【正文】 。預(yù)計(jì)使用 30年，凈殘值 30萬元，采用直線法計(jì)提折舊。 每月收租金時(shí) 借：銀行存款 10 貸：投資收益 10 每月計(jì)提折舊時(shí) 借：投資收益（ 63030） /360 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 2022/2/4 110 采用公允價(jià)值模式舉例 公允價(jià)值模式 — 不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。 例 6 戊公司 ，重組當(dāng)日戊公司的應(yīng)收賬款 3000萬元，雙方協(xié)議由乙公司以一幢樓房抵償債務(wù)。假定房產(chǎn)的公允價(jià)值也是3000萬元，手續(xù)當(dāng)日辦理完畢，無其他稅費(fèi)。 戊公司將樓房用于出租 ，于 議，租期 10年，年租金 120萬元，每年年末結(jié)清，參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易市場(chǎng)行情，該樓房 允價(jià)值 3200萬元， 3120萬元。 2022/2/4 111 取得時(shí)： 借：投資性房地產(chǎn) 3000 貸：應(yīng)收賬款 3000 06年末： 借：銀行存款 30（ 120/12*3） 貸：投資收益 30 由于公允價(jià)值大于賬面價(jià)值 200，確認(rèn)收益 借：投資性房地產(chǎn) 200 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 200 07年末： 由于公允價(jià)值 3120小于賬面價(jià)值 3200，確認(rèn)損失。 借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 80 貸：投資性房地產(chǎn) 80 2022/2/4 112 后續(xù)支出： 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足本準(zhǔn)則第六條規(guī)定的確認(rèn)條件的， 應(yīng)當(dāng)資本化，計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本 （如對(duì)出租用房的改良），比照固定資產(chǎn)的改良處理（將賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入在建工程）； 不滿足本準(zhǔn)則第六條規(guī)定的確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)費(fèi)用化，在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益 （如對(duì)出租用房的日常修理），比照固定資產(chǎn)的修理處理。 2022/2/4 113 轉(zhuǎn)換 有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn) 用途發(fā)生改變， 滿足下列條件 之一 的，應(yīng)當(dāng) 將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) ： （一）投資性房地產(chǎn) 開始自用 。 （二）作為存貨的房地產(chǎn)， 改為出租。 （三）自用土地使用權(quán) 停止自用 ，用于賺取租金或資本增值。 （四）自用建筑物停止自用， 改為出租。 2022/2/4 114 轉(zhuǎn)換時(shí)應(yīng)注意： 在成本模式下， 應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值（即相互轉(zhuǎn)換時(shí)不能改變賬面價(jià)值）。分錄： ⑴ 由 “ 自用 ” 改為 “ 投資性房地產(chǎn) ” 時(shí) 借：投資性房地產(chǎn)（賬面價(jià)） 累計(jì)折舊 貸：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)、存貨 ) ⑵ 由 “ 投資性房地產(chǎn) ” 改為 “ 自用 ” 時(shí) 借：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)、存貨 )（賬面價(jià)） 貸：投資性房地產(chǎn) 2022/2/4 115 采用公允價(jià)值模式的 （ 1） 投資性房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn) 時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的 公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值 ，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的 差額計(jì)入當(dāng)期損益。 借：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)等 )（公允價(jià)） 公允價(jià)值變動(dòng)損益 （公允價(jià)小于賬面價(jià)） 貸：投資性房地產(chǎn)（賬面價(jià)） 公允價(jià)值變動(dòng)損益 （公允價(jià)大于賬面價(jià)） 2022/2/4 116 （ 2） 自用 房地產(chǎn)或存貨 轉(zhuǎn)換為 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的 投資性房地產(chǎn)時(shí) ，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換 當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià) ，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的 公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，差額計(jì)入當(dāng)期損益； 轉(zhuǎn)換當(dāng)日投資性房地產(chǎn)的 公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，差額計(jì)入所有者權(quán)益。 分錄： 借：投資性房地產(chǎn)（公允價(jià)） 累計(jì)折舊（及減值準(zhǔn)備） 公允價(jià)值變動(dòng)損益 （公允價(jià)小于賬面價(jià)的差） 貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)等 )(賬面價(jià)） 資本公積（公允價(jià)大于賬面價(jià)的差） 企業(yè)在處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期的投資收益。 2022/2/4 117 投資性房地產(chǎn)的處置： 當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。 企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng) 將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。 2022/2/4 118 處置舉例： 甲公司 500萬元的價(jià)格對(duì)外轉(zhuǎn)讓一項(xiàng)房產(chǎn)。該房產(chǎn)是甲公司 400萬元的價(jià)格購入的，用于對(duì)外出租。采用成本模式計(jì)量，購入時(shí)預(yù)計(jì)使用 20年，采用直線法提折舊，無殘值，營業(yè)稅率 5%。 該房產(chǎn)已提折舊 =400/20*2=40 出售時(shí)的賬面價(jià)值 =40040=360 處置損益 =500360500*5%=115 借：銀行存款 500 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 40 貸：投資性房地產(chǎn) 400 應(yīng)交稅費(fèi) — 應(yīng)交營業(yè)稅 25 投資收益 115 2022/2/4 119 披露 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在附注中披露與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的下列信息： （一）投資性房地產(chǎn)的 種類、金額和計(jì)量模式。 （二）采用 成本模式 的，投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷，以及減值準(zhǔn)備的計(jì)提情況。 （三）采用 公允價(jià)值模式 的，公允價(jià)值的確定依據(jù)和方法，以及公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)損益的影響。 （四）房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)換 情況、理由，以及對(duì)損益或所有者權(quán)益的影響。 （五）當(dāng)期 處置 的投資性房地產(chǎn)及其對(duì)損益的影響。 ♂ 2022/2/4 120 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 4號(hào) —— 固定資產(chǎn) 2022/2/4 121 一、固定資產(chǎn)的確認(rèn)，刪除了 “ 單位價(jià)值較高 ” 的規(guī)定 固定資產(chǎn)，是指同時(shí)具有下列兩個(gè)特征的有形資產(chǎn)： (一 )為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的； (二 )使用壽命超過一個(gè)會(huì)計(jì)年度。 固定資產(chǎn)的各組成部分具有不同使用壽命或者以不同方式為企業(yè)提供經(jīng)濟(jì)利益，適用不同折舊率或折舊方法的，應(yīng)當(dāng)分別將各組成部分確認(rèn)為單項(xiàng)固定資產(chǎn)。 企業(yè)（建造承包商）為保證施工和管理的正常進(jìn)行而購建的各種臨時(shí)設(shè)施。 新舊準(zhǔn)則的主要變化 2022/2/4 122 二、重新定義 “ 預(yù)計(jì)凈殘值 ” ，引入未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)概念 原準(zhǔn)則中預(yù)計(jì)凈殘值是終值，新準(zhǔn)則中預(yù)計(jì)凈殘值是現(xiàn)值。 三、規(guī)定了棄置費(fèi)的會(huì)計(jì)處理 規(guī)定：固定資產(chǎn)預(yù)計(jì)的棄置費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入固定資產(chǎn)的成本，計(jì)提折舊，其金額為折現(xiàn)值。（有些特殊行業(yè)，如核電站在報(bào)廢時(shí)要發(fā)生大量的棄置費(fèi)用 ) 2022/2/4 123 ? 預(yù)計(jì)的處置費(fèi)用折現(xiàn)值應(yīng)計(jì)入固定資產(chǎn)入帳價(jià)值 ? 借：固定資產(chǎn) —— 預(yù)計(jì)處置費(fèi)用 ? 貸：預(yù)計(jì)負(fù)債 —— 預(yù)計(jì)固定資產(chǎn)棄置支出（預(yù)計(jì)的處置費(fèi)用折現(xiàn)值） ? 發(fā)生清理費(fèi)用 ? 借：預(yù)計(jì)負(fù)債 —— 預(yù)計(jì)固定資產(chǎn)棄置支出（預(yù)計(jì)的處置費(fèi)用折現(xiàn)值） ? 固定資產(chǎn)清理（差額） ? 貸：銀行存款 ? 應(yīng)交稅費(fèi) —— 應(yīng)交營業(yè)稅 ? 在該項(xiàng)固定資產(chǎn)的使用壽命內(nèi)，按棄置費(fèi)用計(jì)算確定各期應(yīng)負(fù)擔(dān)的利息費(fèi)用，借記 “ 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ”科目，貸記 “ 預(yù)計(jì)負(fù)債 ” 科目。 2022/2/4 124 四、取消了后續(xù)支出的確認(rèn)原則 。后續(xù)支出與初始支出的確認(rèn)原則一樣，只要同時(shí)符合資本化的條件，就應(yīng)予資本化，反之，予以費(fèi)用化。條件是： （一）與該固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（二）該固定資產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。 五、計(jì)提的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備不得轉(zhuǎn)回 固定資產(chǎn)的減值，應(yīng)當(dāng)按照 《 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 8號(hào) —— 資產(chǎn)減值 》 處理。 2022/2/4 125 固定資產(chǎn)準(zhǔn)則重點(diǎn)難點(diǎn)解析 初始計(jì)量 固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照 成本 進(jìn)行初始計(jì)量。 外購固定資產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)、使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項(xiàng)資產(chǎn)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、安裝費(fèi)和專業(yè)人員服務(wù)費(fèi)等。 以一筆款項(xiàng)購入多項(xiàng)沒有單獨(dú)標(biāo)價(jià)的固定資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照各項(xiàng)固定資產(chǎn)公允價(jià)值比例對(duì)總成本進(jìn)行分配，分別確定各項(xiàng)固定資產(chǎn)的成本。 2022/2/4 126 購買固定資產(chǎn)的價(jià)款超過正常信用條件延期支付， 實(shí)質(zhì)上具有融資性質(zhì)的，固定資產(chǎn)的成本以購買價(jià)款的現(xiàn)值為基礎(chǔ)確定。 實(shí)際支付的價(jià)款與購買價(jià)款的現(xiàn)值之間的差額，除按照 《 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 17號(hào) —— 借款費(fèi)用 》 應(yīng)予資本化的以外，應(yīng)當(dāng)在信用期間內(nèi)計(jì)入當(dāng)期損益。 2022/2/4 127 舉例：分期付款購買固定資產(chǎn) 資料 1：假定 A公司 20 7年 1月 1日從 C公司購入 N型機(jī)器作為固定資產(chǎn)使用，該機(jī)器已收到。 購貨合同約定， N型機(jī)器的總價(jià)款為 1 000萬元，分 3年支付， 20 7年 12月 31日支付 500萬元， 20 8年 12月 31日支付 300萬元， 20 9年 12月 31日支付200萬元。 2022/2/4 128 資料 2：假定 A公司 3年期銀行借款年利率為 6%。 分析： 第一步，計(jì)算總價(jià)款的現(xiàn)值 500/（ 1+6%） +300/（ 1+6%） 2 +200/（ 1+6%） 3=++ =（萬元） 2022/2/4 129 第二步，確定總價(jià)款與現(xiàn)值的差額 1 000 =（萬元） 第三步，編制會(huì)計(jì)分錄 借：固定資產(chǎn) /在建工程 未確認(rèn)融資費(fèi)用 貸：長期應(yīng)付款 1 000 2022/2/4 130 自行建造 固定資產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。 應(yīng)計(jì)入固定資產(chǎn)成本的 借款費(fèi)用， 按照 《 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 17 號(hào) —— 借款費(fèi)用 》 處理。 投資者投入 固定資產(chǎn)的成本，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值確定，但合同或協(xié)議約定價(jià)值不公允的除外。 非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組、企業(yè)合并和融資租賃取得的 固定資產(chǎn)的成本，應(yīng)當(dāng)分別按照 相關(guān)準(zhǔn)則的規(guī)定處理。 *備品備件和維修設(shè)備通常確認(rèn)為存貨 ，但符合固定資產(chǎn)定義和確認(rèn)條件的，比如民用航空運(yùn)輸企業(yè)的高價(jià)周轉(zhuǎn)件等，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為固定資產(chǎn)。 2022/2/4 131 后續(xù)計(jì)量（折舊） 企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所有固定資產(chǎn)計(jì)提折舊。但是，已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)和單獨(dú)計(jì)價(jià)入賬的土地除外。 應(yīng)計(jì)折舊額， 是指應(yīng)當(dāng)計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)的原價(jià)扣除其預(yù)計(jì)凈殘值后的金額。已計(jì)提減值準(zhǔn)備的固定資產(chǎn)，還應(yīng)當(dāng)扣除已計(jì)提的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備累計(jì)金額。 2022/2/4 132 預(yù)計(jì)凈殘值 ，是指假定固定資產(chǎn)預(yù)計(jì)使用壽命已滿并處于使用壽命終了時(shí)的預(yù)期狀態(tài)，目前從該項(xiàng)資產(chǎn)處置中獲得的扣除預(yù)計(jì)處置費(fèi)用后的金額。 固定資產(chǎn)的使用壽命、預(yù)計(jì)凈殘值、折舊方法 一經(jīng)確定，不得隨意變更 。 2022/2/4 133 ? 固定資產(chǎn)裝修費(fèi)用 ，應(yīng)當(dāng)在 兩次裝修期間與固定資產(chǎn)剩余使用壽命兩者中 較短的期間內(nèi)計(jì)提折舊。 ? 融資租賃方式租入的固定資產(chǎn)發(fā)生的裝修費(fèi)用， 應(yīng)當(dāng)在 兩次裝修期間、剩余租賃期與固定資產(chǎn)剩余使用壽命 三者中較短的期間內(nèi)計(jì)提折舊。 2022/2/4 134 復(fù)核 企業(yè)至少應(yīng)當(dāng)于每年年度終了，對(duì)固定資產(chǎn)的使用壽命、預(yù)計(jì)凈殘值和折舊方法進(jìn)行復(fù)核。 使用壽命預(yù)計(jì)數(shù)與原先估計(jì)數(shù)有差異的，應(yīng)當(dāng)調(diào)整固定資產(chǎn)使用壽命。 預(yù)計(jì)凈殘值預(yù)計(jì)數(shù)與原先估計(jì)數(shù)有差異的，應(yīng)當(dāng)調(diào)整預(yù)計(jì)凈殘值。 與固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益預(yù)期實(shí)現(xiàn)方式有重大改變的，應(yīng)當(dāng)改變固定資產(chǎn)折舊方法。 固定資產(chǎn)使用壽命、預(yù)計(jì)凈殘值和折舊方法的改變應(yīng)當(dāng)作為 會(huì)計(jì)估計(jì)變更。 2022/2/4 135 固定資產(chǎn)的處置 滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)予以終止確認(rèn)： （一）該固定資產(chǎn)處于處置狀態(tài)。（二）該固定資產(chǎn)預(yù)期通過使用或處置不能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益。 持有待售的固定資產(chǎn)，應(yīng)對(duì)預(yù)計(jì)凈殘值進(jìn)行調(diào)整。 持有待售固定資產(chǎn)價(jià)值的確定條件 :（ 1）當(dāng)前可售 （ 2）極可能出售 計(jì)量原則 : （ 1）預(yù)計(jì)凈殘值 =公允價(jià)值 處置費(fèi)用 ≤ 原賬面價(jià)值 （ 2）原賬面價(jià)值＞預(yù)計(jì)凈殘值，應(yīng)作為資產(chǎn)減值損失計(jì)入當(dāng)期損益。 （ 3）從劃歸為持有待售之日起停止計(jì)提折舊和減值測(cè)試。 2022/2/4 136 企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢固定資產(chǎn)或發(fā)生固定資產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。 固定資