項(xiàng)目五假設(shè)開發(fā)法知識目標(biāo)能力目標(biāo)素質(zhì)目標(biāo)(完整版)
【正文】 地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅金及附加，以及交易手續(xù)費(fèi)等其他銷售稅費(fèi)。所以，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要有折現(xiàn)率，且要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分(通常的利率 )，又包含風(fēng)險收益部分 (利潤率 )。 解：設(shè)該宗土地的總價為 V： 開發(fā)完成后的總價值 ＝ ＝ 1 594． 39(萬元 ) 建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)總額 ＝ ＝ 810． 36(萬元 ) 2%)121(250 0020 00???]%)121( %40%)121( %60[25000%)121(800 ????????銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額 ＝ (2％ +6％ ) ＝ (萬元 ) 購買該宗土地的稅費(fèi)總額 ＝ V 3％＝ (萬元 ) V＝ — V=(萬元 ) 土地總價＝ (萬元 ) 土地單價＝ (元／ m2) 樓面地價＝ (元／ m2) 典型案例 1： 某舊廠房的建筑面積為5000m2。但估計(jì)至建成尚需 ，還需投入 60％的建設(shè)費(fèi)用。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費(fèi)為購買價的 3％，同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價的 8％。預(yù)計(jì)裝修改造期為 1年，裝修改造費(fèi)為每平方米建筑面積 1000元；裝修改造完成后即可全部售出，售價為每平方米建筑面積 4000元；銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價的 8％；購買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)為其價格的 4％。 二、靜態(tài)估價方法應(yīng)用 有一成片荒地需要估價。 （三） 投資利息 應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目： ①未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值； ②投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)； ③開發(fā)成本和管理費(fèi)用 計(jì)息期的長短 ① +② —— 按整個開發(fā)建設(shè)期 計(jì)息 ③ —— 按開發(fā)建設(shè)期均勻 計(jì)息 （四）開發(fā)利潤 測算開發(fā)利潤的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤率。 ? 討論：試?yán)蒙鲜鲑Y料用動態(tài)法估算該舊廠房的正常購買總價和單價 (折現(xiàn)率為 12%)。 1. 假設(shè)開發(fā)法的基本原理 一、 假設(shè)開發(fā)法的概念 ——指 將預(yù)計(jì)的估價對象開發(fā)完成后的價值，減去預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 1. 假設(shè)開發(fā)法的基本原理 167。 2. 假設(shè)開發(fā)法的測算公式 （一） 假設(shè)開發(fā)法最基本的公式 待開發(fā)房地產(chǎn)的價值 ＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 開發(fā)成本管理費(fèi)用 投資利息 銷售費(fèi)用 銷售稅費(fèi) 開發(fā)利潤 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) （二）假設(shè)開發(fā)法的具體計(jì)算公式 將生地開發(fā)成熟地的公式： 生地價值＝開發(fā)完成后的熟地價值 由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本 管理費(fèi)用 投資利息 銷售費(fèi)用 銷售稅費(fèi) 開發(fā)利潤 投資者購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 將 生地開發(fā)為房地產(chǎn)的公式： 生地價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值由生地建成房屋的開發(fā)成本 管理費(fèi)用 投資利息 銷售費(fèi)用 銷售稅費(fèi) 開發(fā)利潤 投資者購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 將毛地開發(fā)成熟地的公式： 毛地價值＝開發(fā)完成后的熟地價值一由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一開發(fā)利潤一 投資者 購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 將 毛地開發(fā)成房地產(chǎn)的公式： 毛地價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值由毛地建成房屋的開發(fā)成本 管理費(fèi)用 投資利息 銷售費(fèi)用 銷售稅費(fèi) 開發(fā)
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