【正文】 被評資產(chǎn) 重置成本 參照資產(chǎn) 重置成本 被評資產(chǎn)的生產(chǎn)能力 參照資產(chǎn)的生產(chǎn)能力 ＝ B 功能成本指數(shù)法 參照資產(chǎn) 重置成本 被評資產(chǎn)的生產(chǎn)能力 參照資產(chǎn)的生產(chǎn)能力 ＝ x 公式中的 x是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，又稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)，在美國，這個經(jīng)驗數(shù)據(jù)一般在 — ，如加工工業(yè)一般為 ,房地產(chǎn)行業(yè)一般為 ?，F(xiàn)知待評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為 6000臺。經(jīng)評估人員調(diào)查了解，該批通用設(shè)備為同年購入，并同時投入生產(chǎn)，使用狀況基本相同，該類通用設(shè)備的賬面歷史成本之和為 1200萬元。該類通用設(shè)備的重置成本為： 參考答案 :該類通用設(shè)備的重置成本 =1200 80/50 =1920（萬元） 成本法 :常見的評估方法 重置核算法物價指數(shù)法功能價值法 統(tǒng)計分析法 功能成本 線性函數(shù)法 功能成本 指數(shù)法 實體性貶值 功能性貶值 經(jīng)濟性貶值 觀察法 使用年限法 修復(fù)費用法 復(fù)原重置成本 更新重置成本 各種貶值及其估算方法 ? 實體性貶值及其估算方法 ? 功能性貶值及其估算方法 ? 經(jīng)濟性貶值及其估算方法 實體性貶值 ? 是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值 ? 決定實體性貶值的因素有： ? ①使用時間 ? ②使用率，也叫利用率 ? ③資產(chǎn)本身的質(zhì)量 ? ④維修保養(yǎng)程度 實體性貶值 — 計算方法 1— 觀察法 計算公式為： 資產(chǎn)實體性貶值 =重置成本（ 1— 成新率） 通過觀察確定新舊程度 成新率 =尚可使用年限 /（ 已使用年限 +尚可使用年限 ） 區(qū)別： 已使用年限與名義使用年限 實體性貶值 — 計算方法 2— 修復(fù)費用法 ? 這種方法是利用 恢復(fù)資產(chǎn)功能 所支出的費用金額來直接估算資產(chǎn)實體性貶值的一種方法。 實體性貶值 — 計算方法 3— 使用年限法 資產(chǎn)的實體性貶值 =（ 重置成本 — 預(yù)計殘值 ） 實際已使用年限 247。 該設(shè)備的實體性貶值為： 參考答案： 資產(chǎn)利用率 =5 360 5/5 360 8=% 實際已使用年限 =5 %=（ 年 ） 總使用年限 =+5=（ 年 ） 資產(chǎn)的實體性貶值 =（ 500000— 2022） 各種貶值及其估算方法 ? 實體性貶值及其估算方法 ? 功能性貶值及其估算方法 ? 經(jīng)濟性貶值及其估算方法 功能性貶值 ? 資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進步引起的資產(chǎn)功能相對落后 而造成的資產(chǎn)價值損耗。 它主要反映為更新重置成本低于復(fù)原重置成本 。 計算方法與步驟 ? （ 1）對比被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的 年運營成本 的差異。由于企業(yè)支付的運營成本是在稅前扣除的，企業(yè)支付的超額運營成本會引起稅前利潤額下降、所得稅降低，是的企業(yè)負擔的運營成本低于其實際支付額。 補充知識： 總成本與經(jīng)營成本 總成本費用＝ 經(jīng)營成本 ＋折舊＋攤銷＋利息 經(jīng)營成本 =總成本費用 (折舊＋攤銷＋利息 ) 或者 經(jīng)營成本 =原材料 +動力費 +工資和福利 +維修費 +其他費用 補充知識：總成本估算 計算方法與步驟（續(xù)） ? （ 3）估算被評估資產(chǎn)的剩余壽命 ? （ 4）以適當?shù)?折現(xiàn)率 將被評估資產(chǎn)在 剩余壽命內(nèi) 每年的超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)功能性損耗（貶值）。折現(xiàn)一般是個財務(wù)（金融）的概念，通常指算出一組未來的現(xiàn)金流的現(xiàn)值，所用的折現(xiàn)率是對未來市場收益率的一種預(yù)測。 現(xiàn)值 ?終值 Time 現(xiàn)值： P: present value 終值： F: future value 兩種情況： （ 1）已知現(xiàn)值，求終值： 復(fù)（單）利計算 （ 2）已知終值，求現(xiàn)值： 折現(xiàn) （ discounting） ?折現(xiàn)與貼現(xiàn)的算法幾乎是一樣的，但這兩個詞用在不同的領(lǐng)域 。 貼現(xiàn)通常是用在 票據(jù)（銀行） 上，也是把未來的現(xiàn)金變成現(xiàn)值，但通常計算未來的一個 (而不是一組 )現(xiàn)金流的現(xiàn)值，用的貼現(xiàn)率一般都是市場當時的利率。 ? 先付年金 : 收付款項發(fā)生在每個 期初 。 項目 技術(shù)先進設(shè)備 技術(shù)陳舊設(shè)備 月產(chǎn)量 8000件 8000件 單件工資 4元 6元 月工資成本 32022元 48000元 月差異額 4800032022=16000 年工資成本超支額 16000*12=192 000元 減所得稅（稅率 33%） 63360元 扣除所得稅后年凈超額 192 00063360=128640元 資產(chǎn)剩余適用年限 5年 假定折現(xiàn)率 10%， 5年年金折現(xiàn)系數(shù) 功能性貶值 128640*= 教學案例 ? 例題：某被評估對象是一生產(chǎn)控制裝置，其正常運行需 6名操作人員。假定被評估控制裝置與參照物在運營成本的其他項目支出方面大致相同，操作人員平均年工資福利費約為 6000元，被評估控制裝置尚可使用 3年，所得稅率為 33%，適用的折現(xiàn)率為 l0%。 參考答案 ? （ 1） 計算被評估生產(chǎn)控制裝置的年超額運營成本： (63) 6000=18000(元 ) ? （ 2） 估算被評估生產(chǎn)控制裝置的年超額運營成本凈額： 18000 (133%)=12060(元 ) ? （ 3） 將被評估生產(chǎn)控制裝置在剩余使用年限內(nèi)的每年超額運營成本凈額折現(xiàn)累加 ， 估算其功能性貶值額 :12060 (P/A， 10%， 3) ? =12060 =29992（ 元 ） 各種貶值及其估算方法 ? 實體性貶值及其估算方法 ? 功能性貶值及其估算方法 ? 經(jīng)濟性貶值及其估算方法 經(jīng)濟性貶值 ? 經(jīng)濟性貶值是由于 外部環(huán)境變化 引起資產(chǎn)閑置 、 收益下降等而造成的資產(chǎn)價值的損失 。 計算方法 ? ? 經(jīng)濟性貶值 ＝資產(chǎn)年收益損失額 （ 1所得稅率 ） （P/A,r,n） ? ① 經(jīng)濟性貶值率 =[1— （ 實際使用生產(chǎn)能力 /額定生產(chǎn)能力） X] 100% ② 經(jīng)濟性貶值 =重置成本 經(jīng)濟性貶值率 教學案例 1 ? 例題：某電視機生產(chǎn)廠家 ， 其電視機生產(chǎn)線年生產(chǎn)能力為10萬臺 ， 由于市場競爭加劇 ， 該廠電視機產(chǎn)品銷售量銳減， 企業(yè)不得不將電視機生產(chǎn)量減至年產(chǎn) 7萬臺 (銷售價格及其他條件未變 )。 請估算該電視機生產(chǎn)線的 經(jīng)濟性貶值率 。假定原電視機銷售價格為2022元 /臺，經(jīng)測算每年完成 10萬臺的銷售量，售價需降至 1900元 /臺，即每臺損失毛利 100元。 參考答案： 經(jīng)濟性貶值 =(100 100000) （ 133%） （ P/A， r， n） =16662230(元 ) 綜合案例 ? 某生產(chǎn)線額定生產(chǎn)能力為 1000個 /月 ,已使用三年，目前狀態(tài)良好，觀察估計其實體性貶值為 15%，在生產(chǎn)技術(shù)方面，此生產(chǎn)線為目前國內(nèi)先進水平。假設(shè)已知其更新重置成本為 1000000元，這類設(shè)備的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù) X=。 參考答案 ? 計算過程如下： ? （ 1） 更新重置成本 =1000000元 ? （ 2） 實體性貶值 =1000000 15%=150000(元 ) ? （ 3） 功能性貶值 =0 ? （ 4） 經(jīng)濟性貶值率 =[1（ 750/1000） ] 100%=% ? （ 5） 經(jīng)濟性貶值 =1000000 %= 185000 (元 ) ? 資產(chǎn)評估價值 =1000000150000 185000=665000 (元 ) 作業(yè) ? 評估對象為某企業(yè) 2022年的一條生產(chǎn)線 ,賬面原值為 150萬元 ,2022年進行評估 .經(jīng)調(diào)查分析確定 ,該生產(chǎn)線的價格每年比上一年增長 10%,專業(yè)人員勘查估算后認為 ,該資產(chǎn)還能使用 6年 .又知目前市場上已出現(xiàn)功能更為先進的類似資產(chǎn)，并被普遍運用，新設(shè)備與評估對象相比，可節(jié)省人員 3人，每人的月平均工資水平為 650元。 ? 要求：根據(jù)上述資料，采用成本法對該資產(chǎn)進行評估 資產(chǎn)評估的基本方法 ? 成本法 ? 市場法 ? 收益法 市場法 ?市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格 ， 經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱 。 ?大致思路：有一被評估資產(chǎn) ， 要進行評估 ， 首先在市場上找到近期出售的同類資產(chǎn)作為參照物；然后分析被評估資產(chǎn)和該參照物的差異 ， 并把差異量化；最后