【正文】 建設(shè)中的北客站周邊涇河沿岸以及經(jīng)渭開發(fā)區(qū)的土地放量將迎來大城北房地產(chǎn)開發(fā)的高潮。 48 2021年西安各區(qū)域 土地供應(yīng)及熱點(diǎn)板塊 城北區(qū) 熱點(diǎn)板塊 大明宮區(qū)域 大明宮區(qū)域是繼曲江之后又一個(gè)文化旅游為主題新建區(qū)域，約 4800畝。距離城市中心地帶（鐘樓）只有 4公里，距離市政府新的行政中心只有 5公里。2021年 10月大明宮遺址公園首期即將開園，華遠(yuǎn)地產(chǎn)、中建地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)駐。 49 2021年西安各區(qū)域 土地供應(yīng)及熱點(diǎn)板塊 城北區(qū) —關(guān)注項(xiàng)目 大明宮區(qū)域整體改造正在進(jìn)行，建材市場的拆遷接近尾聲，太華路拓寬也已開始， 2021年 10月大明宮遺址公園首期即將開園，華遠(yuǎn)地產(chǎn)、中建地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)駐。 名稱 建筑面積（萬㎡） 容積率 均價(jià) 開盤時(shí)間 產(chǎn)品形態(tài) 開發(fā)商 香克林小鎮(zhèn) 20 5000 09年 11月 高層 西安美都 世融 〃 嘉城 60 5000起 09年 11月 小高層 高層 西安世嘉 文景觀園 21 4000 銷售中 高層 陜西長和 安誠 〃 御花苑 91 4100 預(yù)計(jì) 10年 6月 高層 陜西安誠 50 2021年西安各區(qū)域 土地供應(yīng)及熱點(diǎn)板塊 城內(nèi)區(qū) 土地供應(yīng) 年度 占地面積（萬㎡） 建筑面積（萬㎡） 2021年土地供應(yīng) 2021年土地供應(yīng) 合計(jì) 目前住宅項(xiàng)目基本上以精裝公為主，而商業(yè)的供應(yīng)也極為稀少。城內(nèi)區(qū)由于其稀缺的地段資源，是投資型客戶的首選。 2021年城內(nèi)區(qū)的成交客戶一次性付款的占到了 47%，客戶購買力強(qiáng)。城內(nèi)區(qū)是全市的中心，其不可復(fù)制的地段優(yōu)勢和稀缺的供應(yīng)，也引來了各區(qū)域購買力最強(qiáng)的客戶。 51 2021年西安各區(qū)域 土地供應(yīng)及熱點(diǎn)板塊 高新區(qū) 土地供應(yīng) 年度 占地面積（萬㎡） 建筑面積（萬㎡） 2021年土地供應(yīng) 2021年土地供應(yīng) 合計(jì) 2021年高新區(qū)的成交量一直處于全市低位，隨著 2021年下半年的供應(yīng)增加，成交量也呈現(xiàn)了放量趨勢。 2021年高新區(qū)成交客戶中，一次性付款客戶達(dá)到了 33%，僅次于城內(nèi)區(qū)。今年，隨著高新新區(qū)產(chǎn)業(yè)配套的逐步完善以及二次創(chuàng)業(yè)啟動(dòng)，預(yù)計(jì)高新新區(qū)將成為熱點(diǎn)。 熱點(diǎn)板塊 — 高新新區(qū) 高新區(qū)正處于二次創(chuàng)業(yè)規(guī)劃的核心地段，已經(jīng)明確提出將建設(shè)面向整個(gè)西部服務(wù)的 CBD中央商務(wù)區(qū)，現(xiàn)已有綠地集團(tuán)、和記黃埔等企業(yè)進(jìn)駐，未來高新區(qū)管委會(huì)的南遷帶動(dòng)該區(qū)域的發(fā)展。 52 2021年西安各區(qū)域 土地供應(yīng)及熱點(diǎn)板塊 高新區(qū) —關(guān)注項(xiàng)目 經(jīng)過十多年的開發(fā)，高新新區(qū)現(xiàn)已成為西安經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)，雖然目前高高新區(qū)內(nèi)開發(fā)的樓盤仍然較少，但后期土地儲(chǔ)備充足，基礎(chǔ)配套設(shè)施的發(fā)展也較快，加上高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)對區(qū)域的帶動(dòng)，將使其成為未來幾年西安樓市最火熱的地區(qū)之一。 名稱 建筑面積（萬㎡） 容積率 均價(jià) 開盤 時(shí)間 產(chǎn)品形態(tài) 開發(fā)商 逸翠園 25 6500 08年 6月 小高層、聯(lián)排 和黃 西港雅苑 5500 10年 3月 高層 西部機(jī)場 海棠別館 5100 10年 1月 高層 西安灃峰 陽光金城 70 5300 10年 4月 高層 / 別墅（ 5月開盤） 福建陽光 53 2021年西安市房地產(chǎn)市場小結(jié) 產(chǎn)品分析：贈(zèng)送面積、小戶型組合、精裝房、低碳建筑及四新技術(shù)。 客戶分析： 剛需型客戶，年齡主要分布在 2529歲范圍內(nèi)，其置業(yè)目的主要來自 “ 婚房 ” 需求。 改善型客戶，年齡主要分布在 3040之間，其購房需求較為理性，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng) 。 投資型客戶，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，保值增值是投資型及高端客戶購房的重要考慮因素。 客戶購買力與房價(jià)對比分析：從 2021年至今，西安住宅成交的總價(jià)水平穩(wěn)步上升，同時(shí)西安居民的可支配收入水平也保持較快的增速，并且高于平均總價(jià)的增長水平。綜合作用下，西安的房價(jià)收入比逐年下降，從 2021年的 ，降到 2021年的 。 54 區(qū)域市場整體特征： 09年西安城市化進(jìn)程伴隨著城市中心北移、地鐵 2號線施工建設(shè)、曲江外擴(kuò)、大明宮開發(fā)等四區(qū)兩基地開發(fā)、以及城中村全面改造等，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，并使得西安房地產(chǎn)市場各個(gè)區(qū)域的發(fā)展趨于均衡化。其中城北區(qū)和城東區(qū)從城市化中受益最大，并成為09年西安市場發(fā)展最迅猛的區(qū)域，各個(gè)區(qū)域的整體房價(jià)水平也隨之水漲船高。 區(qū)域市場供求走勢預(yù)測：隨著更多土地放量以及高新新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)帶來的機(jī)遇，高新區(qū)將再次迎來市場發(fā)展的高峰期。城內(nèi)區(qū)仍處于緩慢邊緣化的過程。 2021年西安市房地產(chǎn)市場小結(jié) 55 第四部分 今年土地出讓、成交及商品房住宅成交情況 56 今年總掛牌 36塊，都是小面積地塊，幾乎都是底價(jià)或接近成交。從成交情況看，城南區(qū)地塊普遍受到歡迎。 2月份，萬科與中海取得的用地占到了曲江住宅用地總成交的 %，同時(shí)推高了曲江板塊的平均樓面地價(jià)水平。 14月份商品住宅土地出讓、成交情況 （只選取占地面積較大和競爭對手?jǐn)?shù)據(jù)） 區(qū)域 屬性占地面積( 萬㎡ )總建面積 ( 萬㎡ )容積率掛牌底價(jià) ( 萬元 )掛牌價(jià)( 萬元 / 畝 )掛牌樓面價(jià)( 元 )成交總價(jià) ( 萬元 )成交樓面價(jià) ( 元 )成交價(jià)( 萬元 / 畝 )溢價(jià)率 受讓方 交易日期長安區(qū) 5 未交易 3780 未交易 459 6320 459 臨潼區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)3 月1 0 日 49000 1421 49349 1421 %西安紫薇投資3 月1 0 日 5 4831 220 4831 220 陜西華漢實(shí)業(yè)3 月1 0 日 17294 908 17295 908 西安御洋 2 月2 7 日 4 14749 775 14757 775 %西安御洋房地產(chǎn)2 月2 4 日 9361 1928 西安萬科愷洲2 月1 0 日 73079 2160 西安萬科愷洲2 月1 0 日 3 4440 1351 4440 1351 中海鼎業(yè) 2 月1 0 日 36050 1157 36050 1157 270 中海鼎業(yè) 2 月1 0 日城南區(qū)城南區(qū)臨潼區(qū)住宅57 2021年第一季度，經(jīng)歷了 2月份淡季回調(diào)， 3月份市場步入小陽春，成交量再度步入百萬，其中城西區(qū)表示最為突出，成交量增幅達(dá) %。市場成交均價(jià)再次上漲。 13月份商品房住宅成交情況 月份供應(yīng)面積( 萬 M 178。 )同比 (%)環(huán)比(%)供應(yīng)套數(shù)( 套 )成交面積( 萬 M 178。 )同比(%)環(huán)比(%)成交套數(shù)( 套 )成交金額( 億元 )同比(%)環(huán)比(%)成交均價(jià)( 元 / M 178。 )同比(%)環(huán)比(%)1 月 17% % 3957 % % 7893 % % 5687 % %2 月 1034% % 6841 % % 4854 % % 5583 % %3 月 % % 3409 % % 10610 % % 5669 % %4 月 % % 12995 % % 6123 % %總計(jì) 14207 36352 西安 1 4 月份商品房住宅成交情況58 第五部分 總 結(jié) 59 總體來看， 2021西安房地產(chǎn)市場運(yùn)行平穩(wěn)，預(yù)計(jì)2021年西安房地產(chǎn)有較大發(fā)展空間。其中，高新區(qū)和城南區(qū)的供求比處于相對正常的水平，而城西區(qū)和城內(nèi)區(qū)由于目前市場成交的絕對量相對較小，因此去化周期較長；而上升勢頭明顯的城北區(qū)和城東區(qū)由于供求兩旺的趨勢明顯，因此風(fēng)險(xiǎn)相對較小。 總結(jié) 60 Thanks！