【導(dǎo)讀】杭州耀翔·陽光水岸項(xiàng)目。浙江耀翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　

【正文】 性就越大，各種費(fèi)用特別是后期費(fèi)用和房屋售價(jià)或租金就更加難以確定，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。 此外，開發(fā)商的素質(zhì)、開發(fā)方式的確定也是導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。 開發(fā)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn) 杭州耀翔陽光水岸項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 在開發(fā)過程中容易受到資金籌措、建設(shè)成本變化以及工程施工等各方面因素的影響，為項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。 (1)資金籌措風(fēng)險(xiǎn) 由于整個(gè)項(xiàng)目資金回籠周期較長，因而在項(xiàng)目的開發(fā)過程中，必須分階段地籌集大量的資金以滿足總體項(xiàng)目工程的順利完成，保守估計(jì)項(xiàng)目的啟動資金約需要 億元左右，在資金壓力和資金籌措上都存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦資金鏈出現(xiàn)問題則不但項(xiàng)目難以為繼，還會給公司的品牌形象及運(yùn)作帶來負(fù)面影響。 (2)建設(shè)成本風(fēng)險(xiǎn) 從目前的社會物價(jià)情況來看，物資價(jià)格大幅度上升的可能性不大，但由于項(xiàng)目的建設(shè)周期長達(dá) 3年左右，其間的建筑材料成本不免會根據(jù)市場的整體運(yùn)作情況而有所變動，因此這部分風(fēng)險(xiǎn)同樣需要謹(jǐn)慎考慮。 (3)建筑工程風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目用地為所屬區(qū)域土質(zhì)相對較為松軟，且抗震耐腐性差，為樁基工程建設(shè)帶來了一定的困難。同時(shí)還需要考慮到雨季以及其他惡劣天氣情況的影響，用科學(xué)的方法來編制工 程進(jìn)度計(jì)劃。 (4)銷售收入風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)周期較長，隨著市場情況的不斷變化，在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的環(huán)境下，由于市場供求關(guān)系、市場資源條件、市場購買力水平、市場消費(fèi)偏好、競爭項(xiàng)目狀況變化等環(huán)境變動的影響，使得銷售價(jià)格和銷售率有可能達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)，從而影響到項(xiàng)目整體的資金運(yùn)作計(jì)劃，擾亂工程建設(shè)進(jìn)度。 市場風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目在開發(fā)過程中的市場風(fēng)險(xiǎn)主要受到杭州整體房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢以及祥符區(qū)域樓市變化的影響，主要有以下幾個(gè)方面： 杭州耀翔陽光水岸項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 (1)市場觀望氣氛將持續(xù)，短期內(nèi)信心難以回升 宏觀調(diào)控之后，購房者對房地產(chǎn)市場的信心 明顯下降，隨著消費(fèi)者日趨理性和成熟，精挑細(xì)選和沉著冷靜已經(jīng)逐步取代了當(dāng)初的狂熱，房地產(chǎn)市場近期將在平穩(wěn)中持續(xù)徘徊，消費(fèi)者信心難以在短期內(nèi)回升，對于本案來說也要面臨如何打動購房者下單的挑戰(zhàn)； (2)市場供求失衡，開發(fā)商面臨挑戰(zhàn) 在房地產(chǎn)市場投資開發(fā)規(guī)?；芈涞那闆r下，可售商品住宅的持續(xù)增加可以看出房地產(chǎn)市場的供求失衡。雖然市場的投資開發(fā)規(guī)模已經(jīng)顯著下降，開發(fā)商也在新的環(huán)境下調(diào)整了戰(zhàn)略，但由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，市場反應(yīng)具有一定滯后性，嚴(yán)峻的市場形勢對本案的開發(fā)計(jì)劃及營銷思路提出了更高的要求； (3)住宅存量的積 壓嚴(yán)重影響開發(fā)商的資金回籠，不少開發(fā)商將面臨資金鏈安全的挑戰(zhàn) 資金壓力又極大地影響了開發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略，其中包括樓盤定價(jià)措施，此外，隨著競爭的加劇，開發(fā)商如何在價(jià)格競爭以外提升住宅產(chǎn)品的美譽(yù)度，是更深層次的挑戰(zhàn)； (4)城北大盤集中，市場競爭壓力較大 近年來城北每年都有近千畝的土地供應(yīng)，特別是田園板塊和三墩板塊的崛起為項(xiàng)目的入市銷售帶來較大的競爭壓力 。 政策風(fēng)險(xiǎn) 毋庸置疑，政策對房地產(chǎn)市場的影響是巨大的， 因而正確理解政策對房地產(chǎn)投資帶來的影響十分重要。同時(shí)也要考慮到在項(xiàng)目漫長的建設(shè)周期中可能出現(xiàn)的宏觀 政策變化的影響。 (1)宏觀政策導(dǎo)致市場供求關(guān)系變化 杭州耀翔陽光水岸項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 供不應(yīng)求的杭州地產(chǎn)市場，在宏觀調(diào)控的壓力下，發(fā)展商由于資金壓力加緊出售以期回籠資金，而投資者和跟風(fēng)者也在總體政策的壓力下，出現(xiàn)了比較明顯的退潮趨勢。政策面的變化導(dǎo)致買家心理的變化，看空的比較多，普遍認(rèn)為樓市上升空間有限，而且可能還會下跌。因此，杭州樓市短期內(nèi)的供求關(guān)系發(fā)生了嚴(yán)重變化，從以往的供不應(yīng)求到現(xiàn)在的持幣觀望。這就要求項(xiàng)目在開發(fā)中需要仔細(xì)研究政策走向，以選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)行開發(fā)銷售，避免失衡的供求關(guān)系造成產(chǎn)品滯銷。 (2)政策組合拳影響購房者對市場預(yù) 期 除了各項(xiàng)政策細(xì)則對房產(chǎn)市場供應(yīng)的沖擊，近兩年來持續(xù)出臺的政策組合拳還直接影響到購房者對于市場發(fā)展的預(yù)期，特別是房貸首付門檻的提高以及對外地購房者限售的措施，使得多數(shù)購房者采取觀望態(tài)度持幣待購，市場成交態(tài)勢低迷，局部區(qū)域房價(jià)有所下調(diào)，勢必也會影響到項(xiàng)目的首期開發(fā)定價(jià)策略，并延緩樓盤的去化速度。 (3)政策的不可預(yù)估性增加項(xiàng)目隱性風(fēng)險(xiǎn) 近兩年來房地產(chǎn)市場的發(fā)展受到宏觀政策的嚴(yán)格調(diào)控，不能夠按照一般的市場規(guī)律預(yù)測后市發(fā)展趨勢。對于本案來說，如果無法預(yù)估到政策的影響而未能采取及時(shí)的應(yīng)對措施，造成產(chǎn)品滯銷或銷售策 略失誤，很有可能引致項(xiàng)目整體開發(fā)運(yùn)作的失敗。 (4)政策影響戶型結(jié)構(gòu)變化，對開發(fā)理念提出更高要求 新政對戶型比例的硬性規(guī)定，不可避免地將改變現(xiàn)有的市場格局。雖然項(xiàng)目受此影響較小，但隨著小戶型房產(chǎn)品的集中供應(yīng)，以及購房者對品質(zhì)要求的不斷提升，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭將相當(dāng)激烈，迫使開發(fā)商更新開發(fā)理念，本案如果不能積極應(yīng)對、勇于創(chuàng)新，很容易被瞬息萬變的市場所淘汰。 杭州耀翔陽光水岸項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 七、本項(xiàng)目的開發(fā)方案 1 項(xiàng)目的目標(biāo)市場定位及競爭分析 項(xiàng)目市場定位 本項(xiàng)目將建造一個(gè)集商業(yè)店鋪、會所高層公寓的優(yōu)質(zhì)居住小區(qū)。經(jīng)過調(diào)研分析，本項(xiàng)目具體目 標(biāo)客戶可定位為： ? 首次購房的年輕白領(lǐng) ? 改善型需求客戶 這些目標(biāo)客戶群普遍關(guān)注的購房因素為：價(jià)格、投資潛力、位置、交通、物業(yè)、配套設(shè)施等。目標(biāo)客戶的消費(fèi)心理主要表現(xiàn)為：普遍能夠接受的房價(jià)較低，可以接受并青睞小戶型，在購買意愿上表現(xiàn)出對大都市生活的向往，對交通要求較高，對小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施要求比較高。 本項(xiàng)目競爭狀況分析 ? 名城燕園。位于小河路、登云路口，地理位置好，配套全，建筑面積為10 萬余平方米，有著深厚的 人文底蘊(yùn)和市中心繁華景致。 戶型以 80m2面積為主，大戶型為輔，二手房平均單價(jià) 元 / m2。 ? 信得銀樹灣。位于育苗路、小河路口， 總建筑面積約 10 萬 ，由七幢 1124層的小高層、高層及商業(yè)配套圍合而成。 其中平均建筑面積在 88m2 單價(jià)在 元 / m2 左右，平均建筑面積在 131m2 單價(jià)為 元 / m2左右景觀條件好，環(huán)境設(shè)計(jì)大方優(yōu)雅。 ? 濱江萬家花城。 占地面積 200 畝， 40 萬平方米的開發(fā)體量，沿規(guī)劃益樂路、學(xué)院路距離翠苑居住區(qū)僅 1000 米，是城區(qū)內(nèi)僅有的大型住宅組團(tuán) 。該項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢在于交通、購物上的便利。其中小戶型平均建筑面積為 88m2 單價(jià)在 元 / m2。 杭州耀翔陽光水岸項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 2 本項(xiàng) 目的設(shè)計(jì)開發(fā)情況 建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（ GB5018093）》 《住宅建筑規(guī)范》 GB 503682020 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500961999 《民用建筑設(shè)計(jì)放火規(guī)范》 《高層民用建筑設(shè)計(jì)放火規(guī)范》 GB50045（ 2020 年版） 《浙江省房屋建筑面積測算實(shí)施細(xì)則》 《杭州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（試行）》 國家、浙江省、杭州市有關(guān)規(guī)范、規(guī)則及規(guī)定。 總體規(guī)劃設(shè)計(jì) （ 1）規(guī)劃原則 本方案采用規(guī)則式布局，從城市設(shè)計(jì)和環(huán)境角度出發(fā)，仔細(xì)研判了 周邊現(xiàn)狀及景觀，本著以人為本、人與自然相結(jié)合的原則，從居住者自身角度，對戶型、朝向和建筑形式進(jìn)行思考，力求創(chuàng)造既與周圍環(huán)境和諧的城市空間，又能保證絕大部分住戶有最好的朝向和景觀，達(dá)到戶戶有景戶戶不同。 （ 2）規(guī)劃結(jié)構(gòu) 規(guī)劃結(jié)構(gòu)可以用“兩軸一心”來概括：兩軸，即南北景觀軸和東西視軸；一心，既為北部高層區(qū)的中心水景。 （ 3）規(guī)劃用地布局 地塊用地性質(zhì)為住宅用地。規(guī)劃住宅分西北部高層組團(tuán)和南部商業(yè)組團(tuán)。 （ 4）規(guī)劃路網(wǎng)布局 該居住小區(qū)的路網(wǎng)是依據(jù)“人車分流”及“通而不暢，順而不穿”的原則進(jìn)杭州耀翔陽光水岸項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 行規(guī)劃的。小區(qū)規(guī)劃采用“ 車行便捷，步行成系統(tǒng)”的設(shè)計(jì)理念，人車分流，路網(wǎng)設(shè)置簡捷合理。小區(qū)內(nèi)車流出入地下車庫主要集中在東西貫通的車行道上，入行則主要集中在東側(cè)小區(qū)主入口。 （ 5）規(guī)劃建筑布局 按照基地的形狀，用地條件，結(jié)合總體布局結(jié)構(gòu)和道路系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，居住小區(qū)的建筑布局手法以行列式為主，建筑均為南北朝向，采光和通風(fēng)較好，建筑風(fēng)格簡潔明快。小區(qū)建筑布置的各個(gè)方向的退讓間距嚴(yán)格遵守從杭州市城市規(guī)劃局的相關(guān)規(guī)范；住宅的面積指標(biāo)和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，符合國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》和《細(xì)則》的規(guī)定，并依據(jù)對市場規(guī)劃與建筑方案設(shè)計(jì)說明，分析調(diào)查結(jié)果，小 區(qū)住宅以南北朝向?yàn)橹?，有良好的通風(fēng)和采光。 （ 6）空間組織和環(huán)境設(shè)計(jì) 突出建筑群體的系統(tǒng)性，形成高低錯(cuò)落的空間效果，創(chuàng)造一個(gè)具有哲理與個(gè)性的聚落空間形態(tài)，通過對空間的處理加強(qiáng)整個(gè)居住區(qū)域的向心力與內(nèi)聚力。中國傳統(tǒng)“家”與“園”總是并提。“園” —— 外部空境，作為室內(nèi)空間的延伸與補(bǔ)充。在這里，我們用空間的“穿插”“流動”增加空間趣味性，使該居住區(qū)域更具個(gè)性與人情味，營造一個(gè)令人留戀居住空間。 結(jié)構(gòu)部分 ? 本工程為高層商住樓，根據(jù)建筑平面及結(jié)構(gòu)抗側(cè)力要求，結(jié)構(gòu)采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)。多層連排及單棟別墅建筑采用框架 結(jié)構(gòu)，以滿足建筑功能需求。 ? 整個(gè)地下室及梁板墻柱均采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地下室梁板采用井字梁體系，以增大凈高，地上各層梁板采用大板結(jié)構(gòu)，以利使用過程中可以隨用戶需要改變隔墻位置，可用室內(nèi)各種組合。 ? 由于高層之底層為架空層，二層樓板處設(shè)梁式轉(zhuǎn)換，以滿足使用要求。 ? 本工種之高層建筑基礎(chǔ)，擬采用預(yù)應(yīng)力砼管樁，樁端置于中風(fēng)化巖層，多層建筑之基礎(chǔ)采用獨(dú)立基礎(chǔ)，待地質(zhì)資料提供后作詳細(xì)比較。 ? 結(jié)構(gòu)分析： 杭州耀翔陽光水岸項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 （ 1）本工種按規(guī)范規(guī)定考慮重力荷載、風(fēng)荷載組合。 （ 2）結(jié)構(gòu)整體分析選用高層建筑結(jié)構(gòu)空間有限元分析與設(shè)計(jì)軟件 SATWE 計(jì)算，并用時(shí)程分析法進(jìn)行補(bǔ)充計(jì)算。 消防設(shè)計(jì) 本工程建筑由高層和底層商業(yè)組成 高層住宅依據(jù)《高層民用建筑防火規(guī)范》（ GB5004595）（ 2020 年版）滿足以下要求。 ? 高層住宅獨(dú)立設(shè)置消防車道，并滿足規(guī)范要求的寬度、坡度及轉(zhuǎn)變半徑。并保證每幢 ≥ 1/4 周長滿足消防登高要求。消防車道登高面盡量使已有道路、廣場、局部由于綠化需要做成植綠地。但此部分的基礎(chǔ)加固處理，荷載達(dá)到30T/M2,并且在此范圍中無任何大的植物或構(gòu)筑物。 ? 所有高層住宅均設(shè)有消防電梯，獨(dú)立前室大于 。合用前室大于 ，無自 然通風(fēng)條件的前室一律設(shè)加壓送風(fēng)系統(tǒng)，所有樓梯間均通向屋頂平臺。 ? 所有封閉樓梯音、前室門、前室中高層住宅入戶均為乙級防火門，各類管道井、樓梯間、前室及不同防火分區(qū)之間開窗間距均符合規(guī)范。 ? 地下車庫設(shè)自動噴淋系統(tǒng)，每個(gè)停車庫防火分區(qū)不大于 4000M2，各設(shè)備分區(qū)大不于 1000M2，所分區(qū)設(shè)機(jī)械排煙系統(tǒng)，兩個(gè)防火分區(qū)之間設(shè)防火墻，防火分區(qū)相聯(lián)系門為甲級防火門。地十車庫每個(gè)分區(qū)均有兩個(gè)疏散出口，臉且每個(gè)分區(qū)最大安全疏散距離不大于 60M。 ? 消防控制室消防水池和水泵房設(shè)于地下室，保證小區(qū)消防的統(tǒng)一指揮和控制，水泵房有直 通室外的樓梯。 電氣部分 ? 設(shè)計(jì)依據(jù)： （ 1） 民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范 JGJ/T1692 （ 2） 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GB5004595（ 2020 年版） （ 3） 汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GB5006797 （ 4） 建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范 GB5005794（ 2020 年版） 杭州耀翔陽光水岸項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 （ 5） 火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB5011698 ? 工程概況： 本項(xiàng)目屬一類高層建筑?？偨ㄖ?38307m2。其中商業(yè) 3840m2；住宅34560m2；地下建筑 10000m2； ? 設(shè)計(jì)范圍 本工程擬設(shè)置的電氣系統(tǒng)范圍：高低壓變配電系統(tǒng)、低壓配電及照明系統(tǒng)、火災(zāi) 自動報(bào)警系統(tǒng)、防雷接地系統(tǒng)及智能化系統(tǒng)等。 ? 高低壓變、配電系統(tǒng) （ 1）負(fù)荷等級： 本工種屬一類高層建筑。消防水泵、消防電梯、生活泵、消防用電、防排煙設(shè)施、事故應(yīng)急照明、火災(zāi)自動報(bào)菟及消防聯(lián)動等按一級負(fù)荷要求供電；客梯按二級負(fù)荷供電；其它按三級負(fù)荷供電。 （ 2）負(fù)荷估算： 根據(jù)本小區(qū)用電情況及規(guī)模，住宅選用 2 臺 630KVA 變壓器； 2 臺 800KVA變壓器。商業(yè)選用 1 臺 800KVA 變壓器。公共負(fù)荷選用 1 臺 800KVA 變壓器。總裝機(jī)容量為 4460KVA。 （ 3）供電電源： 本工程電源由當(dāng)?shù)毓╇姴块T由附近區(qū)域變電站提 供一回路 10KV 高壓電源。 為保證消防負(fù)荷、重要負(fù)荷的供電要求，本工程在防空地下室擬設(shè)置兩臺 512KW的自啟動柴油發(fā)電機(jī)組作為應(yīng)急備用電源。 （ 4）計(jì)量： 商業(yè)及公共負(fù)荷采用高壓計(jì)量，住宅采用低壓計(jì)量。另對對需要單獨(dú)計(jì)量的用戶裝設(shè)分表。 （ 5）低壓系統(tǒng)： 低壓配電系統(tǒng)采用單母線分段。低壓部分正常時(shí)各段母線分段運(yùn)行，當(dāng)某一段母線故障或檢修時(shí)，母線聯(lián)絡(luò)開關(guān)合上，由另一段母線供重要負(fù)荷。 整個(gè)小區(qū)配電系統(tǒng)采用放射式或樹干式供電，對消防等一級負(fù)荷均設(shè)末端切換箱。 （ 6）變配電所設(shè)置 本工程擬設(shè) 2變配電所。其 中 1變配電所電源自市政政網(wǎng)引入， 1變杭州耀翔陽光水岸項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 配電所內(nèi)設(shè)高壓開關(guān)