【正文】 資產(chǎn)評(píng)估學(xué) （第二講） 資產(chǎn)評(píng)估基本方法 資產(chǎn)評(píng)估方法 ? 資產(chǎn)評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段。是在 工程技術(shù) 、統(tǒng)計(jì) 、 會(huì)計(jì) 等學(xué)科中的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點(diǎn)形成的一整套方法體系。 資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程結(jié)構(gòu)圖 評(píng)估環(huán)境 — 社會(huì) — 經(jīng)濟(jì) — 技術(shù) — 法律 形成問(wèn)題 評(píng)價(jià)指標(biāo) 綜 合 分 析 選 擇 實(shí) 施 意 見(jiàn) 1 2 3 4 5 6 7 目的與動(dòng)機(jī) 1 資料收集 2 鑒定與評(píng)價(jià) 3 假設(shè)前提 4 定量估算 5 結(jié)果分析 6 提出結(jié)論 7 思維過(guò)程 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法 ? 成本法 ? 市場(chǎng)法 ? 收益法 成本法 ? 以被評(píng)估資產(chǎn)的 重置價(jià)值 ， 扣除 從資產(chǎn)的形成并開(kāi)始投入使用至評(píng)估基準(zhǔn)日這段時(shí)間內(nèi)的 損耗 得到資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。 ? 它是從成本取得和成本構(gòu)成的角度對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行的分析和判斷。 評(píng)估方法 資產(chǎn)評(píng)估值＝ 被評(píng)估 資產(chǎn)重 置成本 被評(píng)估 資產(chǎn)重 置成本 (1) — 資產(chǎn)實(shí)體 性貶值 (2) 資產(chǎn)功能 性貶值 (3) 資產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 性貶值 (4) ＝ 成新率 或 基本前提 ? 被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài) ? 應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史成本資料 ? 被評(píng)估資產(chǎn)必須是可以再生的或可以復(fù)制的 成本法 :常見(jiàn)的評(píng)估方法 重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能價(jià)值法 統(tǒng)計(jì)分析法 功能成本 線性函數(shù)法 功能成本 指數(shù)法 實(shí)體性貶值 功能性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值 觀察法 使用年限法 修復(fù)費(fèi)用法 復(fù)原重置成本 更新重置成本 重置成本的概念 ? 重置成本一般可分為 復(fù)原重置成本 和 更新重置成本 。 ? 復(fù)原重置成本 是指運(yùn)用與 原來(lái)相同的材料 、 建筑或制造標(biāo)準(zhǔn) 、 設(shè)計(jì) 、 格式及技術(shù) 等 ， 以 現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平 重新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用 。 ? 更新重置成本 是指 采用新型材料 、 現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn) 、新型設(shè)計(jì) 、 規(guī)格和技術(shù) 等 ， 以 現(xiàn)行價(jià)格水平 購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有 同等功能 的全新資產(chǎn)所需要的費(fèi)用 。 ? 更新重置成本和復(fù)原重置成本的相同方面在于采用的都是資產(chǎn)的 現(xiàn)時(shí)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) ， 資產(chǎn)的功能也是相同的 ， 不同之處在于所用材料、技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)等方面的差異 。 ? 隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，新工藝、新設(shè)計(jì)總會(huì)被社會(huì)所普遍接受，新型設(shè)計(jì)、工藝制造的資產(chǎn)無(wú)論從其使用性能，還是成本耗用方面都會(huì)優(yōu)于舊的資產(chǎn)，因此， 復(fù)原重置成本往往會(huì)高于更新重置成本 。 如何理解重置 ? 例：有一臺(tái) 3年做的桌子，假如原來(lái)使用 10個(gè)人工，消耗了 、 1公斤釘子、 。如果從歷史成本來(lái)講，用的是三年前的消耗和價(jià)格；而現(xiàn)在用復(fù)原重置成本，則原來(lái)的消耗不變，價(jià)格按現(xiàn)在的價(jià)格算。 ? （ 原消耗、現(xiàn)價(jià)格 ） ? 由于技術(shù)進(jìn)步采用了新的機(jī)械，現(xiàn)在做這個(gè)桌子用 8人工， ， 1公斤釘子、 ，還用現(xiàn)在的價(jià)格，即消耗用新消耗，價(jià)格也用現(xiàn)在的價(jià)格。從而計(jì)算出更新重置成本。 ? （ 新消耗、現(xiàn)價(jià)格 ） 說(shuō)明 ? 1)在理論上，如果能同時(shí)得到復(fù)原重置成本和更新重置資本，就選擇 更新重置成本計(jì)算。 ? 2)如果找不到更新重置成本，也可用復(fù)原重置成本計(jì)算成本。 重置成本的估算方法 1— 重置成本法 重置成本＝直接成本＋間接成本 建造成本構(gòu)成： 材料成本 人工成本 制造費(fèi)用 資金成本 合理利潤(rùn) 取得成本構(gòu)成： 購(gòu)買(mǎi)價(jià)格 安裝調(diào)試 費(fèi) 運(yùn)雜費(fèi) 人工費(fèi) 間接成本構(gòu)成： 取得和建造資產(chǎn)的管理費(fèi)用、設(shè)計(jì)制圖等費(fèi)用 例 1：待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備 ， 評(píng)估師擬運(yùn)用成本法評(píng)估 。評(píng)估人員收集的成本資料有：該機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái) 180000元 ， 運(yùn)雜費(fèi) 5000元 ， 安裝成本為 20220元 ， 安裝成本中含原材料 6000元 、 人工成本 13000元 、 其他費(fèi)用1000元 ， 安裝期限較短 。 [參考答案 ]:評(píng)估人員分析認(rèn)為 ， 被評(píng)估資產(chǎn)為外購(gòu)需安裝機(jī)器設(shè)備 ， 其重置成本應(yīng)包括買(mǎi)價(jià) （ 含增值稅 ） 、 運(yùn)雜費(fèi) 、 安裝成本 、 其他費(fèi)用 ， 由于安裝期限較短可不考慮資金成本 。 按重置核算法估算該機(jī)器設(shè)備的重置成本為： 重置成本 =購(gòu)買(mǎi)價(jià)格 +運(yùn)費(fèi) +安裝成本 =180000+5000+20220=205000（ 元 ） 教學(xué)案例 1 教學(xué)案例 2 ? 例 2：被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái) 2年前購(gòu)置的機(jī)器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該機(jī)器設(shè)備目前還沒(méi)有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗(yàn)資料，該設(shè)備賬面原值為 ，其中，購(gòu)買(mǎi)價(jià)為 8萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi) ，安裝費(fèi)中直接成本 ，安裝費(fèi)用中間接成本為 。 ? 根據(jù)對(duì)同類(lèi)型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)價(jià)格比 2年前上漲 20%，運(yùn)雜費(fèi)上漲 80%，安裝費(fèi)中直接成本上漲 40%， 間接成本占直接成本百分率不變 。該設(shè)備的重置成本是多少？ 參考答案 ? （ 1）計(jì)算直接成本 ? 購(gòu)買(mǎi)價(jià) =8 （ 1+20%） =（萬(wàn)元） ? 運(yùn)雜費(fèi) = （ 1+80%） =（萬(wàn)元） ? 安裝費(fèi)中的直接成本 = （ 1+40%） =（萬(wàn)元） ? 直接成本＝購(gòu)買(mǎi)價(jià)＋運(yùn)雜費(fèi)＋安裝費(fèi)中的直接成本 ? ＝ ++=（萬(wàn)元） ? （ 2）計(jì)算間接成本 ? 間接成本占直接成本的百分率 ? ＝ 247。 （ 8＋ ＋ ）＝ 2% ? 間接成本＝ 2%＝ （萬(wàn)元） ? （ 3）計(jì)算重置成本 ? 重置成本 =直接成本 +間接成本 ? =+=（萬(wàn)元） ? 例 2：被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái) 2年前購(gòu)置的機(jī)器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該機(jī)器設(shè)備目前還沒(méi)有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗(yàn)資料，該設(shè)備賬面原值為，其中，購(gòu)買(mǎi)價(jià)為 8萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)，安裝費(fèi)中直接成本 ，安裝費(fèi)用中間接成本為 萬(wàn)元。 ? 根據(jù)對(duì)同類(lèi)型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)價(jià)格比 2年前上漲 20%，運(yùn)雜費(fèi)上漲 80%，安裝費(fèi)中直接成本上漲 40%，間接成本占直接成本百分率不變 。該設(shè)備的重置成本是多少？ 重置成本的估算方法 2— 物價(jià)指數(shù)法 是在資產(chǎn)歷史成本的基礎(chǔ)上 ， 通過(guò)價(jià)格變動(dòng)指數(shù) ， 將其調(diào)整為評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的重置成本 。 基本原理 資產(chǎn)重置成本＝ 資產(chǎn)賬面原值 物價(jià)變動(dòng)指數(shù) 計(jì)算公式 計(jì)算公式 物價(jià)變動(dòng)指數(shù) 定基指數(shù) 環(huán)比指數(shù) 評(píng)估基準(zhǔn)日物價(jià)指數(shù) 資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù) ＝ ＝ （ 1＋ a1）（ 1＋ a2） （ 1＋ a3） …… （ 1＋ an） （其中 an表示第 n年環(huán)比價(jià)格指數(shù)） 環(huán)比與同比 ? 同比發(fā)展速度主要是為了消除季節(jié)變動(dòng)的影響，用以說(shuō)明本期發(fā)展水平與去年同期發(fā)展水平對(duì)比而達(dá)到的相對(duì)發(fā)展速度。如，本期 2月比去年 2月，本期 6月比去年 6月等。 ? 其計(jì)算公式為： 同比發(fā)展速度 =（本期發(fā)展水平 去年同期發(fā)展水平）/去年同期發(fā)展水平 100% ? 在實(shí)際工作中，經(jīng)常使用這個(gè)指標(biāo)，如某年、某季、某月與上年同期對(duì)比計(jì)算的發(fā)展速度，就是同比發(fā)展速度。 ? 環(huán)比分為日環(huán)比、周環(huán)比、月環(huán)比和年環(huán)比。 ? 環(huán)比發(fā)展速度是以報(bào)告期水平與其前一期水平對(duì)比（相鄰期間的比較），所得到的動(dòng)態(tài)相對(duì)數(shù)。表明現(xiàn)象逐期的發(fā)展變動(dòng)程度。如計(jì)算一年內(nèi)各月與前一個(gè)月對(duì)比，即 2月比 1月， 3月比 2月， 4月比 3月 ……12 月比 11月，說(shuō)明逐月的發(fā)展程度。 ? 環(huán)比計(jì)算公式 =本期數(shù)據(jù) /上期數(shù)據(jù) *100% 教學(xué)案例 ? 某機(jī)床于 2022年購(gòu)置安裝，賬面原值為 16萬(wàn)元。 2022年進(jìn)行一次改造，改造費(fèi)用為 4萬(wàn)元； 2022年又進(jìn)行一次改造，改造費(fèi)用為 2萬(wàn)元。若定基價(jià)格指數(shù) 2022年為 ，2022年為 ， 2022年為 ， 2022年為。 ? 要求：計(jì)算該機(jī)床 2022年的重置成本 重置成本計(jì)算表 時(shí)間 投資 費(fèi)用 (萬(wàn)元 ) 物價(jià)