【導(dǎo)讀】內(nèi)部控制管理手冊。文文檔檔作作者者：：置置業(yè)業(yè)集集團(tuán)團(tuán)。創(chuàng)創(chuàng)建建日日期期：：2020年年11月月30日日。確確認(rèn)認(rèn)日日期期：：2020年年12月月01日日。當(dāng)當(dāng)前前版版本本：：。制度名稱：置業(yè)集團(tuán)內(nèi)部控制管理手冊－銷售管理制度制度編號：ZY/ZD0505A-2020. 建設(shè)方和第三方提出工程變更操作規(guī)范及內(nèi)控要點.............36. 按揭貸款流程及內(nèi)控要

　　

【正文】 面文件為準(zhǔn)），必要時直接與董事局辦公室電話確認(rèn)（注 意客戶回避），優(yōu)惠后價格計算是否正確 [5] 審核附加條款是否已經(jīng)公司批準(zhǔn)同意 [6] 買受人證件是否齊全、合乎相關(guān)規(guī)定 05 審核 律師 活動程序 [1] 審核 《 商品房銷售 合同》和 《補充協(xié)議》樣本 [2] 在《簽約審核單》上簽字 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 重點審核補充協(xié)議條款、相關(guān)證件等內(nèi)容 06 審核 銷售會計 活動程序 4 小時 [1] 審核 《 商品房銷售 合同》和 《補充協(xié)議》 [2] 在《 簽約審核單》上簽字 [3] 登記銷售臺帳 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 同 05 銷售負(fù)責(zé)人內(nèi)容 制度名稱： 置業(yè)集團(tuán)內(nèi)部控制管理手冊－銷售管理制度 制度編號： ZY/ZD0505A2020 第 28 頁 共 76 頁 07 準(zhǔn)備正式銷售合同 銷售顧問 活動程序 [1] 按照經(jīng)審核的 《 商品房銷售 合同》和 《補充協(xié)議》及其他附件樣本，填寫正式 《 商品房銷售合同》和 《補充協(xié)議》 一式五份（用途是合同管理員、客服、按揭銀行 或客戶、 房管局、契稅所各一份） [2]將 合同審批材料及正本交客服審核 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 正式銷售合同及補充協(xié)議內(nèi)容與審批樣本一致 08 審核 客服人員 活動程序 [1] 審核 《 商品房銷售 合同》和 《補充協(xié)議》及其他附件 4 小時 [2] 在《簽約審核單》上簽字 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 逐份審核合同內(nèi)容與樣本內(nèi)容是否一致 09 客戶簽字 銷售顧問 活動程序 [1] 指導(dǎo)客人在《商品房銷售合同》、 《補充協(xié)議》 、《戶型確認(rèn)書》 等附件 上 簽字 [2] 將《商品房銷售合同》、 《補充協(xié)議》 及《戶型確認(rèn)書》 和相關(guān)批復(fù)文件上報銷售負(fù)責(zé)人 [3] 如辦 理按揭貸款，同時履行按揭貸款流程 工作標(biāo)準(zhǔn) [1]非本人辦理簽約手續(xù)，必須出具經(jīng)過公證的委托授權(quán)書原件（一次或分次全部以現(xiàn)金方式付款除外）。單位購房的提供法人代表簽字并加蓋單位公章的委托授權(quán)書原件 [2] 銷售顧問嚴(yán)格審核客戶和買受人的身份證件，核實已交款發(fā)票，做到萬無一失 [3] 當(dāng)買受人超過一個人時，買受人需提供經(jīng)過公證的《財產(chǎn)分割協(xié)議》，須注明產(chǎn)權(quán)和共有證持有人姓名及各自占有份額。 [4] 尤其是按揭貸款和匯款人與買受人不一致的客戶 ，銷售顧問要嚴(yán)格操作程序，嚴(yán)防欺詐行為發(fā)生，給企業(yè)帶來風(fēng)險 10 委托代理人簽客服人員 [1] 客服人員將客戶簽字的合同上報公司委托代理人簽字 [2]在合同 上 蓋章， 履行公司統(tǒng)一的合同 蓋 章流程 制度名稱： 置業(yè)集團(tuán)內(nèi)部控制管理手冊－銷售管理制度 制度編號： ZY/ZD0505A2020 第 29 頁 共 76 頁 字 、蓋章 [3] 將蓋章后的合同送經(jīng)營管理部存檔一份、客服存檔一份，按揭貸款備用一份 .房管局和契稅所的合同一次性付款及分期付款客戶，待購房款項全部到帳后，通知客戶取走，按揭貸款客戶的在公司客服保留，以備辦理確權(quán)使用 [4]登記銷控表，做銷售臺帳，向財務(wù)部反饋簽約信息，每 月末與銷售會計核對銷售臺帳 [5] 做好客戶檔案存檔工作 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 銷控表和銷售臺帳登錄及時，準(zhǔn)確 [2] 客服妥善保管所有資料，不得遺失 11 開交款 通知 單 銷售顧問 活動程序 [1] 開《交款通知單》 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 保證 內(nèi)容準(zhǔn)確、項目完整 12 審核 客服 活動程序 [1] 審核《交款通知單》 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 對全面內(nèi)容認(rèn)真審核 13 財務(wù)收款 收款員 活動程序 [1] 審核《交款通知單》 [2] 開發(fā)票 收款 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 參照收款流程 14 簽約后的后續(xù)工作 銷售顧問 與客戶保持聯(lián)系，縫重要節(jié)日，至少電話問候 必須負(fù)責(zé)該客戶的樓款催收工作，并協(xié)助辦理按揭、工程變更、交樓等工作 返回 制度名稱： 置業(yè)集團(tuán)內(nèi)部控制管理手冊－銷售管理制度 制度編號： ZY/ZD0505A2020 第 30 頁 共 76 頁 收款流程 及內(nèi)控要點 收款流程圖 收 款 流 程銷 售 會 計銷 售 顧 問 收 款 員客 服客 戶開 始0 1開 交 款 通 知 單0 2審 核0 3開 票0 3開 票0 4收 款 ， 發(fā) 票 給 客戶 ， 回 執(zhí) 給 銷 售顧 問終 結(jié)0 4資 金 準(zhǔn) 備將 交 款 回 執(zhí) 立即 交 給 客 服0 5收 交 款 回 執(zhí)定 期 （ 日 、 月 ） 核 對發(fā) 票 或 收 據(jù)《 交 款 通 知單 》 回 執(zhí)原 則 上 開 票 和 收款 分 開 ， 但 在 現(xiàn)場 收 款 時 ， 收 款員 代 開 票 制度名稱： 置業(yè)集團(tuán)內(nèi)部控制管理手冊－銷售管理制度 制度編號： ZY/ZD0505A2020 第 31 頁 共 76 頁 收款操作規(guī)范及內(nèi)控要點 活動編號 活動名稱 活動負(fù)責(zé)人 活動程序及工作標(biāo)準(zhǔn) 控制要點 時限 相關(guān)資料 01 開交款通知單 銷售顧問 活動程序 交款通知單必須經(jīng)過客服審核，是財務(wù)收款的重要依據(jù)，作為會計原始憑證保存。 付款人與買方人不一致時，需由付款人提供代付款證明。 《交款通知單》 [1] 根據(jù)認(rèn)購協(xié)議和簽約合同規(guī)定交款標(biāo)準(zhǔn) 開《交款通知單》 一式兩聯(lián) （財務(wù)留存一份，收款簽字后返客服一份） 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 保證內(nèi)容準(zhǔn)確、 項目完整 ，要注明收款內(nèi)容和性質(zhì)，不得涂改 02 審核 客服 活動程序 [1] 審核《交款通知單》填寫情況 ，交款信息和內(nèi)容 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 全面審核，對不正確和不規(guī)范的單據(jù)退回重開 03 開交款發(fā)票 銷售會計（或收款員） 活動程序 [1] 審核《交款通知單》 [2] 開具購房發(fā)票或收據(jù) ， 一般收定金開收據(jù)，房款開發(fā)票 ， 與《交款通知單》一致 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 首先審核 《交款通知單》填寫內(nèi)容 是否 完整 、有無涂改 ，收款項目和額度是否符合公司規(guī)定 [2] 《交款通知單》作為財務(wù)開票的依據(jù)，是財務(wù)收款憑證的附件 04 收款 收款員 活動程序 [1] 按開票和《交款通知單》金額收款 [2] 款項收妥后，將發(fā)票給客戶 [3] 款項收妥后，在《交款通知單》回執(zhí)簽字，交給銷售顧問，轉(zhuǎn)客服留存 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 收款及時準(zhǔn)確，萬無一失 [2]以轉(zhuǎn)帳支票方式收款，先開收據(jù)項目且注明收到轉(zhuǎn)帳支票張數(shù)、支票號碼、出票人、 金額。待款項進(jìn)帳后換成購房發(fā)票 [3]當(dāng)出票人與買受人名稱不相符時，必須由出票人開具代買受人付款證明 05 核對 收款員和客服 活動程序 [1]收款員與客服核對收款情況 工作標(biāo)準(zhǔn) [1]財務(wù)部與客服按照每個客戶核對收款情況 (至少每月一次；日收款量大時，按日核對收款金額 ) 制度名稱： 置業(yè)集團(tuán)內(nèi)部控制管理手冊－銷售管理制度 制度編號： ZY/ZD0505A2020 第 32 頁 共 76 頁 工程變更 流 程 及內(nèi)控要點 及內(nèi)控要點 客戶提出工程變更流程圖 客 戶 提 出 的 工 程 變 更 流 程工 程 部 時 限財 務(wù) 部總 經(jīng) 理成 本 部主 任總 工 程 師規(guī) 劃 設(shè) 計部銷 售 部銷 售 負(fù) 責(zé) 人銷 售 部銷 售 顧 問客 戶9收 取 變 更 費0 7 － 3審 核 并 核 算費 用0 3 － 1設(shè) 計 方 案0 3 － 2出 施 工 圖0 8 － 2簽 訂 補 充 協(xié)議 、 開 交 款 通知 單結(jié) 束0 1 2指 導(dǎo) 客 戶 填 寫《 工 程 變 更 審批 單 》0 1 1與 規(guī) 劃 ， 工 程部 門 溝 通0 2審 核開 始0 4審 核4 8小時0 5簽 訂 據(jù) 實 結(jié)算 協(xié) 議0 7 － 1執(zhí) 行 變 更0 7 － 2執(zhí) 行 變 更0 6審 批履 行 工程 變 更流 程0 8 － 1跟 蹤 收 款 情況 制度名稱： 置業(yè)集團(tuán)內(nèi)部控制管理手冊－銷售管理制度 制度編號： ZY/ZD0505A2020 第 33 頁 共 76 頁 客戶提出工程變更 操作規(guī)范及 內(nèi) 控要點 活動編號 活動名稱 活動負(fù)責(zé)人 活動程序及 工作標(biāo)準(zhǔn) 控制要點 時限 相關(guān)資料 01 申請 銷售顧問 活動程序 工程變更核減費用原則上不予退款，增加費用按審算部門提供成本加適當(dāng)?shù)亩惤鸷屠麧櫴召M 在簽訂工程變更合同后一次性付清變更費用 加強各部門溝通， 保證所要變更的部位在施工前提交到工程部，避免發(fā)生不必要的施工損失。 《工程變更申請單》 [1] 在簽訂正式合同后客戶提出工程變更要求 [2] 先與規(guī)劃、工程技術(shù)部門 溝通可以變更履行下列程序，如不能變更將不 再 履行該流程 [3] 指導(dǎo)客戶填寫《工程變更申請單》 [4] 將填好的申請上報銷售負(fù)責(zé)人 [5]與財務(wù)部門溝通收費方式 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 在客戶提出變更申請時，要向客戶說明公司允許變更的范圍及變更費用的處理方式 [2]簽約后限制變更次數(shù)，不得超過 2次 [3] 工程變更描述明確，沒有疑義 02 審核 銷售負(fù)責(zé)人 活動程序 [1] 審核工程變更申請 [2] 在《工程變更申請單》上簽字 [3] 將申請單報規(guī)劃設(shè)計部和工程部 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 工程變更要求是否符合公司規(guī)定的范圍 [2] 此次申請是 簽約后的第幾次 03 －1 設(shè)計方案 規(guī)劃 設(shè)計部 活動程序 48小時內(nèi) [1] 審核工程變更申請 [2] 與規(guī)劃部門及工程人員協(xié)商，提出變更可行方案 [3] 在申請單上簽署意見，包括可行性、費用金額估算及承擔(dān)單位 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 工程變更要求是否符合公司規(guī)定的范圍 [2] 工程變更是否會對房屋主體結(jié)構(gòu)和建筑風(fēng)格有較大影響 03 －2 審核 工程部 活動程序 48小時內(nèi) [1] 審核工程變更申請 [2] 與規(guī)劃部門協(xié)商，提出變更可行方案， 出具變更后的施工圖 [3] 在申請單上簽署意見，包括可行性及費用承擔(dān)單位 制度名稱： 置業(yè)集團(tuán)內(nèi)部控制管理手冊－銷售管理制度 制度編號： ZY/ZD0505A2020 第 34 頁 共 76 頁 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 工程變更要求是否符合公司規(guī)定的范圍 [2] 工程變更是否會對房屋主體結(jié)構(gòu)和建筑風(fēng)格有較大影響 04 審核 總工程師 活動程序 [1] 對工程變更的可行性綜合審核 [2] 對規(guī)劃變更、施工圖變更和工程施工進(jìn)行總體把控 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 全面控制、溝通及協(xié)調(diào) 05 簽訂變更費用據(jù)實結(jié)算協(xié)議 銷售部負(fù)責(zé)人 活動程序 《變更費用據(jù)實結(jié)算協(xié)議》 [1] 與客戶協(xié)商，同意變更需簽訂《變更費用據(jù)實結(jié)算協(xié)議》 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 協(xié)議必要時需律師審核 06 審批 總經(jīng)理 活動程序 [1]掌握工程變更及費用收取情況 [2] 在申請單上簽署意見 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 站在全局角度考慮變更對銷售的影響 07 通知變更和費用計算 銷售負(fù)責(zé)人 活動程序 《工程變更 申請 單》 [1]通知工程部和規(guī)劃設(shè)計部工程變更，成本部核算