【正文】 匯佳學(xué)校 二十一世紀(jì)幼兒園 北大附中 合作意向 幼兒園 可合作 可合作 可合作 小學(xué) 不合作 無(wú) 可合作 中學(xué) 不合作 無(wú) 可合作 建筑規(guī)模 2022平米以上，4000平米為最佳。 建筑面積 1200平米以上，有相應(yīng)的戶外活動(dòng)場(chǎng)地； 核心園應(yīng)在 2400平米、 8班以上規(guī)模不少于 6個(gè)班的設(shè)臵，容生量達(dá)到 150人以上； 學(xué)校占地面積不低于 120畝，建筑面積不低于 60000㎡ . 合作方式 如幼兒園產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)商，則匯佳與開發(fā)商簽署租賃協(xié)議；如幼兒園屬代建性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)屬當(dāng)?shù)亟逃块T則開發(fā)商只需完成園舍土建、協(xié)助匯佳取得辦學(xué)許可證等程序； 向開發(fā)商租賃或購(gòu)買場(chǎng)地； 與開發(fā)商合資辦學(xué)：控股不低于 70% 以租賃方式使用校舍資產(chǎn)； 小區(qū)內(nèi)業(yè)主子女就學(xué)享受學(xué)費(fèi)和錄取條件方面的優(yōu)惠政策。 教育資源洽談詳情 ?匯佳學(xué)校與二十一世紀(jì)幼兒園只合作幼兒園，北大附中幼兒園、小學(xué)及中學(xué)均可合作。 ?以打造一站式教育服務(wù)體系為目標(biāo) ，因此我司選擇北大附中作為首選接洽對(duì)象。 北大附中 ?北大附中教育技術(shù)有限公司成立于 2022年。作為北大附中教育產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，公司將致力于為中國(guó)社區(qū)和家庭提供“始于零歲，伴隨一生”的學(xué)前教育與社區(qū)教育深度結(jié)合的創(chuàng)新性教育模式，并以“構(gòu)建有利于幼兒終身發(fā)展的新型學(xué)前教育機(jī)構(gòu)”為目標(biāo)，力爭(zhēng)成為專業(yè)化、領(lǐng)先型的社區(qū)與學(xué)前教育管理企業(yè)。 打造一站式教育服務(wù)體系 ?從周邊各教育資源中可以看出，項(xiàng)目配套單一，但缺乏一站式教育服務(wù)體系，所以可從此處為突破點(diǎn)， 打造一站式教育服務(wù)體系 。 ?我司建議選用北大附中為合作對(duì)象，它所提供的服務(wù)是從幼兒園、小學(xué)、初中到高中一站式教育服務(wù)體系，使本社區(qū)教育配套全面升級(jí)。 P112 社區(qū)配套服務(wù)體系全面升級(jí) P113 升級(jí)一：社區(qū)物業(yè)服務(wù)升級(jí) 提升社區(qū) 物業(yè)服務(wù)綜合水平 ，在區(qū)域內(nèi)形成物業(yè)服務(wù)標(biāo)桿形象。 除基本的物業(yè)服務(wù)外，考慮的物業(yè)服務(wù)升級(jí)標(biāo)準(zhǔn)： 商務(wù)服務(wù) 房?jī)?nèi)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)服務(wù) 家居清潔服務(wù) 安保 /消防服務(wù) 其他有償需求服務(wù) P114 升級(jí)二：會(huì)所服務(wù)功能優(yōu)化 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目會(huì)所服務(wù)功能較為簡(jiǎn)化，本案將 會(huì)所服務(wù)功能進(jìn)行優(yōu)化 后，將全面升級(jí)區(qū)域項(xiàng)目會(huì)所服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 可考慮會(huì)所服務(wù)項(xiàng)目： 商務(wù)中心 按摩中心 美容美發(fā) 酒吧、中西餐廳 臺(tái)球、壁球、籃球 跳操房、健身房 SPA、水療區(qū)、游泳池 棋牌區(qū) KTV 洗衣房 P115 升級(jí)三：社區(qū)室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所 社區(qū)室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所為區(qū)域在此方面的空缺，本案本著“全面升級(jí)”的理念，完善項(xiàng)目配套。 此方面可考慮的項(xiàng)目： 5人制足球場(chǎng) 籃球場(chǎng) 網(wǎng)球場(chǎng) 羽毛球場(chǎng) 乒乓球場(chǎng) 其它室外運(yùn)動(dòng)設(shè)施場(chǎng)地 項(xiàng)目定位 P116 ?形象定位 ?客群定位 ?價(jià)格定位 P117 營(yíng)銷期形象定位： 突破區(qū)域傳統(tǒng)“法式、歐式”項(xiàng)目形象，緊貼項(xiàng)目建筑及產(chǎn)品設(shè)計(jì)風(fēng)格，主打 ——學(xué)院派文化主題社區(qū)。 P118 區(qū)域項(xiàng)目形象定位： 項(xiàng)目名稱 形象定位 主打項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 保利拉菲 純 法式 社區(qū) 法式園林 純 法式品質(zhì)社區(qū) 開發(fā)商品牌 東亞世紀(jì)城 首領(lǐng)包頭 醇 法式 低碳高尚社區(qū) 低碳概念 新風(fēng)系統(tǒng) 法式 社區(qū) 29中學(xué) 京奧港帝景 以人本思想 復(fù)興一座城市的 歐洲 精神 歐式 社區(qū) 智能化，純板式建筑 10萬(wàn)平米歐式園林 從項(xiàng)目建筑風(fēng)格到營(yíng)銷期宣傳推廣，本案區(qū)域盛行“法式、歐式”風(fēng)格。 P119 項(xiàng)目形象定位： 項(xiàng)目形象定位：學(xué)院派文化主題社區(qū) 推廣 slogan：包頭首席學(xué)院派高尚住區(qū) P120 目標(biāo)客群定位 周邊項(xiàng)目客群構(gòu)成 ? 包頭等地政府行政機(jī)關(guān)人員 ? 企事業(yè)單位職員（包鋼） ? 私營(yíng)企業(yè)主、生意人 ? 教師 ? 投資客中占有一定的比例（東勝人居多）。 ? 周邊居民 東亞世紀(jì)城50%5%3%10%12%20%包鋼職工生意人東勝人公務(wù)員教師周邊居民保利拉菲20%25%5%10%15%20%5%基層領(lǐng)導(dǎo)生意人東勝人公務(wù)員教師包鋼職工周邊居民區(qū)域內(nèi)改善型住房居多 ，包鋼、教師所占客戶比例較大， 周邊的學(xué)校等配套設(shè)施對(duì)客戶選擇購(gòu)買影響較大 。 京澳港帝景60%5%5%10%5%15%包鋼職工生意人東勝人公務(wù)員教師周邊居民首創(chuàng)加州郡府30%10%15%5%10%10%20%包鋼職工生意人東勝人公務(wù)員教師周邊居民鐵路職工客戶問(wèn)卷調(diào)查 —— 希望購(gòu)房的區(qū)域 客戶問(wèn)卷調(diào)查 —— 購(gòu)臵商品房的目的 包頭中高端 主要臵業(yè)群體 資源大生意人 20% 大私企業(yè)主 15% 有官銜的機(jī)關(guān)干部 10% 大型國(guó)企、私企職員 50% 煤、礦、氣等資源生意 ?本土生意人 80% ?東勝生意人 20% ?一夜爆發(fā)，身家動(dòng)輒千萬(wàn)、過(guò)億！ ?投資途徑替代 品牌代理商，資源貿(mào)易生意人 ?本土 90%以上 ?外地 10% ?幾百萬(wàn)資產(chǎn)、方便生意往來(lái)，居住要求升級(jí) ?包鋼、電廠、小肥羊集團(tuán)等高層以領(lǐng)導(dǎo)為主 ?居住要求升級(jí) ?追求身份認(rèn)同、大品牌 ?市委 /市政府、區(qū)委 /區(qū)政府的科級(jí)、部級(jí)以上干部 ?其他機(jī)關(guān)單位干部 ?居住要求升級(jí) ?低調(diào)，追求品牌 當(dāng)?shù)氐胤絼?shì)力 5% ?主要集中在歐風(fēng)麗景，項(xiàng)目外表奢華 ?當(dāng)?shù)貏?shì)力聚集 ?看重項(xiàng)目外觀霸氣 ?極度追求顯擺 內(nèi)蒙古科技大學(xué) 包鋼一中 包鋼三中 包鋼八中 包鋼 稀土高新區(qū) 包鋼五中 包頭鐵路局 市政府 金榮建材城 第二大區(qū)域： 昆區(qū) CBD,近 20家大型商場(chǎng)、家電代理商、私營(yíng)業(yè)主 目標(biāo)客群：約 1500戶 第四大區(qū)域： 稀土高新區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 上百家高新企業(yè)，上千名城市新貴一族 約 1000戶 第一大區(qū)域： 包鋼集團(tuán)， 9萬(wàn)員工，占昆區(qū)總?cè)丝?14%，普通工人年人均收入 中層約 5000戶 第五大區(qū)域 昆區(qū)教職工，工資收入 +家教科研收入 雙職工家庭經(jīng)濟(jì)承受力較強(qiáng)，追求人文氛圍 約 1000戶 包鋼三中包鋼八中包鋼五中第三大區(qū)域： 市府、昆區(qū)舊區(qū)府、高新區(qū)機(jī)關(guān)單位 49個(gè)下屬局級(jí)單位 目標(biāo)客群：約 2022戶 核心圈層 —— 昆區(qū)、高新區(qū)、包鋼的地源性客群 第二圈層 —— 青山區(qū)、東河區(qū)、九原區(qū)客群 第三圈層 —— 周邊旗縣客群，看重包頭教育資源，有購(gòu)買實(shí)力者注重大品牌 第四圈層 —— 鄂爾多斯客群，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，看重居住環(huán)境和教育資源 目標(biāo)客群核心區(qū)域 按地域?qū)傩苑譃樗膫€(gè)圈層、五大核心區(qū)域，近 10500戶中高收入目標(biāo)客群 我們的目標(biāo)客群 政府副職干部 高級(jí)公務(wù)員 國(guó)企（包鋼）中層干部 包鋼職工 中小私營(yíng)企業(yè)主 教師 老板高官子女 P127 價(jià)格定位 P128 目前區(qū)域市場(chǎng)整體價(jià)格水平 保利拉菲為區(qū)域價(jià)格最高樓盤，均價(jià)達(dá)到 4750元 /平米。 萬(wàn)和城為區(qū)域最低，均價(jià) 3400元 /平米。 P129 3800400042004400460048005000保利 拉菲公館 均價(jià) 0500100015002022250030003500400045005000東亞世紀(jì)城 均價(jià) 保利 〃 拉菲公館 2022年底 —— 2022年3月銷售以一期尾貨（純南兩居為主），4月一期產(chǎn)品清盤。 5月二期開盤價(jià)格突破 4800元，后期因促銷兩居產(chǎn)品價(jià)格有所回落。 東亞世紀(jì)城 3期未開盤，目前處于蓄客期，以銷售 09年尾貨為主。價(jià)格較為堅(jiān)挺。 區(qū)域重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格走勢(shì) 3500360037003800390040004100420043004400京奧港 〃 帝景 均價(jià) 京奧港 〃 帝景 2022年上半年以 1期尾貨銷售為主。 2期 7月開盤，受政策、前期消極印象影響，銷售情況欠佳，目前銷售套數(shù) 79套，成交均價(jià) 4185元/平米。 首創(chuàng) 〃 加州郡府 2022年未推出新品，以 1期尾貨銷售為主， 2022年該項(xiàng)目沒(méi)有展開有效推廣，銷量欠佳。因所剩產(chǎn)品以高層市場(chǎng)接受度較低戶型為主，且優(yōu)惠幅度較大，成交價(jià)格有所下降。 區(qū)域重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格走勢(shì) P131 區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)格走勢(shì) 區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，但受政策影響略有下降。因 5月份中高項(xiàng)目高層、小高層產(chǎn)品入市，成交均價(jià)略有上升。區(qū)域內(nèi)中高端項(xiàng)目多層產(chǎn)品為首創(chuàng) 〃 加州郡府獨(dú)有。因此價(jià)格表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。 3750 3859 4153 4450 4195 3893 3920 3858 4345 4189 4560 4726 4580 4550 4400 0500100015002022250030003500400045005000 區(qū)域產(chǎn)品價(jià)格走勢(shì) 高層 小高層 多層 本案的銷售價(jià)格 綜合區(qū)域內(nèi)各主要項(xiàng)目售價(jià)，及我司針對(duì)本案制定的推盤策略，我們建議本案的銷售價(jià)格應(yīng)該為： 多層銷售均價(jià)為： 5000元 /平米 小高銷售均價(jià)為： 4568元 /平米 高層銷售均價(jià)為： 4405元 /平米 商業(yè)銷售均價(jià)為： 9903元 /平米 營(yíng)銷思路 P133 P134 我們制定的操盤思路： 點(diǎn)式突破 全面升級(jí) 為達(dá)到以上 目的 ，我們將采用 體驗(yàn)式營(yíng)銷 + 概念營(yíng)銷 的方式來(lái) 實(shí)現(xiàn) ！ P135 銷售載體 —— 售樓處 京奧港帝景 歐式風(fēng)格 本案售樓處 學(xué)院派風(fēng)格 體驗(yàn)式營(yíng)銷 —— 項(xiàng)目形象體現(xiàn) P136 售樓處內(nèi)部氛圍營(yíng)造 體驗(yàn)式營(yíng)銷 —— 售樓處氛圍的營(yíng)造 體驗(yàn)式營(yíng)銷 —— 樣板間 臥室 客廳 餐廳 書房 體驗(yàn)式營(yíng)銷 —— 建筑材料應(yīng)用 太陽(yáng)能技術(shù) —— 集熱單元 出風(fēng)口 斷橋隔熱鋁合金窗 潔具 P139 項(xiàng)目營(yíng)銷與“學(xué)院派”風(fēng)格之間相結(jié)合 提出“贈(zèng)送書房”概念 概念營(yíng)銷 —— 產(chǎn)品附加值體現(xiàn) P140 同層排水技術(shù) —— 與歐洲科技同步 概念營(yíng)銷 —— 時(shí)尚、環(huán)保技術(shù)的引入 P141 中央吸塵技術(shù) —— 打造包頭首個(gè) “ 無(wú)塵 ” 社區(qū) 概念營(yíng)銷 —— 綠色、低碳技術(shù)的引入 P142 太陽(yáng)能技術(shù) —— “ 低碳、環(huán)保 ” ，最時(shí)尚的生活概念 概念營(yíng)銷 —— 綠色、低碳技術(shù)的引入 P143 健康新風(fēng)，恒濕恒溫技術(shù) —— “ 讓夏日不再炎熱，冬季不再寒冷 ” 概念營(yíng)銷 —— 科技住宅概念的引入 P144 一站式教育服務(wù)體系 —— “ 為孩子鑄就美好未來(lái)的通路 ” 概念營(yíng)銷 —— 一站式教育服務(wù)體系的打造 P145 學(xué)院派文化主題社區(qū) 低密度社區(qū) 創(chuàng)新的產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì) 高科技手段的運(yùn)用 —— 太陽(yáng)能、中央除塵、恒溫恒濕 …… 一站式教育主題概念 —— 幼兒園、小學(xué)、中學(xué) …… 區(qū)域內(nèi)最完善的社區(qū)配套服務(wù)體系 —— 物業(yè)、會(huì)所、室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等 項(xiàng)目賣點(diǎn)把握： 附件 P146 附件 1：典型項(xiàng)目分析 附件 2：客群調(diào)查問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果 附件 3：科技環(huán)保低碳技術(shù)研究 附件 4：教育資源接洽成果 謝謝觀看 P14