【正文】 網(wǎng)絡(luò)，從而大力扶持各鎮(zhèn)的民營(yíng)科技企業(yè)發(fā)展，推進(jìn)巨野城區(qū)化建設(shè)。 適當(dāng)引入一批品牌餐飲業(yè)、賓館業(yè)、娛樂(lè)休閑業(yè)的商務(wù)服務(wù)產(chǎn)業(yè)，使巨野商務(wù)服務(wù)業(yè)再上一個(gè)新臺(tái)階。 遠(yuǎn) 景 肆、規(guī)劃定位 81 商業(yè)布局 業(yè)態(tài)布局與示意 82 總體布局 根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃分級(jí)，將業(yè)態(tài)布局劃分為三大區(qū)域： 名店系列 營(yíng)業(yè)面積較大，且有連鎖性質(zhì) 每個(gè)品牌所需要的面積由行業(yè)決定。 名品小商品系列 主要由自營(yíng)性較強(qiáng)的 私營(yíng)業(yè)主開(kāi)設(shè)的精品店。 百貨小商品系列 主要由個(gè)體私營(yíng)業(yè)主開(kāi)設(shè)的 規(guī)范化的店面或鋪面，營(yíng)業(yè)面積較小。 麟州商城 83 總體布局 回 遷 戶 回 遷 戶 84 品牌美食城 業(yè)態(tài)規(guī)劃 引入中外一、二線品牌的休閑類中西連鎖品牌快餐、臺(tái)灣風(fēng)味小吃、甜品屋以及地方特色中餐廳、當(dāng)?shù)靥厣宛^，以聚集人氣。 85 品牌服飾店 引入國(guó)內(nèi)一、二線品牌休閑服裝、 皮具箱包、化妝品品牌連鎖店、手機(jī)連鎖品牌店等， 以精品化的櫥窗設(shè)計(jì)吸引縣內(nèi)青年人群。 業(yè)態(tài)規(guī)劃 86 精品時(shí)尚屋 以時(shí)尚人群為主力消費(fèi)群的特色精品屋， 包括：精品手表、精品禮品店、時(shí)尚箱包、精品西餅屋等。 87 以成年婦女、孕婦消費(fèi)群為主題的專賣店： 如中老年服飾專賣店、女性美容美體屋、孕婦用品屋、內(nèi)衣用品、成人保健品專賣店等。 精品女士屋 88 精品家飾屋 由當(dāng)?shù)丶绎棥⒓揖?、家裝用品工作坊發(fā)展形成的精品家飾店； 如床上用品屋、窗簾家飾店、燈飾用品店、家用電器屋、餐具用品等。 89 精品少兒屋 以少年、兒童用品為主題的主題專賣店： 如少兒閱覽屋、教材專賣店、學(xué)習(xí)用品店、兒童玩具店、嬰兒用品店等。 90 精品運(yùn)動(dòng)屋 以運(yùn)動(dòng)題材為主題的系列運(yùn)動(dòng)精品店； 如旅游用品店、運(yùn)動(dòng)鞋專賣店、運(yùn)動(dòng)器材店等。 91 時(shí)尚休閑樓 引入當(dāng)?shù)仄放苹拿廊菝腊l(fā)店、足浴休閑店、網(wǎng)吧、婚紗攝影城、茶樓等，連動(dòng)品牌餐飲、品牌服飾形成本項(xiàng)目特色化的品牌街區(qū)。 92 百貨五金店 以生活日常易耗品主的五金用品專賣店： 如鎖具系列、衛(wèi)浴五金、裝飾門(mén)系列、家用簡(jiǎn)易工具類、數(shù)碼用品店等。 93 煙草專賣店、藥品專賣店、銀行電信服務(wù)服務(wù)店、手機(jī)家電維修中心、銀行電信服務(wù)中心等。 其它百貨專賣店、服務(wù)中心 伍、營(yíng)銷策略 94 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案營(yíng)銷現(xiàn)況 營(yíng)銷主題 價(jià)格定位 推盤(pán)策略 推廣方式 當(dāng)前工作要點(diǎn) 95 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案營(yíng)銷現(xiàn)況 【 競(jìng)爭(zhēng)案例推廣訴求分析 】 項(xiàng) 目 主力推廣語(yǔ) 其他推廣點(diǎn) 產(chǎn)品亮點(diǎn) 推廣部分 光麟 〃 新天地 －－商業(yè)部分 鑄就鉆石碼頭 典藏財(cái)富金脈 引領(lǐng)商業(yè)未來(lái) ? 比地段：盡享繁華帶來(lái)的百世流金； ? 比實(shí)力：財(cái)富只青睞有眼光和立即行動(dòng)的人； ? 比價(jià)值：一鋪養(yǎng)三代，即買即賺； ? 比前景：政府重點(diǎn)工程，魯西新興商業(yè)典范，引領(lǐng)商業(yè)未來(lái)，塑造巨野未來(lái)城市名片。 ? 全新模式，當(dāng)紅不讓，接軌都市，改變消費(fèi)格局。 ? 200米廣場(chǎng)鉑金店； ? 480米沿街時(shí)尚旺鋪； ? 9000m2大型購(gòu)物中心； ? 12021m2露天廣場(chǎng)。 新華苑 －－步行街部分 騰龍房地產(chǎn) 情系千萬(wàn)家 ? 經(jīng)商寶地 ? 打造百年基業(yè)，成就一個(gè)財(cái)富擴(kuò)張與資產(chǎn)升級(jí)的財(cái)智平臺(tái) / 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案推廣突出點(diǎn)： “ 政府支持 ” 、 “ 人民路繁華地段 ” 。 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案營(yíng)銷忽略點(diǎn)：地段增值力，物業(yè)增值力。 96 DM表現(xiàn) 【 新華商城 】 97 【 新華商城 】 現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn) 橫幅、條幅，但沒(méi)做圍墻。 售樓處沙盤(pán)。 房型圖模型。 售樓處。 做了戶外看板， 但沒(méi)做圍墻。 98 DM表現(xiàn) 〖 光麟 新天地 〗 99 現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷 〖 光麟 新天地 〗 項(xiàng)目現(xiàn)況情況 沿人民路一側(cè)的戶外看板，但沒(méi)做圍墻。 100 【 本案營(yíng)銷訴求解析 】 〖 地段增值價(jià)值 〗 〖 成本投資價(jià)值 〗 低總價(jià)，小投入、低風(fēng)險(xiǎn) 人流、車流、物流、 現(xiàn)金流的匯集地。 〖 品牌收益價(jià)值 〗 通過(guò)品牌化經(jīng)營(yíng)模式，為消費(fèi)群提供體驗(yàn)式購(gòu)物環(huán)境， 保證常期高效吸引目標(biāo)消費(fèi)群， 更能保證商鋪投資回報(bào)價(jià)值。 〖 消費(fèi)力價(jià)值 〗 即時(shí)可得的 必備的 價(jià)值體系 差別與競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的 價(jià)值體系 人有我亦有 人無(wú)我卻有 101 營(yíng)銷主題 30萬(wàn) 起 ,搶占永豐塔對(duì)面 中心 旺鋪！ 主推營(yíng)銷語(yǔ) 〖 成本投資價(jià)值 〗 〖 地段增值價(jià)值 〗 利用永豐塔人盡皆知的具體方位，明確項(xiàng)目市中心地段價(jià)值。 以小面積、低總價(jià)吸引眼球，預(yù)示為高回報(bào)帶來(lái)機(jī)遇。 〖 收益價(jià)值 〗 所謂的 “ 旺 ” ：是城市發(fā)展價(jià)值、政府支持力價(jià)值、消費(fèi)力價(jià)值、品牌價(jià)值的綜合表現(xiàn)，需通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)直面營(yíng)銷才能詳盡闡明。 其他推廣語(yǔ)： 30萬(wàn)輕松成為 市中心旺鋪房東！ 讓您財(cái)富爆發(fā)的市中心旺鋪！ 102 〖 地段增值價(jià)值 〗 城市區(qū)位示意圖 城區(qū)發(fā)祥中心： 永豐塔、永豐湖 城市商圈中心： 一級(jí)商業(yè)街：人民路商業(yè)街； 二級(jí)商業(yè)街：青年路商業(yè)街： 成熟的小商品城：麟州商城。 傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)集市： 金太陽(yáng)商貿(mào)城 市中心“情景 緩步 體驗(yàn) 回轉(zhuǎn)” 商業(yè)中心 傳統(tǒng)器配類、建材類專業(yè)市場(chǎng) 規(guī)劃中的 居住聚集區(qū) 交通主干道 市民居住 聚集區(qū) 一級(jí)商業(yè)街、交通主干道 市民居住聚集區(qū) 二級(jí)商業(yè)街、交通主干道 城市金貿(mào)中心： 人大政協(xié)、財(cái)政局、工會(huì)、法院等。 103 巨野公路交通示意圖 是交通匯集地，更是財(cái)流匯集地。 ? 巨野縣位于濟(jì)菏高速、日東高速的交界處，地理交通位置顯赫，發(fā)展趨勢(shì)明顯。 ? 由濟(jì)菏高速，貫通山東省內(nèi)菏澤市與省會(huì)濟(jì)南及其它沿海主要城市青島、煙臺(tái)、威海等地區(qū)； ? 由日東高速，連通省外各主要周邊省市，更是長(zhǎng)江三角洲地區(qū)進(jìn)入山東省的路上交通必徑之路，發(fā)展?jié)摿o(wú)限。 〖 城市發(fā)展附加值 〗 104 游離消費(fèi)群： 10萬(wàn)左右人次 /年商務(wù)、旅游客群 消費(fèi)客群示意圖 巨野 16個(gè)鎮(zhèn) 的常住人口 巨野城區(qū)內(nèi) 永豐塔、蚩尤墓、 秦王洞景區(qū)游客 巨野經(jīng)濟(jì)技術(shù) 開(kāi)發(fā)區(qū) 其他縣鎮(zhèn)麒麟臺(tái)、 荊樹(shù)堂、齊魯會(huì)盟臺(tái) 景點(diǎn)游客 巨野 城區(qū) 核心消費(fèi)群： 2225萬(wàn)城區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)居民 主力消費(fèi)群： 90萬(wàn)縣內(nèi) 15個(gè)鎮(zhèn)居民 〖 消費(fèi)力價(jià)值 〗 105 〒 推理一：市場(chǎng)比較定價(jià)法 〓 市場(chǎng)比較法 －－該方法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格為導(dǎo)向，求取估價(jià)對(duì)象（即項(xiàng)目）的價(jià)值。這種方法是利用已被市場(chǎng)驗(yàn)證的類似房地產(chǎn)成交價(jià)格來(lái)求取項(xiàng)目?jī)r(jià)格的方法，它是一種最直接、最具說(shuō)服力的定價(jià)方法，其結(jié)果是最容易被人們理解。 市場(chǎng)比較定價(jià)法 關(guān)鍵 是：找到適用的 可比房地產(chǎn)項(xiàng)目 及其 可比成交價(jià)格 。 項(xiàng)目名稱 商鋪屬性 商鋪屬性比較 新華商城 ?項(xiàng)目沿新華路、人民路； ?在售商鋪屬住宅底鋪 內(nèi)街形式的商城 。 內(nèi)街底鋪 可比性強(qiáng) 光麟新天地 ?項(xiàng)目沿新華路、人民路； ?主力在售商鋪屬住宅底鋪 沿街商鋪 。 可比性弱 本 案 ?商業(yè)街兩端于人民路、青年路； ?主力商鋪屬住宅 內(nèi)街底鋪 。 市場(chǎng)在售商業(yè)項(xiàng)目可比性分析 價(jià)格定位 （僅商業(yè)部分） 106 【 沿街商鋪－－光麟 〃 新天地 】 商鋪價(jià)格及成交情況參考數(shù)據(jù) 新 華 路 人 民 路 廣場(chǎng)及 兩大商廈 Ⅱ段 Ⅰ 段 Ⅱ 段 商鋪 分段 分段商鋪屬性 價(jià)格及成交情況 成交價(jià)格 可比情況 Ⅰ 段 ? 沿新華路三層商鋪、局部四層； ? 單套面積： 90m2/套 ? 07年底開(kāi)盤(pán) ? 市場(chǎng)報(bào)價(jià)：平均 3380元 /m2 ? 成交價(jià)格：平均 3300元 /m2 ? 成交情況：售罄，且多數(shù) 2套、 2套以上成交為主。 無(wú)可比性 Ⅱ 段 ? 近人民路，內(nèi)街式底鋪 ? 單磁面積： 90m2/套 ? 07年底開(kāi)盤(pán) ? 市場(chǎng)報(bào)價(jià)：平均 4000元 /m2 ? 成交價(jià)格：平均 4000元 /m2 ? 成交情況：僅剩一套。 可比性不強(qiáng)，僅對(duì)本案的近人民路部分可比。 Ⅲ 段 ? 07年底開(kāi)盤(pán) ? 市場(chǎng)報(bào)價(jià)：平均 2900元 /m2 ? 成交價(jià)格：平均 2900元 /m2 ? 成交情況：僅剩一套。 門(mén)面開(kāi)設(shè)方向 項(xiàng)目沒(méi)有可比性，項(xiàng)目雖有不錯(cuò)的成交情況，但成交價(jià)格沒(méi)有可比性。 價(jià)格定位 （僅商業(yè)部分） 107 【 住宅內(nèi)街底鋪－－新華商城 】 商鋪價(jià)格及成交情況參考數(shù)據(jù) 人 民 路 商鋪 分段 分段商鋪屬性 價(jià)格及成交情況 成交價(jià)格 可比情況 Ⅰ 段 ? 近人民路、沿新華路； ? 住宅內(nèi)街式底鋪，雙面開(kāi)門(mén)； ? 單套面積： 170200m2/套。 ? 07年 8月份開(kāi)盤(pán) ? 主力報(bào)價(jià)： 31003300元 /m2 ? 成交情況：主力成交在中間段區(qū)域，高端售價(jià)（即近人民路）無(wú)成交。 低迷的成交量，使得該項(xiàng)目無(wú)法與本案進(jìn)行比較。 Ⅱ 段 ? 住宅內(nèi)街式底鋪，雙面開(kāi)門(mén)； ? 單套面積： 170200m2/套。 ? 07年 8月份開(kāi)盤(pán) ? 平均報(bào)價(jià)： 2850元 /m2 ? 成交情況：主力成交在中間段區(qū)域，高端售價(jià)（即近人民路）無(wú)成交。 Ⅲ 段 由于 Ⅰ 段、 Ⅱ 段銷售情況欠佳，故該段未上市，市場(chǎng)報(bào)價(jià)估計(jì)為 2800元 /m2。 新 華 路 門(mén)面開(kāi)設(shè)方向 Ⅲ 段 Ⅰ 段 Ⅱ 段 Ⅲ 段 鋪面成交區(qū)域 小區(qū)內(nèi)街 小 區(qū) 內(nèi) 街 小 區(qū) 內(nèi) 街 項(xiàng)目具有可比性， 但低迷的成交情況，使得成交價(jià)格沒(méi)有可比性。 價(jià)格定位 （僅商業(yè)部分） 108 〒 推理二：收益還原法 〓 收益還原法 －－該方法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向，求取估價(jià)對(duì)象（即項(xiàng)目）的價(jià)值。這種方法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，故特別適用于收取租金的商業(yè)物業(yè)。 收益定價(jià)法 關(guān)鍵 是：找到適用的 預(yù)計(jì)的平均年租金 及其 回報(bào)年利率 。 收益還原法理論公式： 房產(chǎn)估價(jià)＝預(yù)計(jì)平均年租金 回報(bào)年期 或 預(yù)計(jì)平均年租金 房產(chǎn)估價(jià)＝ 回報(bào)年利率 回報(bào)年利率－－按一般市場(chǎng)上產(chǎn)權(quán)式商鋪年平均回報(bào)率計(jì)，為 8%（含所得稅）。 價(jià)格定位 （僅商業(yè)部分） 109 【 各路段沿街商鋪的單位價(jià)值 】 路 段 人民路 永豐路 前進(jìn)路 新華路 青年路 古城路 招商街 全市平均 目前單位租金（元 /m2 天） 以簡(jiǎn)單數(shù)學(xué)平均值計(jì)算 目前單位租金（元 /m2 年，365天計(jì)） 市場(chǎng)平均 商鋪回報(bào)率 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 鋪位價(jià)值 （元 /m2） 對(duì)本案 初步分類說(shuō)明 端頭鋪位影響 參考價(jià)值不大 端頭鋪位影響 有部分參考價(jià)值 平均參考價(jià)值 注：本表格按單位租金價(jià)格由高至低排列。 價(jià)格定位 （僅商業(yè)部分） 110 【 各路段權(quán)重比值定價(jià) 】 根據(jù)上以初步分類，我們對(duì)以上路段進(jìn)行分類說(shuō)明，以確定各路段商鋪價(jià)值對(duì)本項(xiàng)目定價(jià)的影響（即權(quán)重說(shuō)明）： 路 段 人民路 青年路 永豐 路 前進(jìn) 路 新華 路 古城路 招商街 全市 平均 鋪位價(jià)值 （元 /m2） 3604 3011 2920 道路屬性 屬城市東西走向 的交通主干道 屬城市南北走向交通主干道 屬城市特色商業(yè)街 / 對(duì)本案 的影響 僅對(duì)項(xiàng)目端口鋪位產(chǎn)品影響，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)街不產(chǎn)生影響。 由于本案不屬于交通主干道，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的參考價(jià)值不大。 位于集市邊，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生部分參考價(jià)值。 從全市范圍考量 權(quán)重 （ 100%） 考慮到主入口在人民路，取10% 5% 0% 25% 25% 35% 僅重部分 價(jià)值量 0 權(quán)重定價(jià) /m2 價(jià)格定位 （僅商業(yè)部分） 111 〒 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 〓 根據(jù)以上價(jià)格定位，本項(xiàng)目平均價(jià)格為： /m2 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況并結(jié)合市場(chǎng)預(yù)計(jì)，力求實(shí)現(xiàn)保底均價(jià)為： 2800元 /m2 價(jià)格定位 （僅商業(yè)部分） 112 銷售策略 針對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品較為單一，商業(yè)街延伸面較深，并考慮到項(xiàng)目自身各方面優(yōu)勢(shì)，如城市交通要道“永豐路貫通項(xiàng)目南北”、“項(xiàng)目緊鄰成熟商業(yè)項(xiàng)目－－麟州商城”、“入口為城市傳統(tǒng)商圈中心－－人民路”等因素，建議銷售策略總體思路為：