【正文】 .............................................................................................................. 21 .............................................................................................................. 22 .............................................................................................................. 22 六、經(jīng)濟評價 .............................................................................................................. 23 .............................................................................................................. 23 .............................................................................................................. 24 .............................................................................................................. 24 .............................................................................................................. 25 .......................................................................................................... 30 七、結(jié)論 ...................................................................................................................... 34 2 前言 本可行性研究報告 ， 是針對 **熱電廠項目 而撰寫，報告主要針對項目 在 政策 、市場、經(jīng)濟方面的可行性 以及項目發(fā)展的不確定性進行綜合分析和評價，最終 進行可行性 評估 。 3 一、 宏觀 環(huán)境 在 20 2020 年相對寬松的市場環(huán)境下， 房地產(chǎn)市場 得到 長足的發(fā)展， 量價高漲， 泡沫又現(xiàn)， 為穩(wěn)定房價，打壓投資投機性需求， 2020 年底 房地產(chǎn)行業(yè)進入了新的一輪調(diào)控期 。 2020 年 至今重點政策一覽： 分類 政策概要 主要內(nèi)容 行業(yè)政策 新國八條 加大保障性安居工程建設(shè)力度； 加強差別化住房信貸政策：對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準利率的 倍 ； 嚴格制定執(zhí)行限購政策， 外地人禁止購房 ， 本地人最多 可再 購 1 套住房； 國五條 已實施住房 限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。 稅收政策 個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè) 稅政策調(diào)整 調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不 足5 年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入 全額征稅 。 金融信貸 政策 存款準備金上調(diào) 央行年內(nèi)六次上調(diào)存款準備金， 大中型金融機構(gòu)存款準備金率已達到了 %的高位。 貸款利率上調(diào) 央行年內(nèi)三次加息，調(diào)整后，金融機構(gòu)人民幣一年期 貸款利率達 ％ 。 從 2020 年至今出臺的一系列行業(yè)、稅收、土地、金融信貸政策來看， 政策的核心要點在“促供應(yīng)，抑需求”，促進中低價位特別是保障性用房的有效供應(yīng)，抑制投資投機性等不合理需求的釋放，以達到穩(wěn)定房價的目的。 短期內(nèi)可打壓樓市銷售量高漲的勢頭， 但長期來說，“限購令”為階段性政策，將在保障性住房大規(guī)模上市，整體市場供應(yīng)充足的情況下退出市場。 從 **市場來看，嚴格執(zhí)行信貸政策，并在市內(nèi)五區(qū)及鄭東新區(qū)限購，銷售量受 此影響，大幅下降，投資投機性需求退出市場，改善性 需求 受到抑制，剛性首置需求受影響相對較小，為 購買 的主力。 5 在國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)、快速發(fā)展的大環(huán)境下， **市宏觀經(jīng)濟形勢持續(xù)向好，主要表現(xiàn)在 GDP 總量穩(wěn)步增長 、人民收入水平和生活水平不斷提高、城市建設(shè)投資規(guī)模 不斷 加大、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級、城市化水平不斷提高等方面。 “ 4000 億元俱樂部 ” ，被視為全國大中城市經(jīng)濟發(fā)展的 “ 第一方陣 ” 。而 **2020 年 GDP 達到 4000 億元，意味著隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展， **市已經(jīng)躋身全國大中城市經(jīng)濟發(fā)展的 “ 第一方陣 ” 。 隨著中原經(jīng)濟區(qū)的確立，未來一段時間 將有大批工業(yè)園區(qū)落戶 **，預(yù)計第二產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)主導(dǎo)發(fā)展，而第三產(chǎn)業(yè)也隨之愈加繁榮。宏觀經(jīng)濟的發(fā)展和人民收入水平的提高 一定程度上預(yù)示 市區(qū)居民的購買力不斷增強。隨著中原經(jīng)濟區(qū)上升為國家戰(zhàn)略， **市 已經(jīng) 掀起新一輪的投資熱。 2020 年 **市房地產(chǎn)投資額為 億元，增幅達到了 %。 城鎮(zhèn)化率達到 %，城鎮(zhèn)人口快速增加 6 城鎮(zhèn)化進程進一步加快，中心城市集聚功能和輻射作用增強， 2020 年末 **市城鎮(zhèn)化水平達到 %， 市區(qū)常住人口達到 428 萬人。 **市經(jīng)濟發(fā)展迅速， 城市 人口穩(wěn)步增加，剛性需求旺盛，剛需客戶一直是 **房地產(chǎn)市場的主力軍，尤其是剛需首置客戶。 7 二、 市場 環(huán)境 **樓市進入高速發(fā) 展期，目前商品住宅銷售量受調(diào)控影響出現(xiàn)下降，但價格仍呈上漲態(tài)勢 2020 年， **樓市進入高速發(fā)展通道，表現(xiàn)在成交量和成交價格的跳躍式增長。 受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響， 2020 年市場成交量 萎縮明顯，但價格仍保持上揚趨勢，均價達到 6269 元 /㎡。 區(qū)域環(huán)境 區(qū)域房地產(chǎn)市場起步較晚，相對封閉，目前進入快速發(fā)展通道 。隨著市區(qū)土地價值的提升，此區(qū)域近幾年亦得到較快發(fā)展，目前在售項目 5 個。 本案美景菩提在售升龍又一城未售九龍城在售托斯卡納在售明鉆在售威尼斯水城在售晶華城在售高新區(qū)本案美景菩提在售升龍又一城未售九龍城在售托斯卡納在售明鉆在售威尼斯水城在售晶華城在售高新區(qū) 鐵路 西 環(huán)路 北環(huán) 路 農(nóng)業(yè) 路 9 區(qū)域市場生態(tài) 區(qū)域內(nèi)項目以大規(guī)模、中檔次為主，多數(shù)開發(fā)商在 **有一定知名度 。 區(qū)域內(nèi)已有幾個大盤前期入住，區(qū)域內(nèi)生活居住氛圍 逐步 形成，生活配套也在不斷完善。 區(qū)域房地產(chǎn)市場起步 較晚 且區(qū)域整體配套較市區(qū)相對不完善， 區(qū)域內(nèi)項目 多以中檔次為主，多數(shù)開發(fā)商在 **有一定知名度，如正商、升龍等。 區(qū)域內(nèi)項目 主要物業(yè)形式為高層， 高層產(chǎn)品已經(jīng)成為區(qū)域內(nèi)主流的供應(yīng)建筑形態(tài)，樓層多 在 18 層以上，僅托斯卡納項目目前有 16 層的高層及少部分多層洋房產(chǎn)品。 區(qū)域內(nèi)項目 以剛需產(chǎn)品為主力， 兩房面積主要集中于 8090 ㎡，三房面積分布于 110143 ㎡，美景菩 提、晶華城等項目出現(xiàn) 90 ㎡緊湊三房戶型， 高性價比的緊湊兩房、三房戶型 市場接受度頗高。 受 區(qū)位 和交通等因素影響， **市 其他區(qū)域客戶對此區(qū)域認知度相對較低， 來此置業(yè)動機主要為受到 其他區(qū)域 價格高漲擠壓 。 區(qū)域內(nèi) 的 核心客戶 為內(nèi)生客戶，廠企職工等， 受區(qū)域位置、環(huán)境等因素影響 ，來此置業(yè)客戶的需求以剛需為主。核心客戶：區(qū)域內(nèi)生客戶，廠企職工等。重要客戶：相鄰的高新區(qū)客戶。核心客戶：區(qū)域內(nèi)生客戶，廠企職工等。重要客戶：相鄰的高新區(qū)客戶。 區(qū)域內(nèi)項目主要面向于剛性需求客戶，在調(diào)控嚴厲的 2020 年上半年，供應(yīng)量充分的項目銷售情況仍舊保持良好 態(tài)勢 ，如明鉆、托斯卡納項目，上半年銷售量均超過 5 萬㎡，基本與 2020 年保持一致。 單位 （萬㎡，元 /㎡） 2020 年 2020 年 2020 年上 半年 目前售價 銷售量 銷售價格 銷售量 銷售價格 銷售量 銷售價格 托斯卡納 4362 5144 5920 6300 威尼斯水城 4344 5357 5866