【正文】 5 容積率 6 停車位 640 個(gè) 地下車位數(shù) 401 個(gè) 地上 車位數(shù) 239 個(gè) 項(xiàng)目計(jì)劃 2020 年年底動(dòng)工， 2020 年 11 月主體封頂， 2020 年 11 月項(xiàng)目竣工，整體建設(shè)周期約為兩年。 戶型 面積 面積占比 合計(jì) 一房（廉租房） 4550 ㎡ 10% 100% 兩房 7580 ㎡ 50% 8085 ㎡ 20% 三房 95100 ㎡ 20% 項(xiàng)目 可 以略低 于區(qū)域主流價(jià)格入市，制造 價(jià)格優(yōu)勢；同時(shí)項(xiàng)目不應(yīng)脫離區(qū)域價(jià)格體系。 核心客戶為區(qū)域內(nèi)首置客戶和高新區(qū)的 首 置客戶，包括區(qū)域內(nèi)廠企職工、自由職業(yè)者，小生意人 和在此區(qū)域生活多年的外來務(wù)工 等工薪階 層，重要客戶以區(qū)域內(nèi)首改客戶為主，主要為區(qū)域內(nèi)原來老企業(yè)工廠的改善型客戶，邊緣客戶為區(qū)域外溢型客戶 ，主要來自與區(qū)域相鄰的金水區(qū)、惠濟(jì)區(qū)等。 借勢有不同： ? 項(xiàng)目東側(cè)緊鄰占地接近 300 畝，總建筑 43 萬㎡的成熟社區(qū)，且擁有 3500㎡ 幼兒園、 3000 ㎡ 會(huì)所以及 8000 ㎡ 商業(yè)街，充分利用其成熟配套的資源，解決自身規(guī)模小、配套不足的問題； ? 托斯卡納項(xiàng)目采用的是意大利建筑風(fēng)格，并主張半圍合的組團(tuán)布局，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，本項(xiàng)目也可以采用意式風(fēng)格，與托斯卡納項(xiàng)目有機(jī)融合，同時(shí)組團(tuán)式圍合更有助于提高容積率，但建筑形式，特別是外立面的繁雜程度會(huì)帶來較高的建安費(fèi)用，主張從簡約入手求不同。 定位 根據(jù)項(xiàng)目的總體定位和項(xiàng)目“跟隨者”的競爭策略，項(xiàng)目的市場定位于： 跟隨再升級(jí)，借勢有不同。 因此建議項(xiàng)目采用 “跟隨者”的競爭策略， 延續(xù) 區(qū)域市場特性確定項(xiàng)目定位與產(chǎn)品線， 同時(shí)借勢區(qū)域大盤的開發(fā)成熟、完善的社區(qū)配套 和區(qū)域市政利好的因素。它 們的策略有市場專門化、顧客專門化、產(chǎn)品專門化等。 20 ⑷市場 機(jī)會(huì)主義者 的競爭策略。市場 領(lǐng)導(dǎo)者 與市場挑戰(zhàn)者的角逐，往往是兩敗俱傷，從而使其他競爭者通常要三思而行，不敢貿(mào)然向市場 領(lǐng)導(dǎo)者 直接發(fā)起攻擊，更多的還是選擇市場 跟隨者 的競爭策略。它們采取的策略有價(jià)格競爭、產(chǎn)品競爭、服務(wù)競爭、渠道競爭等。 ⑵市場挑戰(zhàn)者的競爭策略。為擴(kuò)大市場需求，采取發(fā)現(xiàn)新用戶、開辟新用途、增加使用量、提高使用頻率等策略。 ⑴市場 領(lǐng)導(dǎo)者 的競爭策略。 企業(yè)在市場上的競爭地位，決定其可能采 取的競爭策略。 **房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段，整體市場受宏觀調(diào)控影響明顯，成交量下降，市場投機(jī) 投資 及改善性需求受到嚴(yán)厲的打壓和抑制，但市場價(jià)格仍呈上漲趨勢，剛需是支撐市場的主力軍，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目規(guī)模較大，開發(fā)周期較長，且在市場已經(jīng)有一定的影響力，這些大盤仍是后期市場上主要的供應(yīng)來源，且后期存量較大，競爭激烈。 19 四 、項(xiàng)目 發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目先天不足，面臨強(qiáng)勢競爭環(huán)境。 項(xiàng)目界定： 位于 三環(huán)內(nèi)、交通條件受限、小環(huán)境較差、生活配套相對(duì)欠缺、有一定規(guī)劃限制條件的小規(guī)模項(xiàng)目。 機(jī)會(huì) ? 區(qū)域內(nèi)擁有大量剛性需求客戶； ? 秦嶺路、規(guī)劃道路的修通； ? 周邊土 地的開發(fā)及托斯卡納小區(qū)的日漸成熟，帶來環(huán)境的改善； ? 近鄰項(xiàng)目有一所規(guī)劃小學(xué)。 宗地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 面積 25137 ㎡（ 畝） 容積率 ＜ 限高 ＜ 80 米 建筑密度 ＜ 25% 綠化率 ＞ 30% 其他 嚴(yán)格遵守 90/70 政策 ＞ 車位 /百平米建筑面積 配建不少于 6 班規(guī)模，占地面積不小于 2160 ㎡的幼兒園 18 分析 優(yōu)勢 ? 項(xiàng)目位于三環(huán)以內(nèi) 。隨著大中原果品市場的搬遷、周邊教育居住用地的開發(fā)、托斯卡納小區(qū)的發(fā)展成熟，周邊環(huán)境將會(huì)得到一定改善。后期隨著秦嶺路、規(guī)劃路的修通，交通將會(huì)有一定程度改善。項(xiàng)目雖位于三環(huán)內(nèi)，但受鐵路線及環(huán)線快速路的阻隔，此區(qū)域發(fā)展相對(duì)緩慢，多舊廠房及老家屬院。 區(qū)域房地產(chǎn)大盤的增多，也增加了區(qū)域未來的競爭狀況，后期競爭主要集中在現(xiàn)有大盤的后期存量 。 14 **房地產(chǎn)市場在 0910 年進(jìn)入快速發(fā)展階段，年成交量突破千萬平方米，量價(jià)齊漲，在 2020 年上半年，市場受宏觀調(diào)控政策綜合影響作用開始顯現(xiàn)，市場成交量下降，投機(jī)投資及改善性需求受到打壓和抑制，而剛性需求依然是支撐市場的主力軍。 在售余量：即項(xiàng)目已取得預(yù)售證備案，但尚未售出的面積。 區(qū)域內(nèi)未來新增項(xiàng)目較少，主要潛在供應(yīng)及后期存量集中在現(xiàn)有項(xiàng)目后期加推，目前只有明鉆、美景菩提后期存量為零，其他項(xiàng)目后期存量均相對(duì)較大，潛在競爭激烈。 區(qū)域內(nèi)銷售價(jià)格一直保持上升趨勢，年均上漲約 1000 元 /㎡，目前區(qū)域價(jià)格超過 6200 元 /㎡ ，正商地產(chǎn)開發(fā)的明鉆項(xiàng)目已達(dá)到 6500 元 /㎡。 12 區(qū)域 銷售狀況 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目銷售情況保持良好，目前銷售價(jià)格均達(dá)到 6200 元 /㎡以上 。邊緣客戶：受其他區(qū)域價(jià)格高漲擠壓至此購房的客戶。重要客戶：傳統(tǒng)意義上的西區(qū)客戶，對(duì)西區(qū)有地緣情結(jié)。邊緣客戶：受其他區(qū)域價(jià)格高漲擠壓至此購房的客戶。 區(qū)域市場重要客戶：傳統(tǒng)意義上的西區(qū)客戶，對(duì)西區(qū)有地緣情結(jié)。 區(qū)域 屬于傳統(tǒng)西區(qū)，臨近高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，西區(qū)及高新區(qū)客戶對(duì)此區(qū)域有較強(qiáng)認(rèn)知度， 且區(qū)域距離西區(qū)商業(yè)中心及高新區(qū)工業(yè)園區(qū)相對(duì)較近，這兩個(gè)區(qū)域 為區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的重要客戶。 項(xiàng)目名稱 當(dāng)前 物業(yè)形式 產(chǎn)品形式 主力產(chǎn)品 規(guī)劃示意 托斯卡納 16F 高層 2T5 2T6 8595（ 2） 美景菩提 33F 高層 2T4 89(2+1) 127140(3+1) 晶華城 27F 高層 2T3 2T4 2T5 85(2) 89(3) 112137(3) 明鉆 2127F 高層 2T3 2T5 8789(2) 118128(3) 九龍城 1824F 高層 2T3 2T4 2T5 8290(2) 113140(3) 威尼斯水城 31F 高層 3T18 4855(1) 79(2） 11 升龍又一城 1833F 高層 2T6 87(2) 89(3) 130143(3) 區(qū)域客戶 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目客戶 以區(qū)域內(nèi)生客為主，輔以整個(gè)西區(qū)及高新區(qū)客戶，客戶需求以剛需為主 。 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目產(chǎn)品 排布多為兩梯四戶或以上 ，部分項(xiàng)目規(guī)劃兩梯六戶產(chǎn)品，僅有少部分項(xiàng)目仍有兩梯三戶產(chǎn)品。 項(xiàng)目名稱 總建面積 綜合容積率 項(xiàng)目檔次 開發(fā)商 托斯卡納 43 萬㎡ 中檔次 利海集團(tuán) 威尼斯水城 64 萬㎡ 中檔次 城開集團(tuán) 晶華城 22 萬㎡ 中檔次 洲海置業(yè) 明鉆 40 萬㎡ 中檔次 正商集團(tuán) 九龍城 100 萬㎡ 中檔次 益通置業(yè) 美景菩提 11 萬㎡ 中檔次 +高檔次 美景置業(yè) 升龍又一城 120 萬㎡ 中檔次 升龍集團(tuán) 10 區(qū)域產(chǎn)品形態(tài) 區(qū)域內(nèi)目前在售主力產(chǎn)品為高層、兩梯四戶或以上產(chǎn)品，兩房面積主要集中于 8090 ㎡，三房面積分布于 110143 ㎡，出現(xiàn) 90 ㎡緊湊三房 戶型 。 隨著土地價(jià)格在不斷提升和區(qū)域內(nèi)城中村改造項(xiàng)目不斷推進(jìn)， 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目綜合容積率多在 左右， 區(qū)域產(chǎn)品建筑形態(tài)主要集中 在 小高層和高層， 多層產(chǎn)品基本消失。 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目均較具規(guī)模， 總建筑面積 多在 40 萬㎡以上，九龍城及升龍又一城項(xiàng)目規(guī)模超 100 萬㎡ 。 高新區(qū)與項(xiàng)目所在區(qū)域相鄰，并具有 一定相似性，目前在售項(xiàng)目一個(gè)，后期有 升龍大型城中村改造項(xiàng)目入市。 受鐵路線及環(huán)線快速路的阻隔， 且區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)配套較少， 區(qū)域出入相對(duì)不便，區(qū)域房地產(chǎn)市場起步較晚，相對(duì)封閉。 鄭州市商品住宅銷售量/ 均價(jià)圖（年度）02004006008001000120020 05 年20 06 年20 07 年20 08 年20 09 年20 10 年20 11 年上半年01000202030004000500060007000銷售面積（萬㎡） 銷售價(jià)格（元/ ㎡） 鄭州市商品住宅銷售量/ 均價(jià)圖（月度）01020304050602 0 1 1 年1 月 2月 3月 4月 5月 6月50005500600065007000銷售面積（萬㎡） 銷售價(jià)格（元/ ㎡） 數(shù)據(jù)來源： **市房管局 8 以區(qū)位及房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展共性兩方面確定本案所屬的區(qū)域市場為 鐵路