【導(dǎo)讀】里，江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)10公里。配套區(qū)共投入25億元，生活服務(wù)區(qū)78億元。業(yè)配套區(qū)分2期開(kāi)發(fā)。托、金融租賃等多形式相結(jié)合的方式。即以自有資金、合作方

　　

【正文】 8%辦公環(huán)境12% 標(biāo)桿 寫(xiě)字樓 工業(yè)園區(qū) 工業(yè)寫(xiě)字樓 辦公 環(huán)境 幾乎無(wú)周邊綠化、空氣差、人體舒適感不足。 有一定綠化，但存在空氣、噪音等污染，舒適感不足。 周邊有少量綠化、空氣較差、人體舒適感不足。 設(shè)施配置 共用電梯、空調(diào)系統(tǒng)、對(duì)外通訊聯(lián)絡(luò)線路等設(shè)施設(shè)備，但往往容量不足。 同意配置對(duì)外通訊聯(lián)絡(luò)線路，其余電梯、空調(diào)系統(tǒng)等設(shè)施有企業(yè)自行配置。 共用電梯、空調(diào)系統(tǒng)、對(duì)外通訊聯(lián)絡(luò)線路等設(shè)施設(shè)備，但往往容量不足。 區(qū)位及交通 多處于城市 /區(qū)域中心，公交線路多但易堵塞。 多位于郊區(qū)，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，但公交線路欠缺。 多位于 郊區(qū)，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，公交線路欠缺。 生活服務(wù)配套 利用所處區(qū)域城市公共配套，員工生活方便。 生活配套設(shè)施簡(jiǎn)陋，員工生活不便。 有一定生活配套，員工生活較為方便。 生產(chǎn)服務(wù)配套 利用所處區(qū)域城市商務(wù)配套，但較分散，企業(yè)交流平臺(tái)相對(duì)較弱，無(wú)政策優(yōu)勢(shì)，多適用于金融、 IT等服務(wù)型行業(yè)。 生產(chǎn)用能源、物流配套完善，但商務(wù)配套較差，服務(wù)層次低、有政策優(yōu)勢(shì)，適用與生產(chǎn)型各類(lèi)企業(yè)。 有一定商務(wù)配套，有交流平臺(tái)，但服務(wù)功能層次不高，有政策優(yōu)勢(shì)，多適用于科技型中小企業(yè)孵化。 價(jià)格或成本 銷(xiāo)售價(jià)格 10000元至 12500元/m2（甲級(jí)）， 60008000元 / m2（乙級(jí)）。租賃價(jià)格 80至 130元 / m2/月（甲級(jí)） 自建或購(gòu)買(mǎi)標(biāo)準(zhǔn)廠房?jī)r(jià)格1000～ 1500元 /m2，租賃價(jià)格 8～ 15 元 /m2，企業(yè)成本低。 銷(xiāo)售價(jià)格 2020～ 3000 元/m2，租賃價(jià)格 15～ 25 元/m2，企業(yè)成本較低。 品質(zhì)及品牌 品質(zhì)良莠不齊，品牌寫(xiě)字樓少。因用戶繁雜，對(duì)企業(yè)自身品牌提升作用有限。 品質(zhì)較低，工業(yè)園區(qū)基本無(wú)品牌，不能提升企業(yè)自身品牌。 有一定品牌效應(yīng)，辦公企業(yè)數(shù)量較多，對(duì)企業(yè)品牌有一定 提升作用。 專(zhuān)業(yè)物管 物管專(zhuān)業(yè)性不足 園區(qū)物管專(zhuān)業(yè)性差 物管專(zhuān)業(yè)性較差 優(yōu)勢(shì) 位于區(qū)域中心、商務(wù)配套完善，生活配套較完善。 企業(yè)生產(chǎn)配套完善、物流方便、企業(yè)成本低 有一定商務(wù)配套，企業(yè)成本低、有政策優(yōu)勢(shì)。 劣勢(shì) 硬件配置低、環(huán)境舒適性差、管理水平低、企業(yè)相互交流弱、交通擁堵、價(jià)格 /成本高。 辦公環(huán)境舒適性差、配置低、員工生活不便、商務(wù)配套差、企業(yè)交流層次低。 不適用于大中型企業(yè)，也不適用于金融、 IT等知名服務(wù)型企業(yè)。 結(jié)論：重慶市現(xiàn)有企業(yè)辦公場(chǎng)所不 能 滿足現(xiàn)代大 型企業(yè)、注重企業(yè)形象的內(nèi)外資企業(yè)辦公需求，重慶現(xiàn)在還無(wú)真正 意義上 的總部基地。 總部基地的發(fā)展趨勢(shì) 成功總部基地標(biāo)桿分析 成功總部基地標(biāo)桿分析 表 參照 標(biāo)桿 成都青羊總部基地 北京豐臺(tái)總部基地 客戶需求 辦公環(huán)境 庭院式中心綠化、點(diǎn)式組團(tuán)綠化同環(huán)式公共綠化相結(jié)。 獨(dú)體獨(dú)棟， 平均綠化覆蓋率 50%左右 ，商務(wù)花園建設(shè)模式。 設(shè)施配置 24 小時(shí)保安巡邏，園區(qū)內(nèi)電視攝像監(jiān)控。 光纖網(wǎng)絡(luò)條件；全套的安防、消防系統(tǒng)；高端的綜合布線系統(tǒng)等自動(dòng)辦公系統(tǒng)。 智能化設(shè)施 ： 綜合布線系統(tǒng) ， 設(shè)備智能管理 ， 安防 ， 智 能消防 。 自動(dòng)停車(chē)場(chǎng)管理 ， 電子地圖及電子信息發(fā)布 等 系統(tǒng)。 每棟樓獨(dú)立電梯 1– 2部。 區(qū)位及交通 坐落在成都正西三環(huán)外 公里處的成溫邛大道旁 ，毗鄰青羊區(qū)新的行政中心，與青羊新城僅一路之隔。 地處 北京 西南四環(huán)交匯處 ， 東臨京開(kāi)、京津塘高速公路、南苑機(jī)場(chǎng) ； 西有京石、京良等重要公路干線 ； 南有世界公園、超大型體育中心 ； 北有北京西站、 生活服務(wù)配套 精品購(gòu)物街、電影院、圖書(shū)館、等超越居住社區(qū)的配套；以及專(zhuān)為入?yún)^(qū)企業(yè)員工打造的集中生活配套區(qū)“時(shí)尚青年城”。員工餐廳，便利店、等公共配套 健身中心，國(guó)際醫(yī)療診所，全科 醫(yī)師，銀行，郵政，超市，餐飲，高檔商業(yè)街，娛樂(lè)等。 生產(chǎn)服務(wù)配套 圖書(shū)館、培訓(xùn)中心、會(huì)務(wù)中心，信貸，銀行。 總部廣場(chǎng)，六星級(jí)大酒店，總部商務(wù)酒店，總部公寓，總部大講堂，信貸，銀行，郵政。 價(jià) 格 銷(xiāo)售均價(jià)：一期 3700 元 /平米，二期 4350元 /平米，三期 5000元/平米 2020年 3月： 8300/m2 2020年 12月 12020/m2 2020年 3月： 13000/m2 品質(zhì)及品牌 榮膺 “2020 中國(guó)最佳總部基地 ” 稱(chēng)號(hào)。 豐臺(tái)總部基地的定位是以吸納國(guó)內(nèi)大中型企業(yè)管理、銷(xiāo)售和營(yíng)運(yùn)中心為主的總部聚 集區(qū)。 專(zhuān)業(yè)物管 成都合智物業(yè)有限公司 ， 國(guó)家二級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)，成都十大金牌物業(yè)管理公司。 總部物業(yè)管理公司 入駐企業(yè) 葛洲壩集團(tuán)旗下子公司 、 成都飛機(jī)設(shè)計(jì)研究所等 76 家企業(yè)已入駐 。 世界 500 強(qiáng)企業(yè) 1 家，全國(guó)500 強(qiáng)企業(yè) 2 家，工業(yè)行業(yè) 100強(qiáng)企業(yè) 34家。 中國(guó)誠(chéng)通控股公司 、 中國(guó)質(zhì)量認(rèn)證中心 、 中華通信系統(tǒng)有限公司 、 三星公司等 200多家企業(yè)入駐辦公， 其中有 50％為外地進(jìn)京企業(yè)， 40％是國(guó)資委的企業(yè) ，其余為外資企業(yè) 。 亮點(diǎn)分析 優(yōu)勢(shì) 區(qū)位地段好，獨(dú)棟的產(chǎn)品形態(tài)好 ，配套設(shè)施好 ， 環(huán)境好 ， 政策好。 規(guī)模優(yōu)勢(shì) ， 獨(dú)棟 的產(chǎn)品形態(tài) ， 政策優(yōu)勢(shì) 。 結(jié)論：成功的總部基地的特點(diǎn) 是 辦公環(huán)境 優(yōu)美 ， 生活服務(wù)和生產(chǎn)服務(wù) 配套齊全，區(qū)位交通優(yōu)越 ，有品質(zhì)品牌保證，價(jià)格適宜，并配備專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理的獨(dú)棟辦公樓宇。 空港新城發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)趨勢(shì) 根據(jù)重慶市政府《關(guān)于建設(shè)重慶空港新城的意見(jiàn)》，按照 2020 年把重慶空港新城建設(shè)成為功能較為完善的現(xiàn)代樞紐和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)較為發(fā)達(dá)的綜合性城市功能區(qū)的目標(biāo)定位。重慶空港新城區(qū)域優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)非常明顯，具備總部基地建設(shè)的軟、硬環(huán)境。 根據(jù)全國(guó)成功的總部基地開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及企業(yè)客戶對(duì)辦公場(chǎng)所的需 求，我們?cè)?空港新城開(kāi)發(fā)總部基地應(yīng)著重考慮以下幾方面： 1） 采用政企合作形式來(lái)開(kāi)發(fā)； 2） 開(kāi)發(fā)獨(dú)棟辦公樓 ，打造優(yōu)美辦公環(huán)境 ； 3） 成片開(kāi)發(fā)，為企業(yè)提供完善商務(wù)配套； 4） 為入駐企業(yè)提供金融、企業(yè)交流等全方位的平臺(tái)。 3． 重慶市 主題樂(lè)園現(xiàn)狀及 發(fā)展 趨勢(shì) 主題樂(lè)園的所屬行業(yè)主要涉及到休閑娛樂(lè)類(lèi)的旅游業(yè)，因此，我們對(duì)一個(gè)地區(qū)主題樂(lè)園的環(huán)境研究，可以從旅游業(yè)情況 分析 入手。 重慶市旅游市場(chǎng)現(xiàn)狀 根據(jù)《重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒》和重慶政府報(bào)告， 2020 年上半年，全市共接待海內(nèi)外旅游者 萬(wàn)人次，旅游總收入 億元人民幣，同 比分別增長(zhǎng) %和 %。其中：接待入境旅游者 萬(wàn)人次，旅游外匯收入為 14972 萬(wàn)美元，同比分別增長(zhǎng) %和 %，旅游經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)率高于全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均水平。而重慶人均 GDP 正處于 2020－ 3000 美元經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展階段，預(yù)計(jì)到 2020 年，人均 GDP 將突破 4000美元。 人均 GDP正處于 2020－ 3000美元經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展階段的典型特點(diǎn)是，旅游消費(fèi)需求將從觀光游向休閑游轉(zhuǎn)換升級(jí)，即休閑游突增階段。最近對(duì)于旅游業(yè)的利好消息有：重慶市 2020 年市級(jí)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目中社會(huì)文化旅游項(xiàng)目有 11 項(xiàng)（發(fā)改委文件）。日本軟銀準(zhǔn)備在未來(lái)三年內(nèi)投入13 億進(jìn)入重慶旅游地產(chǎn)。由此可見(jiàn)，重慶旅游休閑產(chǎn)業(yè)在良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境和良好經(jīng)濟(jì)形勢(shì)推動(dòng)下，正處于一個(gè)起飛的階段。 重慶市旅游市場(chǎng)細(xì)分和收入細(xì) 分 重慶市旅游市場(chǎng)細(xì)分和收入細(xì)分 細(xì)分 特點(diǎn) 景點(diǎn)數(shù) 接待能力（萬(wàn)人） 實(shí)際接待人數(shù) （萬(wàn)人） 實(shí)現(xiàn)旅游收入 （億） 農(nóng)業(yè)旅游 自然生態(tài)旅游為主 480 300 150 以森林為主 240 480 270 園林旅游 150 18 9 以水面旅游為主 180 13 以農(nóng)家樂(lè)為主 6000 1400 1000 養(yǎng)殖場(chǎng)為主 90 12 6 以設(shè)施旅游為主 60 3 以農(nóng)田旅游為主 105 6 5 溫泉旅游 “五方十泉” 100 270 古鎮(zhèn)旅游 江津中山古鎮(zhèn) 1 酉陽(yáng)龔灘古鎮(zhèn) 1 石柱 西沱 古鎮(zhèn) 1 50 休閑娛樂(lè)旅游 重慶 游樂(lè)園 26 2 金源方特科幻公園 9 0. 8 20 美心洋人街 13 08年春節(jié)游客 180萬(wàn) 資料來(lái)源： 2020年 重慶市旅游局信息中心數(shù)據(jù) 結(jié)論： 圖表顯示出重慶市旅游市場(chǎng)大致分四類(lèi)：農(nóng)業(yè)旅游、溫泉旅游、古鎮(zhèn)旅游、休閑娛樂(lè)旅游，通過(guò)對(duì)這四類(lèi)旅游項(xiàng)目的接待能力、游客實(shí)際接待量、景點(diǎn)數(shù)及收入對(duì)比，看得出農(nóng)業(yè)旅游在重慶旅游市場(chǎng)占據(jù)很大的份額。 重慶旅游市場(chǎng) 發(fā)展良好，自然和人文旅游資源豐富，具有巨大的市場(chǎng)空間。但旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較單一，主要以農(nóng)業(yè)旅游、溫泉旅游、古 鎮(zhèn)旅游為主，休閑娛樂(lè)旅游為輔，而市場(chǎng)對(duì)于休閑娛樂(lè)旅游的需求是很大的，因此突出休閑旅游的主題樂(lè)園在重慶旅游市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿κ蔷薮蟮摹? 重慶市旅行社現(xiàn)狀 數(shù)據(jù)來(lái)源： 2020月重慶市旅游局統(tǒng)計(jì)年鑒 在旅行社行業(yè)發(fā)展 方面，截止 2020 年底，全市共有國(guó)際旅行社 27家，國(guó)內(nèi)旅行社 260 家，國(guó)際旅行社數(shù)量增加幅度不是很大，但國(guó)內(nèi)旅行社數(shù)量增加幅度比較明顯。旅行社規(guī)模的日益擴(kuò)大和數(shù)量的日益增加表明了市場(chǎng)的旅游需求旺盛。 旅游者消費(fèi)目的 重慶市旅行社現(xiàn)狀 日期 內(nèi)容 2020 2020 2020 旅行社個(gè)數(shù) 220 223 287 國(guó)際旅行社 23 25 27 國(guó)內(nèi)旅行社 197 198 260 重慶旅游目的統(tǒng)計(jì)表 數(shù)據(jù) 來(lái)源： 2020年重慶市旅游 局 調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告 由上表可知，以“休閑觀光度假”為目的 游客比重是 %，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他旅游項(xiàng)目，“休 閑觀光度假”已經(jīng)是重慶旅游者的主要的旅游消費(fèi)選擇。 重慶市主題樂(lè)園的發(fā)展情況 主題樂(lè)園是旅游地產(chǎn)的重要種類(lèi) ，是一種舶來(lái)品。 1989 年華僑城開(kāi)中國(guó)主題樂(lè)園先河，投資 1 億元的“錦繡中華”的微縮景區(qū)，開(kāi)業(yè) 1目的 景點(diǎn)游客 住店游客 合計(jì) 人次 比重 % 人次 比重 % 人次 比重 % 休閑觀光度假 897 316 1213 探親訪友 93 117 210 商務(wù) 83 346 429 會(huì)議 43 137 180 健康療養(yǎng) 0 0 13 13 文體科交流 37 32 69 宗教朝拜 5 6 11 其他 105 85 190 合計(jì) 1263 100 1052 100 2315 100 年后即收回投資，取得了極大的成功。由此，上世紀(jì) 80 年代末 90 年代初期開(kāi)始，全國(guó)興起了第一輪主題公園熱。 我國(guó)主題樂(lè)園主要 分布在沿海地區(qū)，但 隨 西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，人們?nèi)找嫱⒌男蓍e娛樂(lè)需求， 其 逐漸呈現(xiàn)往西部發(fā)展的趨勢(shì)。 我國(guó)的主題樂(lè)園在 19862020 的 16 年間， 平均每年開(kāi)園的主題樂(lè)園數(shù)量還不到 1 個(gè)，而 2020 年全國(guó)的主題樂(lè)園開(kāi)園為 2 個(gè)， 2020 年全 我國(guó)知名主題樂(lè)園擴(kuò)展趨勢(shì)圖 國(guó)的主題樂(lè)園開(kāi)園數(shù)量達(dá)到 7 個(gè)，其增長(zhǎng)勢(shì)頭明顯。重慶作為有著 3000萬(wàn)常住人口的，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的直轄市，有著很好的發(fā)展主題樂(lè)園的環(huán)境，大型動(dòng)態(tài)主 題 樂(lè)園可謂呼之欲出。 重慶市主題樂(lè)園分析 重慶游樂(lè)項(xiàng)目情況分析對(duì)比表 項(xiàng)目 比較項(xiàng) 重慶游樂(lè)園 方特科幻公園 洋人街 資源占有情 況 占地面積 占地 200畝左右 總面積近 60 畝 占近 公里長(zhǎng)的濱江路 項(xiàng)目地址 南坪長(zhǎng)江大橋南橋頭 位于重慶江北區(qū)濱 江路金源時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)內(nèi) 位于重慶市南岸區(qū)彈子石地區(qū)南濱路 周邊配套 國(guó)際會(huì)展中心 北濱路君豪大酒店，北濱路餐飲一條街 今后周邊亞洲最大的網(wǎng)球基地，建設(shè)五星級(jí)酒店等措施來(lái)進(jìn)一步增加娛樂(lè)和休閑設(shè)施 停車(chē)位 無(wú)專(zhuān)門(mén)停車(chē)場(chǎng)設(shè)定，只能依靠其他停車(chē)位 700個(gè)左右 采用單循環(huán)道通車(chē)，便于車(chē)輛沿街停靠 定位 目標(biāo) 群體定位 主要面向青少年 公園中項(xiàng)目能夠適應(yīng)不同年齡層游客的需要 不同年齡段的中外游客 由上表可知，重慶現(xiàn)有的幾個(gè) 游樂(lè) 項(xiàng)目沒(méi)有一個(gè)占地面積達(dá)到 500畝，很難產(chǎn)生足夠的聚合效應(yīng)來(lái)提升地域價(jià)值和保證自身的持續(xù)經(jīng)營(yíng)。東部沿海城市主題樂(lè)園已發(fā)展到第三代，但重慶還處在第二代，目前重慶 游樂(lè)項(xiàng)目 主題定位單一，或者無(wú)統(tǒng)一定位。嚴(yán)格來(lái)講，重慶還沒(méi)有真正意義上的主題樂(lè)園。雖然重慶現(xiàn)有的 游樂(lè) 項(xiàng)目品質(zhì)不高，但其仍然受到市場(chǎng)的認(rèn)可，因此重慶樂(lè)園消費(fèi)需求極為旺盛，市場(chǎng)潛力巨大。 重慶市旅游休閑產(chǎn)業(yè)及主題樂(lè)園發(fā)展趨勢(shì) 在外部良好的