【正文】 63000元 /平米 精裝無家電銷售價格： 73000元 /平米 精裝全屋家電銷售價格： 83000元 /平米 230平米超大客廳 超大開間設(shè)計 超級主臥 270度景觀私藏 盤古七星公館 〃 物業(yè)展示 3 七星公館（ 2）空中四合院 定位： 絕版地段上奧運公園頂級觀禮臺 經(jīng)營模式： 出租（ 1億元 /年） 業(yè)態(tài)組合： 12套 700平米頂層四合院 運作關(guān)鍵： 天時已過，遠離奧運會的奧運觀禮臺，一年 1億元的租金，無法想象持續(xù)的運作 空中四合院沿襲了北京四合院的建筑風(fēng)格，坐北朝南，東西廂房，格局規(guī)整。 空中四合院共有 12套，每套建筑面積為 775平米，每戶均配有兩部私人專屬電梯。 空中四合院 〃 物業(yè)展示 1 奢華：以四合院的名義 院落分上下兩層： 一層為會客、用餐、泳池，同時院內(nèi)堆土 栽有寓意“金玉滿堂”的玉蘭及海棠樹和私人愜意水榭； 二層以臥室、書房為主，院落上空安裝了可電動開合屋頂，一二層之間備有 VIP迷你電梯，所有匹配無不極度奢華。 四合院大客廳 四合院一層游泳池 院落中空挑高 空中四合院 〃 物業(yè)展示 2 商業(yè) 定位： 中國奢侈品走廊 經(jīng)營模式： 開發(fā)商自持，招商 業(yè)態(tài)組合： 面積區(qū)間 60平 400平 運作關(guān)鍵： 頂級品牌進駐的綜合體大多在 CBD，而且盤古大觀在小片區(qū)內(nèi)沒有呼應(yīng)的商業(yè)項目，奧體公園和項目運作產(chǎn)生的人流以及品牌展示的價值評估將是品牌進駐的重點考量 建筑設(shè)計： 龍廊 —— 世界第一商業(yè)長廊，匯集世界頂級品牌旗艦店的購物廣場，這是世界級品牌的中國之家，建筑面積 。 盤古大觀龍廊，即公寓樓地上首層至三層。全長 411米，進深 13米，凈高 15米，創(chuàng)造了中國建筑史上最長最高走廊的記錄 , 恢宏大氣的空間尺度，讓這條長廊成為盤古大觀整個建筑的亮點，空間震撼； 66根頂天立地的花崗石方柱，暗合 360度周天大數(shù)，柱頭上高達 3米的含珠龍首，每一個都由整塊重 50噸的花崗巖雕琢而成，正對東向，朝著 2022盛會中心體育場館區(qū)，既延續(xù)北京城市中軸線隱藏的龍脈，更成為歷史性盛會的儀仗護衛(wèi)。 龍廊 〃 物業(yè)展示 酒店 定位： 奧林匹克公園中國文化酒店 經(jīng)營模式： 開發(fā)商自持，自營 業(yè)態(tài)組合： 酒店、會議、宴會、知名餐飲 運作關(guān)鍵： 充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，豐富經(jīng)營項目 酒店大堂實景圖 七星酒店 〃 物業(yè)展示 1 酒店客房天花 酒店客房陳設(shè) 七星酒店 〃 物業(yè)展示 2 六、項目各業(yè)態(tài)盈利模式： 公 寓 寫 字 樓 酒 店 商 業(yè) 直接銷售獲利 開發(fā)商自持 ， 固定資產(chǎn)租賃獲利 開發(fā)商自持 ， 固定資產(chǎn)租賃獲利 開發(fā)商自持 ， 自主經(jīng)營獲利 七、項目各業(yè)態(tài)價值支撐及綜合價值平臺： 七星酒店 商務(wù) 辦公 商業(yè) 空中四合院 公寓大宅 資源平臺 提升品質(zhì) 超級租客 完善業(yè)態(tài) 資源平臺 提升品質(zhì) 高消費人流 八、項目開發(fā)策略及開發(fā)節(jié)奏： 七星公館 2022年 5月 1日入伙，目前商業(yè)在招商，寫字樓招商尚未啟動。 2022年北京摩根投資有限公司的前身北京文茂公司通過轉(zhuǎn)讓獲得該地塊的開發(fā)權(quán)。 2022年，因北京摩根與北京建工集團之間發(fā)生施工質(zhì)量及施工欠款糾紛，進入長期仲裁階段，致使摩根中心“爛尾”。 2022年 9月 26日，北京摩根公司重建摩根中心項目，重新命名為七星摩根廣場。 2022年 9月和 12月，北京摩根投資 (盤古氏投資前身 )與北京市國土資源局分別簽定了摩根中心項目的土地出讓合同，項目初期建設(shè)進展迅速。 2022年 12月 6日盤古七星酒店開業(yè)。 2022年 9月 30日，歷經(jīng)磨難的北京七星摩根廣場以盤古大觀的全新形象開盤，盤古七星公館隆重面市。 九、項目營銷推廣： 奧運營銷：奧運會期間國內(nèi)外各大媒體記者駐點播報賽事 “隨著北京 08奧運會的日益臨近，國內(nèi)外媒體記者來到奧運核心區(qū)，尋找報道奧運的最佳地理位臵。毗鄰奧運主場館的盤古大觀，以其不可復(fù)制的地理位臵和和亞奧區(qū)域的第一高度，被奧組委推薦為拍攝鳥巢、水立方的最佳取景點。奧組委國家游泳隊中心場館團隊的攝影部經(jīng)理楊世明 ,前不久就組織新華社、中國青年報、解放軍報、路透社、美聯(lián)社、朝日新聞等 13名中外媒體記者到北京盤古大觀的“空中四合院”拍攝奧運會場館夜景。今年以來，已有 77家境內(nèi)外媒體選擇盤古大觀 A座寫字樓 39層作為拍攝的取景地點?！? 上文摘自 2022年 4月 30號新華網(wǎng) 《 處奧運核心區(qū) “盤古大觀 成拍攝奧運場館絕佳地 》 2022年 67月份鳳凰衛(wèi)視轉(zhuǎn)播間的進駐將盤古大觀的奧運營銷推向高潮： 一時間盤古大觀成為奧林匹克之外亞奧板塊的焦點。但可惜的是鑒于奧運場館的安全考慮在 08年 6月份該片區(qū)就開始實行交通管制，項目的奧運營銷更多只起到了宣傳作用。 事件營銷： 12套云頂空中四合院與比爾蓋茨營銷 營銷背景： 12座云頂空中四合院項目最大的噱頭 〃12 座頂層豪裝四合院 〃 只租不售，年租金 1億人民幣 〃 比爾蓋茨租住 2022年 7月 23號，全國大大小小的在線媒體同時上線了一篇名為： 《 比爾 〃 蓋茨花一億租盤古大觀四合院觀看奧運 》 的文章， 當(dāng)盤古大觀或真或假地與比爾 〃 蓋茨發(fā)生了關(guān)系后，這里就成了北京最引人注意的地方。 話題營銷：不賣則不賣，要賣就要賣天價 七星公館營銷背景： 毛坯銷售價格： 63000元 /平米 精裝無家電銷售價格： 73000元 /平米 精裝全屋家電銷售價格： 83000元 /平米 截止到 2022年 9月 12日，在北京 2022年預(yù)售商品房均價排行榜中，盤古大觀仍以 /平方米的價格占據(jù)冠軍寶座。銷售情況怎樣不說，天價話題已然形成。 十、項目啟示及借鑒之一：建筑中國風(fēng)格 建筑設(shè)計：講中國語言的世界級建筑 盤古大觀，大氣天成，取“潛龍出水”之意在距離水立方 180米的地方以龍的造型 排布了奧林匹克公園旁一座氣勢磅礴的地標(biāo)建筑。 開發(fā)商力邀著名華人建筑大師李祖原先生主持建筑設(shè)計。李祖原先生將華夏龍圖騰與中國傳統(tǒng)文化精髓有機地融于一體，以高 192米的寫字樓為龍首，三棟國際公寓、一棟七星酒店由南向北依次延伸近 700米，令整座建筑體形如一條通體雪白的巨龍。 產(chǎn)品： 12座頂級空中四合院 四合院是中國的傳統(tǒng)建筑符號，盤古大觀在盤古七星公館頂層建造了 12套空中四合院，院內(nèi)堆土 ，按照傳統(tǒng)四合院布局設(shè)計建造，畫棟雕梁古色古香，讓項目從外形到產(chǎn)品都鐫刻著厚重中國烙印。 文化營銷：七星酒店 中國文化之窗 如果說建筑造型鑄就了盤古大觀的中國風(fēng)格，那么盤古七星酒店以其里里外外 隨處可見的中國文化元素作為整個項目的精神旗艦是不二擔(dān)當(dāng)。 無論與酒店大堂入口龍紋壁，旋轉(zhuǎn)入口的大個景泰藍，接待臺背后的福、祿、壽，還是大堂吊頂?shù)陌嬴B朝鳳木刻，大堂兩側(cè)的龍紋石刻沙發(fā)，著眼之處皆傳統(tǒng)，林林總總中國風(fēng)。 十、項目啟示及借鑒之二：非一般的拷貝 盤古大觀地塊的天然優(yōu)勢決定了它必須做最能凸顯價值的產(chǎn)品，實際上它確實是這么做了，盤古七星公館以超常規(guī)的戶型面積篩濾出精確的客戶群，以奧林匹克公園第一排景觀視野實現(xiàn)了超高溢價銷售。這一點是最值得我們體會和借鑒之處。 縱向考察地產(chǎn)行情，在行情起落之間能立于不敗之地的一數(shù)別墅二數(shù)豪宅，事實證明一般地塊的豪宅都可以實現(xiàn)較高的溢價銷售，核心區(qū)地塊豪宅更是如此，如深圳的幸福里，當(dāng)其 1號樓開盤 40000元 /平米的時候市場的第一反應(yīng)是驚嘆，但隨著 1號樓的售罄，市場開始肯定幸福里的遠見和定價把控。如果不是幸福里戶型配比格局較小，它會實現(xiàn)更高的溢價。 結(jié)合盤古大觀的開發(fā)和銷售可以得到一些啟示，核心或者地標(biāo)區(qū)域綜合體若想實現(xiàn)高溢價必須定位高端，并且需要一個清晰長效的主題支撐。 用產(chǎn)品梳理客戶，用定位吸引關(guān)注。 從盤古大觀實際銷售來看得地利不得天時，不太容易總結(jié)，通過從側(cè)面了解到其實際銷售情況并不理想，而且公開價格也未必是真實成交價格。這樣云里霧里的傳言只會讓客戶疑竇重生，影響營銷活動的效果。 盤古大觀是一個備受關(guān)注的綜合體項目，但目前來看還不到判斷其開發(fā)是否成功的時候，給我們的經(jīng)驗教訓(xùn)是作為 地產(chǎn)項目必須有清晰完整的營銷思路，制訂相對公開透明的價格體系。高端定位的綜合體物業(yè)如果在公寓之前啟動商業(yè)部分，將對公寓、住宅起到明顯的積極影響。 盤古大觀 〃 大事記 充滿傳奇色彩的浴火重生 ? 2022年北京摩根投資有限公司的前身北京文茂公司通過轉(zhuǎn)讓獲得該塊土地的開發(fā)權(quán)。 ? 2022年 9月和 12月，北京摩根投資 (盤古氏投資前身 )與北京市國土資源局分別簽定了摩根中心項目的土地出讓合同，總建筑面積約 42萬平方米。項目初期建設(shè)進展迅速。 ? 2022年，因北京摩根與北京建工集團之間發(fā)生施工質(zhì)量及施工欠款糾紛，進入長期仲裁階段，致使摩根中心“爛尾”。 ? 2022年 10月，北京國土資源局發(fā)出公告，以長期拖欠土地出讓金為名，收回摩根中心兩期土地使用權(quán)，并于 2022年 5月 22日掛牌拍賣，并最終為首創(chuàng)拿下。但此前，摩根投資已將北京市國土局告上法庭。 ? 2022年 5月 22日，北京市國土局拍賣摩根中心 ,最終北京首創(chuàng)和陽光股份公司以 這塊土地新的開發(fā)權(quán)。首創(chuàng)獲得該項目后，擬更名為“首創(chuàng)輝煌中心”。 6月 2日，首創(chuàng)臵業(yè)投標(biāo)聯(lián)合體一次性付清了所有款項，并與政府簽訂了相關(guān)合約，擬于 6月 14日復(fù)工。但 6月 16日，首創(chuàng)集團董事長劉曉光被中紀(jì)委帶走調(diào)查。 6月 20日開始，首創(chuàng)在香港市場停牌。 6月 22日，首創(chuàng)方面向北京市政府發(fā)函稱，考慮退回摩根中心項目，從而拿回相應(yīng)中標(biāo)金額。 8月 24日，劉曉光復(fù)職，首創(chuàng)亦于不久在香港聯(lián)交所復(fù)牌。 ? 2022年 9月 12日，首創(chuàng)發(fā)布公告，終止與廣西陽光股份 (,%)、北京市國土資源局就摩根中心項目訂立的土地使用權(quán)出讓合同和土地開發(fā)及已建工程建設(shè)補償協(xié)議 ,政府方面已退還首創(chuàng)繳納的土地出讓金。首創(chuàng)解釋單方面終止合同的原因是“因失去開發(fā)最佳時期”。但當(dāng)時大多數(shù)分析人士認(rèn)為首創(chuàng)放棄的原因與摩根投資有關(guān)。而該地塊的最終結(jié)果亦如人們所料，回歸摩根投資。但隨著申奧成功，這一區(qū)域土地迅速升值，并成為風(fēng)波漩渦的中心。幾經(jīng)周折， 2022年底，停工 29個月之久的“摩根中心”更名為“七星摩根中心”恢復(fù)開工。 ? 2022年 9月 26日，北京摩根公司重建摩根中心項目，并重新命名為北京七星摩根廣場。 ? 2022年 9月 30日，歷經(jīng)磨難的北京七星摩根廣場以盤古大觀的全新形象開盤面市 …… 總結(jié)： 綜合體必將成為地產(chǎn)開發(fā)的主流類型，區(qū)別只在于業(yè)態(tài)的側(cè)重點不同，盤古大觀作為一個標(biāo)志性地塊的標(biāo)志性項目，體量最大的盤古七星公館是它的最大利潤點，而這也是最值得我們借鑒和體會的所在： 稀缺位臵超常規(guī)產(chǎn)品，既對客戶進行了精準(zhǔn)梳理，又實現(xiàn)了產(chǎn)品高溢價銷售 。 關(guān)于 “ 非常完美 ” …… 6個風(fēng)格迥異的。男男。女女。 搞策劃的，搞建筑的，搞設(shè)計的。 在北京的 4天 3夜。 那些關(guān)于警察叔叔的故事 …… 那些在北京街頭暴走的經(jīng)歷 …… 那些關(guān)于茉莉，關(guān)于荷花市場的晚風(fēng) …… 那些關(guān)于執(zhí)著、關(guān)于幸運，關(guān)于合拍的記憶。 非常合拍 配合完美