【正文】 指數 （ %） 物價變動指數 （ %） 重置成本 （ 萬元 ） 2022 16 = 2022 4 =5 2022 2 = 2022 合計 物價指數法和重置核算法的主要區(qū)別 ? 與重置核算法相比， 物價指數法 估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是 復原重置成本 ；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產技術進步和勞動生產率的變化因素，因而可以估算 復原重置成本和更新重置成本 。 ? 一項 技術進步 較快的資產，采用物價指數法估算的重置成本往往會 偏高 。 重置成本的估算方法 3— 功能價值法 ? 是選擇與被評估資產具有相同或相似功能的資產作參照物，根據資產功能與成本之間的內在關系，由參照物成本推算被估資產重置成本的方法。 參照物 功能價值 被評資產 重置成本 （單位生產能力） 計算方法 A 生產能力比例法 被評資產 重置成本 參照資產 重置成本 被評資產的生產能力 參照資產的生產能力 ＝ B 功能成本指數法 參照資產 重置成本 被評資產的生產能力 參照資產的生產能力 ＝ x 公式中的 x是一個經驗數據，又稱為規(guī)模經濟效益指數，在美國，這個經驗數據一般在 — ，如加工工業(yè)一般為 ,房地產行業(yè)一般為 。 被評資產 重置成本 教學案例 ? 某儀器制造廠生產線的重置成本為 35萬元，年產量為 8000臺?，F知待評估資產年產量為 6000臺。假定該儀器生產線的生產能力和價格呈 線性關系 ，則待評估資產的重置成本為： 參考答案 : 待評估資產重置成本 = 6000／ 8000 350000=262500（元） 重置成本的估算方法 4— 統計分析法 基本原理 某類抽樣 資產 的重置成本 被評估資產 的重置成本 ∑某類資產的 歷史成本 被評估資產 的重置成本 ＝ 某類抽樣資產的重置成本 某類抽樣資產的歷史成本 計算公式 教學案例 ? 例題：被評估資產為某類通用設備。經評估人員調查了解，該批通用設備為同年購入，并同時投入生產，使用狀況基本相同，該類通用設備的賬面歷史成本之和為 1200萬元。評估人員從中抽樣選取了 5臺具有代表性的通用設備，其賬面歷史成本為 50萬元，經估算其重置成本之和為 80萬元。該類通用設備的重置成本為： 參考答案 :該類通用設備的重置成本 =1200 80/50 =1920（萬元） 成本法 :常見的評估方法 重置核算法物價指數法功能價值法 統計分析法 功能成本 線性函數法 功能成本 指數法 實體性貶值 功能性貶值 經濟性貶值 觀察法 使用年限法 修復費用法 復原重置成本 更新重置成本 各種貶值及其估算方法 ? 實體性貶值及其估算方法 ? 功能性貶值及其估算方法 ? 經濟性貶值及其估算方法 實體性貶值 ? 是資產由于使用和自然力作用形成的貶值 ? 決定實體性貶值的因素有： ? ①使用時間 ? ②使用率，也叫利用率 ? ③資產本身的質量 ? ④維修保養(yǎng)程度 實體性貶值 — 計算方法 1— 觀察法 計算公式為： 資產實體性貶值 =重置成本（ 1— 成新率） 通過觀察確定新舊程度 成新率 =尚可使用年限 /（ 已使用年限 +尚可使用年限 ） 區(qū)別： 已使用年限與名義使用年限 實體性貶值 — 計算方法 2— 修復費用法 ? 這種方法是利用 恢復資產功能 所支出的費用金額來直接估算資產實體性貶值的一種方法。如果資產可以通過修復恢復到其全新狀態(tài)，可以認為資產的實體性損耗等于其 修復費用 。 實體性貶值 — 計算方法 3— 使用年限法 資產的實體性貶值 =（ 重置成本 — 預計殘值 ） 實際已使用年限 247。 總使用年限 名義已使用年限 資產利用率 截止評估日資產累計實際利用時間 截止評估日資產累計法定利用時間 100％ （實際已使用年限 +尚可使用年限） 教學案例 ? 例題：被評估資產為企業(yè)中的一臺設備 ， 評估人員收集到的有關資料有：該設備 1997年 1月購進 ， 2022年 1月評估；該設備的重置成本為 500000元 ， 其殘值為 2022元 ， 尚可使用 5年；根據該設備技術指標 ， 正常使用情況下 ， 每天應工作 8小時 ， 該設備實際每天工作 5小時 。 該設備的實體性貶值為： 參考答案： 資產利用率 =5 360 5/5 360 8=% 實際已使用年限 =5 %=（ 年 ） 總使用年限 =+5=（ 年 ） 資產的實體性貶值 =（ 500000— 2022） 各種貶值及其估算方法 ? 實體性貶值及其估算方法 ? 功能性貶值及其估算方法 ? 經濟性貶值及其估算方法 功能性貶值 ? 資產的功能性貶值是指由于技術進步引起的資產功能相對落后 而造成的資產價值損耗。 ? 一般需要考慮的因素有： ? ?生產效率是否提高 ? ?維護保養(yǎng)費用是否降低 ? ?材料消耗是否降低 ? ?能源消耗是否降低 ? ?操作工人數量是否降低 超額投資成本 ? 由于新技術 、 新材料 、 新工藝不斷出現 ， 使得相同功能的設備的建造成本比過去降低 ， 原有設備中就有一部分超額投資得不到補償 。 它主要反映為更新重置成本低于復原重置成本 。 ? 超額投資成本＝復原重置成本－更新重置成本 ? 注意 ， 成本法總公式： A、 如使用 復原重置成本 則應考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值； B、 如使用的是 更新重置成本 ， 這種貶值因素則已經考慮在內了 ， 無需考慮 。 計算方法與步驟 ? （ 1）對比被評估資產的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產的 年運營成本 的差異。 ? （ 2）確定 凈超額運營成本 。由于企業(yè)支付的運營成本是在稅前扣除的，企業(yè)支付的超額運營成本會引起稅前利潤額下降、所得稅降低，是的企業(yè)負擔的運營成本低于其實際支付額。因此，凈超額運營成本是超額運營成本扣除其抵減的所得稅之后的余額。 補充知識： 總成本與經營成本 總成本費用＝ 經營成本 ＋折舊＋攤銷＋利息 經營成本 =總成本費用 (折舊＋攤銷＋利息 ) 或者 經營成本 =原材料 +動力費 +工資和福利 +維修費 +其他費用 補充知識：總成本估算 計算方法與步驟（續(xù)） ? （ 3）估算被評估資產的剩余壽命 ? （ 4）以適當的 折現率 將被評估資產在 剩余壽命內 每年的超額運營成本折現，這些折現值之和就是被評估資產功能性損耗（貶值）。計算公式為 ? ??? i ii rCCT )1()1( 21適用的所得稅稅率 第 i年被 評估資產 的年運營成本 第 i年 新資產 的年運營成本 折現率 補充知識： 折現系數與年金 ?貨幣時間價值與折現 貨幣的時間價值 很顯然，今天的 10,000元 ! 這就是： 貨幣的時間價值 !! 今天的 10,000元 和 十年后的 10,000元 ,你會選擇哪一個 ? 時間的作用 ? ? …… ? 在我們的決策中 ,為什么 時間 是非常重要的因素 ? ? 時間允許我們現在有機會 延遲消費 和獲取 利息 . 現值 ?終值 Time 現值： P: present value 終值： F: future value 兩種情況： （ 1）已知現值，求終值： 復（單）利計算 （ 2）已知終值，求現值： 折現 （ discounting） ?折現與貼現的算法幾乎是一樣的，但這兩個詞用在不同的領域 。折現一般是個財務（金融）的概念，通常指算出一組未來的現金流的現值，所用的折現率是對未來市場收益率的一種預測。 貼現通常是用在 票據（銀行） 上，也是把未來的現金變成現值，但通常計算未來的一個 (而不是一組 )現金流的現值，用的貼現率一般都是市場當時的利率。 現值 ?終值 Time 現值： P: present value 終值： F: future value 兩種情況： （ 1）已知現值，求終值： 復（單）利計算 （ 2）已知終值，求現值： 折現 （ discount