項(xiàng)目五假設(shè)開發(fā)法知識(shí)目標(biāo)能力目標(biāo)素質(zhì)目標(biāo)-文庫(kù)吧資料
2024-10-06 08:13本頁面
【正文】 試用傳統(tǒng)方法測(cè)算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。 二、靜態(tài)估價(jià)方法應(yīng)用 有一成片荒地需要估價(jià)。所以，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要有折現(xiàn)率，且要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分(通常的利率 )，又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分 (利潤(rùn)率 )。 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法 ——?jiǎng)討B(tài)估價(jià)方法，將各項(xiàng)價(jià)格和成本費(fèi)用都以估價(jià)時(shí)點(diǎn)為基準(zhǔn)進(jìn)行折現(xiàn)，然后相加減。該項(xiàng)稅費(fèi)通常是根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，按待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率測(cè)算。 （三） 投資利息 應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目： ①未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值； ②投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)； ③開發(fā)成本和管理費(fèi)用 計(jì)息期的長(zhǎng)短 ① +② —— 按整個(gè)開發(fā)建設(shè)期 計(jì)息 ③ —— 按開發(fā)建設(shè)期均勻 計(jì)息 （四）開發(fā)利潤(rùn) 測(cè)算開發(fā)利潤(rùn)的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率。 銷售稅費(fèi) ——指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅金及附加，以及交易手續(xù)費(fèi)等其他銷售稅費(fèi)。 當(dāng)開發(fā)完成后房地產(chǎn)采取銷售（含預(yù)售）方式時(shí)，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期如下圖： 開發(fā)經(jīng)營(yíng)期 開發(fā)期 前期 建造期 銷售期 經(jīng)營(yíng)期 當(dāng)開發(fā)完成后房地產(chǎn)用于出租、營(yíng)業(yè)或自用時(shí)，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期如下圖： 開發(fā)經(jīng)營(yíng)期 開發(fā)期 經(jīng)營(yíng)期 前期 建造期 運(yùn)營(yíng)期 開發(fā)期分為前期、建造期 開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn) ——取得估價(jià)對(duì) (待開發(fā)房地產(chǎn) ) 的日期，即估價(jià)時(shí)點(diǎn) 終點(diǎn) ——分銷售、運(yùn)營(yíng)兩種情況 銷售 ——開發(fā)完成后的房地產(chǎn) 全部銷售 完畢 的日期 運(yùn)營(yíng) ——開發(fā)完成后的房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)壽命 結(jié)束的日期 開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可采用市場(chǎng)比較法估計(jì) 四、預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 指開發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值，該市場(chǎng)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的日期，是開發(fā)完成時(shí)的日期，而不是在購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)或開發(fā)期間的某個(gè)日期 。 一、調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況 二、選擇最佳的開發(fā)利用方式 三、估計(jì)開發(fā) 經(jīng)營(yíng)期 四、預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 五、測(cè)算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 六、進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。 ? 討論：試?yán)蒙鲜鲑Y料用動(dòng)態(tài)法估算該舊廠房的正常購(gòu)買總價(jià)和單價(jià) (折現(xiàn)率為 12%)。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成商場(chǎng)出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等 400元 /平方米 (按建筑面積計(jì) )，同時(shí)取
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