【正文】 NG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈陽 SHENG YANG 重慶 CHONG QING 武漢 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 東莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING …… 方案二：容積率 ，組合方案（別墅 amp。高層） 占地面積 建筑面積 進入銷售建筑面積 容積率4 5 4 , 7 4 8 . 0 0 5 4 5 , 6 9 7 . 6 0 1 . 2 0單價 計算公式 合計（一）土地成本 1 +2 1 , 7 3 7 , 8 4 0 , 0 0 0 . 0 01 、地價 1 , 6 7 1 , 0 0 0 , 0 0 0 . 0 02 、契稅 地價 *4 ％ 6 6 , 8 4 0 , 0 0 0 . 0 0（二）前期費用 70 元 / 平方米 7 0 * 5 4 5 6 9 7 . 6 3 8 , 1 9 8 , 8 3 2 . 0 0（三）建安成本 1 +2 7 9 5 , 1 0 4 , 9 6 0 . 0 01 、別墅 1000 元 / 平米 1 0 0 0 * 2 8 1 9 4 3 . 7 6 2 8 1 , 9 4 3 , 7 6 0 . 0 02 、高層 2022 元 / 平米 2 0 0 0 * 2 4 9 4 0 7 . 3 6 4 9 8 , 8 1 4 , 7 2 0 . 0 03 、商業(yè) 1000/ 平米 1 0 0 0 * 1 4 3 4 6 . 4 8 1 4 , 3 4 6 , 4 8 0 . 0 0（四）管理費用 3 2 5 2 * 5 4 5 6 9 7 . 2 * 1 . 5 ％ 2 6 , 6 1 9 , 1 0 9 . 4 2（五）財務費用 貸款利率 5 . 4 9 % , 3 年計 1 3 5 , 5 3 1 , 1 3 4 . 8 7（六）不可預見費 [( 一 )+ ( 二 )+ ( 三 )+ ( 四 )+ ( 五 )]* 3 % 8 1 , 9 9 8 , 8 2 1 . 0 9（七）銷售費用 3 2 5 2 * 5 4 5 6 9 7 . 2 * 1 ％ 1 7 , 7 4 6 , 0 7 2 . 9 4總成本 ( 一 )+ ( 二 )+ ( 三 )+ ( 四 )+ ( 五 )+ ( 六 )+ ( 七 ) 2 , 8 3 3 , 0 3 8 , 9 3 0 . 3 2成本費用表方案測算 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈陽 SHENG YANG 重慶 CHONG QING 武漢 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 東莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING …… 單價 計算公式 合計1 、獨棟別墅 1 6 , 0 0 0 . 0 0 1 6 0 0 0 * 3 6 3 7 9 . 8 4 5 8 2 , 0 7 7 , 4 4 0 . 0 02 、 T O M N H O U S E 9 , 5 0 0 . 0 0 9 5 0 0 * 2 4 5 5 6 3 . 9 2 2 , 3 3 2 , 8 5 7 , 2 4 0 . 0 03 、高層 6 , 5 0 0 . 0 0 6 5 0 0 * 2 4 9 4 0 7 . 3 6 1 , 6 2 1 , 1 4 7 , 8 4 0 . 0 04 、商業(yè) 1 0 , 0 0 0 . 0 0 1 0 0 0 0 * 1 4 3 4 6 . 4 8 1 4 3 , 4 6 4 , 8 0 0 . 0 0銷售收入 4 , 6 7 9 , 5 4 7 , 3 2 0 . 0 0總成本 2 , 8 3 3 , 0 3 8 , 9 3 0 . 3 2毛利 1 , 8 4 6 , 5 0 8 , 3 8 9 . 6 8企業(yè)所得稅 按 30 ％計算 5 5 3 , 9 5 2 , 5 1 6 . 9 0稅后利潤 1 , 2 9 2 , 5 5 5 , 8 7 2 . 7 8成本費用利潤率 %銷售收入及利潤表方案二：容積率 ，組合方案（別墅 amp。高層） 方案測算 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈陽 SHENG YANG 重慶 CHONG QING 武漢 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 東莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING …… 方案三：容積率 ，低層低密度住宅 占地面積 建筑面積 進入銷售建筑面積 容積率4 5 4 , 7 4 8 . 0 0 4 0 9 , 2 7 3 . 2 0 0 . 9 0單價 計算公式 合計（一）土地成本 1 + 2 1 , 7 3 7 , 8 4 0 , 0 0 0 . 0 01 、地價 1 , 6 7 1 , 0 0 0 , 0 0 0 . 0 02 、契稅 地價 *4 ％ 6 6 , 8 4 0 , 0 0 0 . 0 0（二）前期費用 7 0 元/ 平方米 70*409273. 2 2 8 , 6 4 9 , 1 2 4 . 0 0（三）建安成本 1 + 2 4 0 9 , 2 7 3 , 2 0 0 . 0 01 、地層低密度住宅 1 0 0 0 元/ 平米 1000*398513. 34 3 9 8 , 5 1 3 , 3 4 0 . 0 02 、商業(yè) 1 0 0 0 / 平米 1000*10759. 86 1 0 , 7 5 9 , 8 6 0 . 0 0（四）管理費用 3252*409273. 2*1. 5 ％ 1 9 , 9 6 4 , 3 4 6 . 7 0（五）財務費用 貸款利率 5 . 4 9 % , 2 年計 7 4 , 3 1 2 , 6 1 9 . 1 8（六）不可預見費 [( 一 ) + ( 二 ) + ( 三 ) + ( 四 ) + ( 五 ) ] * 3 % 6 8 , 1 0 1 , 1 7 8 . 7 0（七）銷售費用 3252*409273. 2*1 ％ 1 3 , 3 0 9 , 5 6 4 . 4 6總成本 ( 一 ) + ( 二 ) + ( 三 ) + ( 四 ) + ( 五 ) + ( 六 ) + ( 七 ) 2 , 3 5 1 , 4 5 0 , 0 3 3 . 0 3成本費用表方案測算 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈陽 SHENG YANG 重慶 CHONG QING 武漢 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 東莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING …… 單價 計算公式 合計1 、地層低密度住宅 9 , 5 0 0 . 0 0 9 5 0 0 * 3 9 8 5 1 3 . 3 4 3 , 7 8 5 , 8 7 6 , 7 3 0 . 0 02 、商業(yè) 1 0 , 0 0 0 . 0 0 1 0 0 0 0 * 1 0 7 5 9 . 8 6 1 0 7 , 5 9 8 , 6 0 0 . 0 0銷售收入 3 , 8 9 3 , 4 7 5 , 3 3 0 . 0 0總成本 2 , 3 5 1 , 4 5 0 , 0 3 3 . 0 3毛利 1 , 5 4 2 , 0 2 5 , 2 9 6 . 9 7企業(yè)所得稅 按 30 ％計算 4 6 2 , 6 0 7 , 5 8 9 . 0 9稅后利潤 1 , 0 7 9 , 4 1 7 , 7 0 7 . 8 8成本費用利潤率 %銷售收入及利潤表方案三：容積率 ，低層低密度住宅 方案測算 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈陽 SHENG YANG 重慶 CHONG QING 武漢 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 東莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING …… 市場分析 別墅銷售的幾大特征 別墅熱銷特征 代表案例 稀缺性 深圳半山海景別墅、蘇州天鄰楓景、碧贏谷 低總價 全展示 深圳波托菲諾、硅谷別墅 品牌性 上海蘭喬圣菲、世貿(mào)湖濱 高總價 蘇州天倫隨園 別墅滯銷特征 代表案例 大體量 紫園 紫園常州秋水云廬、金地格林春曉、鳳凰城 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈陽 SHENG YANG 重慶 CHONG QING 武漢 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 東莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING …… 方案 容積率 建筑面積 售價 成本 利潤 成本 利潤率 備注 全別墅方案 16000 2,073,175, 565,963, ％ 客戶相對稀缺，消化慢 供貨量大價格難以拉升 未充分發(fā)揮湖景優(yōu)勢 組合方案（ 別墅 amp。高層 ） 別墅16000 Toho 9500 高層 6500 2,833,038, 1,292,555,8 ％ 陷入大社區(qū)圈，價格上檔次難 不同物業(yè)相互影響 低層低密度住宅 9500 2,351,450, 1,079,417,8 ％ 項目檔次不高 與萬科順馳同質(zhì)化競爭 未充分發(fā)揮湖景優(yōu)勢 方案測算 從各種方案的比較及別墅銷售特征來看，選擇混合住宅的開發(fā)最優(yōu) 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈陽 SHENG YANG 重慶 CHONG QING 武漢 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 東莞