【導(dǎo)讀】**熱電廠項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

　　

【正文】 核定征收稅率進(jìn)行估算。 銷售費(fèi)用： 1088 萬(wàn)元 。 按銷售收入的 2%計(jì)提 管理費(fèi)用： 1088 萬(wàn)元 。 按銷售收入的 2%計(jì)提 總收入 ： 項(xiàng)目總收入合計(jì) 54382 萬(wàn) 元（如下表） 銷售物業(yè) 銷售總價(jià) (萬(wàn)元 ) 銷售均價(jià) (元 /㎡ ) 可售面積 (㎡ ) 高層住宅（ 1823F） 39951 6696 59664 廉租房（ 23F） 2026 2800 7235 住宅底商（ 2F） 8932 15000 5955 高層人防地下室 265 800 3314 地下車庫(kù) 3208 2172 14769 合計(jì) 54382 90937 根據(jù)目前的市場(chǎng)情況 ： 判斷高層 目前 價(jià)格為 6200 元 /㎡，高層開盤時(shí)間預(yù)加在 2020 年 6 月，按照年均 8%的保守增長(zhǎng)估計(jì)，項(xiàng)目 入市 時(shí)的價(jià)格在 6696 元 /㎡，項(xiàng)目住宅部分當(dāng)年實(shí)現(xiàn)清盤，銷售收入為 39951 萬(wàn)元； 27 廉租房按照 2800 元 /㎡的價(jià)格由政府回購(gòu)，在普通商品房拿到預(yù)售的情況，收回資金為銷售收入的 20%，主體封頂收回資金為銷售收入的 50%，竣工后收回其余 20%的銷售收入 ，銷售收入為 2026 萬(wàn)元 ； 項(xiàng)目住宅底商考慮在 2020 年項(xiàng)目竣工交付前進(jìn)行 銷售， 銷售價(jià)格為 15000元 /㎡ ，銷售收入為 8932 萬(wàn)元； 項(xiàng)目高層人防地下室考慮以出租的形式 在 2020 年項(xiàng)目竣工交付前進(jìn)行銷售 ，銷售價(jià)格為 800 元 /㎡，銷售收入為 265 萬(wàn)元； 項(xiàng)目地下車庫(kù)考慮在 2020 年 項(xiàng)目竣工交付前 進(jìn)行 銷售，銷售價(jià)格為 2172元 /㎡，約合 8 萬(wàn)元 /個(gè) ，銷售收入為 3208 萬(wàn)元。 28 利潤(rùn) 稅前利潤(rùn)＝總收入 總成本 ＝ 5438243498＝ 10884（萬(wàn)元） 所得稅＝ 稅前利潤(rùn) *25％＝ 10884*25％＝ 2721（萬(wàn)元） 稅后利潤(rùn)＝稅前利潤(rùn) 所得稅 ＝ 108842721＝ 8163（萬(wàn)元） 項(xiàng)目總成本是指除所得稅以外的所有支出總金額，該項(xiàng)目總成本目前估算為43498 萬(wàn)元，所得稅考慮查賬征收，按照稅前利潤(rùn)的 25%征繳，即所得稅稅額估算為 2721 萬(wàn)元，故項(xiàng)目稅后凈利潤(rùn)為 8163 萬(wàn)元。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 投資凈收益率＝稅后利潤(rùn) /總投資 *100％＝ ％ 銷售凈收益率＝稅后利潤(rùn) /總 收入 *100％＝ ％ 稅后利潤(rùn)＝稅前利潤(rùn) 所得稅 ＝ 108842721＝ 8163（萬(wàn)元） 現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2020 2020 2020 核對(duì) 0 1 2 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 54382 0 41571 12810 54382 2 現(xiàn)金流出 土地成本 16910 16910 0 0 16910 前期費(fèi)用 2153 861 1292 0 2153 土建安裝費(fèi) 12694 1016 5966 5712 12694 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 1717 0 343 1373 1717 設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 846 0 169 677 846 監(jiān)理費(fèi)用 84 8 38 38 84 物業(yè)管理準(zhǔn)備金 40 0 0 40 40 不可預(yù)見費(fèi)用 153 31 61 61 153 29 銷售費(fèi)用 1088 109 761 218 1088 管理費(fèi)用 1088 100 600 388 1088 營(yíng)業(yè)稅及附加 2991 0 2286 705 2991 土地增值稅 1064 0 624 440 1064 3 現(xiàn)金流出合計(jì) 40827 19035 12141 9651 40827 4 現(xiàn)金凈流量 19035 29431 3159 5 累計(jì)現(xiàn)金流量 19035 10396 13555 6 折現(xiàn)系數(shù)（ 1+12%） ^n 7 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 19035 26277 2518 8 累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 19035 7243 9761 9 內(nèi)部收益率（ IRR） % 10 靜態(tài)回收期 8 30 敏感性分析選取的敏感性因子為項(xiàng)目商品房住宅銷售價(jià)格，因?yàn)樯唐贩孔≌N售收入約占項(xiàng)目總銷售收入的 75%，而其又容易受到營(yíng)銷環(huán)境的影響產(chǎn)生變化，分析在不同銷售價(jià)格時(shí)，即不同銷售凈利潤(rùn)率的情況下， 項(xiàng)目效益情況： 銷售凈利潤(rùn)率為 8% 銷售物業(yè) 銷 售總價(jià) (萬(wàn)元 ) 銷售均價(jià) (元 /㎡ ) 可售面積 (㎡ ) 高層住宅（ 1823F） 33507 5616 59664 廉租房（ 23F） 2026 2800 7235 住宅底商（ 2F） 8932 15000 5955 高層人防地下室 265 800 3314 地下車庫(kù) 3208 2172 14769 合計(jì) 47938 90937 稅前利潤(rùn)＝總收入 總成本 ＝ 4793842787＝ 5151（萬(wàn)元） 所得稅＝ 稅前利潤(rùn) *25％＝ 5151*25％＝ 1288（萬(wàn)元） 稅后利潤(rùn)＝稅前 利潤(rùn) 所得稅 ＝ 51511288＝ 3863（萬(wàn)元） 投資凈收益率＝稅后利潤(rùn) /總投資 *100％＝ ％ 銷售凈收益率＝稅后利潤(rùn) /總收入 *100％＝ ％ 31 銷售凈利潤(rùn)率為 10% 銷售物業(yè) 銷售總價(jià) (萬(wàn)元 ) 銷售均價(jià) (元 /㎡ ) 可售面積 (㎡ ) 高層住宅（ 1823F） 35440 5940 59664 廉租房（ 23F） 2026 2800 7235 住宅底商（ 2F） 8932 15000 5955 高層人防地下室 265 800 3314 地下車庫(kù) 3208 2172 14769 合計(jì) 49871 90937 稅前利潤(rùn)＝總收入 總成本 ＝ 4987143000＝ 6871（萬(wàn)元） 所得稅＝ 稅前利潤(rùn) *25％＝ 6871*25％＝ 1718（萬(wàn)元） 稅后利潤(rùn)＝稅前利潤(rùn) 所得稅 ＝ 68711718＝ 5153（萬(wàn)元） 投資凈收益率＝稅后利潤(rùn) /總投資 *100％＝ ％ 銷售凈收益率＝稅后利潤(rùn) /總收入 *100％＝ ％ 32 銷售凈利潤(rùn)率為 12% 銷售物業(yè) 銷售總價(jià) (萬(wàn)元 ) 銷售均價(jià) (元 /㎡ ) 可售面積 (㎡ ) 高層住宅（ 1823F） 37051 6210 59664 廉租房（ 23F） 2026 2800 7235 住宅底商（ 2F） 8932 15000 5955 高層人防地下室 265 800 3314 地下車庫(kù) 3208 2172 14769 合計(jì) 51482 90937 稅前利潤(rùn)＝總收入 總成本 ＝ 5148243178＝ 8304（萬(wàn)元） 所得稅＝ 稅前利潤(rùn) *25％＝ 8304*25％＝ 2076（萬(wàn)元） 稅后利潤(rùn)＝稅前利潤(rùn) 所得稅 ＝ 83042076＝ 6228（萬(wàn)元） 投資凈收益率＝稅后 利潤(rùn) /總投資 *100％＝ ％ 銷售凈收益率＝稅后利潤(rùn) /總收入 *100％＝ ％ 33 匯總比較 凈銷售利潤(rùn)率 % % % % 住宅銷售價(jià)格 （元 /㎡） 5616 5940 6210 6696 項(xiàng)目銷售總收入 （萬(wàn)元） 47938 49871 51482 54382 項(xiàng)目總成本 （萬(wàn)元） 42787 43000 43178 43498 項(xiàng)目稅前利潤(rùn) （萬(wàn)元） 5151 6871 8304 10884 所得稅 （萬(wàn)元） 1288 1718 2076 2721 項(xiàng)目稅后利潤(rùn) （萬(wàn)元） 3863 5153 6228 8163 項(xiàng)目?jī)敉顿Y收益率 % % % % 34 七 、結(jié)論 通過(guò)對(duì)政策、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)方面的論證分析，本項(xiàng)目可行。在目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管受到宏觀調(diào)控政策影響而出現(xiàn)波動(dòng)，但房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的作用也是不可小覷，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控一切目的均是為了保證行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)真正的剛性購(gòu)房需求影響相對(duì)較小，目前雖然受政策影響 **房地產(chǎn)銷量出現(xiàn)下降，但剛性需求仍是市場(chǎng)的活躍力量，區(qū)域內(nèi)規(guī)模大盤 的開發(fā)也將改善區(qū)域的整體居住氛圍，使區(qū)域形象及市場(chǎng)地位得到提升，本項(xiàng)目規(guī)模較小， 自身無(wú)強(qiáng)勢(shì)資源， 但仍可借助整個(gè)區(qū)域規(guī)模大盤的生活配套和大盤影響力，實(shí)現(xiàn)成功銷售， 綜合評(píng)價(jià) ， 該 項(xiàng)目可行。