【正文】 網(wǎng)絡(luò)，從而大力扶持各鎮(zhèn)的民營科技企業(yè)發(fā)展，推進巨野城區(qū)化建設(shè)。 適當引入一批品牌餐飲業(yè)、賓館業(yè)、娛樂休閑業(yè)的商務服務產(chǎn)業(yè)，使巨野商務服務業(yè)再上一個新臺階。 遠 景 肆、規(guī)劃定位 81 商業(yè)布局 業(yè)態(tài)布局與示意 82 總體布局 根據(jù)項目產(chǎn)品規(guī)劃分級，將業(yè)態(tài)布局劃分為三大區(qū)域： 名店系列 營業(yè)面積較大，且有連鎖性質(zhì) 每個品牌所需要的面積由行業(yè)決定。 名品小商品系列 主要由自營性較強的 私營業(yè)主開設(shè)的精品店。 百貨小商品系列 主要由個體私營業(yè)主開設(shè)的 規(guī)范化的店面或鋪面，營業(yè)面積較小。 麟州商城 83 總體布局 回 遷 戶 回 遷 戶 84 品牌美食城 業(yè)態(tài)規(guī)劃 引入中外一、二線品牌的休閑類中西連鎖品牌快餐、臺灣風味小吃、甜品屋以及地方特色中餐廳、當?shù)靥厣宛^，以聚集人氣。 85 品牌服飾店 引入國內(nèi)一、二線品牌休閑服裝、 皮具箱包、化妝品品牌連鎖店、手機連鎖品牌店等， 以精品化的櫥窗設(shè)計吸引縣內(nèi)青年人群。 業(yè)態(tài)規(guī)劃 86 精品時尚屋 以時尚人群為主力消費群的特色精品屋， 包括：精品手表、精品禮品店、時尚箱包、精品西餅屋等。 87 以成年婦女、孕婦消費群為主題的專賣店： 如中老年服飾專賣店、女性美容美體屋、孕婦用品屋、內(nèi)衣用品、成人保健品專賣店等。 精品女士屋 88 精品家飾屋 由當?shù)丶绎?、家具、家裝用品工作坊發(fā)展形成的精品家飾店； 如床上用品屋、窗簾家飾店、燈飾用品店、家用電器屋、餐具用品等。 89 精品少兒屋 以少年、兒童用品為主題的主題專賣店： 如少兒閱覽屋、教材專賣店、學習用品店、兒童玩具店、嬰兒用品店等。 90 精品運動屋 以運動題材為主題的系列運動精品店； 如旅游用品店、運動鞋專賣店、運動器材店等。 91 時尚休閑樓 引入當?shù)仄放苹拿廊菝腊l(fā)店、足浴休閑店、網(wǎng)吧、婚紗攝影城、茶樓等，連動品牌餐飲、品牌服飾形成本項目特色化的品牌街區(qū)。 92 百貨五金店 以生活日常易耗品主的五金用品專賣店： 如鎖具系列、衛(wèi)浴五金、裝飾門系列、家用簡易工具類、數(shù)碼用品店等。 93 煙草專賣店、藥品專賣店、銀行電信服務服務店、手機家電維修中心、銀行電信服務中心等。 其它百貨專賣店、服務中心 伍、營銷策略 94 競爭個案營銷現(xiàn)況 營銷主題 價格定位 推盤策略 推廣方式 當前工作要點 95 競爭個案營銷現(xiàn)況 【 競爭案例推廣訴求分析 】 項 目 主力推廣語 其他推廣點 產(chǎn)品亮點 推廣部分 光麟 〃 新天地 －－商業(yè)部分 鑄就鉆石碼頭 典藏財富金脈 引領(lǐng)商業(yè)未來 ? 比地段：盡享繁華帶來的百世流金； ? 比實力：財富只青睞有眼光和立即行動的人； ? 比價值：一鋪養(yǎng)三代，即買即賺； ? 比前景：政府重點工程，魯西新興商業(yè)典范，引領(lǐng)商業(yè)未來，塑造巨野未來城市名片。 ? 全新模式，當紅不讓，接軌都市，改變消費格局。 ? 200米廣場鉑金店； ? 480米沿街時尚旺鋪； ? 9000m2大型購物中心； ? 12021m2露天廣場。 新華苑 －－步行街部分 騰龍房地產(chǎn) 情系千萬家 ? 經(jīng)商寶地 ? 打造百年基業(yè)，成就一個財富擴張與資產(chǎn)升級的財智平臺 / 競爭個案推廣突出點： “ 政府支持 ” 、 “ 人民路繁華地段 ” 。 競爭個案營銷忽略點：地段增值力，物業(yè)增值力。 96 DM表現(xiàn) 【 新華商城 】 97 【 新華商城 】 現(xiàn)場表現(xiàn) 橫幅、條幅，但沒做圍墻。 售樓處沙盤。 房型圖模型。 售樓處。 做了戶外看板， 但沒做圍墻。 98 DM表現(xiàn) 〖 光麟 新天地 〗 99 現(xiàn)場營銷 〖 光麟 新天地 〗 項目現(xiàn)況情況 沿人民路一側(cè)的戶外看板，但沒做圍墻。 100 【 本案營銷訴求解析 】 〖 地段增值價值 〗 〖 成本投資價值 〗 低總價，小投入、低風險 人流、車流、物流、 現(xiàn)金流的匯集地。 〖 品牌收益價值 〗 通過品牌化經(jīng)營模式，為消費群提供體驗式購物環(huán)境， 保證常期高效吸引目標消費群， 更能保證商鋪投資回報價值。 〖 消費力價值 〗 即時可得的 必備的 價值體系 差別與競爭個案的 價值體系 人有我亦有 人無我卻有 101 營銷主題 30萬 起 ,搶占永豐塔對面 中心 旺鋪！ 主推營銷語 〖 成本投資價值 〗 〖 地段增值價值 〗 利用永豐塔人盡皆知的具體方位，明確項目市中心地段價值。 以小面積、低總價吸引眼球，預示為高回報帶來機遇。 〖 收益價值 〗 所謂的 “ 旺 ” ：是城市發(fā)展價值、政府支持力價值、消費力價值、品牌價值的綜合表現(xiàn)，需通過現(xiàn)場直面營銷才能詳盡闡明。 其他推廣語： 30萬輕松成為 市中心旺鋪房東！ 讓您財富爆發(fā)的市中心旺鋪！ 102 〖 地段增值價值 〗 城市區(qū)位示意圖 城區(qū)發(fā)祥中心： 永豐塔、永豐湖 城市商圈中心： 一級商業(yè)街：人民路商業(yè)街； 二級商業(yè)街：青年路商業(yè)街： 成熟的小商品城：麟州商城。 傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)集市： 金太陽商貿(mào)城 市中心“情景 緩步 體驗 回轉(zhuǎn)” 商業(yè)中心 傳統(tǒng)器配類、建材類專業(yè)市場 規(guī)劃中的 居住聚集區(qū) 交通主干道 市民居住 聚集區(qū) 一級商業(yè)街、交通主干道 市民居住聚集區(qū) 二級商業(yè)街、交通主干道 城市金貿(mào)中心： 人大政協(xié)、財政局、工會、法院等。 103 巨野公路交通示意圖 是交通匯集地，更是財流匯集地。 ? 巨野縣位于濟菏高速、日東高速的交界處，地理交通位置顯赫，發(fā)展趨勢明顯。 ? 由濟菏高速，貫通山東省內(nèi)菏澤市與省會濟南及其它沿海主要城市青島、煙臺、威海等地區(qū)； ? 由日東高速，連通省外各主要周邊省市，更是長江三角洲地區(qū)進入山東省的路上交通必徑之路，發(fā)展?jié)摿o限。 〖 城市發(fā)展附加值 〗 104 游離消費群： 10萬左右人次 /年商務、旅游客群 消費客群示意圖 巨野 16個鎮(zhèn) 的常住人口 巨野城區(qū)內(nèi) 永豐塔、蚩尤墓、 秦王洞景區(qū)游客 巨野經(jīng)濟技術(shù) 開發(fā)區(qū) 其他縣鎮(zhèn)麒麟臺、 荊樹堂、齊魯會盟臺 景點游客 巨野 城區(qū) 核心消費群： 2225萬城區(qū)和開發(fā)區(qū)居民 主力消費群： 90萬縣內(nèi) 15個鎮(zhèn)居民 〖 消費力價值 〗 105 〒 推理一：市場比較定價法 〓 市場比較法 －－該方法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價格為導向，求取估價對象（即項目）的價值。這種方法是利用已被市場驗證的類似房地產(chǎn)成交價格來求取項目價格的方法，它是一種最直接、最具說服力的定價方法，其結(jié)果是最容易被人們理解。 市場比較定價法 關(guān)鍵 是：找到適用的 可比房地產(chǎn)項目 及其 可比成交價格 。 項目名稱 商鋪屬性 商鋪屬性比較 新華商城 ?項目沿新華路、人民路； ?在售商鋪屬住宅底鋪 內(nèi)街形式的商城 。 內(nèi)街底鋪 可比性強 光麟新天地 ?項目沿新華路、人民路； ?主力在售商鋪屬住宅底鋪 沿街商鋪 。 可比性弱 本 案 ?商業(yè)街兩端于人民路、青年路； ?主力商鋪屬住宅 內(nèi)街底鋪 。 市場在售商業(yè)項目可比性分析 價格定位 （僅商業(yè)部分） 106 【 沿街商鋪－－光麟 〃 新天地 】 商鋪價格及成交情況參考數(shù)據(jù) 新 華 路 人 民 路 廣場及 兩大商廈 Ⅱ段 Ⅰ 段 Ⅱ 段 商鋪 分段 分段商鋪屬性 價格及成交情況 成交價格 可比情況 Ⅰ 段 ? 沿新華路三層商鋪、局部四層； ? 單套面積： 90m2/套 ? 07年底開盤 ? 市場報價：平均 3380元 /m2 ? 成交價格：平均 3300元 /m2 ? 成交情況：售罄，且多數(shù) 2套、 2套以上成交為主。 無可比性 Ⅱ 段 ? 近人民路，內(nèi)街式底鋪 ? 單磁面積： 90m2/套 ? 07年底開盤 ? 市場報價：平均 4000元 /m2 ? 成交價格：平均 4000元 /m2 ? 成交情況：僅剩一套。 可比性不強，僅對本案的近人民路部分可比。 Ⅲ 段 ? 07年底開盤 ? 市場報價：平均 2900元 /m2 ? 成交價格：平均 2900元 /m2 ? 成交情況：僅剩一套。 門面開設(shè)方向 項目沒有可比性，項目雖有不錯的成交情況，但成交價格沒有可比性。 價格定位 （僅商業(yè)部分） 107 【 住宅內(nèi)街底鋪－－新華商城 】 商鋪價格及成交情況參考數(shù)據(jù) 人 民 路 商鋪 分段 分段商鋪屬性 價格及成交情況 成交價格 可比情況 Ⅰ 段 ? 近人民路、沿新華路； ? 住宅內(nèi)街式底鋪，雙面開門； ? 單套面積： 170200m2/套。 ? 07年 8月份開盤 ? 主力報價： 31003300元 /m2 ? 成交情況：主力成交在中間段區(qū)域，高端售價（即近人民路）無成交。 低迷的成交量，使得該項目無法與本案進行比較。 Ⅱ 段 ? 住宅內(nèi)街式底鋪，雙面開門； ? 單套面積： 170200m2/套。 ? 07年 8月份開盤 ? 平均報價： 2850元 /m2 ? 成交情況：主力成交在中間段區(qū)域，高端售價（即近人民路）無成交。 Ⅲ 段 由于 Ⅰ 段、 Ⅱ 段銷售情況欠佳，故該段未上市，市場報價估計為 2800元 /m2。 新 華 路 門面開設(shè)方向 Ⅲ 段 Ⅰ 段 Ⅱ 段 Ⅲ 段 鋪面成交區(qū)域 小區(qū)內(nèi)街 小 區(qū) 內(nèi) 街 小 區(qū) 內(nèi) 街 項目具有可比性， 但低迷的成交情況，使得成交價格沒有可比性。 價格定位 （僅商業(yè)部分） 108 〒 推理二：收益還原法 〓 收益還原法 －－該方法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預期未來收益為導向，求取估價對象（即項目）的價值。這種方法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，故特別適用于收取租金的商業(yè)物業(yè)。 收益定價法 關(guān)鍵 是：找到適用的 預計的平均年租金 及其 回報年利率 。 收益還原法理論公式： 房產(chǎn)估價＝預計平均年租金 回報年期 或 預計平均年租金 房產(chǎn)估價＝ 回報年利率 回報年利率－－按一般市場上產(chǎn)權(quán)式商鋪年平均回報率計，為 8%（含所得稅）。 價格定位 （僅商業(yè)部分） 109 【 各路段沿街商鋪的單位價值 】 路 段 人民路 永豐路 前進路 新華路 青年路 古城路 招商街 全市平均 目前單位租金（元 /m2 天） 以簡單數(shù)學平均值計算 目前單位租金（元 /m2 年，365天計） 市場平均 商鋪回報率 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 鋪位價值 （元 /m2） 對本案 初步分類說明 端頭鋪位影響 參考價值不大 端頭鋪位影響 有部分參考價值 平均參考價值 注：本表格按單位租金價格由高至低排列。 價格定位 （僅商業(yè)部分） 110 【 各路段權(quán)重比值定價 】 根據(jù)上以初步分類，我們對以上路段進行分類說明，以確定各路段商鋪價值對本項目定價的影響（即權(quán)重說明）： 路 段 人民路 青年路 永豐 路 前進 路 新華 路 古城路 招商街 全市 平均 鋪位價值 （元 /m2） 3604 3011 2920 道路屬性 屬城市東西走向 的交通主干道 屬城市南北走向交通主干道 屬城市特色商業(yè)街 / 對本案 的影響 僅對項目端口鋪位產(chǎn)品影響，對項目內(nèi)街不產(chǎn)生影響。 由于本案不屬于交通主干道，對項目產(chǎn)生的參考價值不大。 位于集市邊，對項目產(chǎn)生部分參考價值。 從全市范圍考量 權(quán)重 （ 100%） 考慮到主入口在人民路，取10% 5% 0% 25% 25% 35% 僅重部分 價值量 0 權(quán)重定價 /m2 價格定位 （僅商業(yè)部分） 111 〒 項目價格定位 〓 根據(jù)以上價格定位，本項目平均價格為： /m2 根據(jù)項目實際情況并結(jié)合市場預計，力求實現(xiàn)保底均價為： 2800元 /m2 價格定位 （僅商業(yè)部分） 112 銷售策略 針對項目產(chǎn)品較為單一，商業(yè)街延伸面較深，并考慮到項目自身各方面優(yōu)勢，如城市交通要道“永豐路貫通項目南北”、“項目緊鄰成熟商業(yè)項目－－麟州商城”、“入口為城市傳統(tǒng)商圈中心－－人民路”等因素，建議銷售策略總體思路為：