【正文】 — 建筑材料應(yīng)用 太陽(yáng)能技術(shù) —— 集熱單元 出風(fēng)口 斷橋隔熱鋁合金窗 潔具 P139 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)與“學(xué)院派”風(fēng)格之間相結(jié)合 提出“贈(zèng)送書(shū)房”概念 概念營(yíng)銷(xiāo) —— 產(chǎn)品附加值體現(xiàn) P140 同層排水技術(shù) —— 與歐洲科技同步 概念營(yíng)銷(xiāo) —— 時(shí)尚、環(huán)保技術(shù)的引入 P141 中央吸塵技術(shù) —— 打造包頭首個(gè) “ 無(wú)塵 ” 社區(qū) 概念營(yíng)銷(xiāo) —— 綠色、低碳技術(shù)的引入 P142 太陽(yáng)能技術(shù) —— “ 低碳、環(huán)保 ” ，最時(shí)尚的生活概念 概念營(yíng)銷(xiāo) —— 綠色、低碳技術(shù)的引入 P143 健康新風(fēng)，恒濕恒溫技術(shù) —— “ 讓夏日不再炎熱，冬季不再寒冷 ” 概念營(yíng)銷(xiāo) —— 科技住宅概念的引入 P144 一站式教育服務(wù)體系 —— “ 為孩子鑄就美好未來(lái)的通路 ” 概念營(yíng)銷(xiāo) —— 一站式教育服務(wù)體系的打造 P145 學(xué)院派文化主題社區(qū) 低密度社區(qū) 創(chuàng)新的產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì) 高科技手段的運(yùn)用 —— 太陽(yáng)能、中央除塵、恒溫恒濕 …… 一站式教育主題概念 —— 幼兒園、小學(xué)、中學(xué) …… 區(qū)域內(nèi)最完善的社區(qū)配套服務(wù)體系 —— 物業(yè)、會(huì)所、室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)把握： 附件 P146 附件 1：典型項(xiàng)目分析 附件 2：客群調(diào)查問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果 附件 3：科技環(huán)保低碳技術(shù)研究 附件 4：教育資源接洽成果 謝謝觀看 P148 。 區(qū)域重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格走勢(shì) 3500360037003800390040004100420043004400京奧港 〃 帝景 均價(jià) 京奧港 〃 帝景 2022年上半年以 1期尾貨銷(xiāo)售為主。 ? 周邊居民 東亞世紀(jì)城50%5%3%10%12%20%包鋼職工生意人東勝人公務(wù)員教師周邊居民保利拉菲20%25%5%10%15%20%5%基層領(lǐng)導(dǎo)生意人東勝人公務(wù)員教師包鋼職工周邊居民區(qū)域內(nèi)改善型住房居多 ，包鋼、教師所占客戶比例較大， 周邊的學(xué)校等配套設(shè)施對(duì)客戶選擇購(gòu)買(mǎi)影響較大 。 打造一站式教育服務(wù)體系 ?從周邊各教育資源中可以看出，項(xiàng)目配套單一，但缺乏一站式教育服務(wù)體系，所以可從此處為突破點(diǎn)， 打造一站式教育服務(wù)體系 。 要想彰顯本案學(xué)院派居住社區(qū)形象 我們提出： 打造一站式教育服務(wù)體系 。 中央除塵技術(shù) 此項(xiàng)技術(shù)的引入可減少空氣中的灰塵顆粒，提升家居生活質(zhì)量。 現(xiàn)代風(fēng)格社區(qū)，有一定歐式風(fēng)格元素。 3米 3米 客廳 餐廳 P83 典型案例 1——京奧港帝景 京奧港帝景 一期樓座戶型 京奧港帝景 二期樓座戶型 京奧港帝景一期 五個(gè)樓座全部有中間戶供應(yīng)。 集中商業(yè)規(guī)劃暫時(shí)考慮會(huì)展中心地塊。 公寓產(chǎn)品戶型以小戶型為主， 4060平米。 建筑形態(tài)以多層、小高層、高層。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 總用地面積（畝） 折合（萬(wàn)平米） 總建設(shè)用地面積（萬(wàn)平米） 折合（畝） 容積率 幼兒園占地（萬(wàn)平米） 地上總建筑面積（萬(wàn)平米） 地下總建筑面積（萬(wàn)平米） 總建筑面積（萬(wàn)平米） 綠化率 % 綠化面積（萬(wàn)平米） 建筑密度 30% 建設(shè)占地面積 預(yù)計(jì)總戶數(shù) 6814 各物業(yè)類(lèi)型比例 分產(chǎn)品 建筑面積（萬(wàn)平米） 比例 小高層 % 高層 % 商業(yè) % 地上建筑面積 100% 地下車(chē)庫(kù)（個(gè)） 2022 方案四：土地容積率調(diào)整為 包頭項(xiàng)目 序號(hào) 2010 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 1 前期 建設(shè)期 銷(xiāo)售期 銷(xiāo)售情況 銷(xiāo)售產(chǎn)品 銷(xiāo)售面積 （萬(wàn)平方米） 銷(xiāo)售單價(jià) （元 /平方米） 銷(xiāo)售率 銷(xiāo)售額 （萬(wàn)元） 小高 100% 63145 高層 100% 202243 商業(yè) 90% 28380 地下車(chē)庫(kù)（個(gè)） 2022 80% 8177 合計(jì) 300745 方案四：土地容積率調(diào)整為 開(kāi)發(fā)排期 銷(xiāo)售情況 序號(hào) 項(xiàng)目 總成本 (萬(wàn)元 ) 經(jīng)營(yíng)面積單方成 本 (元 /M2) 所占比 例 一 土地成本 57856 954 % 二 前期工程 2166 36 % 三 建安工程及配套 127229 2098 % 四 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 26992 445 % 五 建設(shè)期其他費(fèi)用 7873 130 % 六 稅費(fèi) 16541 273 % 六 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 4928 81 % 七 財(cái)務(wù)費(fèi)用 9641 159 % 銷(xiāo)售推廣費(fèi)用 6015 99 % 十 總投資 259241 4275 100% 十一 銷(xiāo)售收入 300745 十三 稅前利潤(rùn) 41504 684 所得稅 10376 十四 凈利潤(rùn) 31128 513 十五 投資稅前收益率 % 十六 投資凈收益率 % 十七 銷(xiāo)售稅前收益率 % 十八 銷(xiāo)售凈收益率 % ? 總投資為 ? 折合成單方成本為 4275元 /平米 ? 投資凈收益率為 % ? 銷(xiāo)售凈收益率為 % 方案四：土地容積率調(diào)整為 四種方案對(duì)比 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 方案一 方案二 方案三 方案四 建筑形態(tài) 多層 多層 +高層 多層 +小高 +高層 小高 +高層 容積率 總投資 投資凈收益率 % % % % 銷(xiāo)售凈收益率 % % % % 從上圖我們可以看出方案二既容積率為 ，其次為方案三容積率為 ；但方案二較之方案三產(chǎn)品類(lèi)型少，因此我司建議 ： 結(jié)合方案二與方案三，全新推出本地塊的最新規(guī)劃方案。 可以反映出目前包頭客戶針對(duì)住宅項(xiàng)目品質(zhì)、舒適性要求較高，低密度產(chǎn)品深受市場(chǎng)歡迎?？捎玫貕K面積 389畝； ?A、 B、 C、 D地塊容積率 ，限高 60米，商住用地 ，地上建筑面積 平； ?E地塊容積率 ，限高 40米，用地 ，地上建筑面積 。 項(xiàng)目類(lèi)型 項(xiàng)目名稱(chēng) 總占地面積 （萬(wàn)平米） 總建筑 面積 （萬(wàn)平米） 已售部分面積 （萬(wàn)平米） 在售部分 面積 （萬(wàn)平米） 在售部分 剩余面積 （萬(wàn)平米） 未售部分 面積 （萬(wàn)平米） 住宅項(xiàng)目 東亞 世紀(jì)城 46 112 26 26 26 60 京奧港 帝景 17 56 10 14 14 32 保利 拉菲 22 55 23 15 17 紫金華府 79 24 16 16 39 華發(fā) 新城 56 0 0 0 56 恒大名都 —— 60 0 0 0 60 三江 尊園 43 0 0 0 43 首創(chuàng)加州郡府 21 40 0 13 3 27 總部經(jīng)濟(jì)園 17 30 18 0 0 12 薇閣美地 —— 17 0 0 0 17 萬(wàn)新家園 —— 7 0 0 0 7 萬(wàn)和城 15 18 0 10 3 8 時(shí)代廣場(chǎng) —— 100 0 0 0 100 公寓及寫(xiě)字樓項(xiàng)目 金融廣場(chǎng) 13 0 2 2 11 合計(jì) 686 101 96 489 P21 項(xiàng)目名稱(chēng) 總占地面積 （萬(wàn)平米） 總建筑面積 （萬(wàn)平米） 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 已售部分面積 （萬(wàn)平米） 月均消化面積 東亞 世紀(jì)城 46 112 2022年 4月 26 （一期 +二期） /月 京奧港 帝景 17 56 2022年 8月 10 （一期總） /月 保利 拉菲 22 55 2022年 9月 （一期 +二期的50%） /月 紫金華府 未對(duì)外開(kāi)盤(pán) 19 （一期總） 未對(duì)外開(kāi)盤(pán) 首創(chuàng)加州郡府 21 40 2022年 12月 10 （一期的 80%） /月 總部經(jīng)濟(jì)園（住宅） 17（其中住宅約 10萬(wàn)） 30 2022年 5月 18 （住宅 13萬(wàn)，總部辦公 5萬(wàn)） /月 萬(wàn)和城 15 18 2022年 12月 7 （一期 70%） 1萬(wàn)平米 /月 ?按此消化速度測(cè)算， 明年同期（ 2022年 8月前后），區(qū)域市場(chǎng)剩余供應(yīng)量約 390萬(wàn)平米。 P16 區(qū)域規(guī)劃 CRD的位置 本案 友誼大街 包蘭鐵路 阿爾丁大街 昆都侖河 CRD概念 —— 以休閑、娛樂(lè)為發(fā)展主旋律，打造集休閑、娛樂(lè)、會(huì)展、購(gòu)物和商務(wù)辦公等功能為一體的休閑娛樂(lè)中心區(qū)。 隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)再度出現(xiàn)復(fù)雜形勢(shì)，使政府對(duì)于后續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控有了更多的考量， 政策出臺(tái)力度趨弱。最終總樣本量為 1677份由中冶集團(tuán)下屬 20余個(gè)分公司和部門(mén)配合采集； ? 150份隨機(jī)街頭問(wèn)卷，其中包含調(diào)查包鋼工作人群 66份，包百流動(dòng)人群84份。 ?調(diào)查方式： ? 中冶內(nèi)部調(diào)查問(wèn)卷共計(jì) 1736份，我司在進(jìn)行分析時(shí)剔除掉 缺失 項(xiàng)比較嚴(yán)重的問(wèn)卷，此部分共 59份。 ?7月 8日， 央行強(qiáng)調(diào)下半年繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策。 昆區(qū)在包頭市場(chǎng)中地位 小結(jié) ?昆區(qū)供應(yīng)量約占全市總體供應(yīng)量的一半，為近年包頭重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域； ?昆區(qū)消化量占全市消化量三分之一，并且比重正逐步增大，由此可見(jiàn)昆區(qū)市場(chǎng)正被越來(lái)越多的客戶所認(rèn)可； ?昆區(qū)市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)高于包頭市場(chǎng)價(jià)格，但增長(zhǎng)速度緩于全市平均水平，未來(lái)昆區(qū)市場(chǎng)上升空間較大； ?總體來(lái)看：昆區(qū)市場(chǎng)在包頭市場(chǎng)中占有舉足輕重的左右，可以換句話來(lái)說(shuō)， 近幾年內(nèi)包頭市場(chǎng)發(fā)展看昆區(qū)。 ?注：時(shí)代廣場(chǎng)規(guī)劃總建面 100萬(wàn)平米，住宅比例最重。 P30 地塊規(guī)劃指標(biāo)分析 地塊總用地面積 523畝，被規(guī)劃路分割為 5個(gè)地塊 。 客戶訪談 —— 市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷 低密度產(chǎn)品是深受市場(chǎng)歡迎的！ 從上圖中可以看出：喜愛(ài)多層的客戶占全部受訪客戶的 %，偏愛(ài)小高層的客戶占 %，而選擇高層的客戶僅占 %。 產(chǎn)品形態(tài)包含小高層與高層，社區(qū)舒適度較低，與周邊大盤(pán)產(chǎn)品形式趨同，不易形成社區(qū)自身特色。 板樓的主要采光方向?yàn)槟媳闭颉? 公寓產(chǎn)品開(kāi)發(fā)原則： 不在先期產(chǎn)品進(jìn)行供應(yīng)，預(yù)留用地視機(jī)開(kāi)發(fā)。 商業(yè)開(kāi)發(fā)原則： 選擇部分沿街位臵規(guī)劃步行街底商。 全部 南北通透 戶型功能 入戶花園 其他 緊湊型 三居 P80 目前市場(chǎng)暢銷(xiāo)戶型 保利拉菲 三室二廳二衛(wèi) 客廳、主臥、次臥均朝南， 客廳面寬 4米，戶型規(guī)整 東亞世紀(jì)城 三室二廳二衛(wèi) 客廳面寬，客戶滿意度較高 餐廳 客廳 客廳 餐廳 主臥室 主臥室 ?客廳、餐廳獨(dú)立分區(qū)且南北通透 ?客廳面寬大 ?雙臥室朝南 P81 產(chǎn)品創(chuàng)新 1—— 緊湊型三居 一梯兩戶 95平米 三室二廳二衛(wèi) 獨(dú)立餐廳 客廳面寬 ?布局合理 ?控制總價(jià) ?餐廳客廳獨(dú)立分區(qū) ?衛(wèi)生間全明 P82 市場(chǎng)中緊湊型三居戶型 兩梯兩戶 100平米 三室二廳一衛(wèi) 保利拉菲此戶型供應(yīng)量不大，銷(xiāo)售情況較好。 一期現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，二期向保利拉菲靠攏，法式風(fēng)格建