【正文】 1 『 巨野麟州商業(yè)步行街 』 全程營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)： XXXXXX 概念策劃： XXXXXX 規(guī)劃設(shè)計(jì)：上海美施文建筑設(shè)計(jì) 制作日期：二零零八年四月 前言 2 城區(qū)的生命過(guò)程在本質(zhì)上不同于一般高級(jí)生物體 城區(qū)可以局部成長(zhǎng)、部分消亡、自我更新 —— 著名城市史學(xué)家劉易斯 〃 芒德福 —— 本次巨野城區(qū)麟州商業(yè)步行街的 『 概念定位方案 』 試圖通過(guò)導(dǎo)入城區(qū)發(fā)展、城區(qū)商業(yè)發(fā)展的理念， 以促進(jìn)巨野城區(qū)商業(yè)文化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，提升巨野縣城區(qū)的整體城市印象， 增強(qiáng)巨野城區(qū)商業(yè)氛圍的競(jìng)爭(zhēng)力。 壹 貳 叁 肆 巨野 市場(chǎng) 項(xiàng)目 分析 概念 定位 規(guī)劃 示意 伍 營(yíng)銷(xiāo) 推廣 壹、巨野市場(chǎng) 4 一、市場(chǎng)環(huán)境 二、商業(yè)市場(chǎng) 三、市場(chǎng)總結(jié) 一般而言，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、供需狀況和競(jìng)爭(zhēng)情況，三大層面進(jìn)行深入分析，通過(guò)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀與特點(diǎn)，并預(yù)測(cè)未來(lái)近期的市場(chǎng)走勢(shì)。 整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程是一個(gè)系統(tǒng)而艱巨的工程，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是這一系統(tǒng)工程的首要環(huán)節(jié)，它在面臨著資源條件、管理水平、外界環(huán)境等一系列挑戰(zhàn)的情況下，通過(guò)區(qū)域狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及企業(yè)能力等各個(gè)方面的評(píng)估來(lái)判斷項(xiàng)目的可行性。 因此在本報(bào)告中，我們僅就與本項(xiàng)目息息相關(guān)的市場(chǎng)現(xiàn)象做針對(duì)性研究，以便所得結(jié)果對(duì)于項(xiàng)目在實(shí)際營(yíng)銷(xiāo)中發(fā)揮最大的實(shí)效性。 另外，為了使整篇報(bào)告達(dá)到簡(jiǎn)潔性、針對(duì)性、特定性的結(jié)果，我們?cè)谑袌?chǎng)研究時(shí)以巨野城區(qū)作為主要載體進(jìn)行分析研究。 注：在中國(guó)，“城區(qū)”概念是三、四線城市的主要發(fā)展載體。 5 市場(chǎng)導(dǎo)言 巨野概況 歷史文化 交通現(xiàn)況 人口現(xiàn)況 物產(chǎn)資源 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 經(jīng)濟(jì)現(xiàn)況 城市建設(shè) 市場(chǎng)環(huán)境小結(jié) 一、市場(chǎng)環(huán)境 6 7 巨野概況 四省交界地的巨野： ? 巨野縣，位于魯、蘇、豫、皖四省交界處，地處山東省菏澤市東部，鄰接濟(jì)寧市； ? 轄 16個(gè)鎮(zhèn)，共有 875個(gè)行政村，總?cè)丝?95萬(wàn)人，總面積 1308平方公里，耕地面積 ； ? 巨野縣人民政府駐巨野鎮(zhèn)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：巨野政府網(wǎng)站 本案 8 歷史文化 全國(guó)著名的 “ 農(nóng)民繪畫(huà)之鄉(xiāng) ” 、 “ 戲曲之鄉(xiāng) ” ： ? 巨野，古稱(chēng)“麟州”，是春秋“西狩獲麟”之地，秦末彭越起兵之所； ? 東臨孔子故里曲阜，西陲牡丹之鄉(xiāng)菏澤；近圣人之居，沐玄歌之化； ? 西漢建縣，唐武德四年置“麟州”； ? 巨野當(dāng)家畫(huà)種工筆牡丹，以雅俗共賞、工整典雅、雍容大方、色彩絢麗等特點(diǎn)享譽(yù)海內(nèi)外，為北京榮寶齋、廣州友誼商店、西安古樓書(shū)畫(huà)市場(chǎng)等全國(guó) 90家知名書(shū)畫(huà)市場(chǎng)和畫(huà)店的當(dāng)家品種，他們懸掛或出售的工筆牡丹畫(huà) 80%出自巨野，被譽(yù)為“中國(guó)工筆牡丹畫(huà)之鄉(xiāng)” 。 9 交通現(xiàn)況 巨野的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，東依津滬鐵路，西鄰京九鐵路，新石鐵路穿境而過(guò)， 327國(guó)道、日東高速橫穿東西，德商公路縱貫?zāi)媳?，縣鄉(xiāng)公路縱橫交錯(cuò)。 距縣城 20公里的濟(jì)寧機(jī)場(chǎng)，通航京、津、滬、穗、閩等大中城市，距濟(jì)南機(jī)場(chǎng)、鄭州機(jī)場(chǎng)等大型空港僅 2個(gè)小時(shí)的車(chē)程。 現(xiàn)已開(kāi)工建設(shè)的巨野航道，建成后將與京杭大運(yùn)河互相貫通，形成了能迅速上天、下海、進(jìn)京、赴省的快捷網(wǎng)絡(luò)。 ? 鐵 路： 巨野縣東依京滬鐵路，西鄰京九鐵路。新（鄉(xiāng)）石（石臼所）鐵路穿境而過(guò)，縣內(nèi)設(shè)有二級(jí)火車(chē)站，是歐亞大路橋的重要組成部分。 ? 公 路： 日（日照）東（東明）高速公路，濟(jì)（濟(jì)南）菏（菏澤）高速公路均橫貫縣東西， 327國(guó)道、聊商公路等 15條公路縱橫交錯(cuò)。 ? 航 空： 東距縣城 20公里的濟(jì)寧機(jī)場(chǎng)通航于北京、福州、廣州、上海等大城市，距濟(jì)南機(jī)場(chǎng)、鄭州機(jī)場(chǎng)均僅有 2個(gè)小時(shí)的路程。 ? 口 岸： 離巨野 50公里集海關(guān)、商檢、集裝箱站及出口專(zhuān)列于一體的菏澤直通口岸已全面配套運(yùn)營(yíng)，直通青島港口。 巨野鎮(zhèn)城區(qū)位于濟(jì)菏高速和日東高速的交界處，交通極為便利。 10 高速公路交匯地，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 巨野縣地處日東高速、濟(jì)荷高速的交匯處，是連接南北各省省會(huì)城市的重要樞紐； 巨野交通的便利性，對(duì)于整個(gè)巨野的經(jīng)濟(jì)是具有非凡意義的；從中國(guó)三、四線城市的經(jīng)濟(jì)、商業(yè)發(fā)展角度來(lái)看，大多以交通設(shè)施為發(fā)展載體； 而重要樞紐的地位更是對(duì)巨野的經(jīng)濟(jì)、商業(yè)等的成長(zhǎng)起到了快速帶動(dòng)的作用。 連接省內(nèi)外，聯(lián)系沿海與內(nèi)地，宏觀經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)巨野快速發(fā)展。 相較于荷澤其他城區(qū)的交通環(huán)境而言，巨野城區(qū)發(fā)展、巨野商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，從其規(guī)模性、影響力來(lái)看，都在中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)下，迅速地發(fā)展著。 【 區(qū)位、 交通對(duì)本項(xiàng)目的影響和意義 】 11 縣內(nèi)人口的快速發(fā)展，對(duì)城區(qū)商業(yè)及商業(yè)物業(yè)的發(fā)展具有強(qiáng)有力的推動(dòng)作用。 ? 至 2021年末，巨野人口達(dá) ，其中城鎮(zhèn)人口 ，自然增長(zhǎng)率在 ‰ ； ? 2021年末巨野城區(qū)人口 ，年均增長(zhǎng)率約在 %； ? 2021年以來(lái)是人口增數(shù)最多的一年，這主要是由于巨野經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的就業(yè)人口增加帶動(dòng)了整個(gè)城鎮(zhèn)人品的大幅增長(zhǎng)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：巨野統(tǒng)計(jì)局 人口現(xiàn)況 巨野縣歷年城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)人） 12 物產(chǎn)資源 巨野地勢(shì)平坦，環(huán)境優(yōu)越，百里沃野，物產(chǎn)繁多。 ? 種植產(chǎn)業(yè) ：盛產(chǎn)棉花、小麥、玉米、大豆、花生等。先后被國(guó)家確定為總理基金麥棉兩熟高產(chǎn)開(kāi)發(fā)試驗(yàn)基地、優(yōu)質(zhì)棉生產(chǎn)基地、糧食生產(chǎn)基地和魯西黃牛、青山羊、小尾寒羊飼養(yǎng)繁育基地。 ? 煤炭資源： 境內(nèi)礦產(chǎn)資源主要有煤、石油、天然氣、石灰?guī)r等。已探明的巨野煤田總儲(chǔ)量 ，是我國(guó)華東地區(qū)正在開(kāi)發(fā)的最大一塊整裝煤田。 ? 林果資源 ：全縣現(xiàn)有林地面積 ，經(jīng)濟(jì)林 ，農(nóng)田林網(wǎng) ，全縣木材蓄積量達(dá) 200多萬(wàn)立方米。是全國(guó)“平原綠化達(dá)標(biāo)縣”。 ? 畜牧資源 ：巨野縣是國(guó)家級(jí)“魯西黃牛”、“小尾寒羊”、“青山羊”、“長(zhǎng)毛兔”繁育基地。牛、羊、豬等皮張是皮革制品的上乘原料。 13 第一產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，是全國(guó)棉花重要產(chǎn)地： ? 巨野是個(gè)農(nóng)業(yè)大縣，棉花產(chǎn)量曾位列全國(guó) 10強(qiáng)縣，上世紀(jì)八十年代為國(guó)家貢獻(xiàn)了大量的糧、棉。 工業(yè)具有一定的基礎(chǔ)，成為近年發(fā)展的熱點(diǎn)： ? 初步形成了棉紡、面粉、畜產(chǎn)品、醫(yī)藥、釀造、化工、建材、服裝加工等 10大行業(yè) 80多個(gè)生產(chǎn)門(mén)類(lèi)的工業(yè)體系。 金融、商務(wù)、酒店、保險(xiǎn)、娛樂(lè)、餐飲服務(wù)設(shè)施齊全： ? 麟州大酒店、國(guó)花賓館、東方賓館、麗天大酒店、金芙蓉大酒店等星級(jí)涉外旅游定點(diǎn)賓館酒店同時(shí)可容納多個(gè)大型商務(wù)旅游團(tuán)體入駐。 數(shù)據(jù)來(lái)源：巨野政府網(wǎng)站 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 特別關(guān)注： 本項(xiàng)目所在為巨野歷史上的“永豐小商品批發(fā)街”，在巨野人民心目中具有一定的消費(fèi)認(rèn)知，因此我們?cè)谠跇I(yè)態(tài)定位時(shí)應(yīng)根據(jù)巨野的產(chǎn)業(yè)資源及其各產(chǎn)業(yè)發(fā)展及目前所處的比例，從而確保項(xiàng)目在業(yè)態(tài)的選擇應(yīng)傾向于快速發(fā)展的各產(chǎn)業(yè)或業(yè)態(tài)。 2021年 巨野產(chǎn)業(yè)比重 14 05年 GDP（億） 排名 06年 GDP （億元） 排 名 06年 增長(zhǎng) 排 名 2021年人口（萬(wàn)人） 排名 06年人均 GDP（元） 排名 菏澤市 % 861 6152 開(kāi)發(fā)區(qū) 10 10 % 1 23 10 8939 1 東明縣 49 5 5 % 6 74 7 7797 2 定陶縣 8 8 % 8 61 9 6889 3 成武縣 7 7 % 7 63 8 6762 4 鄆城縣 1 2 % 10 109 3 6339 5 牡丹區(qū) 4 4 % 9 103 4 6233 6 單 縣 2 1 18% 4 117 2 7 巨野縣 6 55 6 % 2 93 5 5914 8 鄄城縣 9 9 19% 3 78 6 5167 9 曹縣 3 3 % 5 142 1 4775 10 經(jīng)濟(jì)現(xiàn)況 【 巨野在荷澤各區(qū)、縣中之經(jīng)濟(jì)排名 】 數(shù)據(jù)來(lái)源： 2021年各地方政府公布數(shù)據(jù) 注：住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人均 GDP關(guān)系表現(xiàn)了一個(gè)城市發(fā)展?fàn)顟B(tài)，當(dāng)社會(huì)人均 GDP達(dá) 200至 300美元時(shí)，該城市的發(fā)展處于 “ 起步階段 ” ；當(dāng)社會(huì)人均 GDP達(dá) 300至600美元時(shí)，城市發(fā)展處于 “ 發(fā)展階段 ” ；當(dāng)人均 GDP達(dá) 600至 800美元時(shí)，為 “ 快速發(fā)展階段 ” ；當(dāng)人均 GDP達(dá) 800至 1300美元時(shí)，為 “ 高速發(fā)展階段 ” ；當(dāng)人均 GDP達(dá) 1300至 8000美元時(shí)，為 “ 穩(wěn)定高速發(fā)展 ” ；當(dāng)人均 GDP達(dá) 8000至 10000美元時(shí)，為 “ 平穩(wěn)發(fā)展階段 ” 。 15 數(shù)據(jù)來(lái)源：巨野統(tǒng)計(jì)局 全社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元） 【 區(qū)域消費(fèi)力 】 ● 2021年巨野實(shí)現(xiàn)全社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，比 2021年增長(zhǎng)了 % ● 從行業(yè)來(lái)看，批發(fā)業(yè)和零售業(yè)增長(zhǎng)較快； ● 其增長(zhǎng)速度也逐年提高， 2021年的增長(zhǎng)速度僅為 %，這說(shuō)明巨野的社會(huì)消費(fèi)能力較為強(qiáng)勁； ● 消費(fèi)格局在日益改變，從而刺激了消費(fèi)者的大力消費(fèi)。 經(jīng)濟(jì)現(xiàn)況 16 數(shù)據(jù)來(lái)源：巨野統(tǒng)計(jì)局 經(jīng)濟(jì)現(xiàn)況 【 人均消費(fèi)力 】 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） ● 人均年可支配收入大幅增長(zhǎng)，消費(fèi)力逐年增強(qiáng)； ● 其增長(zhǎng)速度也逐年提高， 07年較 06年增長(zhǎng)了 %，后續(xù)增長(zhǎng)空間較大； ● 舉例：家庭平均年可支配收入為 14954元，按 80％用于還房貸，月還貸額約 990元。按首付 30％計(jì)算，可承受房屋總價(jià)在 1525萬(wàn)左右； ● 同時(shí)，考慮到家庭的隱性收入及其他不可預(yù)測(cè)因素，消費(fèi)者可承受房屋總價(jià)為 2030萬(wàn)左右。 17 數(shù)據(jù)來(lái)源：巨野政府網(wǎng)站 經(jīng)濟(jì)現(xiàn)況 荷澤市第一經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)平臺(tái) ? 2021年，巨野縣成立了全市第一個(gè)縣級(jí)“經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)”，如何打造顯然有著一定的“示范作用”； ? 投巨資對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行了“五通一平”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成了“六橫六縱”的路網(wǎng)框架； ? 2021年，巨野縣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)被批準(zhǔn)為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。 巨野縣現(xiàn)代化新城區(qū) ? 是全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融中心 ? 建設(shè)成為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代信息產(chǎn)業(yè)和物流的聚集地； ? 已規(guī)劃出高科技工業(yè)園、機(jī)械制造工業(yè)園、煤炭和精化工工業(yè)園、紡織服裝工業(yè)園、農(nóng)副產(chǎn)品加工園等五個(gè)園區(qū)； 招商引資優(yōu)平臺(tái) ? 政府支持，實(shí)行開(kāi)發(fā)區(qū)無(wú)費(fèi)，稅外無(wú)費(fèi)政策； ? 國(guó)內(nèi)招商引資瞄準(zhǔn)“長(zhǎng)三角”、“珠三角”、“膠東半島”等發(fā)達(dá)地區(qū)，國(guó)外招商引資主攻韓日、開(kāi)拓歐美的方針，突出抓好產(chǎn)業(yè)招商和大項(xiàng)目招商。 【 巨野經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 】 18 房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展階段。 巨野的住宅地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)入市量均處于上升期，這從目前市場(chǎng)上已有的項(xiàng)目可見(jiàn)一般； 而房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的上升必將帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及整體商業(yè)的迅速發(fā)展，而這將是本項(xiàng)目入市的根本立足點(diǎn)。 城市化率較低，仍不足 25%。 城市化率是城市發(fā)展水平的一個(gè)重要指標(biāo)，而城市化率與人口與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系則息息相關(guān)； 無(wú)論是從交通、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)或是經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的快速發(fā)展，均說(shuō)明巨野的城區(qū)正在經(jīng)歷從傳統(tǒng)城區(qū)向新興城區(qū)轉(zhuǎn)變的過(guò)程，這無(wú)疑是本項(xiàng)目定位的一個(gè)突破點(diǎn)。 【 巨野經(jīng)濟(jì)之于房地產(chǎn)及本項(xiàng)目的意義 】 19 06年以來(lái)巨野縣實(shí)施了城市建設(shè)的“三、六、九”工程： ? 完成新城區(qū)控制性詳規(guī)、古城規(guī)劃、市政專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃等三項(xiàng)規(guī)劃； ? 堅(jiān)持建管并重，狠抓了城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治，組織實(shí)施了一批綠化、凈化、亮化、美化工程，使城市形象有了很大提升。 07年進(jìn)一步加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，提高城市品位： ? 逐步完善了城市載體功能，如供熱、供水、供氣、路網(wǎng)等基礎(chǔ)建設(shè)； ? 力改造提升了賓館、餐飲等生活性服務(wù)業(yè)； ? 高品位發(fā)展以金山旅游為龍頭的旅游業(yè)，高水平發(fā)展書(shū)畫(huà)等文化產(chǎn)業(yè)； ? 加快發(fā)展現(xiàn)代物流、科技、金融保險(xiǎn)、信息、商務(wù)等生產(chǎn)服務(wù)業(yè)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：巨野政府網(wǎng)站 城市建設(shè) 【 千年古城煥發(fā)新魅力 】 近年來(lái)，巨野縣把城市建設(shè)作為帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“龍頭”來(lái)對(duì)待，不僅僅抓好基礎(chǔ)設(shè)施的配套，而且注重城市功能的完善、城市形象的塑造、城市品位的提升、城市居民物質(zhì)文化生活質(zhì)量的改善，切實(shí)增強(qiáng)了城市的親和力、吸引力。 天下之中第一山 20 數(shù)據(jù)來(lái)源：巨野政府網(wǎng) 城市建設(shè) 【 建設(shè) 21世紀(jì)新興能源生態(tài)城市 】 總體目標(biāo)： ? 積極培植 “ 煤炭化工丶紡織服裝丶建材和食品加工 ” 四大產(chǎn)業(yè)集群； ? 著力做好重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)丶工業(yè)經(jīng)濟(jì)建設(shè)丶城鎮(zhèn)化建設(shè)服務(wù)業(yè)建設(shè)丶新農(nóng)村建設(shè)丶和諧社會(huì)建設(shè)； ? 努力實(shí)現(xiàn)地方生產(chǎn)總值高速增長(zhǎng)丶財(cái)政收入快速增長(zhǎng)丶人民群眾收入有效增長(zhǎng)和縣域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)的四大目標(biāo)，奮力實(shí)現(xiàn)巨野的全面崛起與振興。 具體目標(biāo)： ? 縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展更快，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)全面優(yōu)化； ? 到 2021年，全縣 GDP達(dá)到 190億元以上，年均增長(zhǎng) 25%以，地方財(cái)政收入達(dá)到 11億元以上，年均增長(zhǎng) %； ? 以煤炭化工丶紡織服裝丶建材丶食品加工為主的四大工業(yè)體系趨于完善，新型工業(yè)成為縣域經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)力量 ? 三次產(chǎn)業(yè)比調(diào)整到 ∶∶25 。 2021年 2021年 巨野產(chǎn)業(yè)比重發(fā)展目標(biāo) 市場(chǎng)環(huán)境小結(jié) 巨野在菏澤各區(qū)、縣中的大部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)值雖然排名靠后，但增長(zhǎng)速度排