【正文】 位競爭、特色經(jīng)營商業(yè)街的市場空間。 商業(yè)業(yè)態(tài)模式評估 思考五：本地塊規(guī)劃特色商業(yè)的可行性 通過以上研判，本地塊部分用地建造特色商業(yè)街的可行性較高 商業(yè)業(yè)態(tài)模式評估 應(yīng)有足夠的特色和吸引力使蘇州新區(qū)與木瀆鎮(zhèn)及外圍人群克服距離感來此消費 ! 時尚餐飲： 各類異國風情美食餐廳 特色美食街 以時尚休閑為主題 時尚社交； 咖啡吧 酒吧 茶吧等 思考六：本地塊建成商務(wù)辦公用房的市場可行性 目前蘇州寫字樓市場正處于上升通道，寫字樓物業(yè)市場供不應(yīng)求，空臵率下降，租金穩(wěn)步上揚；普潤認為蘇州市辦公用房的市場空間很大，本地塊未來存在建造寫字樓的市場空間； 蘇州經(jīng)濟的高速發(fā)展，將吸引更多國內(nèi)外大型企業(yè)入駐，勢必拉動蘇州寫字樓需求的增加； 再次，項目位于蘇州市高新區(qū)，有利于吸引高新區(qū)區(qū)內(nèi)的中、外企業(yè)；另外，項目位于交通干道與軌道交通旁邊，車行交通較為便利，具有建造寫字樓的基本條件。 綜合以上研判，本地塊部分用地適合建成中高檔商務(wù)辦公樓。 商業(yè)業(yè)態(tài)模式評估 通過對市場實地調(diào)研，區(qū)域內(nèi)酒店需求旺盛、區(qū)域市場未達飽和、投資收益高、風險相對較小，綜合本地塊未來發(fā)展目標考量，本地塊部分用地存在建造高星級酒店的可行性。 綜合考慮酒店自身作用與地塊的關(guān)系，酒店應(yīng)該具有以下三種功能： 盈利功能 配合商業(yè)的銷售促進區(qū)域的后期發(fā)展 區(qū)域標志 出色的昭示作用 ? 滿足未來本地區(qū)乃至整個外圍各地區(qū)的商業(yè)需求（居住、會議、宴會、高檔休閑等） ? 與特色美食街形成夢幻組合，在大大提升本區(qū)域價值感的同時，滿足部分休閑娛樂客戶對酒店的居住需求 ? 吸引商業(yè)人流，凝聚商業(yè)氛圍，為陌生區(qū)域迅速形成商業(yè)中心提供強勢的發(fā)力點 ? 形成獨特景點，為本地快造勢 ? 吸引竹園路及各條主干道的來往客流，是本項目未來有效的軟性宣傳手段 商業(yè)業(yè)態(tài)模式評估 思考七：本地塊建成產(chǎn)權(quán)式高星級酒店的市場可行性 綜合以上研判，本地塊部分用地適合建成產(chǎn)權(quán)式高星級酒店。 蘇州現(xiàn)有酒店式公寓客戶吸納情況較好，長期供不應(yīng)求，樓盤銷售率基本都保持在 80%以上，石路商圈區(qū)域酒店式公寓銷售情況最好，目前沒有樓盤推出，酒店式公寓全部售完，甚至目前市場上已出現(xiàn)供應(yīng)斷檔局面； 蘇州市級商圈范圍內(nèi)新建酒店式公寓項目數(shù)量較少，本項目可彌補這一市場空白，且區(qū)域內(nèi)其他競爭項目檔次較低，基本都為爛尾樓改造而成，與本項目難以想提并論； 項目周邊商業(yè)、商務(wù)、休閑娛樂、生活配套設(shè)施的需求正在逐步擴大，規(guī)劃中的軌道交通與數(shù)十條公交線路組成了項目周邊便利的交通網(wǎng)絡(luò)，地段特性使該項目具備發(fā)展酒店式公寓物業(yè)的各種必要因素。 商業(yè)業(yè)態(tài)模式評估 思考八：本地塊建成酒店式公寓的市場可行性 綜合以上研判，本地塊部分用地適合建成酒店式公寓。 關(guān)于本項目商業(yè)模式定位的三大依據(jù)： 商業(yè)業(yè)態(tài)模式評估 商業(yè)模式定位 ——“豪布斯卡”模式 依據(jù)二：從本項目絕對量上講， 30萬平方米的商業(yè)體量屬于大型項目，如果將物業(yè)品種局限于某一范圍內(nèi)，容易造成單一品種供應(yīng)過剩，大大增加日后的銷售壓力，近而有可能對項目整體運作產(chǎn)生風險。 依據(jù)一： 從上文蘇州細分市場分析可以預(yù)見，從投資可能性角度講，本地塊適合的物業(yè)形態(tài)是多樣化的，辦公樓、商鋪、 SOHO、 LOFT，從表面上看任何一種物業(yè)形態(tài)都有生存之可能。 依據(jù)三： 考慮本地塊用地性質(zhì)限制，在未來發(fā)展商用物業(yè)方向上，商業(yè)、辦公產(chǎn)品的“ 適度多元化 ” 及 “ 差異化 ” 比較符合本案實際，這也將成為獲取最大利潤空間的焦點。 本項目規(guī)劃模式定位： 必須遵循 “ 豪布斯卡 ” 模式 “豪布斯卡模式 ” （ HOPSCA） : 是世界上最先進的綜合商業(yè)模式，是商業(yè)運營模式賦予了更高的層次的社會需求的一種 LifeStyle。其規(guī)劃理念是將 HOTEL、 OFFICE、 PARKING、 SHOPPING、CONVENTION、 APARTMENT社會動能有機的組織起來，通過建筑空間與元素的組織，使公共空間富有人情味。 商業(yè)業(yè)態(tài)模式評估 ? HOTEL——酒店 在本案規(guī)劃中建立酒店既適應(yīng)了消費潮流的變化，又可為旅游人口帶來更多生活便利，促進人流的連續(xù)購買； ? OFFICE——辦公物業(yè) 引進寫字樓的目的，一方面是辦公人員具有較高的購買力，他們是酒店式公寓的目標客戶群，同時，他們進出商業(yè)街，是中高檔商品的消費群體，可使客流呈現(xiàn)多元化； 商業(yè)模式定位 ——“豪布斯卡”模式 商業(yè)業(yè)態(tài)模式評估 ? PARKING——停車場 要吸引顧客（購物客、觀光客）就必須有充足的泊車空間，這對特色商業(yè)街的繁榮至關(guān)重要； ? SHOPPING——購物 要充分發(fā)揮特色商業(yè)街購物功能的整體功效，增加餐飲網(wǎng)點是非常必要的，可以延長顧客的滯留時間。餐飲應(yīng)從大眾化的快餐到特色餐飲有不同層次的分布； ? CONVENTION——泛指集聚客流的會場及娛樂設(shè)施 如夜總會、卡拉 OK、歌舞廳、酒吧等； ? APARTMENT——公寓 公寓可以為商業(yè)提供穩(wěn)定的客流，同時，為增加商業(yè)對客流的吸引力，可于商業(yè)街中開辟具有一定空間的廣場，建立花壇、噴水池、藝術(shù)雕塑等，使人愿意在商業(yè)街中休憩、消費。 商業(yè)模式定位 ——“豪布斯卡”模式 鑒于本項目所面臨的實際情況與要求，我們認為： 本項目應(yīng)當打造市場認知度高、區(qū)域輻射范圍廣、租金收益高的綜合性產(chǎn)品。 商業(yè)業(yè)態(tài)模式評估 產(chǎn)品組合方案主力業(yè)態(tài)及規(guī)模建議 ? 高 星級產(chǎn)權(quán)式酒店： 40000平方米 ? 5A級高檔寫字樓 ： 100000平方米 ? 酒店式公寓： 100000平方米 ? 特色商業(yè)街： 60000平方米 項目成本估算與經(jīng)濟效益評價 項目成本估算與經(jīng)濟效益評價 建筑技術(shù)經(jīng)濟指標 項目是集購物、休閑、娛樂、辦公和居住于一體的建筑綜合體，項目總占地面積180畝（ 120,000m2 ），總建筑面積為 300,000平方米。 項目成本估算與經(jīng)濟效益評價 項目總投資估算表（一） 項目成本估算與經(jīng)濟效益評價 項目總投資估算表（二） 項目成本估算與經(jīng)濟效益評價 項目總投資估算表（三） 項目成本估算與經(jīng)濟效益評價 各物業(yè)銷售價格分析 商業(yè)： 目前項目周邊商用物業(yè)的租金普遍約為 23元 /平方米 /天（一二層平均水平），按照此水平，結(jié)合項目的地理位置、檔次定位、規(guī)模效應(yīng)以及周邊的整體商業(yè)規(guī)劃定位，保守估計，項目未來的平均租金在 /平方米 /天以上。據(jù)此推算，商用物業(yè)銷售價格應(yīng)在 16000元 /平方米以上（按投資回報率 8%來計算，），本評價根據(jù)謹慎原則以 15000元 /平方米 來估算。 產(chǎn)權(quán)式酒店： 目前項目周邊高星級酒店的標準間的實際成交價格在 400元 /晚左右，年平均入住率在 60%以上，按此推算，本項目的高星級酒店的銷售價格可達8600元 /平方米以上，本評價根據(jù)謹慎原則以 8000元 /平方米 來估算。 銷售單價＝ 400元 /間 /天 360天 60%（入住率） 40%（營業(yè)收入中用于 返租回報的比例） /8%（返租回報率） /50平方米（標間面積） ＝ 8640元 /平方米 項目成本估算與經(jīng)濟效益評價 各物業(yè)銷售價格分析 酒店式公寓： 目前蘇州市內(nèi)及高新區(qū)的酒店式公寓的銷售單價的起價基本上都在 8000元 /平方米以上，平均售價超過 9000元 /平方米，且銷售狀況均較好，按照此水平，結(jié)合項目的地理位置、檔次定位及規(guī)模效應(yīng)，保守估計，項目酒店式公寓物業(yè)的銷售價格應(yīng)在 8000元 /平方米左右，本評價根據(jù)謹慎原則以7000元 /平方米 來估算。 寫字樓： 目前蘇州高新區(qū)及工業(yè)園區(qū)的甲級寫字樓的銷售均價都在 10000元 /平方米以上，乙級偏上的平均售價也超過 8000元 /平方米，且銷售狀況均較好，按照此水平，結(jié)合項目的地理位置、檔次定位及規(guī)模效應(yīng)，保守估計，項目 5A高級寫字樓物業(yè)的銷售價格應(yīng)在 7500元 /平方米左右，本評價根據(jù)謹慎原則以 7000元 /平方米 來估算。 項目成本估算與經(jīng)濟效益評價 經(jīng)營收入測算表 項目成本估算與經(jīng)濟效益評價 損益表 根據(jù)正常的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和條件測算 ， 本項目總投資成本估算為119,113萬元 （ 不含財務(wù)費用和流動資金的估算 ） ， 經(jīng)營收入測算為 277,000萬元 ， 扣除銷售稅金的稅前利潤為 142,652萬元 ， 稅后凈利潤為 95,577萬元 ， 銷售利潤率為 %， 全部投資稅后投資利潤率為 %。 項目銷售額的盈虧平衡點為 %， 銷售風險低 。 綜上所述 ， 本項目投資效益非常明顯 ， 具有非常好的盈利能力和抗風險能力 ， 項目在財務(wù)上是完全可行的 。 項目成本估算與經(jīng)濟效益評價 效益評價結(jié)論