【正文】 細(xì)清單及資料 07 與銷售移交房屋實(shí)測(cè)面積、計(jì)算物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 08 入住各項(xiàng)收費(fèi)詳單制定 、 入住清單制做完成 10 問題業(yè)主名單列出及分級(jí)應(yīng)對(duì)方案措施確定 11 車位詳情了解及車位編號(hào)分配 12 車位牌方案確定落實(shí) 13 業(yè)主卡與車輛出入牌設(shè)計(jì)制作 14 小區(qū)入住氛圍營(yíng)造 15 入住現(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)造完成 16 所有入住準(zhǔn)備工作按計(jì)劃落實(shí) 73 序號(hào) 計(jì)劃工作內(nèi)容 完成時(shí)間 責(zé)任人 配合部門 01 與環(huán)衛(wèi)所簽定垃圾清運(yùn)協(xié)議 02 與裝修公司簽定裝修合作協(xié)議 03 與純凈水公司落實(shí)合作方案 04 與電力公司落實(shí)電表初始及抄表手續(xù)流程 05 與自來(lái)水公司落實(shí)初始及抄表流程 06 與天然氣公司落實(shí)報(bào)裝報(bào)修相關(guān)事項(xiàng) 07 與電信公司落實(shí)電話寬帶報(bào)裝報(bào)修事項(xiàng) 08 與有線電視臺(tái)落實(shí)電視報(bào)裝報(bào)修事項(xiàng) 09 入住便民商家聯(lián)系及合作方案確定 外協(xié)支持準(zhǔn)備工作計(jì)劃表 外協(xié)支持準(zhǔn)備工作計(jì)劃表 74 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) (二 ) 物業(yè)接管驗(yàn)收 1. 前期物業(yè)開發(fā)過程中的工程跟蹤，隱蔽工程的 記錄等； 2. 接管驗(yàn)收小組的成立，和準(zhǔn)備工作開展（人員、物資、人員培訓(xùn)等）； 3. 接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)規(guī)程； 4. 小區(qū)配套協(xié)議及配套安裝（交通類、生活類標(biāo)識(shí)設(shè)施）； 5. 辦費(fèi)協(xié)議及物資計(jì)劃明細(xì)； 6. 特殊情況的接管驗(yàn)收（開發(fā)商原因驗(yàn)收時(shí)間拖延，不徹底）； 7. 驗(yàn)收中問題的解決和遺留問題的匯總與存檔。 75 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 三、入住階段 （三）裝修管理階段工作 業(yè)主搬入新居（毛坯房）都要進(jìn)行裝修．對(duì)此，物業(yè)公司不指是加強(qiáng)房屋裝修的管理，也要給予業(yè)主積極配合，體現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù)水平，帶給業(yè)主良好的感受，為后期的管理打下好的基礎(chǔ)． 76 無(wú)問題 裝 修 申 請(qǐng) 會(huì)同裝修隊(duì)三方簽定 裝修責(zé)任書＞及＜服務(wù)協(xié)議＞ 發(fā)放＜裝修許可證＞辦理＜出入證＞ 交納相關(guān)費(fèi)用 憑＜裝修許可證＞裝修人員進(jìn)場(chǎng) 裝修期間現(xiàn)場(chǎng)巡視檢查 業(yè)主裝修完畢通知物管中心 物管中心驗(yàn)房 整改 完畢 送達(dá)＜裝修違章通知單＞ 退裝修服務(wù)費(fèi)并收回 ＜裝修許可證＞＜出入證＞ 有問題 相關(guān)資料存檔 不 整改 業(yè)主 簽字 重大拆改報(bào) 相關(guān)部門 有問題 裝 修 工 作 流 程 圖 77 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) （三）裝修管理階段工作 ３ 、 裝修注意事項(xiàng) （１）裝修人員身份的確定． （２）裝修過程中防火 、 噪音 、 用火 、 用電的管理． （３）做好宣傳與提示． （４）室內(nèi)原有設(shè)施的改動(dòng)是否規(guī)范． （５）裝修工具及裝修材料的出入管理． （６）裝修垃圾的清運(yùn)． 出發(fā)點(diǎn) —是否站在業(yè)主角度考慮問題 78 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 四、正常管理階段 (一 )日常管理 (二 )外協(xié)關(guān)系的建立 (三 )業(yè)委會(huì)的成立 79 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) (一 )日常管理 1； 前期物業(yè)管理方案的實(shí)施 實(shí)施物業(yè)管理方案中的各項(xiàng)工作，是物業(yè)公司最基本的工作內(nèi)容，是物業(yè)管理水平的集中體現(xiàn) ． 80 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) ? (一 )日常管理 ? 涉及的方面 ： 房屋修繕管理；房屋設(shè)備管理； 公共設(shè)施管理；環(huán)境衛(wèi)生管理； 綠化管理； 治安管理； 消防管理； 車輛管理； 以及各項(xiàng)服務(wù)（有償和無(wú)償） 81 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) ? (一 )日常管理 考核指標(biāo)體系 系 措施05 年收入 05 年支出 利潤(rùn) 客戶資源再生 20210客戶資源再生 1 套 / 月服務(wù)質(zhì)量零投訴 零收繳率 100%提出完善房屋使用功能建議 良好體驗(yàn)物業(yè)管理方案制定和實(shí)施 可操作性成立經(jīng)營(yíng)部品牌宣傳贏取利潤(rùn)建立異地項(xiàng)目的自身管理體系落實(shí)第一責(zé)任人銷售方要求的執(zhí)行力度 滿意率1 0 0 %規(guī)范化流程執(zhí)行力度 100%驗(yàn)收接管完整性 設(shè)施設(shè)備齊全問題反映及時(shí)率 100%設(shè)備設(shè)施熟知度 98%裝修把控力度 100%車輛規(guī)范化管理執(zhí)行力度 100%裝修人員出入貨物檢查率 100%環(huán)境整潔度 98%100%項(xiàng)目經(jīng)理的儲(chǔ)備 2 人 / 年員工滿意度 98%經(jīng)營(yíng)能力1 、收支計(jì)劃執(zhí)行2 、成立經(jīng)營(yíng)部10% 以內(nèi)偏差專業(yè)知識(shí)考核優(yōu)秀（ 95 分以上）作業(yè)規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)知度100%作業(yè)規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行力度100%全員協(xié)作量各部門3 件 / 周將核心價(jià)值觀融入到工作中去主動(dòng)服務(wù)的意識(shí)治安案件發(fā)生率火災(zāi)發(fā)生率 1%分解目標(biāo)（萬(wàn) / 月）整潔綠化監(jiān)督學(xué)習(xí)成長(zhǎng)1 、核心價(jià)值觀2 、第一責(zé)任人主管技術(shù)能力（操作人員）專業(yè)技術(shù)的提高，為滿足公司的發(fā)展需求團(tuán)隊(duì)氛圍的營(yíng)造增強(qiáng)員工全員意識(shí)項(xiàng)目策劃能力（經(jīng)理）管理能力房屋使用功能反饋配合銷售活動(dòng)規(guī)范考核目的實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)客戶忠誠(chéng)度美譽(yù)度對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的考慮目標(biāo)（年）考核指標(biāo)財(cái)務(wù)方面客戶方面入住階段為業(yè)主提供滿意服務(wù)提高項(xiàng)目整體實(shí)操水平內(nèi)部流程安全專業(yè)83 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) (一 )日常管理 此階段主要工作 ： １、履行職責(zé)，循章遵制． ２、加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，培養(yǎng)敬業(yè)精神．強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)． ３、品質(zhì)檢查，認(rèn)真整改，提高管理服務(wù)水平． ４ 、 做好各種費(fèi)用的測(cè)算 ． ５、 加強(qiáng)宣傳，引導(dǎo)業(yè)主，正確理解，形成共管 ． ６、 積極主動(dòng)解決工程遺留問題 ． 84 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 85 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) (二 )內(nèi)外關(guān)系的建立 物業(yè)管理企業(yè)的市場(chǎng)化、專業(yè)化、經(jīng)營(yíng)性的特性，決定了其具有特定的內(nèi)外部環(huán)境條件： １ 、內(nèi)部關(guān)系－業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì) ２、外部關(guān)系－政府各行政管理部門 86 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) ? １、內(nèi)部關(guān)系－業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 業(yè)主大會(huì) 產(chǎn)權(quán)人 使用人 首次 召集 物業(yè)管理企業(yè) 業(yè)主委員會(huì) 專業(yè)公司 首次 選聘 合同 選聘 合同 選舉 產(chǎn)生 選聘 合同 87 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) ? ２、外部關(guān)系－政府各行政管理部門 各級(jí)政府、行政主管部門 產(chǎn)權(quán)人 使用人 業(yè)主 委員會(huì) 物業(yè)管 理企業(yè) 各專業(yè) 公司 市 政 交 管 供 水 供 熱 派 出 所 街 道 物 價(jià) 稅 務(wù) 工 商 供 氣 環(huán) 衛(wèi) 其 他 選舉 合同 合同 指導(dǎo) 監(jiān)督指導(dǎo) 88 謝 謝 可隨時(shí)交流