【正文】 2021年 2季度大坪成交價格 : 2292元 /平方米 漲幅 : % 2021年 3季度大坪成交價格 : 2453元 /平方米 漲幅 :% 2021年 4季度大坪成交價格 : 2604元 /平方米 漲幅 :% 2021年 1季度大坪成交價格 : 2650元 /平方米 漲幅 :% 2021年 2季度大坪成交價格 : 2981元 /平方米 050010001500202125003000350003 年 1 季度 03 年2季度 03 年3季 03 年4季度 04 年1季度 04 年2季系列1單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 單擊此處編輯母版副標(biāo)題樣式 【 Market Research amp。 Development Center 2021年 4月 】 2021年 1季度科園路成交價格 : 2587元 /平方米 漲幅 : % 2021年 2季度科園路成交價格 : 2654元 /平方米 漲幅 : % 2021年 3季度科園路成交價格 : 2737元 /平方米 漲幅 :% 2021年 4季度科園路成交價格 : 2975元 /平方米 漲幅 :% 2021年 1季度科園路成交價格 : 3028元 /平方米 漲幅 :% 2021年 2季度科園路成交價格 : 3111元 /平方米 050010001500202125003000350003 年 1 季度 03 年2季度 03 年3季 03 年4季度 04 年1季度 04 年2季系列1單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 單擊此處編輯母版副標(biāo)題樣式 【 Market Research amp。 Development Center 2021年 4月 】 用線性回歸分析得出區(qū)域價格 (季度 )增長函數(shù)為 Y(價格 )=X100(第 ?季度 )+(開始區(qū)域季度價格 ),以 2021年 1季度為開始 ,我們需要的 2021年 4季度為第 8 個季度 ,代入求值得出 Y=? 謝家灣區(qū)域 Y=2964 區(qū)域均價的對應(yīng)個案價格評估為 2964/2765= 大坪區(qū)域 Y=2921 區(qū)域均價的對應(yīng)個案價格評估為 2921/2981= 科園路區(qū)域 Y=3387 區(qū)域均價的對應(yīng)個案價格評估為 3387/3111= 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 單擊此處編輯母版副標(biāo)題樣式 【 Market Research amp。 Development Center 2021年 4月 】 軌道及市政的綜合影響 (CR) 軌道的開通對房地產(chǎn)項(xiàng)目很大的促進(jìn)作用但是也需要分別對物業(yè)來看 ,需要對整個軌道線的物業(yè)相比較 ,若是低價房屋每則是上漲 ,若是品質(zhì)一般但價格較高的物業(yè)則有可能沒有空間 .綜合本項(xiàng)目來看 ,若是軌道開通后 ,將會對本項(xiàng)目的商業(yè)有較大的促進(jìn) ,而對住宅的貢獻(xiàn)不大 ,而奧體中心也會對項(xiàng)目有利 .綜合來看軌道和奧體中心帶給本項(xiàng)目的上漲應(yīng)該在 6%左右 . 周邊競爭個案對漲幅的影響 (PR) 目前從周邊來看動工的競爭個案不多 ,但是 ” 同創(chuàng)奧韻 ” 三期 康德 27度和萬友康年 .國際公寓推出之后 ,將會抬高區(qū)域售價 ,加之華宇 .渝州新都的推出也將拉高區(qū)域售價 ,如此來看周邊個案對漲幅的提升將在 4%左右 . 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 單擊此處編輯母版副標(biāo)題樣式 【 Market Research amp。 Development Center 2021年 4月 】 通貨膨脹率對漲幅的影響 (IR) 國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任在 2021年 8月召開的 ” 2021重慶發(fā)展論壇 ” 上表示 ,中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正常 ,近請不會出現(xiàn)高膨脹 . 其次 ,從物價變化看 ,中國 1998年至 2021年期間的年平均通貨膨脹為 %,今年截至 6月末的消費(fèi)者物價指數(shù) (CPI)增長也只有 %,幾乎是零通貨膨脹 .近期出現(xiàn)高通貨膨脹的可能性不大 ,但是貨幣信貸快速擴(kuò)張 , 通貨膨脹的壓力開始積聚 . 由于重慶處于高發(fā)展期間通貨膨脹可能會高于全國水平 ,所以在此認(rèn)為可能導(dǎo)致價格漲幅為 % 不確定因素對漲幅的影響 (ND) 渝中 CBD商務(wù)規(guī)劃實(shí)施 北部新區(qū)的開發(fā)進(jìn)展情況 ,宏觀經(jīng)濟(jì)的景氣指數(shù) ………… .這都是不確定的因素 ,這些對本區(qū)域的價格成長將會有很大的影響 ,當(dāng)然未來的宏觀形勢總是向好的層面發(fā)展 ,所以這些可能會導(dǎo)致 2%的漲幅 . 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 單擊此處編輯母版副標(biāo)題樣式 【 Market Research amp。 Development Center 2021年 4月 】 價格結(jié)論 : P=2021年四季度左右的價格 P=RIX(1+CR)X(1+PR)X(1+IR)X(1+ND) 謝家灣區(qū)域 P= P= 大坪區(qū)域 P= P= 科園路區(qū)域 P= P= 由于本項(xiàng)目處于三大板塊之間 ,價格的確定還需進(jìn)一步分析 .我們通過綜合平均算出本項(xiàng)目在 2021年 4季度的銷售價格預(yù)測 : 價格 P=(++)/3 P= 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 單擊此處編輯母版副標(biāo)題樣式 【 Market Research amp。 Development Center 2021年 4月 】 捌 營銷原則 關(guān)注市場 立足不拜 本項(xiàng)目立足不拜的前提是價格定位 .如上所述 ,本項(xiàng)目有可能成為超越整個九龍坡商業(yè)和住宅品質(zhì) ,而又有可能超越整個重慶的商業(yè)住宅的成本個案 .但是目前消費(fèi)者購房都逐漸理性 ,對于好的產(chǎn)品表示認(rèn)同但是價格高出了周邊樓盤價格 20%消費(fèi)者表示無法接受 .本項(xiàng)目做 5A級產(chǎn)品 ,3A+級價格策略就是保證項(xiàng)目成功 . ?？挖A洲項(xiàng)目在就是以高于周邊市場價格入市 ,使得市場接受程度不高 ,.項(xiàng)目要立足不拜重要的是開市的策略 .本項(xiàng)目以低價入市迅速打開市場 . 坐二爭一 本項(xiàng)目是中華企業(yè)在重慶打造的首個大型商業(yè)住宅復(fù)合式樓盤 , 項(xiàng)目得到了政府的支持 .我們努力把本項(xiàng)目打造成為重慶西南副都 . 香港瑞安地產(chǎn)在化龍橋打造的復(fù)合住宅項(xiàng)目以及香江國際開發(fā)的重慶財富中心 ,在產(chǎn)品在很大程度上會產(chǎn)生競爭 .在產(chǎn)品的規(guī)劃和設(shè)計要講求創(chuàng)新與個性化 . 把項(xiàng)目打造成地產(chǎn)行業(yè)的名盤 。建筑領(lǐng)域爭取獲巴渝杯 魯班獎 . 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 單擊此處編輯母版副標(biāo)題樣式 【 Market Research amp。 Development Center 2021年 4月 】 玖 歸納總結(jié) 一 本項(xiàng)目有做成豪宅的條件 ,但是必須在 產(chǎn)品和景觀上做個性化、創(chuàng)新 二 住宅小區(qū)的社區(qū)配套規(guī)劃要與周邊樓盤有所區(qū)分 (以 人文運(yùn)動社區(qū)為主 ) 三 商業(yè)部分建議和商業(yè)經(jīng)銷商進(jìn)行 聯(lián)姻式銷售 ,并將商業(yè)體量減少改做住宅產(chǎn)品 . 四 辦公部分包括五星級酒店部分需減少 30%（ 8萬方）部分并用 住宅產(chǎn)品取代 . 五 努力把本項(xiàng)目打造成重慶的上海新天地 , 中國樓市名盤 . 六 針對項(xiàng)目總建筑體量大以及市場動態(tài)的瞬息萬變 ,我們既有壓力同時也有信心并有能力做好 .