【正文】 參考解答 （ 1）永續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下的評(píng)估過程 ： 評(píng)估價(jià)值 = ? 12*(P/F,10%,1)+15*(P/F,10%,2)+13*(P/F,10%,3)+11*(P/F,10%,4)+14*(P/F,10%,4)/10% ? =12*+15*+13*+11*+140*3= ? （ 2） 50年的收益評(píng)價(jià)過程：評(píng)估價(jià)值 = ? 12*(P/F,10%,1)+15*(P/F,10%,2)+13*(P/F,10%,3)+11*(P/F,10%,4)+14*(P/A,10%,505+1)*(P/F,10%,4) ? =12*+15*+13*+11*+14*3*=135 評(píng)估方法之間的關(guān)系 每種評(píng)估方法都是從某一角度反映資產(chǎn)的價(jià)值，市場(chǎng)法是通過與市場(chǎng)參照物比較獲得評(píng)估對(duì)象的價(jià)值，收益法是根據(jù)評(píng)估對(duì)象預(yù)期收益折現(xiàn)獲得其評(píng)估價(jià)值，成本法是從資產(chǎn)的再取得途徑評(píng)估價(jià)值。 ?以法律、法規(guī)的規(guī)定時(shí)間為基礎(chǔ)進(jìn)行估測(cè) ?以合同規(guī)定的時(shí)間為基礎(chǔ)估測(cè) ?根據(jù)產(chǎn)品壽命周期進(jìn)行估測(cè) 收益法的基本程序和基本參數(shù) 基本系數(shù)： 折現(xiàn)系數(shù) =1/(1+r)n 年金折現(xiàn)系數(shù) =[1－ 1/(1+r)n] / r 通用公式：評(píng)估值＝ ?Ri/(1+r)i 預(yù)期收益額 折現(xiàn)率 收益年期 情況 1：未來各年收益額不相等 評(píng)估值＝ ?Ri / (1+r)i 各年收益額 現(xiàn)值系數(shù) 評(píng)估值＝ ?Ri (P/F,r,i) 情況 2：未來各年收益額相等且有限期 評(píng)估值＝ A [1－ 1/(1+r)n] / r 年 金 (各年相等的收益額 ) 年金現(xiàn) 值系數(shù) 評(píng)估值＝ A (P/A,r,n) 情況 3： 未來各年收益額相等且無限期 評(píng)估值＝ A/r 年 金 （各年相等的收益額） 本金 化率 情況 4：未來收益額在若干年后持不變 無限期 評(píng)估值＝ ?Ri/(1+r)i+ A/r(1+r)t 前期收益額 (各年不等 ) 后期收益額 (各年相等 無限年期 ) 情況 5：未來收益額在若干年后保持不變 有限期 評(píng)估值＝ ?Ri/(1+r)i+ (A/r)[11/(1+r)nt](1+r)t 前期收益額 (各年不等 ) 后期收益額 (各年相等 有限年期 ) 情況 6和情況 7：等差與等比 ，收益以等差級(jí)數(shù)變化 P=A/r+B/r2 ，收益以等比級(jí)數(shù)變化 P=A/（ rs） 教學(xué)案例 1 ? 有一宗房地產(chǎn)，年純收益為 300元 /平方米，為目前類似房地產(chǎn)的平均水平。 ? ： 無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 +風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 同期國(guó)庫券利率 綜合考慮各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行判斷 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、其他風(fēng)險(xiǎn) （續(xù)） ? 3. 折現(xiàn)率 和 資本化率 在本質(zhì)上是一樣的；兩者的區(qū)別僅僅在于適用的場(chǎng)合不同。 教學(xué)案例 ? 有一座寫字樓，用于出租，那么出租的收益也就是租金，在評(píng)估中用租金作為收益，租金是用什么指標(biāo)的來算？可以用實(shí)際收了多少租金，比如說每天每平米 3元， 3/天 面積 =實(shí)際收益；但也不一定用實(shí)際的每天每平米收 3元，而是根據(jù)同檔次的寫字樓，在所處的地理位置一般情況下寫字樓的租金而定。比如用利潤(rùn)賺了很多錢，利潤(rùn)的一部分要交所得稅，所得稅并不歸所有者所有，而是歸國(guó)家作為稅金流出企業(yè)，那么不包含在收益當(dāng)中。無風(fēng)險(xiǎn)收益率可以用國(guó)債利率來代替，因?yàn)閲?guó)債雖然不能說沒有一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，但國(guó)債的風(fēng)險(xiǎn)很低，可以拿同期國(guó)債利率來近似的代替風(fēng)險(xiǎn)利率；二是風(fēng)險(xiǎn)收益率。由 1000元的年收益， 10%的年利率可以算出資產(chǎn)價(jià)值相當(dāng)于 10000元。 ? 收益法的思路實(shí)際上是一種 以本求利的逆向思維 ，因?yàn)榫捅纠P(guān)系來說，即已知利率，用本金 利率 =利息，從而求利息。只要參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或相似。 其計(jì)算公式為： ? 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 =參照物成交價(jià)格 （ 1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)） ? 或 , 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 =參照物成交價(jià)格 價(jià)格指數(shù) 直接比較法 5成新率價(jià)格調(diào)整法 ? 成新率價(jià)格調(diào)整法是參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。資產(chǎn)評(píng)估值 =10 90247。根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種情況： ? (1)生產(chǎn)能力比例法：資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系： 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 =參照物成交價(jià)格 (評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力 247。可上市流通的股票和債券可按其在評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)作為評(píng)估值。而對(duì)照物的市場(chǎng)價(jià)格是 10萬元。 ? (四 )交易條件 ? 交易條件主要包括交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間等。 市場(chǎng)法的基本程序 ① 選擇參照物（ 通常參照物要選擇 三 個(gè)以上） ② 在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素 ③ 指標(biāo)對(duì)比、量化差異 ④ 在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異 ⑤ 綜合分析確定評(píng)估結(jié)果 考慮的可比因素 ? (一 )資產(chǎn)的功能 ? 資產(chǎn) 有效功能 越好，價(jià)值越高。 ? 要求：根據(jù)上述資料，采用成本法對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法 ? 成本法 ? 市場(chǎng)法 ? 收益法 市場(chǎng)法 ?市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格 ， 經(jīng)過直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱 。假設(shè)已知其更新重置成本為 1000000元，這類設(shè)備的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù) X=。假定原電視機(jī)銷售價(jià)格為2022元 /臺(tái)，經(jīng)測(cè)算每年完成 10萬臺(tái)的銷售量，售價(jià)需降至 1900元 /臺(tái)，即每臺(tái)損失毛利 100元。 計(jì)算方法 ? ? 經(jīng)濟(jì)性貶值 ＝資產(chǎn)年收益損失額 （ 1所得稅率 ） （P/A,r,n） ? ① 經(jīng)濟(jì)性貶值率 =[1— （ 實(shí)際使用生產(chǎn)能力 /額定生產(chǎn)能力） X] 100% ② 經(jīng)濟(jì)性貶值 =重置成本 經(jīng)濟(jì)性貶值率 教學(xué)案例 1 ? 例題：某電視機(jī)生產(chǎn)廠家 ， 其電視機(jī)生產(chǎn)線年生產(chǎn)能力為10萬臺(tái) ， 由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇 ， 該廠電視機(jī)產(chǎn)品銷售量銳減， 企業(yè)不得不將電視機(jī)生產(chǎn)量減至年產(chǎn) 7萬臺(tái) (銷售價(jià)格及其他條件未變 )。假定被評(píng)估控制裝置與參照物在運(yùn)營(yíng)成本的其他項(xiàng)目支出方面大致相同，操作人員平均年工資福利費(fèi)約為 6000元，被評(píng)估控制裝置尚可使用 3年，所得稅率為 33%，適用的折現(xiàn)率為 l0%。 ? 先付年金 : 收付款項(xiàng)發(fā)生在每個(gè) 期初 。 現(xiàn)值 ?終值 Time 現(xiàn)值： P: present value 終值： F: future value 兩種情況： （ 1）已知現(xiàn)值，求終值： 復(fù)（單）利計(jì)算 （ 2）已知終值，求現(xiàn)值： 折現(xiàn) （ discounting） ?折現(xiàn)與貼現(xiàn)的算法幾乎是一樣的，但這兩個(gè)詞用在不同的領(lǐng)域 。 補(bǔ)充知識(shí)： 總成本與經(jīng)營(yíng)成本 總成本費(fèi)用＝ 經(jīng)營(yíng)成本 ＋折舊＋攤銷＋利息 經(jīng)營(yíng)成本 =總成本費(fèi)用 (折舊＋攤銷＋利息 ) 或者 經(jīng)營(yíng)成本 =原材料 +動(dòng)力費(fèi) +工資和福利 +維修費(fèi) +其他費(fèi)用 補(bǔ)充知識(shí)：總成本估算 計(jì)算方法與步驟（續(xù)） ? （ 3）估算被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命 ? （ 4）以適當(dāng)?shù)?折現(xiàn)率 將被評(píng)估資產(chǎn)在 剩余壽命內(nèi) 每年的超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估資產(chǎn)功能性損耗（貶值）。 計(jì)算方法與步驟 ? （ 1）對(duì)比被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的 年運(yùn)營(yíng)成本 的差異。 該設(shè)備的實(shí)體性貶值為： 參考答案： 資產(chǎn)利用率 =5 360 5/5 360 8=% 實(shí)際已使用年限 =5 %=（ 年 ） 總使用年限 =+5=（ 年 ） 資產(chǎn)的實(shí)體性貶值 =（ 500000— 2022） 各種貶值及其估算方法 ? 實(shí)體性貶值及其估算方法 ? 功能性貶值及其估算方法 ? 經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算方法 功能性貶值 ? 資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后 而造成的資產(chǎn)價(jià)值損耗。該類通用設(shè)備的重置成本為： 參考答案 :該類通用設(shè)備的重置成本 =1200 80/50 =1920（萬元） 成本法 :常見的評(píng)估方法 重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能價(jià)值法 統(tǒng)計(jì)分析法 功能成本