【正文】 ? b)資本化率則是說(shuō)把 未來(lái)無(wú)限期限 的永續(xù)的收益折為本金。 ? 它涉及到收益率的測(cè)算，因?yàn)榘唇?jīng)濟(jì)學(xué)的角度，收益率的大小是和風(fēng)險(xiǎn)成正比的，也就是說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)越大收益越高。 ? 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 =10 (90247。 參照物特征 ? 或評(píng)估對(duì)象價(jià)值 =對(duì)照合理成交價(jià)格 ? 例如 ：除生產(chǎn)能力不同外，其他都一樣。 參考答案： 經(jīng)濟(jì)性貶值 =(100 100000) （ 133%） （ P/A， r， n） =16662230(元 ) 綜合案例 ? 某生產(chǎn)線額定生產(chǎn)能力為 1000個(gè) /月 ,已使用三年，目前狀態(tài)良好，觀察估計(jì)其實(shí)體性貶值為 15%，在生產(chǎn)技術(shù)方面，此生產(chǎn)線為目前國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平。 貼現(xiàn)通常是用在 票據(jù)（銀行） 上，也是把未來(lái)的現(xiàn)金變成現(xiàn)值，但通常計(jì)算未來(lái)的一個(gè) (而不是一組 )現(xiàn)金流的現(xiàn)值，用的貼現(xiàn)率一般都是市場(chǎng)當(dāng)時(shí)的利率。 實(shí)體性貶值 — 計(jì)算方法 3— 使用年限法 資產(chǎn)的實(shí)體性貶值 =（ 重置成本 — 預(yù)計(jì)殘值 ） 實(shí)際已使用年限 247。表明現(xiàn)象逐期的發(fā)展變動(dòng)程度。 [參考答案 ]:評(píng)估人員分析認(rèn)為 ， 被評(píng)估資產(chǎn)為外購(gòu)需安裝機(jī)器設(shè)備 ， 其重置成本應(yīng)包括買價(jià) （ 含增值稅 ） 、 運(yùn)雜費(fèi) 、 安裝成本 、 其他費(fèi)用 ， 由于安裝期限較短可不考慮資金成本 。是在 工程技術(shù) 、統(tǒng)計(jì) 、 會(huì)計(jì) 等學(xué)科中的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點(diǎn)形成的一整套方法體系。 ? 2)如果找不到更新重置成本，也可用復(fù)原重置成本計(jì)算成本。 ? 其計(jì)算公式為： 同比發(fā)展速度 =（本期發(fā)展水平 去年同期發(fā)展水平）/去年同期發(fā)展水平 100% ? 在實(shí)際工作中，經(jīng)常使用這個(gè)指標(biāo)，如某年、某季、某月與上年同期對(duì)比計(jì)算的發(fā)展速度，就是同比發(fā)展速度。評(píng)估人員從中抽樣選取了 5臺(tái)具有代表性的通用設(shè)備，其賬面歷史成本為 50萬(wàn)元，經(jīng)估算其重置成本之和為 80萬(wàn)元。 貼現(xiàn)通常是用在 票據(jù)（銀行） 上，也是把未來(lái)的現(xiàn)金變成現(xiàn)值，但通常計(jì)算未來(lái)的一個(gè) (而不是一組 )現(xiàn)金流的現(xiàn)值，用的貼現(xiàn)率一般都是市場(chǎng)當(dāng)時(shí)的利率。 （ 評(píng)估師根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷 ， 電視機(jī)行業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)為 ） 參考答案：設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值率為： =[1（ 70000/100000） ] 100%=19% 教學(xué)案例 2 ? 例題：如果該電視機(jī)生產(chǎn)企業(yè)不降低生產(chǎn)量，就必須降價(jià)銷售電視機(jī)。 ? (三 )市場(chǎng)條件 ? 主要考慮參照物成交時(shí)與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件及供求關(guān)系的變化情況。 ? 由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于 。 利率 =本金 ，計(jì)算出多大的資產(chǎn)量在 10%的年利率下能賺 1000元收益。 ? 投資報(bào)酬率。其所在地區(qū)正在進(jìn)行道路擴(kuò)建，預(yù)計(jì)三年后可使售價(jià)達(dá)到 3500元 /平方米，假定資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的單價(jià)為多少？ ? 解：房地產(chǎn)單價(jià)=300(P/A,10%,3)+3500(P/F,10%,3)=300+3500 = 教學(xué)案例 2 ? 某資產(chǎn)未來(lái)第一年純收益為 20萬(wàn)元，假設(shè)該資產(chǎn)的使用期限為無(wú)限期，預(yù)計(jì)未來(lái)每年純收益按 1%的比率遞減，資本化率為期不遠(yuǎn) 7%，則資產(chǎn)的評(píng)估值最接近于多少萬(wàn)元？ A． 190； B． 250； C． 286； D． 333 教學(xué)案例 3 ? 某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái) 5年收益額分別是 12萬(wàn)元、 15萬(wàn)元、 13萬(wàn)元、 11萬(wàn)元和 14萬(wàn)元。風(fēng)險(xiǎn)是可以測(cè)量的，風(fēng)險(xiǎn)收益率 +無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率 =收益率 ? （ 3）被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。其計(jì)算公式為： ? 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 =參照物成交價(jià)格 （評(píng)估對(duì)象成新率 247。由上面的公式可算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值。 估算此生產(chǎn)線運(yùn)行于 750個(gè) /月的 經(jīng)濟(jì)性貶值 和繼續(xù)使用條件下的公平市場(chǎng)價(jià)值 。 ?年金是一定期限內(nèi)一系列相等金額的 收付 款項(xiàng) 年金的啟示（ 1） 普通年金 的 終值 可看作 最后一期 期末 的現(xiàn)金流： 而 先付年金 的 終值 可看作最后一期期初 的現(xiàn)金流 年金的啟示（ 2） 普通年金 的 現(xiàn)值 可看作 第一期 期初的現(xiàn)金流： 而 先付年金 的 現(xiàn)值 可看作第一期 期末 的現(xiàn)金流 1. 完全地弄懂問(wèn)題 2. 判斷這是一個(gè)現(xiàn)值問(wèn)題還是一個(gè)終值問(wèn)題 3. 畫(huà)一條時(shí)間軸 4. 標(biāo)示出代表時(shí)間的箭頭，并標(biāo)出現(xiàn)金流 5. 決定問(wèn)題的類型：?jiǎn)卫?fù)利、 年金問(wèn)題、混合現(xiàn)金流 6. 用財(cái)務(wù)計(jì)算器解決問(wèn)題 （可選擇） 解決貨幣時(shí)間價(jià)值問(wèn)題所要 遵循的步驟 練習(xí)題 1 01 2 345 67891 01 11 0 01 0 0 1 0 01 0 01 0 01 0 01 0 01 0 01 0 01 0 01 0 0P p r e s e n t112 %)81(100%)81(100%81100?????? ?P)11%,8,/()2%,8,/()1%,8,/[(1 0 0 FPFPFPP ?????)11%,8,/(100 APP ?? 三種表述都一樣 ! 練習(xí)題 2 01 2 345 67891 01 11 0 01 0 0 1 0 01 0 01 0 01 0 01 0 01 0 01 0 01 0 01 0 0P p r e s e n t1 0 0112 %)81(100%)81(100%81100100??????? ?P)11%,8,/()2%,8,/()1%,8,/[(1 0 01 0 0 FPFPFPP ??????)11%,8,/(100100 APP ???三種表述都一樣 ! 練習(xí)題 3 01 2 345 67891 01 11 0 01 0 0 1 0 01 0 01 0 01 0 01 0 01 0 01 0 01 0 01 0 0F u t u r e F]1%)81(%)81(%)81[(1 0 0 1910 ???????? ?F]1)1%,8,/()9%,8,/()10%,8,/[(100 ????? FPFPPFF ?)11%,8,/(100 AFF ??三種表述都一樣 ! 練習(xí)題 4 01 2 345 67891 01 11 0 01 0 0 1 0 01 0 01 0 01 0 01 0 01 0 01 0 01 0 01 0 0F u t u r e F1 0 0]1%)81(%)81(%)81[(1 0 0 11011 ???????? ?F]1)1%,8,/()10%,8,/()11%,8,/[(100 ????? PFPFPFF ?)11%,8,/(100)11%,8,/(100 AFPFF ????三種表述都一樣 ! )12%,8,/(100 AFF ??練習(xí)題 5 01 2 345 67891 01 11 0 01 0 01 0 01 0 01 0 01 0 01 0 0P p r e s e n t11763 %)81(100%)81(100%)81(100%)81(100????????? ?P)11%,8,/()7%,8,/()6%,8,/()3%,8,/[(100FPFPFPFPP??????]}%)81(1%)81(1%811[8 % )(118 % )(11{ 100 )6%,8,/()5%,8,/()3%,8,/[(1006253 ???????????????APFPFPP三種表述都一樣 ! 補(bǔ)充知識(shí)： 折現(xiàn)系數(shù)與年金 ?貨幣時(shí)間價(jià)值與折現(xiàn) 補(bǔ)充知識(shí) End補(bǔ)充知識(shí) 教學(xué)案例 ? 某種機(jī)器設(shè)備，技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備比原有的陳舊設(shè)備生產(chǎn)效率高且節(jié)約工資費(fèi)用，有關(guān)資料及功能性貶值計(jì)算結(jié)果見(jiàn)下表。 ? 一般需要考慮的因素有： ? ?生產(chǎn)效率是否提高 ? ?維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用是否降低 ? ?材料消耗是否降低 ? ?能源消耗是否降低 ? ?操作工人數(shù)量是否降低 超額投資成本 ? 由于新技術(shù) 、 新材料 、 新工藝不斷出現(xiàn) ， 使得相