【正文】 28 利潤(rùn) 稅前利潤(rùn)＝總收入 總成本 ＝ 5438243498＝ 10884（萬(wàn)元） 所得稅＝ 稅前利潤(rùn) *25％＝ 10884*25％＝ 2721（萬(wàn)元） 稅后利潤(rùn)＝稅前利潤(rùn) 所得稅 ＝ 108842721＝ 8163（萬(wàn)元） 項(xiàng)目總成本是指除所得稅以外的所有支出總金額，該項(xiàng)目總成本目前估算為43498 萬(wàn)元，所得稅考慮查賬征收，按照稅前利潤(rùn)的 25%征繳，即所得稅稅額估算為 2721 萬(wàn)元，故項(xiàng)目稅后凈利潤(rùn)為 8163 萬(wàn)元。從區(qū)域在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格來(lái)看，主要項(xiàng)目成交價(jià)格均在 6200 元 /㎡ 以上，且在這樣的價(jià)格下實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的快速銷售，因此建議 項(xiàng)目目前售價(jià)應(yīng)在 6200 元 /㎡左右，關(guān)于開盤價(jià)格需要根據(jù)項(xiàng)目最終的產(chǎn)品、開盤時(shí)間與開盤當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境最終確定。 21 五、項(xiàng)目定位 三環(huán)里、中檔次、經(jīng)濟(jì)型、社區(qū) 三環(huán)里，位置屬性，項(xiàng)目位于三環(huán)內(nèi)的，核心城區(qū)里，地理位置優(yōu)越； 中檔次，檔次屬性，項(xiàng)目檔次定位為中檔次，擁有較高品質(zhì)；經(jīng)濟(jì)型，產(chǎn)品屬性，產(chǎn)品面積滿足定位要求的前提下，合理減小，降低總價(jià)。 ⑶市場(chǎng) 跟隨者 的競(jìng)爭(zhēng)策略。企業(yè)在特定市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)地位，大致可分為市場(chǎng) 領(lǐng)導(dǎo)者 、市場(chǎng)挑戰(zhàn)者、市場(chǎng) 跟隨者 和市場(chǎng) 機(jī)會(huì)主義者（ 補(bǔ)缺者 ） 四類。 風(fēng)險(xiǎn) ? 項(xiàng)目規(guī)劃存在難度。 本案 市中心 16 項(xiàng)目四至均為規(guī)劃道路，可達(dá)性差； 項(xiàng)目北至北環(huán)路約 400 米，距離西環(huán)路約 1 公里，距離火車站市中心約 11 公里，目前有 50 路公交車可從項(xiàng)目南電廠南路 通過(guò)，在西環(huán)路電廠南路有 7 7 215 路公交車連接市區(qū)；但目前項(xiàng)目主要道路電廠 西 路仍 未 修整， 使得 從宗地?zé)o法便利的到達(dá)主要交通節(jié)點(diǎn)， 且?guī)?lái)嘈雜等負(fù)面影響；市政主干道秦嶺路尚處于斷頭狀態(tài)，交通成為目前限制項(xiàng)目的重要因素。 項(xiàng)目名稱 總建面積 已批準(zhǔn)預(yù)售量 在售余量 后期存量 備注 托斯卡納 43 萬(wàn)㎡ 31 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 12 萬(wàn)㎡ 秦嶺路東地塊 尚待開發(fā) 威尼斯水城 64 萬(wàn)㎡ 43 萬(wàn)㎡ 5 萬(wàn)㎡ 21 萬(wàn)㎡ 四期尚待開發(fā) 晶華城 22 萬(wàn) ㎡ 15 萬(wàn)㎡ 1 萬(wàn)㎡ 7 萬(wàn)㎡ —— 明鉆 40 萬(wàn)㎡ 40 萬(wàn)㎡ 21 萬(wàn)㎡ —— 二期預(yù)售證早已取得，近期開始推售 九龍城 100 萬(wàn)㎡ 10 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 90 萬(wàn)㎡ —— 美景菩提 11 萬(wàn)㎡ 11 萬(wàn)㎡ —— —— 已接近清盤 升龍又一城 120 萬(wàn)㎡ —— —— 120 萬(wàn)㎡ 大型城改項(xiàng)目 合計(jì) 400 萬(wàn)㎡ 150 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 250 萬(wàn)㎡ —— 注：已批準(zhǔn)預(yù)售量：即項(xiàng)目已取得預(yù)售證備案的面積。核心客戶：區(qū)域內(nèi)生客戶，廠企職工等。 受 區(qū)位 和交通等因素影響， **市 其他區(qū)域客戶對(duì)此區(qū)域認(rèn)知度相對(duì)較低， 來(lái)此置業(yè)動(dòng)機(jī)主要為受到 其他區(qū)域 價(jià)格高漲擠壓 。 區(qū)域內(nèi)已有幾個(gè)大盤前期入住，區(qū)域內(nèi)生活居住氛圍 逐步 形成，生活配套也在不斷完善。 受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響， 2020 年市場(chǎng)成交量 萎縮明顯，但價(jià)格仍保持上揚(yáng)趨勢(shì)，均價(jià)達(dá)到 6269 元 /㎡。 2020 年 **市房地產(chǎn)投資額為 億元，增幅達(dá)到了 %。而 **2020 年 GDP 達(dá)到 4000 億元，意味著隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展， **市已經(jīng)躋身全國(guó)大中城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 “ 第一方陣 ” 。 短期內(nèi)可打壓樓市銷售量高漲的勢(shì)頭， 但長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，“限購(gòu)令”為階段性政策，將在保障性住房大規(guī)模上市，整體市場(chǎng)供應(yīng)充足的情況下退出市場(chǎng)。 稅收政策 個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè) 稅政策調(diào)整 調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不 足5 年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入 全額征稅 。 2020 年伊始，“新國(guó)八條”拉開調(diào)控序幕，各地“限購(gòu)令”接踵出臺(tái)，首付、利率不斷攀升，房產(chǎn)調(diào)控力度空前。 公積金貸款利率上 五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào) 個(gè)百 4 調(diào) 分點(diǎn)，由 %上調(diào)至 %； 五年期以下（含五年）個(gè)人住房公積金貸款利率也由%上調(diào)至 %。 保持穩(wěn)步增長(zhǎng)， 2020 年躋身城市發(fā)展 “第一方陣 ” 2020 年以來(lái)， **市 GDP 穩(wěn)步增長(zhǎng)， 2020 年 GDP 總量 達(dá)到了 4000 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅較 2020 年上升 1 個(gè)百分點(diǎn)。 城鎮(zhèn) 固定資產(chǎn)投資 及房地產(chǎn)投資 總額持續(xù)上揚(yáng) 2020 年 **市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額達(dá)到了 億元，增速為 %。 在大量剛需客戶的有力支撐下， **房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展偏樂(lè)觀，價(jià)格存在繼續(xù)上漲空間 。 高新區(qū)與項(xiàng)目所在區(qū)域相鄰，并具有 一定相似性，目前在售項(xiàng)目一個(gè)，后期有 升龍大型城中村改造項(xiàng)目入市。 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目產(chǎn)品 排布多為兩梯四戶或以上 ，部分項(xiàng)目規(guī)劃兩梯六戶產(chǎn)品，僅有少部分項(xiàng)目仍有兩梯三戶產(chǎn)品。邊緣客戶：受其他區(qū)域價(jià)格高漲擠壓至此購(gòu)房的客戶。 區(qū)域內(nèi)銷售價(jià)格一直保持上升趨勢(shì)，年均上漲約 1000 元 /㎡，目前區(qū)域價(jià)格超過(guò) 6200 元 /㎡ ，正商地產(chǎn)開發(fā)的明鉆項(xiàng)目已達(dá)到 6500 元 /㎡。 區(qū)域房地產(chǎn)大盤的增多，也增加了區(qū)域未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)狀況，后期競(jìng)爭(zhēng)主要集中在現(xiàn)有大盤的后期存量 。 宗地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 面積 25137 ㎡（ 畝） 容積率 ＜ 限高 ＜ 80 米 建筑密度 ＜ 25% 綠化率 ＞ 30% 其他 嚴(yán)格遵守 90/70 政策 ＞ 車位 /百平米建筑面積 配建不少于 6 班規(guī)模，占地面積不小于 2160 ㎡的幼兒園 18 分析 優(yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目位于三環(huán)以內(nèi) 。 **房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段，整體市場(chǎng)受宏觀調(diào)控影響明顯，成交量下降，市場(chǎng)投機(jī) 投資 及改善性需求受到嚴(yán)厲的打壓和抑制，但市場(chǎng)價(jià)格仍呈上漲趨勢(shì)，剛需是支撐市場(chǎng)的主力軍，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目規(guī)模較大，開發(fā)周期較長(zhǎng)，且在市場(chǎng)已經(jīng)有一定的影響力，這些大盤仍是后期市場(chǎng)上主要的供應(yīng)來(lái)源，且后期存量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 ⑵市場(chǎng)挑戰(zhàn)者的競(jìng)爭(zhēng)策略。它 們的策略有市場(chǎng)專門化、顧客專門化、產(chǎn)品專門化等。 核心客戶為區(qū)域內(nèi)首置客戶和高新區(qū)的 首 置客戶，包括區(qū)域內(nèi)廠企職工、自由職業(yè)者，小生意人 和在此區(qū)域生活多年的外來(lái)務(wù)工 等工薪階 層，重要客戶以區(qū)域內(nèi)首改客戶為主，主要為區(qū)域內(nèi)原來(lái)老企業(yè)工廠的改善型客戶，邊緣客戶為區(qū)域外溢型客戶 ，主要來(lái)自與區(qū)域相鄰的金水區(qū)、惠濟(jì)區(qū)等。 銷售費(fèi)用： 1088 萬(wàn)元 。 。 26 總成本 ： 項(xiàng)目總成本合計(jì) 43498 萬(wàn) 元 總投資： 37268 萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅及附加： 2991 萬(wàn)元 土地增值稅： 1064 萬(wàn)元 。 借勢(shì)有不同： ? 項(xiàng)目東側(cè)緊鄰占地接近 300 畝，總建筑 43 萬(wàn)㎡的成熟社區(qū)，且擁有 3500㎡ 幼兒園、 3000 ㎡ 會(huì)所以及 8000 ㎡ 商業(yè)街，充分利用其成熟配套的資源，解決自身規(guī)模小、配套不足的問(wèn)題； ? 托斯卡納項(xiàng)目采用的是意大利建筑風(fēng)格，并主張半圍合的組團(tuán)布局，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，本項(xiàng)目也可以采用意式風(fēng)格，與托斯卡納項(xiàng)目有機(jī)融合，同時(shí)組團(tuán)式圍合更有助于提高容積率，但建筑形式，特別是外立面的繁雜程度會(huì)帶來(lái)較高的建安費(fèi)用，主張從簡(jiǎn)約入手求不同。 20 ⑷市場(chǎng) 機(jī)會(huì)主義者 的競(jìng)爭(zhēng)策略。為擴(kuò)大市場(chǎng)需求，采取發(fā)現(xiàn)新用戶、開辟新用途、增加使用量、提高使用頻率等策略。 19 四 、項(xiàng)目 發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目先天不足，面臨強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。隨著大中原果品市場(chǎng)的搬遷、周邊教育居住用地的開發(fā)、托斯卡納小區(qū)的發(fā)展成熟，周邊環(huán)境將會(huì)得到一定改善。 14 **房地產(chǎn)市場(chǎng)在 0910 年進(jìn)入快速發(fā)展階段，年成交量突破千萬(wàn)平方米，量?jī)r(jià)齊漲，在 2020 年上半年，市場(chǎng)受宏觀調(diào)控政策綜合影響作用開始顯現(xiàn)，市場(chǎng)成交量下降，投機(jī)投資及改善性需求受到打壓和抑制，而剛性需求依然是支撐市場(chǎng)的主力軍。 12 區(qū)域 銷售狀況 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目銷售情況保持良好，目前銷售價(jià)格均達(dá)到 6200 元 /㎡以上 。 區(qū)域市場(chǎng)重要客戶：傳統(tǒng)意義上的西區(qū)客戶，對(duì)西區(qū)有地緣情結(jié)。 項(xiàng)目名稱 總建面積 綜合容積率 項(xiàng)目檔次 開發(fā)商 托斯卡納 43 萬(wàn)㎡ 中檔次 利海集團(tuán) 威尼斯水城 64 萬(wàn)㎡ 中檔次 城開集團(tuán) 晶華城 22 萬(wàn)㎡ 中檔次 洲海置業(yè) 明鉆 40 萬(wàn)㎡ 中檔次 正商集團(tuán) 九龍城 100 萬(wàn)㎡ 中檔次 益通置業(yè) 美景菩提 11 萬(wàn)㎡ 中檔次 +高檔次 美景置業(yè) 升龍又一城 120 萬(wàn)㎡ 中檔次 升龍