【正文】 035 12141 9651 40827 4 現(xiàn)金凈流量 19035 29431 3159 5 累計現(xiàn)金流量 19035 10396 13555 6 折現(xiàn)系數(shù)（ 1+12%） ^n 7 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 19035 26277 2518 8 累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 19035 7243 9761 9 內部收益率（ IRR） % 10 靜態(tài)回收期 8 30 敏感性分析選取的敏感性因子為項目商品房住宅銷售價格，因為商品房住宅銷售收入約占項目總銷售收入的 75%，而其又容易受到營銷環(huán)境的影響產生變化，分析在不同銷售價格時，即不同銷售凈利潤率的情況下， 項目效益情況： 銷售凈利潤率為 8% 銷售物業(yè) 銷 售總價 (萬元 ) 銷售均價 (元 /㎡ ) 可售面積 (㎡ ) 高層住宅（ 1823F） 33507 5616 59664 廉租房（ 23F） 2026 2800 7235 住宅底商（ 2F） 8932 15000 5955 高層人防地下室 265 800 3314 地下車庫 3208 2172 14769 合計 47938 90937 稅前利潤＝總收入 總成本 ＝ 4793842787＝ 5151（萬元） 所得稅＝ 稅前利潤 *25％＝ 5151*25％＝ 1288（萬元） 稅后利潤＝稅前 利潤 所得稅 ＝ 51511288＝ 3863（萬元） 投資凈收益率＝稅后利潤 /總投資 *100％＝ ％ 銷售凈收益率＝稅后利潤 /總收入 *100％＝ ％ 31 銷售凈利潤率為 10% 銷售物業(yè) 銷售總價 (萬元 ) 銷售均價 (元 /㎡ ) 可售面積 (㎡ ) 高層住宅（ 1823F） 35440 5940 59664 廉租房（ 23F） 2026 2800 7235 住宅底商（ 2F） 8932 15000 5955 高層人防地下室 265 800 3314 地下車庫 3208 2172 14769 合計 49871 90937 稅前利潤＝總收入 總成本 ＝ 4987143000＝ 6871（萬元） 所得稅＝ 稅前利潤 *25％＝ 6871*25％＝ 1718（萬元） 稅后利潤＝稅前利潤 所得稅 ＝ 68711718＝ 5153（萬元） 投資凈收益率＝稅后利潤 /總投資 *100％＝ ％ 銷售凈收益率＝稅后利潤 /總收入 *100％＝ ％ 32 銷售凈利潤率為 12% 銷售物業(yè) 銷售總價 (萬元 ) 銷售均價 (元 /㎡ ) 可售面積 (㎡ ) 高層住宅（ 1823F） 37051 6210 59664 廉租房（ 23F） 2026 2800 7235 住宅底商（ 2F） 8932 15000 5955 高層人防地下室 265 800 3314 地下車庫 3208 2172 14769 合計 51482 90937 稅前利潤＝總收入 總成本 ＝ 5148243178＝ 8304（萬元） 所得稅＝ 稅前利潤 *25％＝ 8304*25％＝ 2076（萬元） 稅后利潤＝稅前利潤 所得稅 ＝ 83042076＝ 6228（萬元） 投資凈收益率＝稅后 利潤 /總投資 *100％＝ ％ 銷售凈收益率＝稅后利潤 /總收入 *100％＝ ％ 33 匯總比較 凈銷售利潤率 % % % % 住宅銷售價格 （元 /㎡） 5616 5940 6210 6696 項目銷售總收入 （萬元） 47938 49871 51482 54382 項目總成本 （萬元） 42787 43000 43178 43498 項目稅前利潤 （萬元） 5151 6871 8304 10884 所得稅 （萬元） 1288 1718 2076 2721 項目稅后利潤 （萬元） 3863 5153 6228 8163 項目凈投資收益率 % % % % 34 七 、結論 通過對政策、市場、經濟方面的論證分析，本項目可行。 銷售費用： 1088 萬元 。 23 六 、 經濟評價 項目規(guī)劃建設 6 棟高層住宅， 1823F， 地上總建筑面積 共約 萬㎡， 包括一座建筑規(guī)模為 2277 ㎡的幼兒園， 地下總建筑面積 萬㎡，詳見下圖： 24 序號 指標 數(shù)據(jù) 單位 備注 1 占地面積 25237 ㎡ 合計 畝 2 地上總建筑面積 75160 ㎡ 高層住宅（ 1823F） 59664 ㎡ 廉租房（ 23F） 7235 ㎡ 住宅底商（ 2F） 5955 ㎡ 幼兒園 2277 ㎡ 3 地下總建筑面積 18083 ㎡ 地下車庫（ 1F） 14769 ㎡ 高層人防地下室 3314 ㎡ 4. 戶數(shù) 860 高層住宅戶數(shù) 734 廉租房戶數(shù) 126 5 容積率 6 停車位 640 個 地下車位數(shù) 401 個 地上 車位數(shù) 239 個 項目計劃 2020 年年底動工， 2020 年 11 月主體封頂， 2020 年 11 月項目竣工，整體建設周期約為兩年。 核心客戶為區(qū)域內首置客戶和高新區(qū)的 首 置客戶，包括區(qū)域內廠企職工、自由職業(yè)者，小生意人 和在此區(qū)域生活多年的外來務工 等工薪階 層，重要客戶以區(qū)域內首改客戶為主，主要為區(qū)域內原來老企業(yè)工廠的改善型客戶，邊緣客戶為區(qū)域外溢型客戶 ，主要來自與區(qū)域相鄰的金水區(qū)、惠濟區(qū)等。 定位 根據(jù)項目的總體定位和項目“跟隨者”的競爭策略，項目的市場定位于： 跟隨再升級，借勢有不同。它 們的策略有市場專門化、顧客專門化、產品專門化等。市場 領導者 與市場挑戰(zhàn)者的角逐，往往是兩敗俱傷，從而使其他競爭者通常要三思而行，不敢貿然向市場 領導者 直接發(fā)起攻擊，更多的還是選擇市場 跟隨者 的競爭策略。 ⑵市場挑戰(zhàn)者的競爭策略。 ⑴市場 領導者 的競爭策略。 **房地產市場處于快速發(fā)展階段，整體市場受宏觀調控影響明顯，成交量下降，市場投機 投資 及改善性需求受到嚴厲的打壓和抑制，但市場價格仍呈上漲趨勢，剛需是支撐市場的主力軍，區(qū)域內項目規(guī)模較大，開發(fā)周期較長，且在市場已經有一定的影響力，這些大盤仍是后期市場上主要的供應來源，且后期存量較大，競爭激烈。 項目界定： 位于 三環(huán)內、交通條件受限、小環(huán)境較差、生活配套相對欠缺、有一定規(guī)劃限制條件的小規(guī)模項目。 宗地經濟技術指標 面積 25137 ㎡（ 畝） 容積率 ＜ 限高 ＜ 80 米 建筑密度 ＜ 25% 綠化率 ＞ 30% 其他 嚴格遵守 90/70 政策 ＞ 車位 /百平米建筑面積 配建不少于 6 班規(guī)模，占地面積不小于 2160 ㎡的幼兒園 18 分析 優(yōu)勢 ? 項目位于三環(huán)以內 。后期隨著秦嶺路、規(guī)劃路的修通，交通將會有一定程度改善。 區(qū)域房地產大盤的增多，也增加了區(qū)域未來的競爭狀況，后期競爭主要集中在現(xiàn)有大盤的后期存量 。 在售余量：即項目已取得預售證備案，但尚未售出的面積。 區(qū)域內銷售價格一直保持上升趨勢，年均上漲約 1000 元 /㎡，目前區(qū)域價格超過 6200 元 /㎡ ，正商地產開發(fā)的明鉆項目已達到 6500 元 /㎡。邊緣客戶：受其他區(qū)域價格高漲擠壓至此購房的客戶。邊緣客戶：受其他區(qū)域價格高漲擠壓至此購房的客戶。 區(qū)域 屬于傳統(tǒng)西區(qū)，臨近高新技術開發(fā)區(qū)，西區(qū)及高新區(qū)客戶對此區(qū)域有較強認知度， 且區(qū)域距離西區(qū)商業(yè)中心及高新區(qū)工業(yè)園區(qū)相對較近，這兩個區(qū)域 為區(qū)域內項目的重要客戶。 區(qū)域內項目產品 排布多為兩梯四戶或以上 ，部分項目規(guī)劃兩梯六戶產品，僅有少部分項目仍有兩梯三戶產品。 隨著土地價格在不斷提升和區(qū)域內城中村改造項目不斷推進， 區(qū)域內項目綜合容積率多在 左右， 區(qū)域產品建筑形態(tài)主要集中 在 小高層和高層， 多層產品基本消失。 高新區(qū)與項目所在區(qū)域相鄰，并具有 一定相似性，目前在售項目一個，后期有 升龍大型城中村改造項目入市。 鄭州市商品住宅銷售量/ 均價圖（年度）02004006008001000120020 05 年20 06 年20 07 年20 08 年20 09 年20 10 年20 11 年上半年01000202030