【導(dǎo)讀】佛山市佛奧物業(yè)服務(wù)有限公司成立于2020年9月11日，為佛奧集團(tuán)旗下物業(yè)公司。自有物業(yè)租賃服務(wù)為主。公司下設(shè)行政人事部、營(yíng)運(yùn)管理部、財(cái)務(wù)部、安全管理部及。各項(xiàng)目管理處，在職員工300多人。目前所在管的物業(yè)有佛山奧園、佛奧棕櫚園、奧。園華庭、中山市陽(yáng)光花園、昆山等項(xiàng)目，管理面積超過(guò)200萬(wàn)平方米。店式物業(yè)服務(wù)，倡導(dǎo)“國(guó)際社區(qū)，服務(wù)尊享，科學(xué)運(yùn)動(dòng)，健康生活”。善的物業(yè)管理服務(wù)程序和工作規(guī)范。物業(yè)公司秉承“廉潔、高效、團(tuán)結(jié)、進(jìn)取”的佛。2020年榮譽(yù)，中國(guó)十大別墅豪宅之一，“中國(guó)國(guó)際花園社區(qū)”；2020年榮譽(yù)，佛山金牌樓盤評(píng)選“最具價(jià)值地產(chǎn)品牌”、廣東省綠色環(huán)保社區(qū)；2020年榮譽(yù)，佛山市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)；2020年榮譽(yù)，順德最受市民喜愛(ài)的物業(yè)服務(wù)單位；2020房地產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)暨品牌車展最佳參展樓盤。管理處各職能管理人員將按照質(zhì)量監(jiān)管體系的要求，明確責(zé)任，授予權(quán)利，行政促動(dòng)力，以行政職務(wù)權(quán)利為依托，以行政命令為基本形式，以獎(jiǎng)罰為后

　　

【正文】 。 二、 奧園華庭 社區(qū)文化內(nèi)容及具體實(shí)施 環(huán)境綠化文化 環(huán)境文化 約束文化 環(huán)境美化文化 社區(qū)觀念文化 社區(qū)制度文化 社區(qū)凝聚文化 精神文化 社區(qū)激勵(lì)文化 社 區(qū) 文 化 內(nèi) 容 環(huán)境保護(hù)文化 100% 33 奧園華庭環(huán)境文化建設(shè) 社區(qū)環(huán)境是社區(qū)的臉面，是社區(qū)文化的依托，是最直接最明顯的外在表現(xiàn)，時(shí)時(shí)刻刻影響著業(yè)主的心理和情緒，影響著業(yè)主的生活質(zhì)量，影響著社區(qū)的人文環(huán)境。環(huán)境建設(shè)是社區(qū)文化建設(shè)的起點(diǎn)，經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)和精心維護(hù)的環(huán)境有助于良好社區(qū)文化的形成。 1）環(huán)境凈化 環(huán)境保護(hù)的目標(biāo)是社區(qū)文明潔凈，環(huán)境質(zhì)量良好，資源合理利用，生態(tài)良性循環(huán)，基礎(chǔ)設(shè)施健全，生活舒適便捷，形成環(huán)保意識(shí)。 我們管理處將環(huán)境保護(hù)工作納入物業(yè)管理日常工作。設(shè)立專人負(fù)責(zé)，齊抓共管。擬定制度，及時(shí)監(jiān)督，并邀請(qǐng)居民義務(wù)監(jiān)督 ，及時(shí)溝通信息，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 主要措施有：控制家庭污水進(jìn)入雨水管網(wǎng)、垃圾分類袋裝和資源化回收、垂直綠化和立體綠化、噪音監(jiān)測(cè)和管制、空氣污染控制等。 2） 環(huán)境綠化 綠色是生命和力量的象征，環(huán)境綠化是生活在城市中的現(xiàn)代人的迫切需要，生活多一點(diǎn)綠色，生活便多一點(diǎn)輕松，多一點(diǎn)健康。管理處將根據(jù)奧園華庭的綠化規(guī)劃特點(diǎn)，合理劃分管理區(qū)域，管理好綠化，同時(shí)利用社區(qū)文化節(jié)向居民傳授園藝花卉知識(shí)，鼓勵(lì)引導(dǎo)居民適當(dāng)綠化自己的小空間，共同參與搞好立體綠化，垂直綠化，全民綠化。 綠化管理采取以下措施： (1)由管理處和綠化工負(fù)責(zé) 實(shí)施； (2)對(duì)所有綠化植物的栽培、養(yǎng)育、修剪、造型工作； (3)對(duì)所有綠化植物的擺放、補(bǔ)植、除草、施肥、殺蟲工作； (4)對(duì)所有綠化植物的澆水等日常養(yǎng)護(hù)； (5)對(duì)所有綠化區(qū)域的清潔衛(wèi)生工作； (6)根據(jù)社區(qū)情況設(shè)計(jì)整體和細(xì)部綠化造型方案，要求常綠常新； (7)針對(duì)不同時(shí)令和季節(jié)的綠化美化辦法； (8)重大節(jié)日或活動(dòng)的綠化美化辦法； (9)社區(qū)開(kāi)展家居綠化擺花服務(wù)。 3）環(huán)境美化 保護(hù)環(huán)境、綠化環(huán)境是營(yíng)造“綠化環(huán)境”的起步和塑形，而環(huán)境美化才是“畫龍點(diǎn)睛”之筆，才是“傳神”之作。 管理處將依照奧園華庭的建筑風(fēng)格，在不破壞建筑設(shè)計(jì)思想的前提下，充 分體現(xiàn)出現(xiàn)代風(fēng)情、和美、靜宜、自然的整體文化環(huán)境，努力營(yíng)造出休閑、愉快、安逸、祥和的生活氛圍。 34 2． 約束文化建設(shè) 社區(qū)約束文化是對(duì)社區(qū)成員的思想、心理和行為具有約束和規(guī)范作用的文化氛圍、行為準(zhǔn)則、道德規(guī)范、規(guī)章制度等。這種文化是形體文化向精神文化過(guò)渡的紐帶和橋梁，在社區(qū)文化中起重要作用。 我們擬對(duì)奧園華庭的約束文化在以下兩個(gè)方面進(jìn)行營(yíng)造： 1） 營(yíng)造社區(qū)觀念文化 以傳統(tǒng)美德和現(xiàn)代生活理念為基礎(chǔ)，以文明公約、行為準(zhǔn)則、道德規(guī)范為內(nèi)容，運(yùn)用群眾意識(shí)、小區(qū)社會(huì)輿論、共同的習(xí)俗等觀念的東西，造成強(qiáng)大的個(gè)體行為從眾化的 群體心理壓力和動(dòng)力，使社區(qū)成員產(chǎn)生心理共鳴，繼而產(chǎn)生行為的自我控制。這種約束不是強(qiáng)迫規(guī)定，而是一種“軟”約束，主要靠通過(guò)強(qiáng)烈的社區(qū)氛圍促成社區(qū)成員自覺(jué)的行動(dòng)來(lái)維護(hù)。 2） 開(kāi)展社區(qū)制度文化建設(shè) 社區(qū)制度文化是由管理處制定，要求社區(qū)成員必須遵守的規(guī)章制度。這種約束是一種“硬”約束，不管是誰(shuí)，不管是您愿不愿意，都要執(zhí)行，具有強(qiáng)制的性質(zhì)。制度文化建設(shè)是奧園華庭社區(qū)文化不可缺少的重要組成部分，只有它，才能保障既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)制度文化本身也是一種文化，充分傳達(dá)著奧園華庭個(gè)性化的文化內(nèi)涵。 3．精神文化建設(shè) 社區(qū)精神 文化是反映社區(qū)成員內(nèi)心和精神的文化，是最高層次的社區(qū)文化，是社區(qū)文化的核心和靈魂，是社區(qū)文化的升華，是社區(qū)文化中最高尚最重要的構(gòu)成因素，是社區(qū)文化最終所要追求的目標(biāo)。奧園華庭的精神文化，重點(diǎn)包括以下兩個(gè)方面的內(nèi)容： 1） 社區(qū)凝聚文化。通過(guò)社區(qū)文化中所蘊(yùn)含的價(jià)值觀、世界觀、人生觀、道德規(guī)范、行為準(zhǔn)則和精神理念的宣傳，使社區(qū)成員產(chǎn)生共鳴，形成一種粘合劑，從各個(gè)方面把社區(qū)成員“粘合”起來(lái)，從而產(chǎn)生一種巨大的向心力和凝聚力，將整個(gè)社區(qū)的個(gè)人行為轉(zhuǎn)化為自覺(jué)的共同行為，共同為社區(qū)的建設(shè)出謀劃策、做出貢獻(xiàn)，并使其感到能為社區(qū) 共建而自豪和光榮，從而達(dá)到一種精神上的享受。 2）社區(qū)激勵(lì)文化。是指能使社區(qū)成員從內(nèi)心產(chǎn)生高昂情緒、進(jìn)取精神、鼓舞推動(dòng)的社區(qū)文化。如開(kāi)展“愛(ài)家、愛(ài)國(guó)”活動(dòng)、“未來(lái)家園設(shè)想描繪計(jì)劃”活動(dòng)等。文化本身就具有激勵(lì)這一特質(zhì)，營(yíng)造社區(qū)特有的文化氛圍，就更有這種作用。它對(duì)人的激勵(lì)不是一種外在的推動(dòng)而是一種內(nèi)在的激發(fā)，它不是被動(dòng)消極地滿足人們對(duì)實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的心理需求，而是通過(guò)社區(qū)文化的塑造，使每個(gè)成員從內(nèi)心深處自覺(jué)參與各種文化活動(dòng)，產(chǎn)生為社區(qū)服務(wù)的奉獻(xiàn)精神。 三、 奧園華庭 社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃 35 管理處制定與實(shí)際情況相符合的社區(qū) 文化活動(dòng)計(jì)劃，并對(duì)計(jì)劃的具體實(shí)施進(jìn)行全面跟進(jìn)。 （一）奧園華庭社區(qū)文化重大活動(dòng)一覽表 活 動(dòng) 項(xiàng) 目 活 動(dòng) 方 式 活 動(dòng) 效 果 備 注 元旦 、春節(jié) 氣氛裝飾 歡 樂(lè)、迎新 踏青逍遙游 組織老年人、小孩春游 （自費(fèi)） 健身怡心宜神 小型 運(yùn)動(dòng)會(huì) 個(gè)人、家庭組隊(duì) 增進(jìn)了解，增進(jìn)友誼 “六 .一”兒童節(jié)系列活動(dòng) 兒童歌舞會(huì)、兒童智力競(jìng)賽 增強(qiáng)兒童集體感、參與感和宜于兒童德、智、體全面發(fā)展 游泳比賽 組織游泳愛(ài)好者參加 消夏避暑，健身強(qiáng)體 慶國(guó)慶，迎中秋 猜燈謎等 熱愛(ài)家庭，珍惜團(tuán)圓 圣誕之 夜 圣誕 節(jié) 裝飾 熱鬧、祝福、賞景 （二）奧園華庭社區(qū)文化經(jīng)常性活動(dòng)一覽表 類 別 內(nèi) 容 追 求 效 果 備 注 講座宣傳欄 消防安全 防患未然 保健、心理咨詢 增強(qiáng)體質(zhì) 聯(lián)辦 獻(xiàn)愛(ài)心 激發(fā)愛(ài)黨熱情 義診、助殘、獻(xiàn)血 辦實(shí)事、辦好事 有關(guān)單位聯(lián)合 第八章 便民服務(wù)和經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算 一、 特色服務(wù) 提供即時(shí)維修服務(wù) 提供各種即時(shí)維修安裝服務(wù)（有償服務(wù)）。 舉辦各種興趣班 針對(duì)物業(yè)的實(shí)際情況，會(huì)所招租組織舉辦投資、園藝、舞蹈、書畫等興趣班。 業(yè)主服務(wù)熱線措施 為了方便業(yè)主，管理處配備業(yè)主服務(wù)熱線， 24 小時(shí)專人接聽(tīng)物業(yè)內(nèi)各業(yè)戶服務(wù)需求信息，為有需求的業(yè)主提供各種服務(wù)及幫助 。 二 、會(huì)所服務(wù) 36 根據(jù)奧園華庭規(guī)劃圖，會(huì)所室外設(shè)游泳池，面積約為平方米左右。除此外以棋牌室為主，為此，特制定以下管理方案： 一：游泳池管理方案： 1． 經(jīng)營(yíng)時(shí)間：每年 7 月 1 日至 9 月 30 日 開(kāi)放時(shí)間：每天的 16： 30—21： 00 配套經(jīng)營(yíng)：出售泳衣、泳褲、泳鏡、救生圈等游泳器具、 :裝備及飲料、零食等 2． 人員配備 1）固定人員： 2 人（救生員和售票員各 1 名，非泳池經(jīng)營(yíng)時(shí)間在客戶服務(wù)部或安全管理部任職）。 2）保潔人員： 1 人 3． 管理重點(diǎn)： 安全管理為泳池管理的重中之重，主要通過(guò)以下措施來(lái)減少安全事故，杜絕安全隱患難： 1） 售票員、驗(yàn)票員在售票、驗(yàn)票時(shí)首先把關(guān)，留意是否有醉酒、精神病人、皮膚病或其他謝絕進(jìn)入泳池的情況，若有，則謝絕進(jìn)入。 2） 救生員持證上崗，經(jīng)過(guò)專業(yè)訓(xùn)練，具有高度的責(zé)任心和強(qiáng)烈的安全意識(shí)。對(duì)在岸邊嬉戲、跳水等危險(xiǎn)動(dòng)作立即警告、制止。救生員之間配合默契，精力高度集中，認(rèn)真負(fù)責(zé)，眼光不斷巡視水域，尤其關(guān)注兒童老人。 3） 標(biāo)識(shí)。在泳池醒目位置張貼：禁止空腹游泳、禁止跳水、小孩游泳需大人陪同，小孩禁止進(jìn)入深水區(qū)等 警示語(yǔ)，提高游泳者的安全意識(shí)。 4） 對(duì)更衣室定時(shí)巡查，提醒游泳人員妥善保管隨身攜帶的貴重物品，以防被盜。 5） 每天對(duì)水質(zhì)進(jìn)行檢測(cè)，嚴(yán)格進(jìn)行水質(zhì)處理并做好相應(yīng)記錄，確保水質(zhì)達(dá)標(biāo)。 二：其它設(shè)施利用 1） 目前因園區(qū)較小，會(huì)所設(shè)施陳舊，造成無(wú)利置。 2） 計(jì)劃從外招進(jìn)一些棋藝、舞蹈、書畫等商家進(jìn)駐，既能合理利用又能豐富業(yè)主生活。 第九章 智能化系統(tǒng)的管理、維護(hù) 一、智能化系統(tǒng)的組成 奧園華庭小區(qū)智能化系統(tǒng)包括有停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、室內(nèi)大堂對(duì)講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)等。 二、智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù) 37 針對(duì)現(xiàn) 奧園華 智能化系統(tǒng)的特點(diǎn)，管理處在以下幾方面加強(qiáng)控制： 1： 對(duì)小區(qū)智能化系統(tǒng)進(jìn)行全面維修 因前期項(xiàng)目虧損較大，資金不足，對(duì)于園區(qū)各項(xiàng)智能化系統(tǒng)已多數(shù)癱瘓不能使用或不正常使用，管理處擬在后期同業(yè)主利用維修基金進(jìn)行完善修復(fù)。修復(fù)后按以下管理維護(hù)： 2. 建立設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍 由高素質(zhì)的專業(yè)人員來(lái)使用和維護(hù)設(shè)備，設(shè)備的功能才能得到充分的發(fā)揮。對(duì) 奧園華庭的相關(guān)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，力爭(zhēng)盡早地為管理處培養(yǎng)一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)隊(duì)伍，確保每一個(gè)位相關(guān)人員都能諳熟該系統(tǒng)并能正確使用及維護(hù)。 3. 對(duì)業(yè)主進(jìn)行多種形 式的培訓(xùn) 用戶能否正確使用室內(nèi)及室外的智能化系統(tǒng)，是減少誤報(bào)警及延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命的關(guān)鍵，管理處從第一個(gè)入住的業(yè)主開(kāi)始，通過(guò)提供詳細(xì)的使用操作指引、舉辦培訓(xùn)班、上門指導(dǎo)等多種形式，讓所有的業(yè)主都能全面了解室內(nèi)及室外的智能化系統(tǒng)的各種功能并熟悉操作。 4. 嚴(yán)格監(jiān)控裝修及其它施工工程 對(duì)所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一個(gè)人員都能清楚知道隱敝線路的具體位置。其次，對(duì)每一戶裝修進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，監(jiān)管人員每天至少二次到現(xiàn)場(chǎng)查看，防止線路被損壞。 5. 日常巡視與定期保養(yǎng) 日常的巡視檢查是及時(shí)發(fā)現(xiàn)缺陷的最佳途徑，而定期維 護(hù)則是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。管理處采取日常巡視及定期保養(yǎng)結(jié)合的辦法來(lái)確保設(shè)備安全運(yùn)行。具體計(jì)劃見(jiàn)表： 奧園華庭 智能化系統(tǒng)巡視和保養(yǎng)周期 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 周 期 攝像監(jiān)控系統(tǒng) 巡視、檢查 一周 保養(yǎng) 半年 紅外探測(cè)器、緊急按鈕、門磁開(kāi)關(guān)、門鎖系統(tǒng) 保養(yǎng) 每季度 智能控制中心設(shè)備 保養(yǎng) 一年 背景音樂(lè)系統(tǒng) 保養(yǎng) 半年 消防報(bào)警系統(tǒng) 巡視、檢查 一月 保養(yǎng) 每季度 其它智能化系統(tǒng) 保養(yǎng)、檢查 每季度 三、報(bào)警應(yīng)急處理 安全管理為重中之重，同時(shí)避免不了各種突發(fā) 事件的發(fā)生，為此，管理處制定了嚴(yán)格的各種應(yīng)急情況處理程序： 煤氣泄漏報(bào)警緊急處理程序 38 2. 緊急求助處理程序 3. 消防報(bào)警緊急處理程序 反 饋 控制中心值班人員 報(bào)警點(diǎn)附 近 安 管 巡 邏人員 （ 1 人以上） 關(guān)閉報(bào)警點(diǎn)所在樓棟煤氣總閥 門 到住戶家查找原因并進(jìn)行處理 排除隱患后由檢修人員打開(kāi)煤氣總閥門 檢 修 人 員 反饋 監(jiān)控 中心 值班 人員 附近 安 管巡邏人員 （ 2 人以上） 到業(yè) 戶家 現(xiàn)場(chǎng) 搶劫： 監(jiān) 控 中心匯報(bào)并要求人力支援。 。 急病： 中心匯報(bào)并請(qǐng)求車輛支援。 。 通 知 管理人員赴 現(xiàn)場(chǎng)指揮 通知 業(yè)主配合 處 理