【正文】 島市等東南沿海城市或直轄市入圍。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年提高 2020 年， **市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入提高至 18897 元，增 長 %。 2020 年 **市房地產(chǎn)投資額大幅增長，扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟危機 以來投資增速下降的趨勢。 “限購”、“限貸”等政策嚴厲打擊了投資投機性需求，且對部分改善性需求進行了抑制，而首置需求剛性較強，受政策影響相對較小。 20 2020 年度商品住宅成交量均接近 1000 萬㎡，市場需求旺盛，成交價格亦呈近 1000 元 /㎡速度增長。 受鐵路線及環(huán)線快速路的阻隔， 且區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)配套較少， 區(qū)域出入相對不便，區(qū)域房地產(chǎn)市場起步較晚，相對封閉。 區(qū)域內(nèi)項目均較具規(guī)模， 總建筑面積 多在 40 萬㎡以上，九龍城及升龍又一城項目規(guī)模超 100 萬㎡ 。 項目名稱 總建面積 綜合容積率 項目檔次 開發(fā)商 托斯卡納 43 萬㎡ 中檔次 利海集團 威尼斯水城 64 萬㎡ 中檔次 城開集團 晶華城 22 萬㎡ 中檔次 洲海置業(yè) 明鉆 40 萬㎡ 中檔次 正商集團 九龍城 100 萬㎡ 中檔次 益通置業(yè) 美景菩提 11 萬㎡ 中檔次 +高檔次 美景置業(yè) 升龍又一城 120 萬㎡ 中檔次 升龍集團 10 區(qū)域產(chǎn)品形態(tài) 區(qū)域內(nèi)目前在售主力產(chǎn)品為高層、兩梯四戶或以上產(chǎn)品，兩房面積主要集中于 8090 ㎡，三房面積分布于 110143 ㎡，出現(xiàn) 90 ㎡緊湊三房 戶型 。 項目名稱 當前 物業(yè)形式 產(chǎn)品形式 主力產(chǎn)品 規(guī)劃示意 托斯卡納 16F 高層 2T5 2T6 8595（ 2） 美景菩提 33F 高層 2T4 89(2+1) 127140(3+1) 晶華城 27F 高層 2T3 2T4 2T5 85(2) 89(3) 112137(3) 明鉆 2127F 高層 2T3 2T5 8789(2) 118128(3) 九龍城 1824F 高層 2T3 2T4 2T5 8290(2) 113140(3) 威尼斯水城 31F 高層 3T18 4855(1) 79(2） 11 升龍又一城 1833F 高層 2T6 87(2) 89(3) 130143(3) 區(qū)域客戶 區(qū)域內(nèi)項目客戶 以區(qū)域內(nèi)生客為主，輔以整個西區(qū)及高新區(qū)客戶，客戶需求以剛需為主 。 區(qū)域市場重要客戶：傳統(tǒng)意義上的西區(qū)客戶，對西區(qū)有地緣情結(jié)。重要客戶：傳統(tǒng)意義上的西區(qū)客戶，對西區(qū)有地緣情結(jié)。 12 區(qū)域 銷售狀況 區(qū)域內(nèi)項目銷售情況保持良好，目前銷售價格均達到 6200 元 /㎡以上 。 區(qū)域內(nèi)未來新增項目較少，主要潛在供應(yīng)及后期存量集中在現(xiàn)有項目后期加推，目前只有明鉆、美景菩提后期存量為零，其他項目后期存量均相對較大，潛在競爭激烈。 14 **房地產(chǎn)市場在 0910 年進入快速發(fā)展階段，年成交量突破千萬平方米，量價齊漲，在 2020 年上半年，市場受宏觀調(diào)控政策綜合影響作用開始顯現(xiàn)，市場成交量下降，投機投資及改善性需求受到打壓和抑制，而剛性需求依然是支撐市場的主力軍。項目雖位于三環(huán)內(nèi)，但受鐵路線及環(huán)線快速路的阻隔，此區(qū)域發(fā)展相對緩慢，多舊廠房及老家屬院。隨著大中原果品市場的搬遷、周邊教育居住用地的開發(fā)、托斯卡納小區(qū)的發(fā)展成熟，周邊環(huán)境將會得到一定改善。 機會 ? 區(qū)域內(nèi)擁有大量剛性需求客戶； ? 秦嶺路、規(guī)劃道路的修通； ? 周邊土 地的開發(fā)及托斯卡納小區(qū)的日漸成熟，帶來環(huán)境的改善； ? 近鄰項目有一所規(guī)劃小學(xué)。 19 四 、項目 發(fā)展戰(zhàn)略 項目先天不足，面臨強勢競爭環(huán)境。 企業(yè)在市場上的競爭地位，決定其可能采 取的競爭策略。為擴大市場需求，采取發(fā)現(xiàn)新用戶、開辟新用途、增加使用量、提高使用頻率等策略。它們采取的策略有價格競爭、產(chǎn)品競爭、服務(wù)競爭、渠道競爭等。 20 ⑷市場 機會主義者 的競爭策略。 因此建議項目采用 “跟隨者”的競爭策略， 延續(xù) 區(qū)域市場特性確定項目定位與產(chǎn)品線， 同時借勢區(qū)域大盤的開發(fā)成熟、完善的社區(qū)配套 和區(qū)域市政利好的因素。 借勢有不同： ? 項目東側(cè)緊鄰占地接近 300 畝，總建筑 43 萬㎡的成熟社區(qū)，且擁有 3500㎡ 幼兒園、 3000 ㎡ 會所以及 8000 ㎡ 商業(yè)街，充分利用其成熟配套的資源，解決自身規(guī)模小、配套不足的問題； ? 托斯卡納項目采用的是意大利建筑風(fēng)格，并主張半圍合的組團布局，在規(guī)劃設(shè)計上，本項目也可以采用意式風(fēng)格，與托斯卡納項目有機融合，同時組團式圍合更有助于提高容積率，但建筑形式，特別是外立面的繁雜程度會帶來較高的建安費用，主張從簡約入手求不同。 戶型 面積 面積占比 合計 一房（廉租房） 4550 ㎡ 10% 100% 兩房 7580 ㎡ 50% 8085 ㎡ 20% 三房 95100 ㎡ 20% 項目 可 以略低 于區(qū)域主流價格入市，制造 價格優(yōu)勢；同時項目不應(yīng)脫離區(qū)域價格體系。 26 總成本 ： 項目總成本合計 43498 萬 元 總投資： 37268 萬元 營業(yè)稅及附加： 2991 萬元 土地增值稅： 1064 萬元 。 按銷售收入的 2%計提 總收入 ： 項目總收入合計 54382 萬 元（如下表） 銷售物業(yè) 銷售總價 (萬元 ) 銷售均價 (元 /㎡ ) 可售面積 (㎡ ) 高層住宅（ 1823F） 39951 6696 59664 廉租房（ 23F） 2026 2800 7235 住宅底商（ 2F） 8932 15000 5955 高層人防地下室 265 800 3314 地下車庫 3208 2172 14769 合計 54382 90937 根據(jù)目前的市場情況 ： 判斷高層 目前 價格為 6200 元 /㎡，高層開盤時間預(yù)加在 2020 年 6 月，按照年均 8%的保守增長估計，項目 入市 時的價格在 6696 元 /㎡，項目住宅部分當年實現(xiàn)清盤，銷售收入為 39951 萬元； 27 廉租房按照 2800 元 /㎡的價格由政府回購，在普通商品房拿到預(yù)售的情況，收回資金為銷售收入的 20%，主體封頂收回資金為銷售收入的 50%，竣工后收回其余 20%的銷售收入 ，銷售收入為 2026 萬元 ； 項目住宅底商考慮在 2020 年項目竣工交付前進行 銷售， 銷售價格為 15000元 /㎡ ，銷售收入為 8932 萬元； 項目高層人防地下室考慮以出租的形式 在 2020 年項目竣工交付前進行銷售 ，銷售價格為 800 元 /㎡，銷售收入為 265 萬元； 項目地下車庫考慮在 2020 年 項目竣工交付前 進行 銷售，銷售價格為 2172元 /㎡，約合 8 萬元 /個 ，銷售收入為 3208 萬元。 。 財務(wù)評價 投資凈收益率＝稅后利潤 /總投資 *100％＝ ％ 銷售凈收益率＝稅后利潤 /總 收入 *100％＝ ％ 稅后利潤＝稅前利潤 所得稅 ＝ 108842721＝ 8163（萬元） 現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 項目 合計 2020 2020 2020 核對 0 1 2 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 54382 0 41571 12810 54382 2 現(xiàn)金流出 土地成本 16910 16910 0 0 16910 前期費用 2153 861 1292 0 2153 土建安裝費 12694 1016 5966 5712 12694 基礎(chǔ)設(shè)施配套費 1717 0 343 1373 1717 設(shè)備購置費 846 0 169 677 846 監(jiān)理費用 84 8 38 38 84 物業(yè)管理準備金 40 0 0 40 40 不可預(yù)見費用 153 31 61 61 153 29 銷售費用 1088 109 761 218 1088 管理費用 1088 100 600 388 1088 營業(yè)稅及附加 2991 0 2286 705 2991 土地增值稅 1064 0 624 440 1064 3 現(xiàn)金流出合計 40827 19