房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(ppt81頁(yè))-資料下載頁(yè)
2024-10-18 15:12本頁(yè)面
【正文】 簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法的計(jì)算公式為： 1 1 ( 1 )1 ()t t t t nx x x xn? ? ? ?? ? ? ?加權(quán)移動(dòng)平均法的計(jì)算公式為： 1 ( 1 )1( 1 )( 1 ) 2 1t t t ntn x n x xxnn? ? ??? ? ? ??? ? ? ? ? 從公式可見(jiàn)，不論簡(jiǎn)單式還是加權(quán)式，只能預(yù)測(cè)下一期數(shù)值。 例 21 某房地產(chǎn)公司 20212021年的商品房實(shí)際銷(xiāo)售量見(jiàn)表 21，試用移動(dòng)平均法預(yù)測(cè) 2021年的銷(xiāo)售量。 表 21 某房地產(chǎn)公司 20212021年的銷(xiāo)售量 單位：平方米 年份 2021 2021 2021 2021 實(shí)際銷(xiāo)售量 4000 4500 5000 5200 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 3）趨勢(shì)預(yù)測(cè)法 這是歷史引伸法中最適合于中長(zhǎng)期預(yù)測(cè)的方法。其基本原理是：根據(jù)過(guò)去各期的實(shí)際數(shù)據(jù)，分析其發(fā)展趨勢(shì)，并假定今后按該趨勢(shì)繼續(xù)發(fā)展，從而測(cè)定今后各期的數(shù)據(jù)。如果過(guò)去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等差級(jí)數(shù)，則其變化趨勢(shì)可用直線(xiàn)方程來(lái)表示；如果過(guò)去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等比級(jí)數(shù)，則可用曲線(xiàn)方程來(lái)表示。 在這里，我們只介紹直線(xiàn)趨勢(shì)方程。 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 求趨勢(shì)直線(xiàn)的方程式是： y a bx??式中： y：預(yù)測(cè)值； x：代表的年份； a， b：待定系數(shù) 運(yùn)用最小二乘法求得如下方程組： iiy b xan? ? ??22()i i i iiin x y x ybn x x? ? ? ??? ? ?0ix??令 ，則上式可簡(jiǎn)化為： iya n?? 2iiixybx???式中： yi：各年的實(shí)際銷(xiāo)售量； xi：各年的代號(hào)； n：已掌 握數(shù)據(jù)的年數(shù)。 ? 例 21 關(guān)于某城市住宅物業(yè) 20212021年的價(jià)格變化情況的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)見(jiàn)表 21，預(yù)測(cè) 2021年該類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)單價(jià)。 表 21 某住宅物業(yè) 20212021年的單價(jià)變化情況單位：美元 /平方米 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 住宅單價(jià) 80 83 89 92 97 100 表 21 數(shù)據(jù)整理 年份 Xi Yi XiYi Xi2 2021 5 80 400 25 2021 3 83 249 9 2021 1 89 89 1 2021 1 92 92 1 2021 3 97 291 9 2021 5 100 500 25 總計(jì) 0 541 145 70 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 值得注意的是，每一趨勢(shì)直線(xiàn)方程都必須注明原點(diǎn)的時(shí)間和計(jì)量單位，這一點(diǎn)和后面闡述的表明現(xiàn)象變量之間相關(guān)關(guān)系的回歸方程是有區(qū)別的。 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 4）指數(shù)平滑法 指數(shù)平滑法是在移動(dòng)平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的， 指數(shù)平滑法是利用預(yù)測(cè)前一期的實(shí)際值和前一期的指數(shù)平滑預(yù)測(cè)值進(jìn)行加權(quán)平均來(lái)取得預(yù)測(cè)值的方法。 它實(shí)際上是一種特殊的加權(quán)移動(dòng)平均法。 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 其計(jì)算公式為： 本期預(yù)測(cè)值 =a 上期實(shí)際發(fā)生值 +（ 1a） 上期預(yù)測(cè)值 式中： a為平滑系數(shù)，且 0≤≤1 當(dāng) a=1時(shí)，預(yù)測(cè)值 =上期實(shí)際發(fā)生值 當(dāng) a=0時(shí)，預(yù)測(cè)值 =上期預(yù)測(cè)值 一般根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估計(jì)，當(dāng)差異較大時(shí)， a取 ～ 宜；當(dāng)差異較小時(shí)， a取 ～ 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 5）季節(jié)指數(shù)法 季節(jié)性預(yù)測(cè)比較簡(jiǎn)單的方法是計(jì)算各個(gè)季度的不同銷(xiāo)售指數(shù)。季節(jié)銷(xiāo)售指數(shù)可利用簡(jiǎn)單平均法算出。它是根據(jù)歷史資料求出每季度平均數(shù)占全期總平均數(shù)的比例，以表明各季銷(xiāo)售水平比全期總銷(xiāo)售水平高低的程度。 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 其預(yù)測(cè)步驟為： 第 1步：求出歷年各季的平均銷(xiāo)售量。 第 2步：求出各季的季節(jié)指數(shù)，即當(dāng)季的平均數(shù)占全年平均數(shù)總和的百分比。 第 3步：根據(jù)季節(jié)指數(shù)和已知某年某季的實(shí)際數(shù)預(yù)測(cè)該年其它各個(gè)季的數(shù)據(jù)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 3．因果預(yù)測(cè)法 因果預(yù)測(cè)法是利用原因和結(jié)果之間存在數(shù)學(xué)函數(shù)式的內(nèi)在聯(lián)系，建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)。 包括回歸分析法和相關(guān)分析法等。 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 1）回歸分析法 回歸分析法就是根據(jù) “ 自變量 ” 來(lái)分析 “ 因變量 ”的變化方向和程度。 在采用回歸分析法進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)，預(yù)測(cè)對(duì)象和影響因素之間一定要存在因果關(guān)系，且樣本數(shù)據(jù)量足夠；預(yù)測(cè)對(duì)象和影響因素的樣本數(shù)據(jù)之間存在某種統(tǒng)計(jì)規(guī)律，且能反映未來(lái)發(fā)展?fàn)顟B(tài)；樣本數(shù)據(jù)的分布若存在著線(xiàn)性趨勢(shì)，則可采用線(xiàn)性回歸分析法進(jìn)行預(yù)測(cè)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 其計(jì)算公式如下： y a bx??式中： y：預(yù)測(cè)值； x：自變量； a、 b：回歸系數(shù) 其中： iiy b xan? ? ??22()i i i iiin x y x ybn x x? ? ? ??? ? ? 這一方程與趨勢(shì)預(yù)測(cè)中的一次（直線(xiàn)）方程相同，不同的地方是趨勢(shì)預(yù)測(cè)中以 x代表年份，而在回歸分析法中則以 x代表“自變量”。所以，此處不能令 0ix??房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 2）相關(guān)分析法 相關(guān)分析法是分析市場(chǎng)商品供求變化諸因素中兩個(gè)相關(guān)變量之間的因果關(guān)系。它主要是在定性分析的基礎(chǔ)上，找出事物發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系，確定自變量與因變量之間的函數(shù)關(guān)系，然后用回歸方程來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)。 它與一元線(xiàn)性回歸法不同的地方是，此處因變量的變動(dòng)不一定決定于某個(gè)主要自變量，也可以是其他相關(guān)因素。 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 其計(jì)算公式是： y a bx??iiy b xa y b xn? ? ?? ? ?22()i i i iiin x y x ybn x x? ? ? ??? ? ?
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1