【正文】 象價(jià)值，可樹立項(xiàng)目高端形象。 ?公寓：開發(fā)商主要資金回收源，通過細(xì)致產(chǎn)品規(guī)劃和包裝，滿足中長(zhǎng)期居住者的要求。 不同類型的物業(yè)在綜合體中的相互關(guān)系 ? 商業(yè) ? 辦公 ? 酒店 ? 公寓 ?公寓：為商業(yè)提供客源；公寓可為寫字樓提供配套 ?商業(yè)：商業(yè)為寫字樓、酒店和公寓提供配套；商業(yè)也能會(huì)給公寓帶來負(fù)面影響（私密性等） ?寫字樓：可以為商業(yè)、酒店、公寓帶來潛在客戶；寫字樓可以提高商業(yè)整體檔次； ?寫字樓于酒店可以公用大堂 ?酒店：酒店可以為公寓和寫字樓提供共享的服務(wù)于配套設(shè)施；酒店可以提高項(xiàng)目的整體檔次。 0 物業(yè)關(guān)系運(yùn)用借鑒 上海金茂 ?金茂大廈：高 ，單體建筑面積達(dá) 29萬平方米，是中國(guó)傳統(tǒng)建筑風(fēng)格與世界高新技術(shù)的完美結(jié)合。 ?金茂大酒店：奢華地標(biāo)性酒店。酒店為金茂集團(tuán)全資所有，委托世界頂級(jí)酒店集團(tuán)之一的環(huán)球凱悅集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理，作為其旗下一個(gè)彰顯尊貴氣派的品牌。 ?金茂時(shí)尚購(gòu)物中心：金茂時(shí)尚生活中心坐落在上海金茂大廈裙房，匯集了零售、私人護(hù)理及個(gè)性服務(wù)、中西餐飲等知名品牌的多家旗艦店，是浦東高端的生活服務(wù)中心之一。 ?金茂音樂廳：金茂音樂廳坐落于金茂大廈裙房一層，由音樂廳和藝術(shù)走廊兩大部分組成，共有座位398個(gè)，以演奏室內(nèi)樂為主。 ? 金茂成功經(jīng)驗(yàn)： ? 項(xiàng)目高檔酒店與寫字樓合體，提供充分檔次保證。 ? 高端商業(yè)對(duì)項(xiàng)目形象的強(qiáng)力支撐及項(xiàng)目自身造血功的發(fā)揮。 ? 音樂廳及寫字樓頂層觀光景點(diǎn)的設(shè)置提升了項(xiàng)目位增加人文氣息。 ? 開發(fā)商通過對(duì)寫字樓、酒店、商業(yè)的持有長(zhǎng)期獲取高額租金回報(bào)。 物業(yè)關(guān)系運(yùn)用借鑒 北京柏悅居 ?規(guī)模：建設(shè)用地 31305平米，總建面 35萬平米。 中央主樓 63層 ， 兩棟寫字樓 42層 186米，裙樓 4層24米。 ?套數(shù)：酒店建面 4萬平米， 237套 客房；公寓 244套，層高 ， 4754層的柏悅府僅 28套 ?北京銀泰中心的柏悅居有一居室和二居室。 一居室建筑面積為 13 134或138平米， 二居室建筑面積為 240或 242平米。其中柏悅府的第 50～ 58層按照客戶的要求度身定做（不含裝修） 。建筑面積 400— 1600平米。 ? 北京柏悅居成功經(jīng)驗(yàn) ： ? 高級(jí)公寓部分定制式產(chǎn)品設(shè)置，節(jié)省營(yíng)造成本，提升項(xiàng)目檔次。 ? 高中端產(chǎn)品有效配合，擴(kuò)大高端住宅市場(chǎng)接受面，加速資金回流。 ? 酒店與寫字樓共用大堂，支撐寫字樓檔次。 報(bào)告框架： 房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展分析預(yù)判 城市宏觀及土地市場(chǎng)供應(yīng) 項(xiàng)目整體定位思考 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目整體策略思考 開發(fā)策略 勝利街 行政街 濰州路 鳶飛路 高級(jí)酒店 辦公 特色步行街 項(xiàng)目占地： 280畝，按照 ，總建筑面積為 65萬平方米左右，商業(yè)住宅還遷面積大約 分別為 6萬平米、 13萬平米。 回遷商業(yè)，統(tǒng)一規(guī)劃，管理 底商 公寓 安置房 中高端住宅 高端住宅 入口 入口 布局相對(duì)集中 開發(fā)先易后難 資金滾動(dòng)開發(fā) 可持續(xù)開發(fā) 先東后西，追求價(jià)值最大化 開發(fā)策略 ? 地塊最北側(cè)，靠近勝利大街，可充分利用勝利大街的人氣做商業(yè)，建議退界一定距離，做特色主題步行街。 ? 地塊西部分建議做商業(yè)和辦公類產(chǎn)品，建議在勝利街與濰州路交接處做五星級(jí)酒店，成為濰坊市地標(biāo)性建筑； ? 西側(cè)有小公園，可形成良好的辦公環(huán)境，對(duì)面即是金融街，可以與之形成聚集效應(yīng)。另外設(shè)置一定量公寓產(chǎn)品，為辦公做配套。 ? 西側(cè)辦公部分與步行街貫通，充分利用客流，與住宅部分通過安置房、綠化帶進(jìn)行隔離，避免影響住宅部分的私密性。 ? 南側(cè)部分做底商，以滿足社區(qū)的基本生活需要為主。 ? 住宅部分，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，建議中高端和高端住宅相結(jié)合，通過綠化帶、道路系統(tǒng)進(jìn)行區(qū)隔，形成相對(duì)獨(dú)立的空間，并采用不同的入口，建議采用大圍和加小組團(tuán)的布局。 物業(yè) 類型 體量（萬 ㎡ ） 寫字樓 總部辦公 /loft辦公 5 主題商業(yè) 底商 +特色步行街 5 酒店 /酒店式公寓 五星級(jí)酒店 12 住宅 中高端住宅 24 回遷住宅 中高端住宅 13 回遷商業(yè) 底商 6 合計(jì) / 65 開發(fā)策略 各類物業(yè)面積配比 分期 開發(fā)時(shí)間 開發(fā)面積（萬㎡） 一期 09年 12年 20 二期 13年 14年 10 三期 14年 15年 13 四期 16年 17年 22 開發(fā)策略 勝利街 行政街 濰州路 鳶飛路 高級(jí)酒店 辦公 特色步行街 回遷商業(yè)，統(tǒng)一規(guī)劃，管理 底商 公寓 一期 一期 二期 入口 入口 三期 四期 由東至西依次開發(fā)，項(xiàng)目中低端產(chǎn)品首先入市，降低開發(fā)難度，保證現(xiàn)金流，后期產(chǎn)品品質(zhì)逐次升級(jí)，做市場(chǎng)領(lǐng)跑者，進(jìn)一步提升華都集團(tuán)在整個(gè)濰坊市場(chǎng)的影響力，實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值與項(xiàng)目?jī)r(jià)值的雙贏。 產(chǎn)品建議 戶型 面積 比例 一房 4050 5% 二房 8090 45% 三房 100110 10% 三房 120130 30% 三房 140160 20% 住宅面積配比 住宅產(chǎn)品配置原則 豐富地塊產(chǎn)品種類 滿足不同客戶置業(yè)需求 去化速度快、市場(chǎng)接收度高 加強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力 提供高附加值產(chǎn)品 天井 保利海上五月花 天井 戶型面積： 90㎡ 戶型特點(diǎn)： 未來天井可封閉作房間使用，增加戶型功能空間。 90 ㎡ 兩房可改為102 ㎡ 三房。 共偷得 12㎡ 附加空間 天 井 產(chǎn)品建議 高附加值戶型 原戶型 修改后戶型 原戶型建模 修改后戶型建模 戶型面積： 89㎡ 戶型特點(diǎn)： 戶型中設(shè)計(jì)有 5個(gè)設(shè)備平臺(tái) 。 綠地豐翔新城一期 共偷得 12㎡ 附加空間 設(shè)備平臺(tái) 原戶型南側(cè)建模 修改后戶型南側(cè)建模 5號(hào)設(shè)備平臺(tái) 大面積陽(yáng)臺(tái) 原戶型北側(cè)建模 修改后戶型北側(cè)建模 3號(hào)設(shè)備平臺(tái) 工作陽(yáng)臺(tái) 2號(hào)設(shè)備平臺(tái) 與空中花園合并改為書房。 價(jià)格建議 由競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目導(dǎo)入：市場(chǎng)均價(jià) 華都地產(chǎn)品牌價(jià)值 產(chǎn)品定位及項(xiàng)目品質(zhì) 周邊配套及區(qū)域環(huán)境 遵循產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升，低開高走價(jià)格策 略，我們建議各產(chǎn)品入市價(jià)格依次為： 住宅：均價(jià) 4000元 /㎡ ，后期均價(jià) 4800 寫字樓均價(jià)：低樓層 5000元 / ㎡ ，高樓層 7000元 / ㎡ 底商均價(jià)： 30000元 / ㎡ 注： 各地塊均價(jià)均為毛坯交房?jī)r(jià)格。 根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度以及項(xiàng)目銷售周期內(nèi)市場(chǎng)現(xiàn)狀，我們可對(duì)價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整 游離客戶群 重點(diǎn)客戶群 核心客戶群 偶得客戶群 核心客戶群 本區(qū)域及市區(qū)內(nèi)居家型客戶 ?認(rèn)同片區(qū)價(jià)值 ?收入穩(wěn)定，有一定積蓄 ?重視環(huán)境及生活配套 ?面積需求主要為二房和三房 ?以居家為主 重點(diǎn)客戶群 游離客戶群 偶得客戶群 省內(nèi)客戶 ?主要以投資為目的 ?關(guān)注地段以及未來的發(fā)展?jié)摿? ?有較高的收入； ?面積需求不大 濰坊市內(nèi)私營(yíng)企業(yè)主、高級(jí)白領(lǐng)、公務(wù)員、教師、醫(yī)生等高收入群體 ?消費(fèi)能力強(qiáng) ?重視環(huán)境及各項(xiàng)配套 ?注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)及形象包裝 ?面積需求主要為三房或更大 郊區(qū)改善居住型客戶 ?一般為郊區(qū)較為富有的人群 ?注重身份的體現(xiàn) ?對(duì)核心地段有很高的認(rèn)同感 ?居住和投資需求兼有 目標(biāo)客群 本案客戶來源 目標(biāo)客群 ? 核心客戶群來源： 主要來自奎文區(qū)、濰城區(qū)政府、事業(yè)單位、各大醫(yī)院、高校以及大型企業(yè) ?重點(diǎn)客戶群來源： 奎文區(qū)、濰城區(qū)、高新區(qū)、坊子區(qū)、寒亭區(qū)原住民 ?游離客戶群來源： 坊子區(qū)、寒亭區(qū)及周邊縣市 風(fēng)格建議 立顯高貴氣質(zhì)的歐式立面，突出 項(xiàng)目的品質(zhì)和內(nèi)涵，拔高整體的 項(xiàng)目定位。 注重歐式細(xì)節(jié)的建筑效果，體現(xiàn)質(zhì)感的立面材質(zhì)，對(duì)提升項(xiàng)目形象有較好效果。 整體立面風(fēng)格標(biāo)識(shí)明確，建筑底蘊(yùn)濃厚。充滿了人文氣息，符合項(xiàng)目定位。 景觀建議 大面積的水景、高密度綠化 細(xì)節(jié)建議 營(yíng)造踏入小區(qū)，就有登堂入室回家的感覺。大堂的設(shè)置也提供了一個(gè)向住戶和訪客展現(xiàn)社區(qū)形象品質(zhì)的機(jī)會(huì)，大堂內(nèi)設(shè)置沙發(fā)等設(shè)施，供住戶或訪客休息、等待甚至是會(huì)晤。 大堂 塑造高品質(zhì)感 在大堂裝修方面，選擇能夠凸顯品質(zhì)的大理石或?qū)嵞镜牟牧? 注重細(xì)節(jié)考量 重視軟裝的打造，營(yíng)造一個(gè)舒適的內(nèi)部空間 鋪裝 由于品質(zhì)及開發(fā)受開發(fā)周期的影響，除了在建筑上統(tǒng)一外，為了體現(xiàn)項(xiàng)目的整體性，建議通過地面鋪裝的方法將地塊相連接。 社區(qū)入口 建議可設(shè)置對(duì)稱入口，統(tǒng)一社區(qū)入口景觀，圍墻及綠籬植物，以達(dá)到統(tǒng)一整體的效果。 圍墻植被統(tǒng)一 建材提升 ?外門窗采斷熱鋁型材、 LOWE雙層中空玻璃 —— 外門窗采用斷熱鋁型材加 LOWE雙層中空玻璃，于外保溫復(fù)合墻體結(jié)合，達(dá)到冬暖夏涼，四季保持室內(nèi)適宜的溫度，室內(nèi)溫度的穩(wěn)定性和熱舒適性大大提高，在保證相同的室內(nèi)熱環(huán)境指標(biāo)的前提下，空調(diào)能耗可明顯節(jié)約。 ?排水噪音 → 低噪聲的建筑排水管道 普通的排水管道 噪音比較大，影響居民生活的舒適度。 建議采用低噪聲的排水管道，降低噪音，在住戶生活可以直接感受、接觸到的方面，采取措施。 產(chǎn)品建議 辦公 中高樓層 分割建議： 大面積、個(gè)性化、自由分割寫字樓 租售建議： 只租不售 租賃對(duì)象： 世界 500強(qiáng)、中國(guó) 200強(qiáng)、各省市駐濰坊機(jī)構(gòu) 分割建議： 小面積、個(gè)性化或 SOHO、自由分割寫字樓 租售建議： 發(fā)售 租賃對(duì)象： 世界 500強(qiáng)、中國(guó) 200強(qiáng)配套企業(yè) 中低樓層 LOFT產(chǎn)品：最具個(gè)性和自由度的商務(wù)空間， ，可以自由分割成兩層，配獨(dú)立衛(wèi)生，能夠滿足客戶對(duì)于自己的辦公室各種想象。 產(chǎn)品建議 底商 ? 一二層商業(yè)對(duì)外出售，街鋪以品牌旗艦店，品牌展示中心，都市快餐體驗(yàn)中心為主。裙樓以品牌購(gòu)物中心餐飲康娛中心主題街區(qū)為主 ? 考慮金融、證券機(jī)構(gòu)的引入 ? 三層以上商業(yè)做各自物業(yè)的配套，同時(shí)考慮局部與整體配套的協(xié)調(diào)性 本項(xiàng)目商業(yè)功能包括：休閑、文化、娛樂、 健身、交流、公共服務(wù)、購(gòu)物等多種功能。 項(xiàng)目整體 商業(yè)功能 娛樂功能 文化、藝 術(shù)功能 休閑功能 時(shí)尚、精品 購(gòu)物功能 社區(qū)公共 服務(wù)功能 餐飲功能 保健功能 復(fù)合式休閑娛樂主題商業(yè)提升勝利東街價(jià)值 產(chǎn)品建議 沿街商業(yè) 商業(yè)部分面積建議以 3050平米的沿街網(wǎng)點(diǎn)房和 100200平米的雙層網(wǎng)點(diǎn)房為主。 THE END 匯報(bào)結(jié)束 謝謝聆聽！