項(xiàng)目五假設(shè)開發(fā)法知識(shí)目標(biāo)能力目標(biāo)素質(zhì)目標(biāo)-資料下載頁
2025-09-19 08:13本頁面
【導(dǎo)讀】項(xiàng)目五假設(shè)開發(fā)法。費(fèi)用項(xiàng)目發(fā)生的時(shí)間和金額。某企業(yè)購得一已停工五年的在建工程，結(jié)構(gòu)。宅，裙樓部分已完成部分設(shè)備安裝。業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5～。8層的住宅部分向銀行申請(qǐng)抵押貸款。路線，以及確定評(píng)估價(jià)值時(shí)考慮的主要因素。的價(jià)值，減去預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。又稱剩余法、倒算法。供給(出讓)計(jì)劃。購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。費(fèi)一開發(fā)利潤一投資者購買毛地應(yīng)負(fù)。一由熟地建成房屋的開發(fā)成本一管理。息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一續(xù)建投資。指開發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況的
【正文】 ) ＝ (萬元 ) 購買該宗土地的稅費(fèi)總額 ＝ V 3％＝ (萬元 ) V＝ — V=(萬元 ) 土地總價(jià)＝ (萬元 ) 土地單價(jià)＝ (元／ m2) 樓面地價(jià)＝ (元／ m2) 典型案例 1： 某舊廠房的建筑面積為5000m2。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等 400元 /m2 (按建筑面積計(jì) )，同時(shí)取得 40年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝修改造期為 1年，裝修改造費(fèi)為每平方米建筑面積 1000元；裝修改造完成后即可全部售出，售價(jià)為每平方米建筑面積 4000元；銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價(jià)的 8％；購買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)為其價(jià)格的 4％。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該舊廠房的正常購買總價(jià)和單價(jià) (折現(xiàn)率為 12％ )。 解： 裝修改造后的總價(jià)值 ＝ 4000 5000/(1+12%) ＝ 1785． 7l(萬元 ) 裝修改造總費(fèi)用 ＝ 1000 5000/(1+12%) ＝ (萬元 ) 銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額 ＝ 8％＝ (萬元 ) 購買該舊廠房的稅費(fèi)總額 ＝ V 4％＝ (萬元 ) 需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等的總額 ＝ 400 5 000＝ 200(萬元 ) V＝ ––––200 ＝ (萬元 ) 故： 舊廠房總價(jià)＝ (萬元 ) 舊廠房單價(jià)＝ (元 /m2) 典型案例 2： 某在建工程開工于 2020年 4月 1日，總用地面積3000m2，規(guī)劃總建筑面積 12400m2，用途為寫字樓。土地使用年限為 50年，從 開 工之日起計(jì)；當(dāng)時(shí)取得土地的花費(fèi)為樓面地價(jià) 800元 /m2。該項(xiàng)目的正常開發(fā)期為 ，建設(shè)費(fèi)用 (包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等 )為每平方米建筑面積2300元。至 2020年 9月 1日實(shí)際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入 50％的建設(shè)費(fèi)用。但估計(jì)至建成尚需 ，還需投入 60％的建設(shè)費(fèi)用。建成后半年可租出，可出租面積的月租金為 60元 /m2，可出租面積為建筑面積的 70％，正常出租率為 85％，出租的運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的 25％。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費(fèi)為購買價(jià)的 3％，同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價(jià)的 8％。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該在建工程2020年 9月 1日的正常購買總價(jià)和按規(guī)劃建筑面積折算的單價(jià) (報(bào)酬率為 9％，折現(xiàn)率為 13％ )。 解： 設(shè)該在建工程的正常購買總價(jià)為 V：續(xù)建完成后的總價(jià)值 = 60 12 12400 85％ (125％ ) ＝ 3 403． 80(萬元 ) 續(xù)建總費(fèi)=2300 12400 60%/(1+13%) ＝ (萬元 ) 銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)＝ 8％ ＝ (萬元 ) 購買該在建工程的稅費(fèi)總額 ＝ V 3％＝ (萬元 ) %)131(1%)91%(91%)91(?????V＝ ———＝ (萬元 ) 故： 在建工程總價(jià)＝ 1524,45(萬元 ) 在建工程單價(jià)＝ 247。 ＝ (元 /m2) [作業(yè)與思考 ] ? 如何估算開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、經(jīng)營期？ ? 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的主要區(qū)別是什么？ ? 如何求取折現(xiàn)率？ ? 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)有哪些？ ? 如何求取投資利息？
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1