【正文】 法的思路實(shí)際上是一種 以本求利的逆向思維 ，因?yàn)榫捅纠P(guān)系來(lái)說(shuō)，即已知利率，用本金 利率 =利息，從而求利息。而收益法與之相反， 由利息、利率反推本金，也就是說(shuō)多少資產(chǎn)量在這樣的利率下能夠帶來(lái)多少收益。 教學(xué)案例 ? 已知本金 10000元，年利率 10%，由 本金 利率 =收益 ，即年收益為 1000元；而收益法是反過(guò)來(lái)考慮，已知某一項(xiàng)資產(chǎn)年收益1000元，年利率是 10%，由 收益 247。 利率 =本金 ，計(jì)算出多大的資產(chǎn)量在 10%的年利率下能賺 1000元收益。由 1000元的年收益， 10%的年利率可以算出資產(chǎn)價(jià)值相當(dāng)于 10000元。 計(jì)算原理 資產(chǎn)資產(chǎn)收益率＝收益 收益 資產(chǎn) 資產(chǎn)＝ 資產(chǎn)收益率 收益 收益法的基本前提 ? （ 1）被評(píng)估的資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量； ? （ 2）資產(chǎn)擁有者獲利預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量。 ? 它涉及到收益率的測(cè)算，因?yàn)榘唇?jīng)濟(jì)學(xué)的角度，收益率的大小是和風(fēng)險(xiǎn)成正比的，也就是說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)越大收益越高。收益率的構(gòu)成包括兩個(gè)方面：一是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率可以用國(guó)債利率來(lái)代替，因?yàn)閲?guó)債雖然不能說(shuō)沒(méi)有一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，但國(guó)債的風(fēng)險(xiǎn)很低，可以拿同期國(guó)債利率來(lái)近似的代替風(fēng)險(xiǎn)利率；二是風(fēng)險(xiǎn)收益率。風(fēng)險(xiǎn)是可以測(cè)量的，風(fēng)險(xiǎn)收益率 +無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率 =收益率 ? （ 3）被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。 收益法的基本程序和基本參數(shù) ? (1)搜集驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營(yíng)前景、財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)形勢(shì)、以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等； ? (2)分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益； ? (3)確定折現(xiàn)率或資本化率 ? (4)用折現(xiàn)率或資本化率評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益折算成現(xiàn)值； ? (5) 分析確定評(píng)估結(jié)果 3個(gè)關(guān)鍵參數(shù) ? 收益額 ? 折現(xiàn)率 ? 收益期限 ? 資產(chǎn)所有者所有的收益 。如果某些收益并不歸資產(chǎn)所有者所在，則是不能算的。比如用利潤(rùn)賺了很多錢，利潤(rùn)的一部分要交所得稅，所得稅并不歸所有者所有，而是歸國(guó)家作為稅金流出企業(yè)，那么不包含在收益當(dāng)中。 ? 預(yù)期的收益 ，它不是資產(chǎn)的歷史收益，也不是現(xiàn)實(shí)的收益，而是根據(jù)歷史資料來(lái)推算今后預(yù)期收益。 ? 資產(chǎn)客觀收益，而不是實(shí)際收益 ?？陀^的就是根據(jù)各種變量、因素合理的收益；而現(xiàn)實(shí)收益中可能包括不合理的因素。 教學(xué)案例 ? 有一座寫(xiě)字樓，用于出租，那么出租的收益也就是租金，在評(píng)估中用租金作為收益，租金是用什么指標(biāo)的來(lái)算？可以用實(shí)際收了多少租金，比如說(shuō)每天每平米 3元， 3/天 面積 =實(shí)際收益；但也不一定用實(shí)際的每天每平米收 3元，而是根據(jù)同檔次的寫(xiě)字樓，在所處的地理位置一般情況下寫(xiě)字樓的租金而定。假如同檔次的寫(xiě)字樓一般每天每平米是 5元，而你收的是 3元。由于是公允的，則不能用實(shí)際收的 3元而是客觀的 5元來(lái)計(jì)算。 ? 投資報(bào)酬率。 ? ： 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 +風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 同期國(guó)庫(kù)券利率 綜合考慮各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行判斷 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、其他風(fēng)險(xiǎn) （續(xù)） ? 3. 折現(xiàn)率 和 資本化率 在本質(zhì)上是一樣的；兩者的區(qū)別僅僅在于適用的場(chǎng)合不同。 ? a)在評(píng)估中如果把未來(lái)有限期的收益折為現(xiàn)值，這個(gè)過(guò)程所采用的投資報(bào)酬率叫折現(xiàn)率。 ? b)資本化率則是說(shuō)把 未來(lái)無(wú)限期限 的永續(xù)的收益折為本金。 ? 根據(jù)在持續(xù)使用的能力在未來(lái)多長(zhǎng)時(shí)間資產(chǎn)能夠給所有者帶來(lái)未來(lái)預(yù)期收益，可以是 1年、 2年、 5年有期限，也可以是永續(xù)無(wú)期限，由評(píng)估人員測(cè)定。 ?以法律、法規(guī)的規(guī)定時(shí)間為基礎(chǔ)進(jìn)行估測(cè) ?以合同規(guī)定的時(shí)間為基礎(chǔ)估測(cè) ?根據(jù)產(chǎn)品壽命周期進(jìn)行估測(cè) 收益法的基本程序和基本參數(shù) 基本系數(shù)： 折現(xiàn)系數(shù) =1/(1+r)n 年金折現(xiàn)系數(shù) =[1－ 1/(1+r)n] / r 通用公式：評(píng)估值＝ ?Ri/(1+r)i 預(yù)期收益額 折現(xiàn)率 收益年期 情況 1：未來(lái)各年收益額不相等 評(píng)估值＝ ?Ri / (1+r)i 各年收益額 現(xiàn)值系數(shù) 評(píng)估值＝ ?Ri (P/F,r,i) 情況 2：未來(lái)各年收益額相等且有限期 評(píng)估值＝ A [1－ 1/(1+r)n] / r 年 金 (各年相等的收益額 ) 年金現(xiàn) 值系數(shù) 評(píng)估值＝ A (P/A,r,n) 情況 3： 未來(lái)各年收益額相等且無(wú)限期 評(píng)估值＝ A/r 年 金 （各年相等的收益額） 本金 化率 情況 4：未來(lái)收益額在若干年后持不變 無(wú)限期 評(píng)估值＝ ?Ri/(1+r)i+ A/r(1+r)t 前期收益額 (各年不等 ) 后期收益額 (各年相等 無(wú)限年期 ) 情況 5：未來(lái)收益額在若干年后保持不變 有限期 評(píng)估值＝ ?Ri/(1+r)i+ (A/r)[11/(1+r)nt](1+r)t 前期收益額 (各年不等 ) 后期收益額 (各年相等 有限年期 ) 情況 6和情況 7：等差與等比 ，收益以等差級(jí)數(shù)變化 P=A/r+B/r2 ，收益以等比級(jí)數(shù)變化 P=A/（ rs） 教學(xué)案例 1 ? 有一宗房地產(chǎn)，年純收益為 300元 /平方米，為目前類似房地產(chǎn)的平均水平。其所在地區(qū)正在進(jìn)行道路擴(kuò)建，預(yù)計(jì)三年后可使售價(jià)達(dá)到 3500元 /平方米，假定資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的單價(jià)為多少？ ? 解：房地產(chǎn)單價(jià)=300(P/A,10%,3)+3500(P/F,10%,3)=300+3500 = 教學(xué)案例 2 ? 某資產(chǎn)未來(lái)第一年純收益為 20萬(wàn)元，假設(shè)該資產(chǎn)的使用期限為無(wú)限期，預(yù)計(jì)未來(lái)每年純收益按 1%的比率遞減，資本化率為期不遠(yuǎn) 7%，則資產(chǎn)的評(píng)估值最接近于多少萬(wàn)元？ A． 190； B． 250； C． 286； D． 333 教學(xué)案例 3 ? 某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái) 5年收益額分別是 12萬(wàn)元、 15萬(wàn)元、 13萬(wàn)元、 11萬(wàn)元和 14萬(wàn)元。假定從第 6年開(kāi)始，以后各年收益均為 14萬(wàn)元，確定的折現(xiàn)率和資本化率均為 10%。確定該收益性資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營(yíng)下和 50年收益的評(píng)估值。 參考解答 （ 1）永續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下的評(píng)估過(guò)程 ： 評(píng)估價(jià)值 = ? 12*(P/F,10%,1)+15*(P/F,10%,2)+13*(P/F,10%,3)+11*(P/F,10%,4)+14*(P/F,10%,4)/10% ? =12*+15*+13*+11*+140*3= ? （ 2） 50年的收益評(píng)價(jià)過(guò)程：評(píng)估價(jià)值 = ? 12*(P/F,10%,1)+15*(P/F,10%,2)+13*(P/F,10%,3)+11*(P/F,10%,4)+14*(P/A,10%,505+1)*(P/F,10%,4) ? =12*+15*+13*+11*+14*3*=135 評(píng)估方法之間的關(guān)系 每種評(píng)估方法都是從某一角度反映資產(chǎn)的價(jià)值，市場(chǎng)法是通過(guò)與市場(chǎng)參照物比較獲得評(píng)估對(duì)象的價(jià)值，收益法是根據(jù)評(píng)估對(duì)象預(yù)期收益折現(xiàn)獲得其評(píng)估價(jià)值，成本法是從資產(chǎn)的再取得途徑評(píng)估價(jià)值。 資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇 1 評(píng)估方法的選擇要與評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件、被評(píng)估對(duì)象在評(píng)估過(guò)程中所處的狀態(tài)，以及由此決定的價(jià)值類型相適應(yīng)； 2 評(píng)估方法的選擇受評(píng)估對(duì)象的類型、理化狀態(tài)等因素的制約； 3 評(píng)估方法的選擇受各種評(píng)估方法運(yùn)用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)能否搜集的制約 總結(jié) ? 成本法適合評(píng)估勞動(dòng)創(chuàng)造的 可復(fù)制資產(chǎn) 、 專用資產(chǎn) 和 單項(xiàng)資產(chǎn) ； ? 收益法適合評(píng)估 資源性資產(chǎn) 、 無(wú)形資產(chǎn) 和 企業(yè)整體資產(chǎn) ； ? 市場(chǎng)法適合評(píng)估具有一定 通用性 ，能夠在 公開(kāi)市場(chǎng)上出售的資產(chǎn) 。 資產(chǎn)評(píng)估基本途徑和方法 市場(chǎng)途徑 成本途徑 收益途徑 評(píng)估基準(zhǔn)日 過(guò)去 未來(lái) 成本法 市場(chǎng)法 收益法 資產(chǎn)評(píng)估方法體系 市場(chǎng)法 成本法 收益法 直接法 類比法 重置成本 成新率 重置核算法 物價(jià)指數(shù)法 功能價(jià)值法 統(tǒng)計(jì)分析法 觀察法 使用年限法 直接價(jià)值法 收益額 折現(xiàn)率 收益期