【正文】 劇 ， 低密度產(chǎn)品開始走向另一個極端 ， 增加面寬成了產(chǎn)品比賽的硬性指標 ， 主開間尺寸被大幅擴大 ， 進深被大幅壓縮 ， 出現(xiàn)了一些橫過來聯(lián)排產(chǎn)品 ， 例如寬HOUSE、 卡爾生活館 ， 并且這一趨勢保持至今 。雖然這類產(chǎn)品徹底改變了聯(lián)排局促的室內(nèi)印象 ，但追求開間尺寸 ， 過度降低進深會造成用地的浪費 ， 成本的提升 ， 夏季室內(nèi)也會顯得過于明亮 ， 環(huán)境較為燥熱 ， 室內(nèi)的縱深感消失 ， 形成另一種不適 。 目前 Townhouse有向 ? 聯(lián)院式聯(lián)排 ? 短聯(lián)排 （ 三到四聯(lián) ） 發(fā)展的趨勢 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 北清項目市場供應匯報 北 清 項 目 ? 一些項目作了更進一步的設計革新，例如出現(xiàn)聯(lián)院式聯(lián)排，吸取獨棟別墅的處理 ? 方法，聯(lián)院不聯(lián)屋，提高每戶的私密性和獨立感，另一方面適度擴大開間，以 L、 ? T、十型戶型形成拼合單元及靈活的庭院圍合。還有一些聯(lián)排項目直接以兩層聯(lián) ? 排為主，戶型趨向方形，簡單而有效的解決了復雜的設計控制問題。 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 北清項目市場供應匯報 北 清 項 目 聯(lián)排產(chǎn)品在發(fā)展中 ， 也開始衍生出另一種產(chǎn)品形式 —— 疊拼 ， 疊拼實際上是聯(lián)排產(chǎn)品的一種變種 ， 通過將兩 （ 多 ） 戶疊加 ，但分別入戶 ， 改變了傳統(tǒng)聯(lián)排難以控制單元面積的弊病 ， 同時又使每個平層的面積大小適度 。 每戶通過平層 、 復式或錯層處理 ， 可大可小 ， 靈活多變 。 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 北清項目市場供應匯報 北 清 項 目 疊拼設計也容易出現(xiàn)下疊與上疊和中疊的均好不一的問題 ， 需要設計做一些可以贈送的補償性處理 ， 配合銷售以解決上下戶均好性問題 。 目前疊拼向混合式疊拼方向發(fā)展 ， 總體品質(zhì)有接近聯(lián)排的趨勢 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 北清項目市場供應匯報 北 清 項 目 市場供應產(chǎn)品分析 單元面積設置與單元總價區(qū)間 從區(qū)域市場項目橫向?qū)Ρ?， 我們對各典型項目不同類型產(chǎn)品作了相應統(tǒng)計 ， 目前獨棟產(chǎn)品銷售單元的主流單元面積在 380460平米 ， 總價約 440萬 — 760萬 ， 銷售狀況較為平穩(wěn) ， 但總體狀況不及 2021年 。 總價在 200360萬 ， 單元面積在 200300平米的小獨棟也開始出現(xiàn)批量供應 ， 市場反饋銷售情況較好 ， 但是對開發(fā)商來講 ，在較低的容積率下 ， 項目開發(fā)相對收益率相比做較大戶型要低 。 聯(lián)排 TOWNHOUSE主流總價在 100160和 240280萬 ， 單元面積在 220280300平米 （ 含地下面積 ） ， 從市場銷售狀況來看 ，200平米左右 ， 160萬左右總價的聯(lián)排產(chǎn)品較為暢銷 。 雙拼的主流產(chǎn)品總價在 240280；320360；單元面積在 320380（ 含地下面積 ） 疊拼單元面積在 180200260， 單元總價主要在 160200280萬 ， 由于目前區(qū)域疊拼項目較少 ， 現(xiàn)有考察項目地段和配置較高 ， 所以區(qū)域疊拼總價感覺略高 。 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 北清項目市場供應匯報 北 清 項 目 單元層空間設置 二層為主設置功能區(qū)的產(chǎn)品設計正成為主流 ， 三層在普遍設置挑空空間的情況下 ， 以輔助性睡眠區(qū)和閣樓露臺配置為主 。 目前獨棟項目的變化及創(chuàng)新相應較小 ， 目前看有以雙層產(chǎn)品為主流的趨勢 ，主流首層配置 1L+1D+1K+1T+1B， 二層配置 3B+2T， 三層設置 1B+1T地下室設置面積較大 ， 平均超過 132平米 ， 在銷售中以半價或稱贈送形式形成促銷 ， 但地下室過大 ， 增加冬季能耗 ， 地下室的實際效用也有限 ， 目前完全地下室遠不如采光半地下設計和聯(lián)帶下沉式庭院的設計較易為客戶接受 。 雙拼產(chǎn)品面積有向緊湊發(fā)展的趨勢 ， 主流首層面積在 139平米 ， 設置1L+1D+1K+2T， 二層主流面積接近 100平米 ， 一般設置 3B+2T， 三層主流面積在62平米 ， 設置 1B+1T， 地下室一般在 87平米 。 聯(lián)排產(chǎn)品配置有高端化趨勢 ， 以兩層為發(fā)展趨勢 ， 三層面積普遍減小 ，主要以非功能間和露臺為主 。 這樣的面積匹配 ， 正在改變早期產(chǎn)品 ， 每層面積過于局促的弊端 。 首層面積加大 ， 設置 1L+1D+1K+1T， 主流市場平均在 100平米左右 ， 設置挑空后 ， 二層設置 3B+1T， 約在 81平米左右 ， 三層在 68平米 ，一般設置 1B+1T， 地下室一般在 84平米 。 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 北清項目市場供應匯報 北 清 項 目 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 北清項目市場供應匯報 北 清 項 目 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 北清項目市場供應匯報 北 清 項 目 產(chǎn)品類型 總面積 一層面積 一層功能室分配 二層面積 二層功能室分配 三層面積 三層功能室分配 地下室面積 獨棟 1L+1D+1K+1T+1B 3B+2T 64 1B+1T 聯(lián)排 1L+1D+1K+1T 3B+1T 1B+1T 雙拼 1L+1D+1K+2T 97 3B+2 1B+1T 產(chǎn)品分析 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 北清項目市場供應匯報 北 清 項 目 八、主要現(xiàn)有競爭項目分析簡述 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 北清項目市場供應匯報 北 清 項 目 領(lǐng)秀硅谷二期 主要競爭點：總規(guī)模較大 、 相關(guān)配套較為齊全 、 準現(xiàn)房供應 、 沒有公路噪音 主要劣勢：多種產(chǎn)品混合 ， 總體品質(zhì)有降低 ， 小區(qū)環(huán)境過于硬質(zhì)化 ， 自然景觀缺乏 。 威尼斯花園 （ 聯(lián)排 ） 主要競爭點：規(guī)模大配套齊全 、 水景觀有吸引力 、 風格純粹 主要劣勢：產(chǎn)品混雜 ， 對總體品質(zhì)有降低 ， 有些客戶會對歐式風格有排斥感 。 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 北清項目市場供應匯報 北 清 項 目 褐石 （ 疊拼 ） 主要競爭點：區(qū)位卓越 ， 交通便利 、戶型設計精良 主要劣勢：密度較高 、 環(huán)境景觀較少 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 北清項目市場供應匯報 北 清 項 目 亞運新新家園 （ 聯(lián)排 ） 主要競爭點：產(chǎn)品設計精良 、區(qū)域品牌形成 主要劣勢：價位較高 三水青清 主要競爭點：規(guī)模適度 、 戶型設計精良 主要劣勢：立面處理略顯粗糙 ，庭院設計處理缺乏深度 ， 交通路線不夠順暢 ， 后期小獨棟為主 。 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 北清項目市場供應匯報 北 清 項 目 龍城花園 （ 四期 ） 主要競爭點：規(guī)模大配套全 、 區(qū)域影響較大 相對劣勢：獨棟為主 ， 價位較高產(chǎn)品形象老化 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 北清項目市場供應匯報 北 清 項 目 現(xiàn)有區(qū)域項目后期預計供應量 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 北清項目市場供應匯報 北 清 項 目 已拿地項目的預計規(guī)模 粗略估計其潛在供應約 600萬平方米， 2021年上半年入市的約有 650套 (棟 )。 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 北清項目市場供應匯報 北 清 項 目 潛在供應項目 ?亞美利加 ?占地 , 建筑面積 16萬平米，分三期開發(fā)。獨棟、雙拼、聯(lián)棟共 166棟住戶總共 600戶。整個小區(qū)容積率 ，綠化率 45%， 2021年 9月份交房入住。正式開盤銷售時間為 2021年 10月份。即將發(fā)售的是一期 ,由獨棟、雙拼、聯(lián)棟組成，共 65棟。 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 北清項目市場供應匯報 北 清 項 目 即將上市的主要供應 ?東方普羅旺斯 規(guī)模：規(guī)劃用地面積為 ，規(guī)劃建設 558棟獨棟別墅，容積率 ，綠化率 63%。 時間： 2021年 7月一期開盤 155套，預計 2021年 7月入住。 ?褐石園 規(guī)模：占地面積 10萬平米 ，建筑面積： 時間： 2021年 4月 28日開盤， 2021年 10月 20日入住 ?香江項目 —— 溫泉山別墅 溫泉山別墅 （ 暫定名 ） 位于北京西北的溫泉山下 ， 昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)內(nèi) ， 距德勝門 30公里（ 八達嶺高速 10出口 ） 。 項目由兩個地塊組成 ， 總占地面積 1800畝 ， 規(guī)劃建筑面積 平方米 。 香江國際將把該項目建成北京西北地區(qū)的生態(tài)別墅區(qū) 。 ?珠江溫泉 項目占地約 80多公頃 ， 總建筑面積約 40多萬平方米 ， 居住戶數(shù)約 2021余戶 ， 產(chǎn)品類型主要有帶溫泉房的獨棟別墅 、 雙拼別墅和溫泉入戶的聯(lián)排別墅和公寓 。 項目自然環(huán)境十分優(yōu)越 ，上千棵樹齡在 20年以上的成年大樹 ， 大大小小幾十個原生池塘 ， 近 100畝天然水系 ， 空氣質(zhì)量 、 相對濕度 、 水質(zhì) 、 噪音 、 污染狀況等各項指標均優(yōu) 。 ?中海海洋花園 中海海洋花園位于昌平區(qū)沙河水庫以南，建筑面積 10萬平米左右，全部為小面積的獨棟別墅。 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 北清項目市場供應匯報 北 清 項 目 ?靜林灣 位置：八達嶺高速路回龍觀出口的西北角 開發(fā)：華遠集團 設計：聯(lián)排別墅 ， 試圖創(chuàng)造有 “ 原生 ” 特點的 “ 村落 ” 。 在設計創(chuàng)意階段既考慮了不同場地的特點 ， 利用了樹木 、 端頭和道路的多重組合 。 在注重建筑立面構(gòu)成的基礎上 ， 采用局部玻璃透明頂 ， 來表達了有天有地 ， 接近自然的低密度社區(qū)生活的感覺 ， 在戶型內(nèi)部空間的處理上 ， 采取了錯層 、 局部挑空等多種形式空間組合設計 ， 增強了空間的品質(zhì)感和舒適性 。 時間：年內(nèi)開盤 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 北清項目市場供應匯報 北 清 項 目 產(chǎn)品優(yōu)化發(fā)展方向 l 戶型革新和產(chǎn)品設計的均衡 由于每一個項目的發(fā)展環(huán)境不同 ， 其戶型設計所解決的問題也不盡相同 ， 嚴格來講沒有所謂的完美戶型 。 戶型的革新和發(fā)展也主要是在研究生活模式和適應市場競爭中得以進步的 。 過于超前的設計和過于保守的設計都會受到市場無情的摒棄 。 設計的好首先的標準是適應目標客戶的生活模式 ， 其次才是符合經(jīng)濟要求和空間的變化 。 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 北清項目市場供應匯報 北 清 項 目 均衡設計 ? 目前市場對戶型設計的研究已較為深入，但出現(xiàn)了發(fā)展不平衡的現(xiàn)象，這與產(chǎn)品總體設計深度不夠有較大的關(guān)系，對影響客戶心理的其它方面的設計研究，還存在一定的差異。例如有些項目具備優(yōu)良的戶型設計，但在入戶形式的設計或外立面的設計上卻過于粗糙；有些項目外立面處理較為細致，或大幅進行改造和調(diào)整，但基本的功能布局卻出現(xiàn)偏差。產(chǎn)品設計和實施的不均衡會對后期營銷產(chǎn)生較大的負面影響，所以在設計中必須總體加以把握。 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 北清項目市場供應匯報 北 清 項 目 ? 成功項目的突出特點 —— 開始注重微環(huán)境和庭院多層次空間的營造 ? 低密度項目對目標客戶的最大吸引往往在于環(huán)境 ， 而不僅僅是房子 。 在目前的市場供應產(chǎn)品中 ， 對庭院的設計普遍提升到關(guān)鍵的地位 。 但是由于容積率和成本多方面的影響 ， 庭院處理目前水平差異很大 。 但從較為成功的項目來看 ， 注重庭院和微環(huán)境的塑造起到突出的作用 。 例如運河岸邊的院子 、 亞運新新家園 、 威尼斯花園 。 ? 住宅周邊范圍 56米的過渡處理 ， 虛空間的營造 ， 地下室與下沉