定，需由模型公司量尺寸，然后進(jìn)行制作。 單體模型 4個(gè) 12月底 選擇 A A B1及拆分后最小戶型 海報(bào) 20220份 12月中旬 A3尺寸、須將項(xiàng)目的賣點(diǎn)闡述清楚、形式上需要大氣，體現(xiàn)樓盤的形象和檔次 戶型圖 3000份 12月中旬 將全部戶型均須設(shè)計(jì)制作及印刷 手提袋 3000個(gè) 12月中旬 形象大氣，體現(xiàn)項(xiàng)目特征 紙杯 5000個(gè) 12月中旬 形象佳，體現(xiàn)項(xiàng)目名稱 投資手冊 3000份 1月上旬 體現(xiàn)項(xiàng)目形象特征，體現(xiàn)檔次與品質(zhì)感，詳盡分析項(xiàng)目優(yōu)勢，傳遞價(jià)值點(diǎn) 120 推售策略 分區(qū)域推售 〃 張馳有度 ? 5~9層單位和 1931層單位進(jìn)行保留，先推 1018樓中高樓層。 121 ? 中高樓層熱銷，則順勢將價(jià)格上揚(yáng)，保留樓層可獲得更多利潤； ? 如中高樓層存在一定阻力，則保留樓層以公寓概念推出，可通過引入連鎖酒店實(shí)行帶租約銷售等模式，最大程度降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 122 部分樓層精裝修發(fā)售 選擇中高樓層中的 1 14層 進(jìn)行精裝修發(fā)售，統(tǒng)一設(shè)計(jì)成 商務(wù)辦公風(fēng)格，并限定于整層 或半層購買，避免因散客零星 購買影響大客戶購買。如銷售 良好則根據(jù)客戶需求情況繼續(xù) 選擇樓層做精裝修交房。 123 價(jià)格策略 作為市中心地段的稀缺物業(yè)，項(xiàng)目本身具有實(shí)現(xiàn)較高價(jià)格的基礎(chǔ)，傳統(tǒng)的 “ 低開高走 ” 策略會(huì)一定程度損傷銷售利潤，而如果實(shí)行過高的價(jià)格入市， 則須承擔(dān)較大的市場抗性，其中的風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。 綜合項(xiàng)目素質(zhì)與利潤、風(fēng)險(xiǎn)分析，本案宜采用 “ 中開高走 ” 的價(jià)格策略，以 合理的價(jià)格入市，結(jié)合推售策略，進(jìn)退自如，既能保證實(shí)現(xiàn)利潤，又能有效 控制市場風(fēng)險(xiǎn)。 中開高走 〃 游刃有余 124 價(jià)格策略 125 定 價(jià) 原 則 保證發(fā)展商利益最大化 (溢價(jià) amp。品牌 ) 充份尊重市場現(xiàn)狀及條件 滿足發(fā)展商階段性銷售計(jì)劃及資金回籠目標(biāo) 最大體現(xiàn)項(xiàng)目定位內(nèi)在價(jià)值 126 二級(jí)市場樓盤比較法 定 價(jià) 方 法 127 ? 檔次相當(dāng) ? 定位相似 ? 區(qū)位相近 ? 客戶相近 參考樓盤選擇 摩天 1號(hào) 5069㎡ 7500元 / ㎡ 長沙之芯 4280 ㎡ 7800元 / ㎡ 名富公寓 25101㎡ 左右 6800元 / ㎡ 備注：競爭項(xiàng)目以均價(jià)作為比較標(biāo)準(zhǔn) 128 運(yùn)用市場比較法試算得出的本項(xiàng)目均價(jià) 均價(jià)＝ ∑ 權(quán)重 i 均價(jià) i Px /Pi(i=a～ d)＝ 7548元 /平方米 =7550（取整 ) 項(xiàng)目 本項(xiàng)目 摩天一號(hào) 長沙之芯 名富公寓均價(jià)( 元/ M2)* 7500 7800 6000比重 * 景觀 10 8 8 6 10小區(qū)環(huán)境 10 6 6 6 6周邊環(huán)境 10 10 10 6 4戶型設(shè)計(jì) 10 7 8 6 10發(fā)展商品牌 10 10 9 6 6物業(yè)管理 10 6 8 6 6配套 10 10 10 10 8片區(qū)發(fā)展?jié)摿?10 8 8 10 10規(guī)劃規(guī)模 10 8 8 8 8交通 10 10 10 8 8總分 100 83 85 72 76比較核定法129 中原資源增值修正 預(yù)計(jì)項(xiàng)目的銷售均價(jià)在 75008500元 /平方米為合理價(jià)格區(qū)間 說明：具體入市價(jià)格需通過前期蓄水客戶調(diào)研以及入市前市場情況 綜合判定。 130 商業(yè)定位及銷售模式考量 本項(xiàng)目商業(yè)思考需考慮的雙重層面： 區(qū)域商業(yè)價(jià)值 amp。主樓產(chǎn)品價(jià)值的支撐 商業(yè)思考的前提 131 項(xiàng)目周邊商業(yè)、環(huán)境現(xiàn)狀 132 ? 觀點(diǎn) ? 觀點(diǎn) ? 觀點(diǎn) 酒店、中大型餐飲以及休閑娛樂場所豐富，對(duì)周邊人群的吸附力較強(qiáng)，但具有很明顯的時(shí)段性，已成為區(qū)域商業(yè)最重要的特征。 種類繁多，主次界限不甚分明。以娛樂、證券、商服、餐飲為主，以其他生活配套（小型藥店、便利店等）為輔的業(yè)態(tài)分布 本商圈主題特色經(jīng)營業(yè)態(tài)尚不健全，缺乏特色商業(yè) 商業(yè)氛圍濃厚，休閑娛樂業(yè)發(fā)達(dá)，但缺少特色商業(yè) 133 項(xiàng)目商業(yè)本體情況 1 2 3 4 5 項(xiàng)目不臨勞動(dòng)路，臨街道路為體育路，昭示性不足； 商業(yè)出現(xiàn)斷層， 相對(duì)的商業(yè)“孤島”； 商業(yè)體量大，層均面積為 2371平米，大小適中，易于規(guī)劃；經(jīng)營方式可租可售； 電梯配臵高，便于人流交叉流動(dòng)，適合大型主題經(jīng)營業(yè)態(tài)但成本相對(duì)負(fù)荷過高； 住宅與裙樓出入口分開，人流動(dòng)向清晰，但 4層住宅電梯出入裙樓不甚暢通 134 商業(yè)定位探討 結(jié)合片區(qū)市場商業(yè)來看 限制 不適宜發(fā)展大型超市以及專業(yè)市場 —— 區(qū)域內(nèi)規(guī)模已飽和，項(xiàng)目不臨主干道昭示性差 限制 不適宜發(fā)展綜合性零售類商場 —— 兩大商圈的夾縫地帶，且區(qū)域內(nèi)液態(tài)難以聚集 結(jié)合項(xiàng)目商業(yè)裙樓來看： —— ，地面 1層僅有 萬，其余分布在無直接臨街面的附一層，裙樓的 4層。 綜合討論比較后，餐飲以及商務(wù)休閑是項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)最大的方向。 135 本項(xiàng)目及周邊居民、商務(wù)樓的辦公客戶群 體育館、大劇院消費(fèi)群體 消費(fèi)客戶定位 136 通過對(duì)消費(fèi)者的定位，結(jié)合本項(xiàng)目塔樓定位，我們可以得出整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的檔次定位。從消費(fèi)特性及項(xiàng)目事例運(yùn)作思路可以得出本項(xiàng)目經(jīng)營檔次為 —— 中高檔商業(yè) 137 美食坊 +商務(wù)休閑 1．具有餐飲服務(wù)功能； 2．具備商務(wù)洽談功能； 3．具備健身休閑功能； 商務(wù)服務(wù)式商業(yè) 商業(yè)功能定位 138 項(xiàng)目 裙樓處于相對(duì)孤立的人流斷層地帶 4層商業(yè)裙樓售價(jià)低于通片區(qū)寫字樓價(jià)格 業(yè)態(tài)規(guī)劃 體量 VS利潤 公寓電梯出入 4層裙樓不甚方便 在保留 4層商業(yè)裙樓仍可作為商業(yè)用途銷售 （或租賃）同時(shí)，亦將寫字樓物業(yè)作為 4商業(yè) 裙樓的選取調(diào)整方向！ 為發(fā)展商尋求利潤最大化 手扶電梯高額投入與經(jīng)營成本 VS 139 嘉盛國際 芙蓉公館 都市陽光 資源大廈 奧美城 佳逸豪園 佳天國際 新世紀(jì)花苑 嘉盛國際周邊商業(yè)裙樓業(yè)態(tài)調(diào)研 140 項(xiàng)目名稱 經(jīng)營狀況 商業(yè)面積 業(yè)態(tài)構(gòu)成 入住商家 /企業(yè) 面積（樓高 *開間 *進(jìn)深） 佳逸豪園 良好 1200㎡ 美發(fā) /金融 漂亮寶貝 (一樓 ) 25m*10m*4m 工商銀行 (一樓 ) 30m*10m*4m 芙蓉公館 良好 約 2400㎡ 金融 /副食 /餐飲 /教育 中國銀行 7m*10m*4m 美克美加家具 20m*6m*4m 康美茲保健 6m*6m*4m 人民公社 13m*20m*4m 新概念蓋碼飯 6m*20m*4m 芙蓉?zé)熅频? 2m**4m 帷安索家居 12m*6m*4m 資源大廈 良好 約 3000㎡ 金融、餐飲、酒店 中國銀行（一樓） 8m*6m*4m 湘悅酒樓（一樓） 30m*24m*6m 湘悅酒樓（二樓） 30m*6m* 新世紀(jì)花苑 良好 40005000㎡ 餐飲、金融、電器專業(yè)店 國美電器（一樓） 50m*20m*6m 綠茵閣 （一樓） 30m*10m*6m 空鋪面（國美所有） 518㎡ ， 18m*29m*6m 國美辦公（一樓） 招商銀行辦公（二樓） 湖南金鷹集團(tuán)（三樓） 25m*14m*4m 湘府銘洲保?。ㄈ龢牵? 25m*15m*4m 風(fēng)華美容（三樓） 8m*20m*4m 瑞恩英語培訓(xùn)（三樓） 15m*6m*4m 141 佳天國際 良好 60007000㎡ 金融、餐飲、文教、地 產(chǎn)展點(diǎn) 格蘭小鎮(zhèn)（一樓） 芝麻開門兒童賣場（一樓） 星城榮域（一樓） 5m*7m*6m 四友煙酒（一樓） 3m** 金一文具（一樓） 5m*6m* 禾綠壽司（一樓） 5m*6m* 好視力眼鏡（二樓） 6m*3m* 純美世家（二樓） 4m*6m* 米奇（二樓） 4m*10m* 妙趣（二樓） 7m*6m*6m 臺(tái)北豆?jié){（二樓） *6m*6m 尊品牛排（三樓） 1200㎡ ： 60m*20m* 鼎福樓（三樓） 32m*20m* 足?。ㄎ撮_業(yè) ,四樓 50m*20m*6m 都市陽光 良好 約 4000㎡ 餐飲、培訓(xùn)、醫(yī)療 金牛角王（一樓） 50m*20m*6m 打折店（一樓） 3m*10m*4m 南國麗人（二樓） 60m*20m*6m 奧美城 良好 5544㎡ 餐飲、地產(chǎn)展點(diǎn) 秦皇食府（一樓） 15m*40m*4m 嘉盛華庭（一樓） 5m*3m* 極地雪龍足浴中心 30m*15m* 通過周邊商業(yè)裙樓調(diào)研，我們對(duì)項(xiàng)目商業(yè)具體業(yè)態(tài)進(jìn)行了規(guī)劃。 142 裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 建議 1：寫字樓、會(huì)議室足浴、 SPA或者健身業(yè)態(tài) 建議 3：做情趣酒店 裙樓 4層商業(yè)價(jià)值不大 裙樓 2層，特色餐飲，娛樂休閑 裙樓一樓，酒樓、銀行 裙樓負(fù)一樓，體育休閑，茶座 143 ? 業(yè)態(tài)建議：體育休閑、茶座 ? 結(jié)構(gòu)特點(diǎn)：入口方向集中、公寓入戶大堂封閉 ? 規(guī)劃要點(diǎn)： 在主入口引進(jìn)品牌餐飲，如麥當(dāng)勞、肯德基等 取消手扶電梯（ 1~4樓同） 改變觀光電梯排布朝向（ 1~4樓同） 在公寓入戶大堂新增裙樓入口 在公寓大堂右側(cè)設(shè)立大樓 商務(wù)服務(wù)中心 ，提供商務(wù)和物業(yè)服務(wù)（如繳費(fèi)一站式系統(tǒng)） 業(yè)態(tài)規(guī)劃 負(fù)一樓功能分區(qū) 主入口 主入口 品牌 餐飲 建議新增 1樓入口 桌球室 乒乓 球室 茶座 觀光電梯調(diào)整位置， 使呈南北并列排布， 充分做到觀光效果 取消手扶電梯 商務(wù)服務(wù)中心 144 業(yè)態(tài)規(guī)劃 一樓功能分區(qū) ? 業(yè)態(tài)建議：酒樓、自助銀行、教育培訓(xùn)等 ? 結(jié)構(gòu)特點(diǎn)：所有直接對(duì)外出入口臨東 ? 規(guī)劃要點(diǎn)： 在 1樓進(jìn)入 1樓昭示性較好面設(shè)置 24小時(shí)銀行自助服務(wù)區(qū) 引進(jìn)大型知名餐飲品牌商家，作為主力店經(jīng)營 設(shè)置商