聯(lián)盟新城七期產(chǎn)品定位報告928改-資料下載頁
2024-11-25 23:13本頁面
【正文】 1 銷售均價： 11958 凈利潤率： ％ 序號 項目 金額 (元 ) 建筑面積樓面價格 (元 /M2) 比重（ %） 一 土地費 237,619, 2, 二 前期工程費 32,039, 三 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 48,351, 四 建筑安裝工程費 169,841, 1, 五 公共配套設(shè)施建設(shè)費 39,788, 六 管理費 13,383, 七 開發(fā)間接費 17,844, 八 銷售費 22,306, 九 開發(fā)期稅費 80,894, 十 財務(wù)費 14,920, 合計 676,990, 7, 總建筑面積 88, 總可售面積 71, 銷售收入 開發(fā)類型 可售面積（米） 均價 總價 多層 71, 11, 858,644, 車位 100, 33,600, 合計 892,244, 總投資 676,990, 利潤 215,254, 稅前銷售利潤率 % 所得稅 53,813, 凈利潤 161,440, 稅后銷售利潤率 % 本報告是嚴格保密的。 方案二投資估算表2 序號 項目 金額 (元 ) 建筑面積樓面價格 (元 /M2) 比重（ %） 一 土地費 237,619, 2, 二 前期工程費 32,039, 三 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 48,351, 四 建筑安裝工程費 169,841, 1, 五 公共配套設(shè)施建設(shè)費 39,788, 六 管理費 13,936, 七 開發(fā)間接費 18,581, 八 銷售費 23,227, 九 開發(fā)期稅費 84,228, 十 財務(wù)費 15,040, 合計 682,653, 7, 總建筑面積 88, 總可售面積 71, 銷售收入 開發(fā)類型 可售面積（米） 均價 總價 多層 71, 12, 895,480, 車位 100, 33,600, 合計 929,080, 總投資 682,653, 利潤 246,426, 稅前銷售利潤率 % 所得稅 61,606, 凈利潤 184,819, 稅后銷售利潤率 % 銷售均價： 12471 凈利潤率： ％ 本報告是嚴格保密的。 方案二投資估算表 3 序號 項目 金額 (元 ) 建筑面積樓面價格 (元 /M2) 比重（ %） 一 土地費用 237,619, 2, 二 前期工程費 32,039, 三 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 48,351, 四 建筑安裝工程費 169,841, 1, 五 公共配套設(shè)施建設(shè)費 39,788, 六 管理費 14,311, 七 開發(fā)間接費 19,081, 八 銷售費 23,851, 九 開發(fā)期稅費 86,489, 十 財務(wù)費 15,100, 合計 686,474, 7, 總建筑面積 88, 總可售面積 71, 銷售收入 開發(fā)類型 可售面積（米） 均價 總價 住宅（含多層及疊加別墅） 71, 12, 920,468, 車位（個） 100, 33,600, 合計 954,068, 總投資 686,474, 利潤 267,593, 稅前銷售利潤率 % 所得稅 66,898, 凈利潤 200,695, 稅后銷售利潤率 % 銷售均價： 12819 凈利潤率： ％ 本報告是嚴格保密的。 土地價格 —— 利潤率敏感性分析 土地價格 （萬元 /畝） 土地總價 （萬元） 商品住宅銷售均價 （元 /平方米） 稅后利潤率 208 22600 12819 % 210 22764 12819 % 215 23306 12819 % 220 23848 12819 % 225 24390 12819 % 230 24932 12819 % 235 25474 12819 % 240 26016 12819 % 245 26558 12819 % 250 27100 12819 % 255 27642 12819 % 260 28184 12819 % 265 28729 12819 % 270 29271 12819 % 274 29704 12819 % 280 30355 12819 % 285 30897 12819 % 290 31439 12819 % 295 31981 12819 % 300 32523 12819 % 根據(jù)左表估算，在保證稅后銷售利潤率 15%情況下，項目最高可承受地價為 274萬元 /畝?？紤]到鄭東新區(qū)土地資源稀缺，龍湖南區(qū)已基本無供商品房開發(fā)的住宅用地，同時鄭東新區(qū)東風(fēng)路以北的土地推出價格預(yù)計將超過 400萬元 /畝，未來鄭州市房價仍將保持較快的增幅，該項目樂觀價格是可以實現(xiàn)的，且伴隨著東風(fēng)路北新區(qū)土地的推出，新區(qū)房價有可能出現(xiàn)大幅上漲，我們預(yù)計按方案二實施該項目住宅均價將突破 13500元 /平方米，按 15%的稅后銷售利潤率計算，項目最高可承受地價將超過 300萬元 /畝。 本報告是嚴格保密的。 本次會議需要協(xié)調(diào)解決的問題 明確七期建筑風(fēng)格： 完全創(chuàng)新 or升級換代？英倫風(fēng)格 or西班牙風(fēng)格？ 明確七期開發(fā)經(jīng)營方案 方案一： 容積率為 ，考慮 90/70 方案二： 容積率為 ，不考慮 90/70 本報告是嚴格保密的。 67 THE END
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