上虞市42號地塊項目提案報告-資料下載頁
2025-01-26 20:56本頁面
【正文】 % ?地價： ?樓板價： 4700元 /平方米 ?建筑形態(tài)： 30F 17幢 項目解讀 ——上虞競品項目分析 寶華和天下概況 本案 寶華和天下 ?開發(fā)商：上虞恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （上海寶華集團） ?預(yù)計竣工時間： 2023年 ?商品住宅建筑面積： 182023平方米 ?總套數(shù)： 1460套 ?車位數(shù)量： 1413個 其中地下： 1326個 地面： 87個 ?建筑高度： 80100米 ?預(yù)計銷售報價： 15500元 /平方米 項目解讀 ——上虞競品項目分析 寶華和天下概況 項目解讀 ——區(qū)域位置 ? 本案位于上虞市城北新區(qū)新行政中心的西北側(cè)； ? 與新建的上虞市民中心、文藝中心、圖書館等城市公共服務(wù)設(shè)施隔僅一路之隔； ? 項目北面為規(guī)劃中的高鐵樞紐站； 本案 項目解讀 —— 周邊配套 上虞市政府 上虞市公安局 市民中心 大通購物中心 大潤發(fā)超市 農(nóng)貿(mào)市場 青少年宮 文藝中心 鶴琴幼兒園 實驗小學(xué) 城北實驗小學(xué) 城北小學(xué) 實驗中學(xué) 百官地段醫(yī)院 市人民醫(yī)院 麗都大酒店 煌中煌大酒店 財富廣場 時代廣場 上百萬和城 萬錦大酒店 城北商業(yè)中心 目前屬于前期施工階段，土地基本平整，東面和南面有河道圍繞。 項目解讀 ——基地現(xiàn)況 項目解讀 ——項目概況 ? 占地面積： 62516平方米 ? 總建筑面積： 150000平方米 其中：住宅建筑面積： 110714平方米 社區(qū)用房： 453平方米 商業(yè)及公建配套： 1583平方米 ? 容積率： ? 建筑密度： 16% ? 建筑形態(tài)： 9幢高層組成 ? 總戶數(shù)： 687套 ? 綠化率： % ? 車位： 958個 項目解讀 ——房型配比 戶型 面積（ m2） 套數(shù) 套數(shù)比例 90m2以下 一房一廳 376 % 90m2以上 一房一廳 98100 20 % 二加一室 145158 96 % 二加二室 230244 96 % 四加一室 311325 48 % 四加一室 498 23 % 合計 頂層復(fù)式 317790 17 % 一層戶型 240376 11 % 687 ? 從房型面積上看，本案各房型的單套面積都大于上虞市場上的主力房型面積，尤其是一房的房型多在 87平方米以上，從空間布局來看使用率不高； 項目解讀 ——房型分析 ? 從房型上看， 3號樓全部安排了一房的房型，面積過大，走道動線過長，利用率較低； ? 建議 214F的房型從 4套一房的房型左右拼接成兩套三房房型； ? 或中間兩套一房拼接成三房房型； 關(guān)于 3樓 項目解讀 ——房型分析 ? B4房型為一房，從單套面積來看相對較大； ? 建議將兩套 B4房型進行拼接，將西側(cè)或東側(cè)的臥室接入 B3房型，形成兩梯三戶的格局； ? 或直接將 B4房型拼入 B3房型，形成兩梯兩戶的大平層格局，提高每戶的私密性； 關(guān)于 5樓 項目解讀 ——房型分析 ? 樓內(nèi) C3房型的面積是 243平方米的大平層房型，兩種房型面對的客戶層不屬于一類，因此建議這兩棟樓內(nèi)的房型全部拼接成兩梯兩戶的大平層房型； ? 在裝修上形成套種套的格局； 關(guān)于 8樓 項目解讀 ——SWOT分析 威脅 ? 周邊即將開工建設(shè)的項目眾多，且規(guī)劃、體量都與本案較為接近，未來競爭激烈； ? 周邊土地儲備量較大； 劣勢 ? 周邊尚處于開發(fā)狀態(tài)，整體環(huán)境有待提高； ? 相比較濱江 1號本項目缺少自然生態(tài)景觀； ? 單套房型設(shè)計面積較大（尤其體現(xiàn)在一房房型），實用性略低； 優(yōu)勢 ? 本項目位于城北新區(qū)，緊鄰新行政中心區(qū)，地理位置優(yōu)越； ? 城北新區(qū)規(guī)劃起點較高，周邊項目品質(zhì)較高； ? 本項目產(chǎn)品環(huán)境規(guī)劃較好，兩面臨景觀水景； 機會 ? 城北新區(qū)高起點的定位被市場所認可； ? 目前周邊競爭項目較少； ? 上虞缺少真正意義上的豪宅項目； ? 限購令政策在上虞尚未實施； 項目解讀 ——產(chǎn)品定位 緊鄰上虞的新行政中心，地理位置優(yōu)越 產(chǎn)品以大面積房型為主，總價較高 當(dāng)?shù)刈宰⌒枨? 改善型居住 成功人士 年齡 3550歲 目標客戶： 城北新區(qū)標桿性的豪宅 品位人士理想居所 謝謝聆聽 ! Thank you!
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